Haus in Landwirtschaftszone

[Jeany]

Hoi Zäme

Schon seit einiger Zeit sind wir auf der Suche nach einem freistehendem EFH. Nun gibt es in unserer Gemeinde ein Haus welches uns sehr gut gefällt und dessen Besitzerin vor ein paar Wochen verstorben ist. Bis da alles geregelt ist, wird es vermutlich noch etwas dauern. Ich habe letzte Woche auf der Gemeinde die Grundstückpläne geholt um eine FengShui Analyse zu machen. Dort hat man mich aufgeklärt, dass dieses Haus in der Landwirtschaftszone steht. Das ist natürlich erfreulich was den Landpreis anbelangt, jedoch offensichtlich sehr schwiergig wenn es um eine Renovation geht. Obwohl wir das Haus von innen noch nicht besichtigen konnten, ist schon heute klar, dass da einiges renoviert werden muss. Alles was innen passiert, ist anscheinend kein Problem, jedoch die äusseren Veränderungen bedürfen eines kantonalen Baugesuches.

Wer hat Erfahrungen damit? Wie umständlich ist das wirklich? Kann ich als "nicht Landwirt" dieses Haus überhaupt erwerben? Es ist ganz klar ein Wohnhaus und mir ist unerklärlich wie das überhaupt in der Landwirtschaftszone aufgestellt werden durfte. Es fehlt jegliche landwirtschaftliche Nutzung. Das heisst da wurden bestimmt nie Tiere (ausgenommen Haustiere) gehalten oder Land bewirtschaftet.

Das Haus selber ist genau so wie ich es mir immer erträumt habe.

Ich hoffe sehr dass ich von jemanden Tipps erhalte.

Danke und lieber Gruss

Jeany

 

[john_w64]

Es muss sich wohl um ein Haus handeln das vor Inkrafttreten der heutigen Baugesetzte gebaut wurde. Hier gilt vermutlich ein sogenannter Bestandsschutz. D.h. es darf bestehen bleiben aber nicht erweitert werden.

 

[wellingtonia]

Hallo Jeany

Mit der Sanierung eines solchen Gebäudes solltet Ihr bei der Aufsichtsbehörde (der Landwirtschaft) keine Probleme bekommen.

Wie john_w64 sagt der sog. Bestandsschutz für den bestehenden Grundriss.

Wie weit eine Umnutzung (sofern es eine solche geben soll) bewilligungspflichtig ist, müsst ihr bei Bedarf abklären.

Wünsche euch viel Glück bei eurem Vorhaben.

Andy

 

[jomazi]

Hoi Jeany

Falls es sich um ein "normales" Haus, du sagst ja Wohnhaus handelt, wird es wohl vor 1969 gebaut worden sein, denn erst dann ist das schweizerische Raumplanungsgesetz in Kraft getreten. Ein solches Haus kannst du ohne weiteres kaufen. Handelt es sich um ein richtiges Bauernhaus wird es schwierig werden, dieses als nichtbauer zu erwerben.

Ein Wohnhaus kannst du also kaufen und auch umbauen, ja sogar erweitern ist möglich. Zuständig für dein Baugesuch ist in diesem Fall nicht die Gemeinde, sonderen das Amt für Gemeinde und Raumordnung (AGR). Diese Stelle entscheidet über dein Bauvorhaben. Falls noch viel Land dazugehört wird dieses wohl abparzeliert werden. Denn Ackerland soll ja bepflanzt werden.

Mein Vater hat ein Haus in der Landwirtschaftszone und hat viel um und auch angebaut. Das AGR entscheidet in der Regel wohlwollend und sehr rasch, aber natürlich Fall für Fall!

liebs Grüessli, Joachim

 

[rollwett]

hallo Jeany

wenn das haus ein reines wohnhaus ist, ist es, wie oben, beschrieben, kein problem.

wenn es aber ein bauernhaus mit landwirtschaftlich genutztem land ist, wird die geschichte etwas komplizierter. dann musst du die zusicherung haben, dass das haus aus der landwirtschaftlichen nutzung genommen werden kann. und du musst jemanden finden, der das landwirtschaftsland dieses heimets kauft. das muss ein bauer sein. es sei denn, du willst selber bauern.

viel glück!

rollwett

 

[1965]

ist es nicht so, wenn ich mich recht erinnere, dass wenn ein Haus in der Landwirtschaftszone liegt die Bank nur bis zu einem bestimmten Betrag Kredit gibt, nehme aber für diese Aussage keine Haftung, hab das irgendwie mal gehört oder gelesen. Vielleicht hat es jemand hier im Forum der dies mit Sicherheit sagen kann.

 

[Mirella]

Ein Wohnhaus kannst du also kaufen und auch umbauen, ja sogar erweitern ist möglich. Zuständig für dein Baugesuch ist in diesem Fall nicht die Gemeinde, sonderen das Amt für Gemeinde und Raumordnung (AGR). Diese Stelle entscheidet über dein Bauvorhaben. Falls noch viel Land dazugehört wird dieses wohl abparzeliert werden. Denn Ackerland soll ja bepflanzt werden.

Mein Vater hat ein Haus in der Landwirtschaftszone und hat viel um und auch angebaut. Das AGR entscheidet in der Regel wohlwollend und sehr rasch, aber natürlich Fall für Fall!

