Handänderungssteuer - nur auf Land oder auch auf Gebäude?

[Peider]

Hallo Zusammen

Ich brauche Eure Einschätzung, was folgendes Problem anbelangt:

Wir sind zwei Familien, welche sich auf ein Wohnbauförderungs-Projekt der Gemeinde eingelassen haben. Zu diesem Zweck haben wir eine Baugesellschaft gegründet, in welche die Gemeinde das Land und wir je Fr. 50'000.- eingebracht haben. Die Gemeinde ist für 5 Wohnungen mit insgesamt ca. 4/6 und wir mit je einer Wohnung zu 1/6 beteiligt (gleichberechtigte Partner).

Die Gemeinde hat darauf verzichtet das Land im Grundbuch umzumelden, da dies mit 2x Eintragen unnötige Kosten verursachen würde.

Mittlerweile wurde die Stockwerksbegründung und der damit verbundene Grundbucheintrag abgeschlossen.

Nun kam auch die Diskussion auf, wie dies mit der Handänderungssteuer läuft.

Wir sind der Meinung dass die Gemeinde das Land in die Baugesellschaft eingebracht hat und eigentlich nicht berechtigt ist uns die Wohnung zu verkaufen.

Die Wohnung verkaufen müsste uns somit die Baugesellschaft, zu welcher wir auch gehören.

Die Gemeinde will die Handänderungssteuer auf das Land mit Wohnung erheben. Wir sind der Meinung sie kann (muss) diese nur auf das Land erheben, da die Wohnung von der Baugesellschaft und somit auch von uns erbaut wurde.

(Wenn ich Land kaufe und selber ein Haus darauf baue, bezahle ich die Steuer auch nur auf das Land).

Das Eine würde Fr. 3'100.-, das Andere Fr. 19'000.- bedeuten, also kein Klacks...

Ach ja, das Reden haben wir hinter uns, die Gemeinde besteht auf ihren Standpunkt!

Die entsprechenden Dokumente hätte ich gerne hochgeladen, doch die PDF's sind zu gross. Wenn sich jemand in diesem Thema auskennt würde ich sie per Mail senden...

Danke im Voraus und Grüsse

Peider

 

[jomazi]

Hallo Peider,

Ich denke du bist im Besitze dieses Schreibens?

http://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/Gesetzgebung/720.200-11.pdf

Ich hätte darin jetzt nichts gefunden, auf Grund dessen du von dieser Steuer (auf der ganzen Bausumme) befreit werden solltest.

Der umgekehrte Fall, denn bei dem du das Haus in eine Gesellschaft bringen würdest, dieser wäre geregelt. Bei diesem wäre gar keine Steuer fällig.

Das ist nur meine Meinung, natürlich würde ich an deiner Stelle den Weg zum Notar noch einmal unter die Füsse nehmen...

Liebs Grüessli, jomazi

 

[Peider]

hallo Jomazi

Diese Dokument habe ich natürlich auch angeschaut, ebenso das Gemeindegesetz (Steuersatz).

Ich finde darin eben auch nichts was die Gemeinde berechtigen würde auf die gesamte Bausumme die Steuer zu erheben.

Denn wie bereits gesagt ist meiner Meining nach die Gemeinde nur noch formell in Besitz des Landes. Sie hat es ja in die Baugesellschaft eingebracht. Ich besitze meine Fr. 50'000.- auch nicht mehr, die sind ebenfalls in der Baugesellschaft.

Das Gebäude wurde von der Baugesellschaft und nicht von der Gemeinde errichtet.

Oder liege ich da völlig falsch?

Den Weg zum Notar kann ich mir sparen, die Gemeindevetreter waren selbst nicht sicher wie dies zu regeln ist. Der Notar/Anwalt hat ihnen dies schlussendlich so empfohlen.

Aber der hat ja auch sehr viele Aufträge von der Gemeinde und ist somit nicht wirklich neutral...

Danke und Grüsse

Peider

 

[jomazi]

Doch eben, diese Wohneinheit geht von einer einfachen Gesellschaft in dein Privatbesitz über. Dies ist eine "formelle" Handänderung, die eben diese Steuermühle lostritt. Der umgekehrte Fall ist beschrieben. Da wär keine Steuer fällig!

Der Notar muss neutral sein. Das ist seine Rolle. Ist dir dabei Unwohl gehe zu einem anderen, und frage nach seinem Rat. Das Gemeindereglemet regelt nur die prozentuale Höhe der Steuer (bei euch 2promille). Alles andere ist für den ganzen Kt Graubünden gleich. Es kann dir also irgend einer eine neutrale Auskunft geben. Diesen Weg würde ich mir also nicht sparen... liegt ja so einiges drinnen...

liebs Grüessli, jomazi

 

[Peider]

OK, aus dieser Sicht habe ich das noch nicht bedacht.

Somit würde dies eher einen Sinn ergeben, klar.

Dann schaue ich nach Ostern, ob es etwas bringt eine Zweitmeinung von einem anderen Notar einzuholen.

