Haus kaufen ohne Eigenkapital

[Nesta]

Hallo liebe Leser

Wir sind ein junges ch-Pärchen und möchten ein Haus kaufen, haben aber leider kein Eigenkapital. Damit Ihr unser Problem ein wenig versteht, erzähle ich ein wenig von uns.

Vor rund 2 Jahren sind wir in das Haus des Vaters meiner Freundin zur Miete eingezogen. Jetz möchte der Vater das Haus leider Verkaufen, aber zu einem Preis der viel zu hoch ist. Da wir auch einen kleinen süssen Hund besitzen und Ihn auch weiterhin behalten möchten haben wir uns auf die suche nach einem Haus gemacht. Mieten ist sehr schwierig, da die Mitpreise sehr hoch sind. Dan haben wir ein Haus gefunden das mit 230000 Fr. auch nicht allzu teuer wäre.

Nach dem Gespräch mit einer Bank hatten wir sogar hoffnungen das Haus ohne Eigenkapital kaufen zu können. Doch anscheinend ist das doch nicht möglich. Die Bank schrieb uns an, dass sie trozt dem Gespräch nicht auf das Eigenkapital verzichten möchte. Da wir noch relativ jung sind ist unser PK "guthaben" auch noch viel zu gering.

Mit dem Verkäufer konnte ich eine Preisreduktion von 20000 Fr. abmachen, trotz dem geschätzten Hauswert von 230000 Fr.

Von unseren Familien können wir leider auch nicht auf unterstützung hoffen.

Ist unser Vorhaben nun gestorben? Oder giebt es Eventuel noch andere möglichkeiten?

 

[booker]

Hallo

Es gibt zum Beispiel Bürgschaftsgenossenschaften die bei Banken für das fehlende Eigenkapital bürgen, ob diese aber 0% EK akzeptieren entzieht sich meiner Kenntnis.

Falls Ihr beide arbeitet und über genügend Einkommen verfügt (Tragbarkeit) wird sich die Bank vor allem die Frage stellen wieso Ihr kein Erspartes habt.

Wenn Ihr noch jung seid, empfehle ich Euch eine nette Wohnung am Waldrand zu suchen und ein paar Jahre etwas anzusparen. Dann sieht die Situation plötzlich ganz anders aus. Und ein Haus zu kaufen wegen einem Hund muss ja auch nicht unbedingt sein.

 

[habana]

der eigentümer würde euch das haus nicht vermieten, bis ihr genügend eigenkapital habt ? vielleicht würde er auf den vorschlag eingehen, vorausgesetzt er hat nicht noch andere kaufinteressenten

 

[Pfälzer]

Hallo Nesta,

ich bin mir zwar nicht sicher ob dies bei Euch funktioniert, aber bei einigen meiner Kunden hat dies schon geholfen.

Fehlendes Eigenkapital kann man ggf. auch durch Eigenleistung, hier die Renovierung nach Kauf, ersetzen. Wichtig dabei ist aber, dass die Finanzierung auf jeden Fall machbar sein muss, also die Monatsbelastung (des tatsächlichen Betrages) tragbar ist. Wenn nicht, dann wartet lieber noch etwas ab und spart Kapital an.

Wenn Du nun nur noch 210.000,- benötigst, dann rechne noch für die Bank (wenn auch nicht echt anfallend) die von Euch auszuführende Renovierung in die Baukosten ein.

Beispiel: Wert: 230.000,- zzgl. Renovierungskosten von 35.000,- ergibt einen Gesamtbedarf von 265.000,-

Davon erbringst Du als Eigenleistung/ = Wert der Lohnkosten - 15%, was eine Restsumme (Finanzierungssumme) von 225.250,- ergäbe.

Bei dem neuen Kaufpreis von nur noch 210,000,- blieben Dir somit noch rund 15.000,- übrig um damit ggf. tatsächliche Arbeiten auszuführen oder sonstige Kosten, welche im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immoblilie anfallen, zu begleichen.

Dass man beim Kauf eines alten Hauses noch renovieren muss (im Normalfall) ist auch einer Bank klar. Du musst also quasi nur eine entsprechend höhere Summe ansetzen um über die "eigentlich nicht" anfallenden Arbeiten Deinen Eigenanteil = Eigenkapital darstellen zu können. Und schon könntest Du der Bank ein Eigenkapital von 15% (= ersparte Lohnkosten für die Renovierung) nachweisen, obwohl Du keine Barmittel hättest.

