Härtefall oder nicht?

[Snowman6969]

Hallo,

Ich habe am 31. März eine Kündigung für meine Wohnung erhalten. Begründet ist sie auf dem amtlichen Formular nicht, aber im Anschreiben sagt die Verwaltung, dass der Eigentümer der Wohnung diese veräussern möchte.

Leider kommt die Kündigung zu einem sehr schlechten Zeitpunkt, da meine Tochter vor zwei Wochen auf die Welt gekommen ist.

Meine Frage ist: Wenn ich über das Gespräch mit der Verwaltung keine Verlängerung des Mietverhältnisses ereichen kann, ob ich im Sinne des §272 Obligationenrecht ein Härtefall bin und somit eventuell eine Erstreckung des Mietvertrages verlangen könnte?

Danke Euch schon mal im voraus

Snow

 

[jomazi]

Hallo Snow

Nein, nur aufgrund der Geburt, zu der ich dir ganz herzlich Gratuliere, bist du kein Härtefall, dieser würde eine starke Abweichung vom gesetzlich definierten Normalfall erfordern!

Um also diesen Rechtsanspruch geltend machen zu können, müssten ausserordentliche Gründe vorliegen, so müsstest du zum Beispiel darlegen können, dass du in nützlicher Frist keine zumutbare Ersatzwohnung finden kannst!

Suche das Gespräch mit dem Vermieter, lege ihnen deine Gründe vor, und hoffe, dass er umschwenkt. Verstehe aber auch, dass für einen Verkauf der Wohnung diese halt leer tatsächlich besser veräusserbar ist.

liebs Grüessli, jomazi

 

[Markus69]

Hallo Snowman

Ich gratuliere dir vorab zur Geburt des Kindes. Leider ist die Kündigung der Wohnung infolge Verkaufs an Dritte gestattet. Anders wäre es, wenn er dir die Wohung vorher zum Kauf angeboten hätte und du abgelehnt hättest. Anyway, ich würde die Kündigung in jedem Fall vor der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten. Beantrage einen Kündigungsaufschub von 2 Jahren. Argumentiere mit der Geburt, dass es nicht möglich ist, so schnell was zu finden etc. Ich denke, da solltest Du gute Chancen haben, dass dir ein Aufschub der Kündigung gewährt wird.

Gruess Markus

 

[Snowman6969]

Danke für Eure Antworten,

Tatsächlich ist mit vor etwa einem halben Jahr die Wohnung zum Kauf angeboten wurden. Das mit der Härtefallklausel hatte ich schon geahnt, dass dieser eine andere Interpretation zu Grunde liegt, aber man greift nach jedem Strohhalm /emoticons/default_wink.png .

Da mit auch jetzt wieder zusammen mit der Kündigung die Wohnung zum Kauf angeboten wurde, werde ich mich am Montag von einem hiesigen Makler bzgl. der Marktpreise beraten lassen und dann auch über einen Kauf nachdenken. Wenn dieser nicht in Frage kommt, werde ich erst einmal das Gespräch mit der Verwaltung suchen.

Gibt es eigentlich so etwas wie eine Spekulationsfrist für Immobilien in der Schweiz?

Also eine Frist in der man besonders hoch beim Wiederverkauf besteuert wird?

Letztlich würde ich aber auch wie Markus sagt, probieren einen Aufschub über die Schlichtungsstelle zu erzwingen.

Grüsse

Snow

 

[Markus69]

Lieber Snowman

Also hier der Gesetzesartikel:

Art. 271a

II. Kündigung durch den Vermieter

1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a.

weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

b.

weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

c.

allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

d.

während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

Also Dir wurde die Wohnung zum Kauf angeboten... und jetzt gekündigt. Somit ist diese Kündiung anfechtbar. Es handelt sich hierbei um die "Congé-Vente" Kündigung (Kündigung im Hinblick auf den Erwerb der gemieteten Wohnung). Du musst im Verfahren mittels Schriftstücken beweisen, dass die Kündigung genau aus diesem Grund ausgesprochen wurde. In diesem Fall ist die Kündigung sogar rechtsmissbräuchlich.

Gruess Markus

 

[Snowman6969]

Leider liegt mir das erste Schreiben von vor einem halben Jahr nicht mehr vor, in dem man mir die Wohnung zum Kauf angeboten hat.

Wusste natürlich nicht, dass dieses Schreiben noch einmal wichtig werden könnte.

