Sali myfirsthouse,
Mir sind in dem Vertrag folgende Punkte aufgefallen:
- Das Wichtigste vorab: Ziffer 14 (Bauhandwerkerpfandrecht): Es ist gut und recht, dass sich der GU verpflichtet, dass keine Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen werden. Nur: Was passiert, wenn der GU bankrott geht (was auch schon vorgekommen sein soll). Empfehlung: Verlange vom GU, dass er Dir eine Bankgarantie zur Absicherung gegen Ansprüche der Subunternehmer stellt. Die Garantiesumme sollte mindestens 30% des Werkpreises ausmachen (besser noch: 50%).
- Ziffer 3: Das Verhältnis der anwendbaren Normen ist m.E. zu wenig klar. Das OR und SIA 118 regeln den gleichen Gegenstand zum Teil unterschiedlich. Welche Norm geht vor. Ich würde Dir empfehlen, die Norm 118 als vorgehend zu definieren.
- Ziffer 4: Die Termingarantie ist an sich eine gute Sache. Nur: Eine Verspätung bei der Verlegung der Kanalisation beseitigt den ganzen Terminplan. Empfehlung: Die Termine sollten um die Dauer der Verspätung bei der Verlegung der Kanalisation nach hinten rutschen. Weiterer Punkt: Der ganze Terminplan wird auch hinfällig bei Abänderungswünschen durch den Bauherrn. Das ist nicht sachgemäss, da es Abänderungswünsche gibt, welche den Baufortschritt gar nicht beeinflussen (z.B. die Wahl einer anderen Qualität bei den Plattenbelägen). Sachgerecht wäre hier, dass sich im Falle von Abänderungswünschen der GU mit dem Bauherrn zusammensetzt und bespricht, um wieviele Tage ein Abänderungswunsch die Termine nach hinten schiebt.
- Ziffer 6: Mehkosten sind "architektur- und gebührenpflichtig": Hier würde ich Klarheit verlangen, wie hoch der Honorarzuschlag (in Prozent der Mehrkosten) ausfällt. Änderungen, welche lediglich die Materialqualität (aber nicht die Art der Ausführung) betreffen (Beispiel: teurere Plättli; edlere Armaturen, etc.), sollten nicht honorarpflichtig sein (da der GU in diesem Zusammenhang i.d.R. keinen Mehraufwand hat, es sei denn, der Bauherr entscheidet sich nach dem Zeitpunkt der Devisierung um).
- Ziffer 9: Schön wäre, wenn der GU vor der Auswahl der Handwerker allfällige Präferenzen des Bauherrn einholt. Der GU kann diese Handwerker dann im Rahmen der Devisierung zur Offertstellung einladen.
- Ziffer 9, zweiter Absatz: Eine Abtretung der Mängelrechte nach Ablauf der zweijährigen Garantiefrist für offene Mängel würde ich nicht akzeptieren, insbesondere weil der Bauherr die Auswahl der Handwerker überhaupt nicht beeinflussen kann. Sodann stellt sich ein praktisches Problem: Wenn bei der Abnahme vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist gemäss Ziffer 11 noch Mängel festgestellt werden, darf nachher der Bauherr allen Handwerkern betreffend Behebung dieser Mängel nachspringen. Das kann extrem mühsam werden!
- Ziffer 12: Zahlungsplan: Wurde schon erwähnt. Zahlungen sollten sich nach dem Baufortschritt, nicht nach abstrakten Daten richten. Ich würde sodann empfehlen, eine genügend grosse Rate (mind. 5% der Bausumme) erst binnen 30 Tagen nach Bauabnahme fällig zu stellen, unter der Voraussetzung dass im Rahmen der Bauabnahme keine wesentlichen Mängel festgestellt wurden.
- Ziffer 12: Die Rücktrittsregel im Falle des Verzugs des Bauherrn bei der Ausführung der Zahlungen halte ich für unsachgemäss. Verzug sollte erst angenommen werden, wenn die Zahlung auch nach 30 Tagen nicht erfolgt ist. In diesem Falle sollte ab dem Fälligkeitstag ein Verzugszins von 5% geschuldet sein. Ein Rücktritt sollte hingegen erst möglich sein, wenn der Bauherr nach erfolgter Mahnung und dem Verstreichen einer weiteren Frist von 20 - 30 Tagen immer noch nicht bezahlt hat.
-Ziffer 17: Würde ich nicht wollen.
- Ziffer 18: Schiedsgericht. Die Klausel ist schlecht, da keine anwendbare Schiedsordnung vereinbart ist, welche den Ablauf des Verfahrens regelt. Fragen z.B.: Wie wird ein Fall anhängig gemacht? Bei wem? Was passiert, wenn z.B. der GU einfach keinen Schiedsrichter bestellt? Wie werden die Verfahrenskosten ermittelt? etc., etc., etc..... Ein Schiedsgericht ist in der Regel viel teurer als die staatlichen Gerichte, da die Schiedsrichter auch bezahlt werden wollen. Schiedsgerichte machen nur in sehr grossen, komplexen Fällen Sinn, wo die Parteien ein schnelles, vertrauliches Verfahren bevorzugen. Meine klare Empfehlung: Vereinbarung der ordentlichen Gerichte. Zum Gerichtsstand: Dieser ist zwingend am Ort der gelegenen Sache, sprich am Ort, wo das Haus gebaut werden soll. Wenn das Igls ist, ist die Klausel OK, ansonsten nicht.
Hope that helps!
Gruss
mischa