Aber nochmals, das macht man nur dann, wenn die monatliche Belastung ganz klar tragbar ist!

Falls Euch die Eltern kein Barmittel zu Verfügung stellen möchten/können, ginge es denn ggf. mit der Übernahme einer Bürgschaft?

 

[griff]

Hallo Nesta

Willkommen im Forum!

Vielleicht ist meine Antwort jetzt etwas hart:

Amerikanische Hypothekarbanken haben gerade dies gemacht, sprich Hypotheken an Käufer ohne oder mit zuwenig Eigenkapital gegeben. Das Ergebnis ist dir sicher bekannt. Somit darf am Sinn von Hauskäufen ohne Eigenkapital gezweifelt werden...

Schliesslich heisst es auch "Was nichts kostet ist einem auch nichts wert".

Ich würde wie habana vorschlagen mit dem Eigentümer einen Deal auszuhandeln, dass ihr das Haus bis zum Zeitpunkt X mietet und dann kauft. Quasi einen Miet-Kauf-Vertrag aushandelt. Vielleicht bedeutet dies, dass ihr bei einem Nicht-Kauf ein Reuegeld zahlen müsst, aber andererseits gibt es euch eine gewisse Zeit zum sparen.

Grüsse

Chris

 

[jomazi]

Hallo Nesta,

Die Preisreduktion von 20tausend Franken sind schon eine Eigenkapitaleinlage. Es ist nur eine Frage des verkaufens, oder ob du die Bank überzeugen kannst.

Für die Bank ist aber wichtig wie viel das Obiekt Wert ist. Falls es tiefer verkauft wird als eben dessen, von einem Spezialst ermitelten Wert, schenkt dir der Hausbesitzer so quasi Geld und das ist eben Eigenkapital! Ich würde mir die Tips vom Pfälzer zu Herzen nehmen, den auch in der Schweiz gilt Eigenleistung = Eigenkapital und mich dennoch auf die Socken machen um die restlichen 20 tausend Franken aufzutreiben. Ich bin der Meinung dass, wenn die Tragbarkeit grosszügig erfüllt ist, ein Kauf dieses Obiektes nicht scheitern sollte.

Falls es dann auch tatsächlich zu einem Kauf kommt überlegt euch gut, wie das dann mit dem Haus weitergeht. Frisch verliebt sollte geklärt werden was geht wenn die Liebe gegangen ist...

übrigens, die amerikanische Hypothekenkrise ist nicht nur auf tatsächlich oft fehlendes Eigenkapital der "Hausbesitzer" zurückzuführen, sondern vorallem weil wirklich jedermann eine Hypothek erhielt. Auch Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger... Und eben, kein Eigenkapital und das Haus nicht einmal vermögen gefällt keinem Geldinstitut!

Ich jedenfalls wünsche euch viel Glück

Liebe Grüsse, Jomazi

 

[john_w64]

Wir sprechen hier von 42k Eigenkapital - den Rest würde die Bank finazieren. Die viel wichtigere Frage: woher kommt das Geld für die Renovation denn 230k für ein Haus, da wird vermutlich Sanierungsbedarf vorhanden im Bereich von 50k-200k sein.

(zu den US Hypotheken - da wurde ja sogar überfinanziert - Haus 100k - Hypo 120k - da man ja von einer stetigen Wertzunahme ausging. Und mit dem Geld konnten die dan Leben und die Hypozinsen im esten Jahr bezahlen....)

 

[griff]

Die Preisreduktion von 20tausend Franken sind schon eine Eigenkapitaleinlage. Es ist nur eine Frage des verkaufens, oder ob du die Bank überzeugen kannst.

Wieso ist das eine Eigenkapitaleinlage? Für mich ist dies lediglich eine Kaufpreisreduktion, die etwas weniger Eigenkapital (i.d.R. 20% vom Kaufpreis) erforderlich macht. Ich habe bei unseren Hauskäufen (bei denen wir auch jeweils 10' -20' den Preis reduzieren konnten) nie erlebt, dass die Bank diese Reduktion als EK angerechnet hätte.

Soll nicht heissen, dass es dies nicht gibt!!