Wir haben vor 13 Jahren genau die gegenteilige Erfahrung gemacht. Ein bestehendes Wohnhaus in der Grünzone durfte zwar innen renoviert und ausgebaut werden. Eine Erweiterung der Wohnfläche oder gar ein Anbau wären aber nicht bewilligt worden.

Allerdings war das bei uns im Tessin, vielleicht bestehen da einmal mehr kantonale Unterschiede in der Gesetzgebung.

Mirella /emoticons/default_smile.png

 

[turbo]

Hallo

Mein Haus steht auch in der Landwirtschaftszone.

Erweitern darf man bis max. 30% des Gebäudevolumens. Einschränkungen setzt da die Ausnutzungsziffer.

Grundsätzlich hat es bei uns nur zusätzliche Formulare bedeutet, da eine weitere Behörde Ihren Segen dazu geben muss.

Turbo

 

[VanTor]

Ein Bekannter hat ein Haus in der Landwirtschaftszone gekauft (ZH).

Er darf renovieren und eine Aussenisolation anbringen, neue Fenster einbauen, auch das Dach darf neu gemacht werden, aber er darf weder anbauen noch umbauen. Er darf nicht mal die Fenster vergrössern, auch keine Dachflächenfenster einbauen.

Bestehende marode Nebengebäude dürfen abgerissen werden, aber nicht neu gebaut werden.

Es ist überall anders geregelt, deshalb sind genaue Vorabklärungen mit den Behörden unabdingbar.

Grüsse von VanTor

 

[Jeany]

Hoi Zäme

Euch alllen ein Dankeschön für die Antworten, auch die PN. Ich bin zuversichtlich dass sich eine Lösung ergeben wird, jedoch kann es ja noch eine Weile dauern bis wir schon nur wissen zu welchem Preis das Haus verkauft wird. Das ist für uns dann ja schlussendlich der entscheidende Faktor.

Ich hoffe auf alle Fälle dass es klappt und ich schon bald über die Renovation berichten kann.

Liebe Grüsse

Jeany

 

[corre]

hoi jeany

wie auch immer ihr euch entscheiden werdet, ich wünsche euch vorab mal alles gute.

klärt allerdings unbedingt vorher ab, was ihr für eingriffsmöglichkeiten habt, um eure wohntraum zu realisieren!

meines wissens ist dafür das bundesamt für raumentwicklung zuständig, kurz:ARE (...und nicht die gemeinde und raumordnung AGR, diese trifft nur auf den kanton bern zu, (immer diese ollen abkürzungen,gell joachim /emoticons/default_rolleyes.gif )).

hier noch den link zum ARE:

Bundesamt für Raumentwicklung ARE - Bauen ausserhalb der Bauzonen

gruss

marco

 

[Michu]

Hallo zäme

In der Landwirtschaftszone ist die finanzierung eher schwierig.

Ein Beispiel. Kanton Bern

Amtlicherwert ca 150000.00

Verkehrswert ca 300000.00

Du kriegst auf den Amtlichen Wert 133 % Hypothek. Das heist ca. 200000.00 den Rest musst du selber finanzieren.

Da ein solches Haus in der Regel sehr gesucht ist wirst du es wohl kaum grossartig unter dem Verkehrswert kaufen können. Das Heisst wenn du noch umbauen willst oder musst musst du den Rest Eigenmittel haben.

Bei unserem Beispiel:

100000.00 für den Kauf

15000.00 verschreibung

300000.00 Renovation ( was noch schnell der Fall sein kann. Heizung, Böden, Isolation, Fenster, Küche, Bad etc.)

Dann musst du 415`000.00 Franken Eigenkapital haben!!!!!!!

LG Michu

 

[maf]

es hängt auch davon ab, ob das haus auf einer eigenen kleinen parzelle steht, oder ob das haus zu einer grossen landwirtschafsliegenschaft gehört und auf einer entprechend grossen LW parzelle steht. Das bäuerliche bodenrecht verhindert eine abspaltung von landwirtschaftsland. beispiel: LW Parzelle 20'000m2. Darauf steht eben das Wohnhaus (wurde vielleicht mal für personal für die landwirtschaft erstellt). wenn ihr nun das haus kaufen wollt, müsste ein teil der grossen parzelle abgetrennt werden (z.B. 600m2) damit ihr das haus mit dem dazugehörigen boden erwerben könnt. nun müsste erst ein antrag gestellt werden ob diese abtrennung überhaupt gemacht werden darf. und dies ist oft nicht einfach. kleinere LW Pazellen (glaub bis 3000m2 unterliegen nicht dem zerstückelungsverbot.... das wäre dann einfacher)

würde euch also empehlen, auch diesen punkt zu prüfen, ob das haus schon eine eigenen parzelle hat.

das mit der finanzierung wurde schon erwähnt.... der boden in der lw zone ist sehr günstig, stellt also auch keine sicherheit für die bank dar.

unterhalt und renovation ist sicher machbar, erweiterungen fast eben so sicher nicht.

noch zum thema bauland... bei einem zerstückelungsverbot wäre vielleicht ein baurecht möglich, müsste aber geprüft werden, hab ich noch nie gesehen.