Haus Bauen an eine Hauptstrasse? (und suche Mitkäufer)

[trilobyte]

Ich habe interesse an einem Stück Bauland in der Nähe. Ich sehe da einen Nachteil und sonst nur Vorteile.

Der Nachteil:

Die Parzelle liegt an einer Haupstrasse (60Km/h, später 50 gemäss Aussage der Gemeinde)

Vorteile:

Südwestlage

Bauen an Hanglage, ohne Theater mit Hangsicherungen

Günstiger Preis

Verkehrstechnisch Top (Autotechnisch)

Kindergarten / Schule 800m

Nächster und einziger Nachbar mit 20-25m Abstand.

Unverbaubare Aussicht

In der Stube keine Vorhänge nötig (niemand da der reinschauen könnte)

Neubau möglich in Minergie-P

Steuergünstige Gemeinde (relativ für SG)

usw.

Es geht um diese Parzelle:

Übersicht

Foto von rechts oben

Foto von rechts oben 2

Aussicht

Ansicht von unten

Auf der Parzelle hätten 6 Terrassenhäuser entstehen sollen. Das Projekt wurde aber nicht realisiert aus gesundheitlichen Gründen vom Verkäufer. Er und sein Sohn hätten 2 der Häuser/Wohnungen selber bewohnen wollen. Die Nagelfluhwand wurde abgebrochen, nachher ging 3 Jahre nichts mehr. Zurzeit wird Aushub zwischengelagert. Das Grundstück ist voll erschlossen. Die (Doppel-)Parzelle ist ca 26m Tief und rund 90m Lang. Von der Strasse bis zur Nagelfluhwand sind es ca 16m.

Ich habe die Idee da 2 Häuser hinzubauen. bzw nur eines für mich und einen Mittäter zu finden der die andere Hälfte bebaut.

Ich stelle mir vor unten eine Doppelgarage ca 7m Tief und 10m Breit.

Darüber Keller und Technik. Gleich gross.

Dann etwas zurück versetzt der erste Wohnstock mit 4 Zimmern und Bad (10*10m Aussen)

Darüber das oberste geschoss unter dem Pultdach mit Elternschlafzimmer, Ankleide, Bad und Daneben Küche, Essen, Wohnzimmer (9*10m) und davor 3m Balkon über die gesammte Breite von 10m.

Es besteht ein Überbauungsplan für die 6 Terrassenhäuser. Gemäss dem Überbauungsplan darf links bis an die Grünzone gebaut werden und rechts bis 15m an den Wald aber unter dem Wald kann der Platz bis an den Wald gezogen werden, begrenzt durch eine senkrechte Wand.

Ich würde das Grundstück teilen in die Hälfte Links mit 1000qm, und die Hälfte rechts mit 1400qm wobei 400qm Wald im steilen Hang sind. Es liegt zwischen Wil SG und Oberbüren. Preis ca 250.- Fr (ohne den Wald gerechnet)

Die Wiese ist auf der linken Seite auf einer Höhe von ca 11m ab Strasse, in der Mitte bei ca 15m und ganz rechts oberhalb vom Wald auf 18m.

Was meint ihr zu dem Projekt?

Ist der Strassenlärm (die Auto's rauschen unten vorbei wenn man oben auf der Krete sitzt) tolerierbar oder geht mir das auf den Sack?

Bau ist geplant mit Poroton P7 (42cm Isolierstein) mit 3 Fachverglasung.

Oder soll ich besser die Finger davon lassen?

Falls jemand interesse hat am andern Teil:

Bei mir melden!

Ich habe eine Vorprojektstudie in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse erwarte ich in 2 Wochen.

gruss

Siegi

 

[trilobyte]

keine Antwort? Wohnt niemand an der Strasse? Ihr könnts mir auch ausreden ,-)

gruss

siegi

 

[CH 682]

Auch ich wohne an einer relativ stark befahrenen Hauptstrasse.

Für mich ist der Lärm nicht störend, da ich schon immer da gewohnt habe.

Eine Umstellung war es für meine Frau, die von einem ruhigen Quartier zuzog.

Meine Kinder kennen nichts anderes; ums Haus herum können wir bei Bedarf absperren, sodass die Kinder nicht auf die Strasse rennen können.

