Haus als Einzelfirma oder GmbH kaufen und wiederverkaufen

[InOff]

Hallo zusammen

Ich überlege mir Häuser zu kaufen um sie danach wieder gewinnbringend zu verkaufen. Nun stelle ich mir die Frage wie das mit Nebenkosten geregelt ist/wird. Normal wäre ja zu bezahlen:

Handänderungssteuer

Grundbuchgebühren

Notar

Grundstückgewinnsteuer

Gut die Grundstückgewinnsteuer zahlt ja der Verkäufer. Wenn ich das Haus nach sagen wir 3 Monaten verkaufe wird in dieser kurzen Zeit keine Gebühren anfallen aber was ist mit den anderen 3 Positionen. Die werden ja meist 50-50 aufgeteilt. Wenn ich aber gleich wieder verkaufe müsste ich ja doppelt zahlen oder gibt es hier ausnahmeregelungen? 

Grüsse Simon 

 

[Andreas]

Ich überlege mir Häuser zu kaufen um sie danach wieder gewinnbringend zu verkaufen.

Hast du das gewisse nötige Fachwissen um das Risiko einzugehen ???

Wenn ich deinen obigen Beitrag lesen, habe ich da meine leisen Zweifel.

 

[InOff]

Was hat das mit meiner frage zu tun? 

Wäre nett wenn man meine frage beantworten würde und nicht mein wissen in frage stellen würde. 

 

[muraxi9001]

Handänderungssteuer gibt es nicht in allen Kantonen.

Ich würde beim Notariat/Grundbuchamt anfragen, was Sache ist.

Ich habe keine Ahnung von dem Thema, erwarte aber nicht, dass du um die Gebühren herumkommst.

Bei uns waren die Gebühren bei ca. 2.5%. 

Man kann sich die Frage stellen, wie man in 3 Monaten ein Haus kaufen und verkaufen möchte. In der Regel interessieren sich Käufer ja für Objekte in der Region. Ich glaube viele Interessenten werden sehen, dass Häuser auf dem Markt sind und deshalb schon beim ersten Verkauf (wo du er Käufer bist), auf das Gebäude (und vielleicht den Preis) aufmerksam werden. Dann wiederum kannst du das Haus vielleicht besser vermakten (oder aufwerten) als der originale Verkäufer und die Sache funktioniert tatsächlich, wer weiss.

 

[InOff]

Bei uns in BL sind es Total 2.5%. Wird dann geteilt. Das mit den 3 Monaten war rein fiktiv. 

Gut der Rest kläre ich nach den Festtagen. Vielen Dank für deine Erklärung. 

 

[Kaffeebart]

Gut die Grundstückgewinnsteuer zahlt ja der Verkäufer. Wenn ich das Haus nach sagen wir 3 Monaten verkaufe wird in dieser kurzen Zeit keine Gebühren anfallen

Was meinst du hier mit Gebühren, die nicht anfallen? Wieso sollten hier keine Gebühren anfallen?

Grundstücksgewinnsteuer bei nur 3 monatiger Haltedauer geht in astronomische Höhen. Ich würde jetzt mal behaupten mindestens 50% des Mehrpreises zwischen Anschaffung und Verkauf fallen dieser Steuer zum Opfer.

Bei so kurzer Haltedauer musst du vorsichtig sein, dass man dich nicht als gewerblich einstuft mit entsprechenden Gewährleistungsansprüchen.

Wenn du nicht wirklich weisst, was du da tust und mit was du handelst wäre ich sehr sehr vorsichtig. Das kann im Zweifel nach hinten losgehen und du stehst mit weniger da als vorher.

 

[Brasser]

Handänderungssteuer

Grundbuchgebühren

Notar

Grundstückgewinnsteuer

Gut die Grundstückgewinnsteuer zahlt ja der Verkäufer. Wenn ich das Haus nach sagen wir 3 Monaten verkaufe wird in dieser kurzen Zeit keine Gebühren anfallen aber was ist mit den anderen 3 Positionen. Die werden ja meist 50-50 aufgeteilt. Wenn ich aber gleich wieder verkaufe müsste ich ja doppelt zahlen oder gibt es hier ausnahmeregelungen? 

