Grundstück aufteilen für Neubau

[Mortner]

Hallo zusammen,

Ich bin was das Bauen anbelangt ein kompletter Neuling uns stehe noch ganz am Anfang. Nun habe ich bereits ein, zwei grundsätzliche Fragen, bevor ich ein Projekt starte. Ich bin auf dieses tolle Forum gestossen und hoffe, dass mir vielleicht jemand von euch weiterhelfen kann.

Folgende Situation:

Meine Eltern besitzen ein Grundstück mit Haus (grösse ca. 1000m2) in der Nähe von Thun. Der Plan wäre nun das Grundstück zu teilen, der Teil mit dem Haus darauf würde an meine Schwester gehen, der restliche Teil des Grundstücks (unbebaut, ca. 500 m2) würde dann an mich gehen. Im Grundbuch ist das ganze Grundstück eine Parzelle. Das Grundstück ist ziemlich genau quadratisch, das Teilstück, welches ich bekommen würde, müsste sich also für eine Bebauung eignen. Auch der Zugang zum Grundstück wäre kein Problem.

Nun meine erste Frage: Wie sieht das Baurechtlich aus, kann man auf einem so abgetrennten Grundstück bauen, auch wenn es davor nur eine Parzelle war? Und wie geht man da am besten vor um das Grundstück zu trennen und eine neue Bauparzelle daraus zu machen?

Meine zweite Frage wäre: bei der Grundstückteilung würde auch die verbleibende Hypothek auf dem Grundstück geteilt. Kann ich bei der Beantragung der Hypothek den Wert des Grundstückes (minus die noch vorhandene Hypothek) als Teil meines Eigenkapitals geltend machen?

Ich hoffe, ihr könnt mir weiterhelfen. Das würde für mich bereits vieles klären bevor ich einen Architekten aufsuche.

 

[Macko]

Das Grundstück hat eine Ausnützungsziffer. Die sagt aus, wie viel "Haus" auf den 1000m2 stehen dürfen. Wenn du dann die Flächen des Elternhauses abziehst, siehst du was übrigbleibt und ob das noch für dein Traumhaus reicht. Das Aufteilen der Parzelle würde ich erst angehen, wenn das Projekt steht, weil bei jeder Änderung kassiert der Notar und das Grundbuchamt tüchtig mit.

 

[positron]

Also das abparzellieren sollte eigentlich keine grosse Sache sein. Das muss über einen Notar gehen, der die Parzellierung im Grundbuchamt in Auftrag gibt. Dabei solltest du beachten, dass abzüglich der Grenzabstände noch genügend sinnvoll bebaubare Fläche für dein Haus übrig bleibt. Evtl. macht auch ein gegenseitiges Näherbaurecht Sinn, dann könnte man die Fläche besser ausnützen. Ebenfalls zu beachten ist die Ausnutzungsziffer. Bei 500m² Fläche und einer tiefen AZ könnte es schon mal knapp werden mit der erlaubten, bebaubaren Fläche. Das gilt natürlich auch umgekehrt für das bestehende Haus. Wenn das Haus sehr gross ist und die AZ sehr tief, dann kann es sein, dass man die Parzelle gar nicht verkleinern darf, weil das bestehende Haus sonst die AZ überschreitet. Wenn nicht bekannt, also mal bei der Gemeinde abklären welche AZ euer Grundstück hat. Und dann in den hoffentlich noch vorhandenen Unterlagen nachschauen, was für eine Bruttogeschossfläche das bestehende Haus hat.