Aber in deinem Fall sollte es doch kein Problem sein, 1 Strasse vor dem Haus und wenn keine Schikanen zur Temporeduktion eingebaut sind, und die Autos einfach durchfahren können, sollte es doch kein Problem sein.

Bei einem Neubau mit guter Isolation hört man doch fast nichts.

Was für mich noch wichtig wäre: Hat es ein Trottoir um ins Dorf/Schule zu kommen? ->> Für mich fast der wichtigste Aspekt; sodass man einigermassen sicher zu Fuss weg kommt.

Einfach daran denken, dass die Strasse vor deinem Haus dort war...

Nicht das auf einmal sich 'die Strasse & Benützer' dir/ Euch anpassen sollten..

 

[Ritchie]

Hallo Trilobyte

also, um ehrlich zu sagen, ich hätte lieber dort gebaut, wo die Schafe sind.

Ich hätte Mühe mit dieser Wand im Rücken. Wo ist den Süden, Westen?

Die Frage ist auch, wie stark die Strasse befahren ist.

Ich denke, schlussendlich musst Du das selber entscheiden. Mach doch mal einen Tag Picknick dort und schau ob Dich der Verkehr stört.

Gruss

Ritchie

 

[trilobyte]

Der Schulweg geht 800m der Strasse entlang auf dem Trottoir. Hier zu sehen:

http://www.trilobyte.ch/hauspix/gal/Brubach/DSC05685.JPG

Die Felswand geht von SO nach NW, das haus schaut also genau gegen südwest. Die Felswand stört denke ich nicht wirklich. Ich wohne jetzt in einem Hausteil wo ich nur gegen 2 Seiten Fenster habe. Da wärens immerhin 3 Seiten mit Fenstern. Klar das muss berücksichtig werden, aber sollte machbar sein!

ich hab mich schon ein paar mal da oben hingesetzt, die autos haben nicht gestört, aber man hört sie natürlich. aber man ist da oben ja schon einiges über der strasse und schaut dann auf die strasse runter...

gruss

siegi

ps: die schafe grasen natürlich in der landwirtschaftszone. da ist nix mit bauen ,-)

 

[Nice-Nofret]

.. für mich käme das nicht in Frage, da Du keinen ruhigen Garten bekommst - So wie die Parzellen der Strasse lang sind, kannst Du noch nichtmal hinter dem Haus einen schönen ruhigen Garten haben ... Da würde ich nur billige Mehrfamilienblöcke hinstellen für Mietwhg - aber kein hochwertiges Haus.

Wir hören im Tessin oben am Hang die Kantonsstrasse - das ist LAUT vorallem im Sommer, wenn die Italiener alle auf ihren blöden Töffs unnötig Lärm verbreiten - wir bauen eine Glaswand um uns etwas vom Lärm abschirmen zu können. Ich hatte sogar überlegt das Haus zu verkaufen und an einem ruhigren Ort ein Grundstück zu suchen; wir haben aber nichts geeignetes gefunden.

 

[rman]

Ich bin an einer stark befahrenen Strasse aufgewachsen und kannte nichts anderes. Jetzt wohne ich in einem ruhigen Quartier (Ende einer Sackgasse) und merke erst jetzt, wie ruhig es sein kann. Ehrlich gesagt musste ich lernen mit der Ruhe umzugehen. Bei permanentem Strassenlärm fällt einem der Frühzusteller der Zeitung nicht auf, welcher um 5:30 Uhr seine Runde dreht. Ist alles ruhig hört man ihn sehr wohl. Wie auch den Nachbarn, der um Mitternacht nochmals mit dem Hund gassi geht. Ist also reine Gewohnheitssache...

Bei der Planung würde ich jedoch Möglichkeiten prüfen, wie Kinder (falls gewünscht oder vorhanden) von dieser Strasse geschützt werden können. Wenn wir mir unseren Kids bei meinen Eltern zu Hause sind (diese wohnen immer noch an dieser Strasse) ist es mir nie richtig wohl dabei, wenn sie draussen herumtoben.

 

[Sonnenblume]

Das wichtigste beim Bauen ist die Lage der Parzelle.

