Hallo in die Runde - Fachwerkhaus

[hjk]

Hallo zusammen

Wir haben vor ein altes Fachwerkhaus (Bj. 1885) zu kaufen und sanieren zu lassen. Ich werde bestimmt einige Fragen haben und freue mich auf angeregte und interessante Diskussionen. Evtl. gibt es ja User die bereits Erfahrungen in der Renovation von Fachwerkhäusern haben, da wäre ich sehr an Informationen, Tipps und Erfahrungen interessiert. Bitte melden!

Gruss Hans-Jürg

 

[wellingtonia]

Hallo hans-jürg

Frag duccad was er bis jetzt gemacht hat.

http://www.haus-forum.ch/umbauen-und-renovieren/3631-ol-verbrauch.html#post49506

Spezifische Fragen werden dir im Forum beantwortet.

Andy

 

[maison]

Hallo

Schau mal nach unter www.fachwerkhaus.de: Willkommen bei fachwerkhaus.de.

Dort gibt es interessante Tipps, gerade wenns ums Renovieren geht.

Gruss und schöne Weihnachten

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[Pfälzer]

Hallo Hans-Jürg,

willkommen im Forum.

Da hast Du ja ein schönes Objekt gefunden. Aus der Distanz sieht ja auch noch alles realtiv gut aus.

Es wäre sicher sehr interessant, wenn Du Dich dazu entschließen würdest den Sanierungsablauf bzw. schon deren Planung hier, z.B. in einem Hausbau-Tagebuch, zu veröffentlichen.

Für interessierte Althauskäufer / -Sanierer ist dies immer eine passende Gelegenheit aus Erfahrung Anderer zu lernen, sowie für die Mitleser eine bessere Basis Dir anhand der Bilder oder Planungsbeschreibungen die erhoffte Hilfe geben zu können.

Ich würde es sehr begrüßen, da gerade solch schöne, alten Fachwerkhäuser hier selten vorkommen.

Ich persönlich würde hoffen, dass Du als erste Maßnahme die derzeitige Treppenanlage zurückbaust und eine, zum Haus passende, neu errichtest. Oder zumindest eine solche Leistung in der Umbauplanung vorsiehst.

Ich wünsche Dir bei der Realisierung viel Spaß und uns bzw. den vielen Lesern viele interessante Details.

 

[hjk]

Hallo zusammen, danke für Eure Beiträge und Tipps

Duccad habe ich schon mal gepostet und auch die Fachwerk.de-Seite sieht sehr interessant aus. Ich werde, wenn wir das Haus wirklich kaufen können, sicherlich den Renovationsverlauf im Hausbau-Tagebuch posten.

Der Zustand des Gebäudes ist leider nicht sehr gut. Es hat zur Zeit keine brauchbare Heizung, Sanitäreinrichtungen usw. Auch das Dach ist undicht und muss völlig erneuert und isoliert werden. Wir rechnen mit Sanierungskosten von 600'000.- bis 800'000.- CHF bei einer Gesamtwohfläche von 280m2 und einer Parzellengrösse von ca. 600m2. Mich würde vor allem Eure Meinung interessieren, ob ihr diese Kosten als realistisch einschätzt.

Die hässliche Betontreppe würde bei einer Sanierung sicherlich angepasst, resp. mindestens mit einem Holzgeländer (wie Balkon) versehen.

Hänge noch ein paar Bilder an

Gruss Hans-Jürg

 

[Pfälzer]

Hallo Hans-Jürg,

wie man nun durch die Innenaufnahmen sehen kann, wurde wohl doch in den "letzten Tagen" nicht viel an der Substanz erneuert bzw. sie zumindest für wohnliche Zwecke in Ordnung gehalten.

Als was wurde denn das Anwesen (...Werkstatt) benutzt? Als Schreinerei oder ähnliches?

Wenn Dir auf der Westseite noch einige Meter des Grundstückes gehören, dann lässt sich die Treppe auch völlig anders gestalten und zum Schutz, für Balkon und Treppe, auch mit einem "artgerechten" Dachvorsprung gestalten.

Oder verlege doch den Eingang von oben nach unten ins Erdgeschoss, dann sparst Du die Außentreppe komplett.

Bei dem Budget hängt halt viel davon ab, wie die Substanz, hier auch die Fußschwellen der Außenwände, nach Freilegung, aussehen? Wichtig wäre (oder ist beim Fachwerk eigentlich in der Regel immer), dass diese Fußschwellen auf einem freistehenden Sockel/Sockelmauerwerk stehen und relativ schnell trocknen können. Wo sich ggf. Erdreich angesammelt, angeschwemmt hat, sollte dies wieder enfernt werden.