Etwas komplizierter ist es wohl mit der Hypothek. Wenn ich dich richtig verstanden habe, dann machen du und deine Schwester einen Erbvorbezug und erhalten das Grundstück mitsamt bestehendem Haus zu je ½. Im gleichen Schritt übernehmt ihr die Hypothek auch je zur Hälfte. Ich gehe davon aus, dass das Haus mitsamt Grundstück erheblich mehr Wert ist, als die verbleibende Hypothek. Das heisst, theoretisch kannst du die Differenz nun als Eigenkapital bei der Bank angeben. Ob die Banken dieses EK aber einfach so 1:1 akzeptieren bleibt offen. Dein Miteigentum am bestehenden Haus würde allenfalls nicht mitberechnet, da es im Falle einer Zwangsversteigerung nicht einfach so verkauft werden könnte. Evtl. macht es mehr Sinn, wenn du das Land komplett übernimmst, deine Schwester dafür das Haus (inkl. Hypothek) und die Differenz vom Wert in Cash ausgeglichen wird. Du könntest dann deiner Schwester ihr Teil des Grundstücks im Baurecht zur Verfügung stellen. Die Eigentumsverhältnisse wären so klarer geregelt und du könntest das Bauland zu 100% als Eigenkapital bei der Bank einsetzen. Zudem könntest du jederzeit das Bauland (mitsamt dem neuen Haus) verkaufen. Deine Schwester könnte Dank Baurecht aber weiterhin dort wohnen bleiben. Oder sie verkauft das Haus und geht weg.

Wenn das alles mal geklärt ist und nach den ersten Finanzierungsgesprächen mit der Bank klar ist, wie viel Fremdkapital sie dir gewähren würden, dann kannst du dir mal einen Architekten suchen und ein Vorprojekt erstellen lassen.

 

[Mortner]

Vielen Dank schon mal für die Antworten, das hat mir schon sehr weitergeholfen.

Ich habe bei der Gemeinde nachgefragt, die Ausnützungsziffer für das Grundstück beträgt 0.4. Die Bruttogeschossfläche vom bestehenden Haus kenne ich jetzt nicht genau, das muss ich noch überprüfen. Aber ich denke nicht, dass es mehr als 200 m2 sind.

Bei der Hypothek wäre es so, dass meine Schwester die Hälfte Land mit dem Haus darauf übernimmt (komplett) und ich den "freien" Teil des Landes. Die Hypothek würde dann prozentual geteilt. So müssten die Eigentumsverhältnisse auch klar geregelt sein.

Ich werde nun mal einen Termin bei der Bank machen um so grob vorab zu klären, wieviel Kapital in etwa zur Verfügung steht.

Grundstückteilung/abparzellierung würde ich dann erst durchführen lassen, wenn das Projekt soweit ist.

Das Näherbaurecht würde ich sicherlich in Anspruch nehmen (natürlich in Absprache mit meiner Schwester )

 

[postit]

Wenn ich nicht selbst in einem solchen Büro arbeiten würde, dann würde ich an deiner Stelle ein Planungsbüro mit der Vorabklärung beauftragen. Das kostet wenige hundert Franken, der eigentliche Mutationsplan und das ganze Mutationsverfahren wird dann deutlich teurer, weshalb sich dieser Zwischenschritt zur Abklärung der Machbarkeit lohnen würde. Du hast dann auch etwas in der Hand, wenn du zur Bank gehst.

Als Planungsbüro kommt auch der Nachführungsgeometer in Frage, aber nur wenn er etwas von Raumplanung versteht (was leider nicht selbstverständlich ist), und wenn er dir diese Vorbklärung zu einem vernünftigen Preis anbieten kann (wiederum keine Selbstverständlichkeit).

 

[Feminato]

Hallo

Achtung im Kanton Zürich muss eine Grundstückteilung von der Gemeinde bewilligt werden. Diese überprüft ob die Teilung sinnvoll ist auch in Bezug auf Erschliessung (Ver- und Entsorgung). Ich würde dringend empfehlen eine Machbarkeitsstudie vor der Erstellung eines Projektes bei einem Planungsbüro in Auftrag zu geben.

Grundsätzlich bleibt die Frage, ob das Grundstück denn geteilt werden muss?

Gruss

Feminato

 

[Mortner]

Vielen Dank für eure guten Tipps.

Das mit dem Planungsbüro hört sich gut an, daran habe ich bis jetzt noch nicht gedacht. Ich hätte eher daran gedacht, dass im Rahmen eines Vorprojekts mit einem Architekten die Machbarkeit abgeklärt wird und dann auch die abparzellierung gemacht wird. Könnt ihr mir ein gutes Planungsbüro empfehlen? Am besten was in Bern oder in Thun. Und muss ich da auf bestimmte Qualifikation achten oder kann das jedes Planungsbüro machen?