Das zweitwichtigste ist die Lage der Parzelle.

Das drittwichtigste ist..... dreimal darfst Du raten.

Ich würde nie und nimmer nahe an einer Hauptstrasse bauen oder wohnen wollen.

Bei uns ist die Hauptstrasse ca. 100m vom Haus entfernt und ausserdem auf der Nordseite des Hauses. Die Schoggiseite (Wohn/Ess, Schlafzimmer, Gästezimmer) mit Garten ist auf der Südseite ca. 20m vom Bach entfernt. So hört man die Strasse im Garten fast gar nicht. Im Oberen Stock hört man sie auf der Rückseite (vor allem wenn das Postauto kommt) aber da sind nur das Bad und das Büro, da stört es nicht.

 

[Kurt Wagner]

das ist eine Parzelle für ein Gewerbe- oder Industire-Zone, vielleicht noch für ein grosses Mietshaus - aber sicher nicht für ein wertiges EFH.

Aber das ist nur meine Meinung - schlussendlich musst Du entscheiden und bezahlen /emoticons/default_smile.png.

 

[trilobyte]

das problem ist ich habe mir diverse häuser angeschaut. alles was ich mir mit meinem budget von ca 950k leisten kann ist in einem quartier mit parzellen mit 5-600m^2. aus jedem fenster wo man rausschaut sieht man direkt dem nachbarn ans und ins haus und umgekehrt.

das hätte man hier nicht!

aus der stube hat man eine schöne aussicht gegen südwesten wo niemand reinsieht.

bei der vorstudie ist ein sehr wichtiger punkt zu schauen ob sich ein höckli oberhalb vom extensiv begrünten hausdach realisieren lässt. hier möchte ich einen stein halbkreis realisieren um eine feuerstelle. durch das hausdach sollte man hier oben einnigermassen ungestört am feuer sitzen können. mehr brauch ich eigentlich nicht.

kinder stört es nicht wenn beim spielen autos zu hören sind. gegen die strasse ist eine hagenbuchenhecke geplant.

somit sollten die kinder ausreichen vor der strasse geschützt sein.

ich warte mal die vorstudie ab, dann sieht man schon einiges mehr. wenn ich niemanden finde der mitbaut werde ich es aber auch sein lassen.

gruss

siegi

 

[pulsedriver]

Wenn du der Typ bist, der vopn Frühling bis Herbst bei gutem Wetter wenn möglich druassen im Garten sitzen will, dann passt das wohl eher nicht. Denn der Garten wird doch relativ laut bleiben.

Wenn du hingegen der Typ bis, der eher sleten im garten ist und sich dann nicht am Lärm stört, dann kann das Grundstück druchaus einen günstigen Preis ermöglichen. Wobei ich auch das Haus dann eher günstig halten würde - das heisst: Tiefer Preis pro qm Wohnfläche, es darf also gross und dadurch teurer werden, aber eben nicht teuer, ohne dass es gross ist. Also möglichst einfacher klarer Grundriss, wenige Innenwände statt komplizeirtes, verwinkeltes, und wegnig Flächen wie "Vorraum", grosse, sehr breite Flure,...

Dann würdeich, selbst wenn ich selber bei relativ viel Lärm schlafen könnte, ein haus an rechtlauter Lage nur mit kontrollierter Belüftugn und Schallschutzfenstern bauen. Damit ein potentieller späterer Käufer, der ein ruhiges Schlafzimemr will, nicht verschreckt wird. Dann muss man ja die Fenster nicht mehr aufmachen, und der Lärm bleibt draussen.

Was evtl auch zu prüfen wäre: Ein verglaster Sitzplatz. Selbst wenn der dann nicht komplett mit Schallschutzglas ist (sondern nochmal mit Fesnterfront nach innen abgetrennt), ist er doch merklich ruhiger als ein freier Sitzplatz. Wenn man es als beheitzen Wintergarten isn Gebäude itnergrieren kann, ist natürlich noch schöner, aber vermutlicha uch teurer, weil man dann die ganze Glasfornt als Schallschutz Fenster braucht.