Beim Dach lässt sich nun auch erkennen, dass die alten Sparren wohl erneuert werden müssen. Die Tragkonstruktion sieht, zumindest auf dem Bild, noch relativ gut aus. Die Sparren inkl. Lattung und Ziegel musst Du wohl aber in der Tat erneuern. Somit lassen sie sich in ihrer Höhe, was ja den Dämmspielraum ergibt, aber auch gleich Deinen Wünschen anpassen.

Ein Teil der erforderlichen Kosten werden sich erst bei Entfernung aller beschädigten oder nicht mehr passenden, gewollten Bauteile ergeben. Hier ist es wichtig, die Tragkonstruktion mit einem Zimmermann oder / und auch Statiker genau unter die Lupe zu nehmen. Einzelteile lassen sich aber eigentlich gut austauschen und verursachen, wenn es nicht so viele sind, auch keine immensen Kosten.

Wenn Änderungen an der Raumnutzung gewünscht werden und damit, hinsichlich der alten Statik nun auch Veränderungen/Ergänzungen erforderlich sind, dann kann man dies bei einem solchen Termin gleich mitbehandeln.

 

[wellingtonia]

Hallo hans-jürg

Aufgrund deiner Bilder ist das Gebäude in den jeweiligen Grundrissen nicht gross unterteilt.

Bei dieser Art Wandkonstruktion kannst du nur mit einer diffusionsoffenen Wärmedämmung von innen isolieren.

Zum Thema ein paar Ausführungstipp's von einem Dämmstoffanbieter (es gibt aber auch andere):

GUTEX Wissen

GUTEX Planen

Würde dir hier einen Holzbauer wärmstens empfehlen, der bereits diese Art von Wärmedämmungen verarbeitet.

Das andere System von diffusionsoffenen Wärmedämmungen findest du hier:

isofloc - die 4fach Schutz-Dämmung: Schlauchblasen

Dabei werden Kammern gebildet (auch auf der Innenseite) und ausgeblasen.

Beide Systeme bedeuten das du Wohnraum verlierst.

Mindestens 15 cm (Isolation und Verkleidung) dass der Gesamtaufwand in einem gewissen Verhältnis zum Ergebnis (geringere Heizkosten) steht.

Der Dachstock kann durch die Konstruktion nur mit einer Aufdachdämmung oder einer Aufdecken und Zwischendeckendämmung als Kaltestrich isoliert werden.

Alle anderen Elemente (Fenster, Türe, Dacheindeckung) wirst du erneuern müssen.

Schlussendlich stellst du eine neue Gebäudehülle in eine alte (was aber Sinn macht, wenn du nicht mit einem Abriss und optisch gleichem Neubau rechnest).

Ein guter Holzbauer kann dir diese Rechnungsvariante (hätte konstruktiv einige Vorteile) sicher auch überschlagen.

Bei diesen Überlegungen auch die Qualtät der Riegelkonstruktion überprüfen - ob alle Balken noch in gutem Zustand sind !!

Den internen Treppenaufgang würde ich mir im Grundriss überlegen.

Der externe Treppenaufgang ist wohl durch die ursprüngliche Nutzung entstanden - macht durch die neue Nutzung von Wohnräumen jedoch keinen Sinn.

Deinen Sanierungsrahmen (Investitionsvolumen) wirst du nur mit einem Holzbauer der auch die Bauführung übernimmt einhalten können.

Andy

 

[DUCCAD]

Hoi Hans Jörg

Ich habe etwas Erfahrung, aber der Spezialist bin ich sicherlich nicht. Unser Haus war bereits in einem guten Zustand als wir es gekauft haben. Unser Vorgänger hat bereits die Fenster ersetzt, das elektrische sowie das ganze Sanitäre neu gemacht. Wir von unserer Seite sind nun daran gewisse Räume die wir umnutzen möchten oder noch nicht renoviert sind entsprechen auszubauen.

Was ich Dir aber von unserem Vorgänger sehr empfehlen kann, die ganzen Holzbalken Sandstrahlen und danach entwurmen. Ev. schlechte Balken gleich ersetzten. Dies würde ich aber mit einem Zimmermann anschauen. Es gibt auch Börsen wo Du alte Balken kaufen kannst damit Sie zum Rest von Haus passen wen welche ersetzt werden müssten. Isofloc kann ich Dir auch empfehlen wie es bereits wellingtonia gemacht hat. Bin gerade einen Raum am ausbauen, wo mir ein Zimmermann den ich kenne diese Produkt vorgeschlagen hat. Es ist im vergleich zu Glaswolle auch vom Preis sehr interessant. Dazu hast Du mit diesem Produkt auch die Gewissheit, dass Du jede Unebenheit, Spalte etc. insoliert wird.