Danke für Deinen Ratschlag und frohe Ostern

Peider

 

[voumi]

Hallo Peider

Meine Befürchtungen gehen auch in jomazi's Richtung. Die Alternativen sind mir zu wenig bekannt. Allerdings fände ich es unmöglich, wenn Du durch die Gemeinde in diese Situation gebracht worden wärst, um Grundbuchänderungsgebühren zu sparen. Die Notare sind bestimmt die Richtige Ansprechstelle - oder der HEV.

Viel Glück und gutes Gelingen.

voumi

 

[jomazi]

Ja, falls der Notar dich da schlecht beraten hat, könnte dort etwas zu holen sein. Es ist seine Rolle, beide Seiten richtig zu informieren und zu beraten. Er muss da neutral sein!

Bei uns im Kt Bern wäre die Handänderungssteuer aber sowieso auf das ganze fällig gewesen, da du dich da offensichtlich auf ein Projekt eingelassen hast, und nicht ein nacktes Stück land gekauft hast. In diesem Falle ist bei uns die Handänderung auf die gesamten Anlagekosten fällig! Vieleicht tröstet das ein bischen...

und halte uns doch auf dem laufenden, falls du klarheit in diesem Geschäft erhälst!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Peider]

Der Notar hat uns nicht schlecht beraten. Bei der Vetragsunterzeichnung haben wir ihn darauf angesprochen. Da meinte er dass dies mit dem Vetrag nichts zu tun hätte und eine Gemeindeangelegenheit sei.

Nur ist dieser Notar/Anwalt auch der Rechtsberater der Gemeinde, was dem Ganzen ein wenig einen fahlen Eindruck hinterlässt (ohne seine Neutralität anzuzweifeln)...

Aber nach Euren Antworten denke ich schon dass ich da eine falsche Übelegung gemacht hatte.

Einen anderen (uns bekannten) Notar werde ich trotzdem einmal kontaktieren.

Danke und Grüsse

Peider

 

[maf]

Da im Kaufvertrag auch stehen muss, wer die Handänderungsstuer begleichen muss, wäre das schon der letzte Zeitpunkt, sich darüber gedanken zu machen.

Tastächlich ist es von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich geregelt.

Es ist auch nicht ganz richtig, dass der umgekehrte Fall ohne Steuerfolge wäre. Denn das gilt nur wenn vor und nach dem Geschäft der selbe der Nutzniesser ist (also z.B. eine Immobilie aus Privatbesitz in eine Gmbh einbringen, dir mir alleine gehört). Wäre bei der Personengesellschaft eine Gruppe von Personen Nutzniesser, würde sodann auch eine Steuer fällig.

Zu derartigen Probelemen gibt es auch schon Gerichtsentscheide von höheren Instanzen. Tatsache ist:

"entscheidend ist der Zeitpunkt des Grundbuchgeschäftes (Eigentumsübertragung)" Findet dieser so früh statt, dass es nur ein Grundstück (Bauland) ist, wird die Steuer nur das Bauland betreffen. Findet dieser so spät statt, dass das Land schon überbaut ist, so wird die Steuer mit der Bauter berechnet.

Dann gibt es einige Kantone, die sogar bei einem reinen Baulandhandel die Steur inklusive des später zu erstellenden Hauses berechnen, wenn der sogenannte Bauvertrag oder Architekturvertrag im Prinzip im selben Zeitpukt stattfindet. Kann die Steuerbehörde annehmen, dass einer eine Parzelle nur kaufen kann, wenn er sich verpflichtet mit dem vom Verkäufer genannten Architekt zu bauen (sog. Architekturverpflichtung), so wird die Steuer auch aus Bauland und Haus berechnet.

Natürlich ist es in den Kantonen einfacher, die diese Steuer genau aus dieser Diskrepanz heraus aufgehoben haben.

Im hier konkret geschilderten Fall sehen ich wenig Chancen, dass keine Steuer bezahlt werden muss. Es müsste aber noch geprüft werden, wer gemäss Kaufvertrag die Handänderungssteuer zu bezahlen hat, und zu welchen anteilen. Oft steht die Steuer wird zwischen den Parteien je zur Hälfte bezahlt. Nun... gemäss dem schon gezeigten PDF des Steurgesetztes ist die Gemeinde ja von der Steuer befreit. So wie ich verstanden habe, ist auch die Gemeinde als direkte Verkäuferin des Grunstücks bis am Schluss zuständig, also keine Eigentumsübertragung in die Baugesellschaft.

Das könnte dann auch bedeuten, dass folgende Rechnung zurtreffen könnte.

Gesamter Stuerbetrag (als Beispiel) 3'000

Verkäufer 1'500 und Käufer 1'500

Da die Gemeine keine Steuer bezahlen muss, ist das Total der Steuer 1'500

Wenn im Vertrag geregelt ist, die Steuer wird je zur Hälfte bezahlt, dann wären es für beide je 750! Leider weiss ich nicht, was im Vertrag genau geregelt ist.

Aber vielleicht ist das ein Ansatz, der Euch etwas ersparen könnte /emoticons/default_smile.png