Eines sollte auf jeden Fall klar sein: Wenn du das Haus später mal verkaufen willst, wird es einen deutlich tieferen preis erzielen, als andere verglichbar grosse und vergleichbar ausgesattete Häuser an besserer lage. Soll das nicht das grosse Verlustgeschäft für dich werden, muss dein Bau also durch geschickte Planung deutlich günstiger pro m3 werden, als adnere das machen (was durchaus erreichbar ist, die meisten Bauherren sind da nicht besonders effektiv)

 

[pulsedriver]

Noch eine Bemerkung: Proton ist ein recht leichter Baustoff. Ob die Lärmdämmung ausreicht? Würde an so eienr Lage auch mal die ALternaitve eines deutlich schwereen Baustoffes anschauen und die Schalldämmwerte verlgeichen. Also z.B. Kalksandstein mit Aussenisolation. Oder ein ein Doppelschalenmauerwerk (die Schalen sind zwar nicht entkoppelt, aber bringt wenigstens auch Masse, wird kaum schlechter sein als eine einfach Schale mit gleich viel Masse)

 

[pulsedriver]

Noch eine Frage: Das was du planst, ist ein 6 Zimmerhaus, oder? Nun, was bekommt man denn da aktuell am Markt für 950k? Gibt es ähnlich grosszuügig gebaute Wohnbereiche, an ruhigeren Lagen, halt mit was weniger Grundstück? Dann wird es extrem schwierig sein, für das Haus später mal einen vernünftigen Kaufpreis zu bekommen, jeder wird einen kräftigen Abschalg erwarten, wegen der lage. Das Mehr an Grundstück wird keiner goutieren, weil laut und damit nur beschrnkt für Garten nutzbar.

Anders sähe es aus, wenn das Haus sich von der Masse der 5 und 6 Zimmer Häuser abhebt. Mit 7 oder 8 Zimmern wird die Auswahl für potentielle Kunden insgesamt kleiner, denn die teuren Villenquartire, wo gerne schon mal was mehr Zimmer gebaut werden, sind preislich gesehn gar keien Konkurenz, dann wird die Auswahl sogar nochmal kleiner. So müsste das Haus dann viel weniger Konkurenz durch andere günstige, ähnlich grosse Häuser an guter Lage fürchten. so bestünde vielleicht eher eine Chance, später mal einen Käufer zu finden, der die vielen Zimmer rbaucht, aber nicht die üblichen Preise in den gehobenen Quartieren zahlen kann.

Und noch eine Idee: Versuch doch, zwei zu finden, die mitmachen. Teile das Grundstück wie vorgeshen häfltig, damit du auf deienr Parzelle schön Abstand hast zu den Nachbarn. Und auf die andere Parzelle dann ein Doppelahsu, istz immer noch gross genug dafür. Wenn die Baukosten tief gehaltenw erden können (Hangsicherung....), dann findest du vielleicht eher zwei Parteien, die auf ein extrem günstiges Stück Land für ein günstiges Doppelhaus angewiesen sidn, als eine Partei, die auch unbedingt 1000 qm will zu einem Preis, für den an besserer Lage wohl nur 500 qm bekommt. Die Leute, die die lauten 1000qm vorziehen, dürften nämlich rar sein.

 

[nasche]

Wir lebten auch gut 8. JAHRE an einer Strasse und jetzt in einem Ruhigen Quartier.Am Anfang war diese Ruhe ungewohnt, aber muss auch sagen, dass ich diese Ruhe nicht mehr missen möchte.Vorher,sass man Draussen und der Strassenlärm störte immer.

 

[trilobyte]

es geht weiter!

die architekten die das ursprüngliche projekt mit 6 terrassenwohnungen geplant haben haben uns eine vorstudie gemacht. die ergebnisse häng ich mal an. das haus ist nur ganz grob skizziert. es ging vor allem darum herauszufinden was innerhalb der bewilligten überbauungsplanes möglich ist. in den pdfs ist der bewilligte überbauungsplan rot eingezeichnet.

hier noch skizzen als pdf mit den grundrissen:

GR_Erdgeschoss_1-200.pdf.pdf

GR_Garagengeschoss_1-200.pdf

GR_Obergeschoss_1-200.pdf

GR_Zwischengeschoss_1-200.pdf

Schnitt_1-1_1-100.pdf

Vergleich_Projekt_-_bewilligtes_Projekt.pdf

was meint ihr dazu?

gruss

siegi

 

[pulsedriver]

Der Sitzplatz gedeckt oben ist irgendwie nicht logisch, wenn man nicht sehr lärm unempfindlich ist. Dazu recht teuer (Abdichtung gegen unten).