Ich hoffe ich könnte Dir etwas helfen, sonst einfach fragen.

 

[Pfälzer]

Hallo Hans-Jürg.

Damit wir das Angebot der Möglickeiten noch abrunden, noch eine weitere Variante:

Falls die Gefache ebenfalls erneuert werden (sollen..) können diese auch direkt mit Porenbetonsteinen gefüllt werden (bekommen dann äußerlich noch einen passenden Putz/Abrieb, am besten mit direktem Egalisierungsanstrich) und auf der Wandinnenseite könnte eine zusätzliche Porenbetonwand erstellt werden. Die beiden Flächen wirken dann als Paket gemeinsam.

Die innere Zusatzwand kann dabei über die Klebewirkung auch statisch ein Teil ihrer Eigenlast auf die Fachwerkwand übertragen.

Vorteil dabei wäre eine Massivwand innenseitig zu haben, an welche ich auch wieder Gegenstände aufhängen kann und sie zusätzlich als Wärmespeicher sowie als Feuchteregulierer fungieren kann. Der Schallschutz, falls wichtig, wird ebenfalls etwas erhöht.

Bei der Dachdämmung würde ich persönlich nicht unbedingt die von Wellingtonia empfohlene Außendachdämmung vorsehen. Wenn sie auch in Hinblick auf die Dämmungseigenschaft natürlich optimal wäre, so sollte man auch den architektonischen Aspekt, gerade hier bei einem Fachwerkhaus, nicht unbeachtet lassen. Der Gesamtaufbau würde hier die Dachproportion beim Fachwerkhaus sprengen.

Um ähnliche Dämmwerte erreichen zu können, würde ich hier, wenn der Dachstuhl ja eh erneuert würde, auf eine passable Sparrenhöhe achten, welche in ihrer Gesamtdicke aber noch zum Gebäude passt! Dies könnnte zu Beispiel eine Höhe von rund 22cm sein, welche Du ja in kompletter Stärke dämmen könntest.

Darunter, auf der Innenseite, gäbe es die Möglichkeit die Sparren aufzudoppeln (bwz. man kann auch gleich einen "überhohen" Sparren nehmen dort, wo er das Dach nach Außen verlässt, ihn passend verjüngt, verschmälert) was in Stärken von 12 cm kein großes Problem darstellt. Somit wäre die Dämmung bereits auf 34cm angewachsen.

Darunter käme, für Täfer oder Trockenbauplatten, noch die dazu passende Lattung, welche man aus Gründen der Dämmung auch dicker als üblich ausführen könnte und somit nochmals rund 4-6 cm auftragen könnte. Dies ergäbe eine mögliche Gesamtdicke der Dachdämmung von rund/knapp 40 cm, ohne die äußere Optik des Hauses stark zu verändern!

 

[Isabelle]

Wir haben im letzten Jahr ein Fachwerkhaus von 1872 erworben. Leider sind die Balken "überputzt" /emoticons/default_sad.png Wenn wir dann mal im Lotto gewinnen (aber dann müsste man auch spielen ....), werden wir die Balken rausholen lassen.

Bis dato haben wir die innenliegenden Deckenbalken freigelegt und aufs mühsamste aufgearbeitet (waren alle verkleidet oder aber schwarz lasiert) und einige Balken in den Wänden gefunden und herausgearbeitet.

Momentan planen wir den Ausbau der alten Küferwerkstatt im UG, die zu Wohnraum umgemodelt werden soll, der als Einliegerwohnung oder aber als zusätzlicher Wohnraum zur Hauptwohnung genutzt werden soll. Das Problem sind die Treppen /emoticons/default_confused.png

Der komische Wintergarten vor der Eingangstür, den Du im Blog siehst, soll auch in Zukunft verschwinden (mit dem Geld hätten die Vorbesitzer einen schönen Anbau realisieren können /emoticons/default_sad.png ) und wieder der alte Aufgang ähnlich wie Eurer erstellt werden.

Viel Spaß bei der Renovierung Eures Schmuckstücks und bei der Erkundung der Geschichte des Hauses.

 

[sombrero]

sorry