Du hast in jedem Fall Notarkosten und Grundbuchänderungskosten. Bei der Handänderungssteuer gibt es für Liegenschaften im Kt. BL Ausnahmetatbestände, die mit grosser Wahrscheinlichkeit in Deinem Fall nie zur Anwendung kommen würden. Das selbe gilt für die Grundstückgewinnsteuer (GGSt), bei der es im Falle einer Ersatzbeschaffung in privaten Verhältnissen (resp. bei selbstbewohnten Liegenschaften) zu einem Steueraufschub kommen kann. Trifft also bei Dir auch nicht zu. Bei Dir würde vielmehr die bereits erwähnte Qualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eintreten. Mit anderen Worten würdest Du auf dem Gewinn aus dem Verkauf noch zusätzlich AHV (in Deinem Fall 9,65% des Gewinnes) abliefern. Der restliche Gewinn wäre steuerbares Einkommen. 

Die GGSt kann bei sehr kurzer Haltedauer und Gewinnen über CHF 120'000 im Kt. BL zwischen 25% und knapp 50% des realisierten Gewinnes zu liegen kommen. 

Im übrigen impliziert der Titel Deines Beitrages, dass Du Dir überlegst, die Transaktionen über eine Einzelfirma oder eine GmbH abzuwickeln. In den Fällen wäre zu beachten, ob eine Liegenschaft in einem Kanton mit monistischem oder dualistischem Steuersystem steht. Dazu kommt der ganze zusätzliche administrative Aufwand für die Gründung und Führung einer Gesellschaft. 

Kleines Beispiel (mit einer etwas übertrieben grossen Gewinnmarge):

Liegenschaft in BL, gekauft im Oktober zu 1'000'000, verkauft im Dezember zu 1'500'000. 

Gewinn                              500'000
Handänderungssteuer -   18'750   (1,25% des Kaufpreises je Partei)   

Notar (keine Ahnung)  -    15'000   (Urkunde, Schuldscheine, etc)

Grundbuchamt            -       5'000   (je nach Anzahl Dienstbarkeiten, Parteien, etc.)
GGSt                              -  246'000

AHV                               -      48'250   (9.65% des Gewinnes)
Nettogewinn               =   167'000

abzgl. Kosten für Werbung, Zeit für Besichtigungen, evtl. Kosten für Reparaturen, Kosten für Treuhänder, Einkommenssteuer, etc. pp.

Ist die Gewinnmarge (realistisch) kleiner, mit anderen Worten, liegt der Verkaufspreis bei 1'050'000, dann machst Du einen Nettoverlust von ca. 4'000, vor den oben erwähnten zusätzlichen Kosten. 

Ich schliesse mich den Vor-Schreibenden in dem Sinne an, dass Du entweder überhaupt keine Ahnung von der Materie hast und das Projekt schon aus diesem Grund zum Scheitern verurteilt ist, oder aber Du musst ein genialer Verkäufer sein, der im Hintergrund (mit entsprechender Kostenfolge) einen guten Treuhänder beschäftigt, der sich mit diesen Dingen gut auskennt und Dich entsprechend berät (vorausgesetzt, Du bist nicht beratungsresistent). 

Sorry für die harten Worte, aber Du musst Dir hier offensichtlich noch ganz viel Wissen aneignen, bevor Du loslegst!  

 

[pulsedriver]

Grundsätzlich kann man so Geld verdienen.

Bevor die Steuer kommt, kann man ja erstmal Kosten abziehen. Wir haben im Kt SO grade ein haus verkauft.

Abziehen vom Erlös kann man die gesamten Anlagekosten. Also en eigenen Kaufpreis plus was man reingesteckt hat an Wertvermehrednem (der Erhaltende kann man ja beim Einkommen abziehen). 