Ich würde eine Möglichkeit suchen, auch das OG über die volle Fläche zu machen, mit einem Zimmer mehr. Und dafür einen Sitzplatz seitlich als Fortsetzung des hinteren Sitzplatzes (evtl auch erst die treppe runter), hinten dicken, zwei bis 3m hohen Hecken und davor noch 'ne kleine Lärmschutzwand.

Die beiden UG sind nicht isoliert, oder? Sonst gäbe es ja evtl noch die Möglichkeit, da ein Büro mit reinzumachen, die eher laute Lage wäre bei kontrollierter Belüftung für ein reines Arbeitszimmer noch akzeptabel.

Denke immer dran: Wie du selbst sagst, bekommt man in eurer Gegen für dein Budget ein mittelgrosses Grundstück (500 bis 600 qm) mit einem neu gebauten 5 Zimmer Haus. Über 90% werden bei gleichem Budget das Haus an ruhiger Lage, wo dafür die Nachbarn fast ins Fenster schauen, vorziehen, zumal ein derart gelegenes und steiles Grundstück nicht wirklich nutzbar ist zum Spielen, Gärtnern,... Und man muss vom Auto 3 Etagen rauf bis in den Wohnbereich, jedes Mal. Ohne Lift??

D.h. es ist nicht nur der Vorteil der Mehrfläche im Wert nicht gegeben, es ist sogar davon auszugehn, dass beim Verkauf dein grösseres Grundstück weniger hoch geschätzt wird als ein kleineres, ruhigers, was mit Haus gleich viel gekostet hat.

Ich gehe davon aus, dass du mit dem Entwurf bei einem eventuellen Verkauf einen grosse Wertverlusst erfahrn wirst. Wenn es dir nicht gelingt, ein Raumangebot hinzupflanzen, was man an beserer Lage auf etwas kleinerem Grundstück erst für 1.2 Millionen oder mehr bekommt, dann wird sich ein Wertverlust bei verkauf kaum vermeiden lassen.

Vielleicht haben das die Planer der Terassenhäuser auch gemerkt. Immobilen-Spekulation muss ein grausam krankmachendes Geschäft sein - so viele Sachen werden "wegen kranktheit" dann doch nicht realisiert. Ich will nicht sagen, dass das bei diesem Grundstück sicher der Fall ist, aber es könnte zumindest so sein (genauer rausfinden!)

 

[schnecke]

Hallo,

so ein ähnliches Projekt steht bei uns im Dorf seit ca 12 Jahren. Die meisten der ersten Käufer haben sich mittlerweile was neues gesucht und der Verkaufspreis war zu traurig. Der Lärm wurde unterschätzt. Am Samstag Nachmittag, wenn die einen auf der Terasse sitzen und die anderen mit den Autos ihre Besorgungen unternahmen, das ging garnicht. Da wurde selbst beim schönsten Wetter drinnen Cafe getrunken und nur schön alle Türen und Fester verschlossen.

Ich würds mir gut überlegen.

Gruß

 

[rman]

Ist wohl geschmacksache, aber dieses Projekt spricht mich optisch absolut nicht an. Hat eher den Charakter einer "Burg" mit hohen Mauern...

Zudem ist diese Bauweise wohl sehr unpraktisch. Alle Einkäufe über drei Etagen hochzutragen finde ich nicht Ideal. Und wie kommen z.B. Besucher zu euch hoch? Anderseits ersparst du dir das Fitness-Abo

Die Umgebung besteht ja praktisch nur aus Hangsicherungen. Also da wäre mir ein nettes Grundstück in einem ruhigen Quartier viel lieber, auch wenn mich da der Nachbar in der Küche stehen sieht....

 

[pulsedriver]

Ich hab noch eine Anregung, die von diesem Grundstück weg geht: Wie ist es denn mit einem etwas grösseren Grundstück, das nicht optimal zugeschnitten ist?