Bis jetzt hatte ich noch nicht daran gedacht, das Grundstück nicht zu trennen. Wäre das möglich? Und können so die Eigentumsverhältnisse klar geregelt werden? Oder funktioniert das nur, wenn ich alles komplett übernehmen würde?

 

[Feminato]

Hallo

Grundstücke können 2 oder mehr Eigentümer haben!

Das ist kein Problem!

Gruss

feminato

 

[positron]

Ich hab's zwar schon ausführlich beschrieben, aber ich sag's jetzt nochmals: Viel einfacher und klarer geregelt ist es, wenn du das Grundstück zu 100% übernimmst und es deiner Schwester im Baurecht zur Verfügung stellst.

 

[Lae07]

Ist halt die Frage, ob die Schwester Freude hat, wenn sie nur das Baurecht hat...ein eventueller Verkauf des Hauses dürfte schwieriger sein und von der Wertsteigerung des Landes profitiert sie auch nicht.


Mit der haus-forum Mobile App gesendet

 

[mime7]

Ich hab's zwar schon ausführlich beschrieben, aber ich sag's jetzt nochmals: Viel einfacher und klarer geregelt ist es, wenn du das Grundstück zu 100% übernimmst und es deiner Schwester im Baurecht zur Verfügung stellst.

Hallo,

seh ich anders.

Entweder aufteilen und klare Regelungen schaffen oder das ganze vergessen.

Der Endzustand muss so sein, dass jeder über seinen Teil volle Verfügungsgewalt hat und nicht vom anderen abhängig ist.

Auf Baurecht oder ähnliches würde ich nie eingehen...

Gruss

 

[Mortner]

Ich muss ehrlich sagen, ich bevorzuge auch eine klare Trennung. So kann meine Schwester mit ihrem Teil machen was sie will und es gehört inkl. Land ihr.

Um aber überhaupt zu entscheiden ob das Vorhaben gelingen kann werde ich eine Machbarkeitsstudie in Auftrag geben. Die Idee mit dem Planungsbüro fand ich sehr gut, ich muss mal sehen ob ich da ein gutes finden kann oder ob ich bei einem Architekten nachfrage, ob er das auch machen kann.

 

[tommuller]

Hallo zusammen

Das Grundstück zu trennen und so eine klare Basis betreffend Eigentum zu legen ist eine sehr gute Entscheidung. Denn ein Baurechtsvertrag ist ja auch nicht einfach aufgesetzt. Zudem gäbe es dabei auch weitere Fragen zu klären (BR-Zins, Rückfallenschädigung, Dauer...)

Da ist das Geld in eine Machbarkeitsstudie mit Vorschlag einer Parzellierung bestimmt gut angelegt. So kannst du auch einem allfälligen "Familienstreit" vorbeugen. Saubere Teilung lautet hier das Motto...

Gruss

Tom

 

[Notar_Thomas_Winkler]

Eine Parzellierung des Grundstücks ist in Ihrem Fall vermutlich -- wie erwähnt -- die beste Variante. Gesamt- oder Miteigentum kämen zwar in Frage, sind aber aufgrund der gemeinsamen Verwaltung längerfristig wohl teurer. Zudem können Sie, wenn die Grundstücke aufgeteilt werden, einfacher darüber verfügen (keine gemeinsame Verwaltung) und zu einem späteren Zeitpunkt auch besser verkaufen.

In welchem Umfang auf dem Stück Land aufgrund der Grenz- und Bautenabstände und der Ausnützungsziffer gebaut werden kann, wird das Planungsbüro abklären.

Ist der Erbvorbezug durch Sie und Ihre Schwester bereits erfolgt? Die Entscheidung der Eltern, diesen Schritt zu machen, ist jedenfalls äusserst sinnvoll, da so zu einem früheren Zeitpunkt Ergänzungsleistungen zur AHV bezogen werden können.