Aber auch die eigenen Teile der Handänderung bei Kauf und Verkauf. Wie Notar/Amtsschreiberei (im Fall SO), Grundbuchamt,...

Und natürlich auch Maklerkosten, Werbekosten und sogar den Penalty, den die Bank verlangt, wenn man die Hypo vor der Laufzeit kündigt, nur variable sind ja wirklich flexibel kündbar. Die Liste ist noch länger.

Was dann übrig bleibt, ist der eigentliche Erlös. Ersatzbeschaffung fällt ja flach, wenn du nicht selbst drinnen gewohnt hast. Wie das dann aussieht, sit je nach Kanton unterschiedlich. SO hat da wie z.B. auch ZH Progession. D.h. wenn du nur 40'000 verdinest zahlst du weniger Prozent als wenn due 200'000 verdienst. Auch wie hoch die Abzüge für die Haltedauer sind, ist stark unterschiedlich. Andere Kantone kenne da keine Progression. Wo Progressiong egeben ist, kann man sich helfen, indem man im Miteigentum 50/50 kauft, also zu zweit. 2x 50'000 versteuern kostet dann weniger als 1x 100'000.

Gegenbeispiel AG: Keine progrssion, bei verkauf im ersten Jahr 40% Steuer auf Gewinn, der dafür vergleichsweise shcnell sinkt. Mit 10 jahre haltedauer und viel Gewinn kommt man dann z.B im AG wieder günstiger raus als anderswo.

Mit reinem Kauf und Verkauf ohne Änderung wird es aber wohl schwer, was zu verdienen. Einfach weil der Unterschied zwischen Ankauf und Verkauf nicht so riesig sien wird. Da kommen dann die Gebühren für Kauf und Verkauf, die Finanzierung für die eigene Haltedauer (entweder 2.5% variabel oder 1% für was kurzfritisges, dann aber Penalty beim Verkauf), NK für diese Zeit, .... da bleibt zu wenig übrig für das Risiko.

Mit Renovation sieht das evtl schon anders aus, da kann man ggf. günstig kaufen udn günstig renovieren. Noch anders sieht es aus, wenn man Boden kauft und baut und dann Häuser/Eigentumswohnungen verkauft. Das Geschäft wird doch von etlichen Firmen ganz einträglich betrieben, würden die das tun, wenn man daran nichts verdient?

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Pulsedriver

Lieber Andreas

Ob man damit generell Geld verdienen kann, wage ich einmal als alter Hase zu bezweifeln. Aber gut, wenn InOff es versteht mit seinem Charme einer "alten, gutgläubigen, alleinstehenden Dame" für wenig Geld eine Liegenschaft abzujagen und diese dann möglichst umgehend zum "optimierten Marktpreis" wieder an den Mann zu bringen, geht das schon. Jedoch, genau um diesem unappetitlichen "Businessmodell" entgegenzuwirken, ist auch die teils starke Progression bezüglich der Haltedauer bei der Grundstückgewinnsteuer gedacht.

Eine seriöse Geschäftstätigkeit setzt in den meisten Branchen Fachwissen, Fleiss und Ausdauer voraus. Dass dies im "Maklergewerbe" oftmals nicht die meistgekannten Attribute sind, ist hoffentlich allen bewusst. Aber hier geht es ja schon fast um Beihilfe zum Betrug.... Ich denke, dass sich InOff hier auf der falschen Internetseite Hilfe holen will. Ich hoffe, dass der Rest der Gemeinde dies gleich sieht. Wäre ja schön, für die diejenigen, welche hier anderen zu helfen versuchen.

Schönen Abend allen zusammen

Urs

 

[Pfälzer]

Gut der Rest kläre ich nach den Festtagen. Vielen Dank für deine Erklärung. 