Beispiel: Wir haben in unserer Gemeinde für 580qm rund 180k CHF gezahlt. Eher quadratisch, nur leicht gestreckt. Ruhige Lage, aber Besonnung abends nicht optimal. In genau der gleichen Gemeinde an etwas besser abends besonnter Lage, auf den ersten Blick auch ruhig gelegen (bin nicht gucken gegangen) hab ich neulich knapp 900qm angeboten gesehn - für 150 kCHF.

Warum? Das Grundstück ist nach Plan vielleicht 14 Meter breit, und entsprechend lang (60 oder 70 Meter). Das gibt noch ein Baufenster von maximal 8 Meter Breite, da passen viele Standardlösungen nicht drauf. Nicht dass ich dir dieses Grundstück empfehlen will, nein, es liegt in einem ganz anderen Kanton (SO). Es dient nur als Beispiel, dass es sowas wirklich gibt.

Solche Angebote sieht man ab und zu. Das könnte doch ein Ausweg aus eurem Problem sein, wenn ihr eiN Grundstück findet, das ein schmales Baufenster von mindestes 7 Meter erlaubt (damit noch 2 Zimmer mit rund 3 Meter innen nebeneinander passen), und dabei mindestens 2 Vollgeschosse erlaubt. Wenn man einen geschickten Architekten hat und eventuell ein bisschen mit elektrisch öffenbaren Oberlichtern statt Fesntern für Bad oder Treppenhaus spielt und Treppe und Bäder eher im mittleren Teil des Hauses positioniert, dann kann man so ein Haus vielleicht sogar ganz ohne Fenster zu den Seiten der Nachbarn bauen, da alle Zimmer Fenster nach vorne oder hinten raus haben können. Zumindest kann man die Fenster zu den Nachbarn hin auf ein Minimum beschränken damit.

Das Haus würde dann natürlich erst 10 bis 15m nach der Grenze anfangen, weil der Autounterstand eher nicht daneben passen wird, sondern vielleicht davor muss. Das Haus selber wird dann bei 7 bis 8 Meter maximaler Breite (die man auf solchen Grundstücken oft vorfindet) wohl 12 bis 13 Meter lang. Dann bleiben nach vorne hin immer noch 30 Meter oder mehr Gartenlänge, so leicht guckt euch dann keiner rein. Und im Gegensatz zu eurem hand ist ein Garten von 14x30m vor dem Haus bei einem eher ebenen Grundstück gut nutzbar. An einer ruhigen Lage werden ihn auch spätere Käufer als nutzbar zu schätzen wissen, und die schwierige Bebaubarkeit werden spätere Käufer nicht mehr sehn, wenn euer Architekt die Aufgabe gut gemeistert hat! Solche Grundstücke haben vor dem Bau einen Preisabschlag, oder wenn der Bau misslungen ist, innen düster wirkt oder keine Privatsphäre gibt. Mit einem gelungenen Haus drauf? Warum sollte es dann noch einen Abschlag wegen der Grundstückform geben?

Theoretisch geht es sogar mit weniger als 7m Baufesnter, für euer Raumprogramm müsste es dann aber 3 etagig bauen, also entweder richtige W3 Zone (dann sind die Häuser daneben evtl zu hoch), oder aber es muss ein Dachstock (Satteldach) mit Giebelrichtung längst zum Grundstück erlaubt sein, d.h. die beiden Gibelseiten (wo man hohe Fenster rein kriegt) müssen auch die Schmalseiten sein dürfen. Leider ist die Giebelrichtung ab und zu vorgegeben, leigt die falsch, kann man es mit W2 dann fast vergessen (nur Gauben im Dachgeschoss als Fenster, naja...)

 

[trilobyte]

das problem ist dass land in der nähe an hanglage ab 450.- (an der strasse) bis 600.- kostet...

zu der burg:

das ist nur mal ein ganz grober erster entwurf. ich hätte mir vorgestellt die garage und den keller in beton auszuführen und quasi die nagelfluhand fortzusetzen. quasi als felsblock wo dann das haus farblich deutlich abgesetzt, draufsteht. die unteren geschosse könnten auch etwas breiter sein wie das haus, damit sich das deutlich absetzt.

gruss

siegi