Im Anschreiben der Kündigung heisst es jetzt" Im Namen und Auftrag der Eigentümerschaft der von Ihnen bewohnten Liegenschaft erhalten

Sie in der Beilage auf ... die Kündigung Ihres Mietvertrages per 30. Juni 2011 angezeigt. Die Eigentumswohnungen werden verkauft. Sollten Sie

sich für den Kauf der Wohnung ineteressieren, wenden Sie sich bitte an unseren ... ."

Ob man diese Aussage bereits im Sinne des Art. 271a "allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen" interpretieren kann, vermag ich

nicht einzuschätzen.

Grüsse

 

[Markus69]

Also Snowman

Meinen zitierten Artikel kann nicht interpretiert werden... Ohne den ersten Brief wird es schwierig. Aber kannst es ja mal anders versuchen. Wenn Du die Kündigung anfichst, dann argumentiere dies mit der missbräuchlichen Kündigung. Dann würde ich in der Eingabe an die Schlichtungsstelle erwähnen, dass Dir die Wohnung schon einmal zum Kauf angeboten wurde... da Du aber diesen Brief nicht mehr hast stellst Du den Antrag auf Editionspflicht des Vermieter (d.h. er muss sämtliche Unterlagen aus dem Mieterdossier offenlegen). AUFPASSEN: DIE FRIST NICHT VERPASSEN.. aber nicht zu früh antworten .. sondern kurz vor Ablauf der Frist.

Gruss Markus

 

[Snowman6969]

Dank dir Markus für Dein Bemühen,

Mit der Frist meinst Du die 30 tägige Einspruchsfrist bzgl. der Kündigung?

Grüsse

 

[Markus69]

Jups Snowman

Genau diese 30-Tage Frist.. ab Erhalt... 30 Tage... bitte genau zählen.. d.h. ich würde eine Woche vor Ablauf beim zuständigen Amt (Schlichtungsstelle) per Einschreiben die Kündigung anfechten. Ich empfehle Dir, sämtliche Gründe darzulegen.. Familie.. dass es Dir nicht zumutbar ist, innert der Kündigungsfrist eine gleichwertige Wohnung zu finden... dass die Kündigung missbräuchlich ist, wegen Kauf/Verkauf.. und ersuchst um Mieterstreckung von 2-3 Jahren.

 

[Snowman6969]

Alles klar bin ich mal gespannt. Hoffe jedoch immer noch, dass ich vieliecht einfach eine Einigung mit der Verwaltung respektive den Eigentümern ereichen kann.

Grüsse

Snow

 

[Markus69]

Die Frage ist, ob Du dort wohnen bleiben willst? Falls ja.. evtl. zu vernünftigem Preis kaufen (du kennst ja sicher die Mängel an der Wohnung).. falls nein.. Aufschub beantragen. Die Schlichtungsbehörde wird versuchen Einigung zu erzielen oder die Kündigung als nicht zu erklären..

 

[HausFritz]

Lieber Snowman

Also hier der Gesetzesartikel:

Art. 271a

II. Kündigung durch den Vermieter

1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a.

weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

b.

weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

c.

allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

d.

während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

Also Dir wurde die Wohnung zum Kauf angeboten... und jetzt gekündigt. Somit ist diese Kündiung anfechtbar. Es handelt sich hierbei um die "Congé-Vente" Kündigung (Kündigung im Hinblick auf den Erwerb der gemieteten Wohnung). Du musst im Verfahren mittels Schriftstücken beweisen, dass die Kündigung genau aus diesem Grund ausgesprochen wurde. In diesem Fall ist die Kündigung sogar rechtsmissbräuchlich.

Gruess Markus

Hmm, wie wäre denn das richtige Vorgehen von Seiten des Vermieters ?

Ist doch nicht mehr als fair wenn er VORHER die Wohnung dem Mieter zum Kauf anbietet ?

Oder einfach zuerst kündigen und dann die Wohnung zum Kauf anbieten ? /emoticons/default_tongue.png

Gruss

Fritz

 

[Markus69]

Lieber Fritz

In diesem Fall stellt sich ja nicht die Frage, ob das Vorgehen des Vermieters richtig war im Sinne des Kaufangebotes. Snowman ist in der blöde Lage, dass ihm die Wohnung gekündigt wurde und fragt sich jetzt, was er dagegen tun kann.

Sicherlich ist es fair, wenn der Vermieter den Mieter vorab fragt, ob er die Wohnung kaufen will. Aber genau dann stellt er sich selbst ein Bein.

Evtl. wäre im Sinne Deiner Frage es besser, wenn er allen kündet und dann die Wohnung generell anbietet.