Da Simon seit seinem 2. Beitrag nicht mehr im Forum online war, haben ggf. die Abklärung nach den Festtagen das Interesse an der Sache erlöschen lassen..... man weiss es nicht.

 

[Susann]

Möglicherweise ging es Simon auch nur am Rande um Informationen, sondern eher um ein, sagen wir, "Sondieren"   

 

[pulsedriver]

Lieber Pulsedriver

Lieber Andreas

Ob man damit generell Geld verdienen kann, wage ich einmal als alter Hase zu bezweifeln. Aber gut, wenn InOff es versteht mit seinem Charme einer "alten, gutgläubigen, alleinstehenden Dame" für wenig Geld eine Liegenschaft abzujagen und diese dann möglichst umgehend zum "optimierten Marktpreis" wieder an den Mann zu bringen, geht das schon. Jedoch, genau um diesem unappetitlichen "Businessmodell" entgegenzuwirken, ist auch die teils starke Progression bezüglich der Haltedauer bei der Grundstückgewinnsteuer gedacht.

Eine seriöse Geschäftstätigkeit setzt in den meisten Branchen Fachwissen, Fleiss und Ausdauer voraus. Dass dies im "Maklergewerbe" oftmals nicht die meistgekannten Attribute sind, ist hoffentlich allen bewusst. Aber hier geht es ja schon fast um Beihilfe zum Betrug.... Ich denke, dass sich InOff hier auf der falschen Internetseite Hilfe holen will. Ich hoffe, dass der Rest der Gemeinde dies gleich sieht. Wäre ja schön, für die diejenigen, welche hier anderen zu helfen versuchen.

Schönen Abend allen zusammen

Urs

Also erstmal, ich hatte ja auch geschrieben, dass nur das reine Kaufen und Verkaufen ohne was zu tun sich kaum lohnen wird.

Alte Liegenschaften kaufen, renovieren und teurer verkaufen ist ein seröses Geschäft. Bauland kaufen, Wohnungen bauen und verkaufen auch. Beides beinhaltet ein nicht unerhebliches Risiko, und da ist es nur gerrecht, wenn man im Erfolgsfall auch richtig gut verdient daran.

Trotzdem muss ich sagen: Es gibt durchaus Unterschiede im Kaufpreis, ohne dass man alte Damen übers Ohr hauen muss. Sie sind nur vermutlich zu gering, um die Kosten zu decken und so viel Gewinn zu generieren,d hallo man auch mal einen Fehlkauf, der Verlust bringt, aushalten kann, ohne dass das ganze Geschäftsmodell nicht mehr einträglich ist. 

Einfache Beispiele: Preise für Immobilien sind nicht das ganze Jahr gleich. GIng erst neulich durch die Presse, mit Zahlen, war irgendwas zwischen 5 und 10% zwischen dem teuersten und dem billigsten Monat. Was ist unfair daran, wenn man das weiss und halt primär in den billigen Monaten zuschlägt? Das ist kein Betrug sogar nichtmal unfair. Die wollen es ja jetzt verkaufen und nicht in 6 Monaten. 

Jenachdem macht der Makler der Verkäuferschaft auch nicht alles richtig. Oder die Verkäuferschaft ist einfach nicht mehr bereit, irgendwas zu investieren. Wir haben in den letzten 12 Monaten 2 Liegenschaften gekauft, eine für uns, eine zum vermieten. Beide Verkäufer weigerten sich, den Sicherheitsnachweis Elektro noch auf ihre Kappe zu machen. Ja nun, sowas verschreckt viele, weil man die Horror Stories hört von Wohnungen, wo das nachher 20'000 gekostet hat. Man kann aber auch den Elektriker mitbringen zur Besichtigung und hat dann eine grobe Idee, was einen etwa da erwarten könnte. Immer noch was Risiko, aber viel weniger Konkurrenz beim Kauf = tieferer Preis.

Übrigens hatten beide Verkäufer, von denen wir die Immobilien erworben haben, einen Makler. Also nochmal nichts mit alte Damen übers Ohr hauen. Zumindest nicht als Käufer, wenn der Makler schlecht berät (z.B. nicht darauf hinweist, das das Abwälzen des SiNa Elektro keine so dolle Idee ist), tja, soll ich da als Käufer noch drauf hinweisen? Quasi so: Bitte macht das, dann findet ihr noch mehr Interessenten neben mir, damit es teurer werden kann? Nee.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Pulsedriver
 

Ich hatte ja auch bereits geschrieben, dass es kaum auf einem anderen Gebiet wie dem Maklerwesen Leute (vor allem dipl. Hausfrauen ) gibt, welche sich mit "nichts Ahnung" Provisionen verdienen bzw. erschleichen. Selbstsicheres Auftreten, gutes Makeup, tolles Dekolletee und schon sprudeln ohne irgendwelches Risiko und mit minimalstem Aufwand 2-3% des Verkaufspreises rein. Supersache! Was muss man da wissen, was NIV und so weiter für eine Bedeutung hat? Belastet ja nur das Hirn.... 

Und, der Verrufsverband, ähh... der Berufsverband druckt für entsprechendes Geld Diplome wie Hakle Klopapier. Da bedeutet es für einen Laien fast einen grösseren Aufwand herauszufinden, welchen Fachmann oder welche Fachfrau er beiziehen soll, als der Verkauf selbst.

Dass wir uns richtig verstehen: ein guter Makler ist sein Geld wert und hilft seinem Kunden das Optimum aus seiner Liegenschaft herauszuholen. Aber, das sind leider aus meiner langjährigen Erfahrung nur Wenige.

Schönen Tag, Urs

 

[pulsedriver]

Ja, nur ist selbständiger Erwerb als Makler ein ganz anderes Geschäft als was hier angedacht war. Dass es schwarze Schafe unter den Maklern gibt, ist bekannt. 

Wir reden hier ja davon, dass jemand Immobilien kauft (sprich er geht viel mehr Verpflichtungen und Risiken ein als ein Makler) und dann versucht, sie mit Gewinn wieder zu verkaufen. So ein Geschäft braucht richtig Know How, sonst ist ganz schnell ein kleines Vermögen gemacht - aus einem grossen Vermögen nämlich, sprich man legt drauf, aber so richtig.

Wer das Geschäft betreiben will, muss sich richtig gut auskennen mit Preisen  und was konkret nachgefragt ist in der Region, um überhaupt mal die Immobilien zu finden, die mal relativ günstig weggehen. Und er muss wissen, wieviel er in eine Immobilie reinstecken muss, um sie auf einen durchwegs sehr guten Zustand zu bringen. D.h. muss auch 'ne Ahnung von Baukosten haben und zumindest einfachere Projekte wie mal Bäder oder Küche komplett neu machen auch ohne Architekt organisieren und realisieren können. Unter Zeitdruck, je länger das dauert, desto mehr Zinslast trägt man selbst. Und schlussendlich muss er auch richtig gut sein in der Vermarktung der Immobilien, denn wenn er dafür wieder 'nen Makler braucht, der seine 2 bis 3% will, dann ist der Gewinn gleich nochmal viel schmäler oder weg.

Die Variante Immobilie mit kleinen Mängeln kaufen, nichts rein stecken und teurer verkaufen, die wird nicht funzen respektive wenn überhaupt, nach Abzug der Kosten zu wenig abwerfen um das Risiko zu rechtfertigen.

Was aber funzen kann ist, Objekte kaufen wo der NIV fehlt, die Wände nicht mehr schön sind und einen neuen Anstrich brauchen und die Küche in miesem Zustand ist und eigentlich ersetzt werden muss, als Besipiel. Und dann diese Arbeiten machen, sodass sich die Immobilie wieder schön präsentiert und dann mit Gewinn verkaufen. Grade wenn man noch Zeitfaktoren nutzt und zu einer günstigen Zeit kauft und zu einer teuren verkauft.