Grüsse

Chris

 

[griff]

(zu den US Hypotheken - da wurde ja sogar überfinanziert - Haus 100k - Hypo 120k - da man ja von einer stetigen Wertzunahme ausging. Und mit dem Geld konnten die dan Leben und die Hypozinsen im esten Jahr bezahlen....)

@john_w64:

Erinnere dich, das hatten wir in der Schweiz auch schon. Da wurde beim Antrag auf eine Hypothek gleich noch gefragt, ob man nicht auch noch ein neues Auto benötige, welches auch noch in die Hypo gerechnet werden konnte!! Da waren Finanzierungen von 100% und darüber auch möglich! Das hat während einer Phase der steigenden Hypozinsen einigen Hausbesitzern die Wohngrundlage genommen und die Banken wurden zurückhaltender.

Grüsse

Chris

 

[MsKing]

Wir hab zwar nicht garkein Eigenkapital aber nicht ausrreiched. Desshalb haben wir uns überlegt evtl. einen Ratenkredit auf zu nehmen. Ob dies bei der aktuellen Finanazlage das Richtige ist , ist mir jedoch ein Rätsel.

Kann mir einer von Ihnen vielleicht helfen?

 

[Sonnenblume]

Wir hab zwar nicht garkein Eigenkapital aber nicht ausrreiched. Desshalb haben wir uns überlegt evtl. einen Ratenkredit auf zu nehmen. Ob dies bei der aktuellen Finanazlage das Richtige ist , ist mir jedoch ein Rätsel.

Kann mir einer von Ihnen vielleicht helfen?

Meiner meinung nach gibt es für Euch nur eine Lösung die Sinn macht. 3a Säule anlegen und einige Jahre sparen was das Zeug hält. Wenn Ihr genügen Eigenkapital habt ein Haus kaufen.

Da Ihr noch jung seid sollte es doch wohl kein Problem sein ein paar Jahre zu warten.

Was raus kommt wenn man Häuser ohne Eigenmittel und sichere Tragbarkeit finanziert haben wir jetzt in Amerika gesehen und diese Krise nimmt Formen an die uns Sorge bereitet, die ganze Weltwirtschaft belastet und sogar schon Todeafälle fordert.

Selbst die Finanzierung mit sogenannten Eigenleistungen anstelle von Eigenkapital macht nur Sinn, wenn das Geld für die Eigenleistungen da ist.

Also Geld braucht es auf jeden Fall.

 

[Suti]

Bei unseren Eigenleistungen wird das Material, dass wir dafür brauchen von der Bank bezahlt (ist in Hypothek drin).

Ev. könntet ihr ein Darlehnen/Erbvorbezug/Schenkung von den (Schwieger)eltern erhalten? Ansonsten wie Sonnenblume bereits erwähnte, würde ich eher noch einige Zeit lang sparen anstatt einen Kredit eines Finanzinstitutes zu nehmen. Die Zinsen die ihr für einen solchen Kredit zahlen müsstet, werden von der Bank in die Tragbarkeitsrechnung mit einbezogen.

Viel Glück

Katja

 

[Arcuos]

...Selbst die Finanzierung mit sogenannten Eigenleistungen anstelle von Eigenkapital macht nur Sinn, wenn das Geld für die Eigenleistungen da ist.

Also Geld braucht es auf jeden Fall.

Richtig. Schlussendlich kommt es natürlich auf das Einkommen an und wie "sicher" dies in absehbarer Zeit ist. Wenn beides sehr gute Verdiener sind (trotz der genannten "Jugendlichkeit"), dann finden die Banken meist auch eine Möglichkeit...
Was also v.A. beachtet werden muss:

- Zivilstand

- Einkommen beider Partner (Tragbarkeit/Budget - kann z.B. mit nur einem Lohn das Haus gehalten werden?)

- Kinderwunsch (wobei.. Ihr habt ja einen Hund.../emoticons/default_biggrin.png)

- Expertise des Kaufobjektes (was ist es denn wirklich Wert - v.A. wenn der Verkäufer so bereitwillig Reduktionen macht, wäre ich vorsichtig!)

- Energiebedarf (Isolation, Heizung usw.)

- Renovationskosten (aufgeteilt nach "must" & "nice to have")

..

Ich rate Euch auch, erstmal EK anzusparen. Denn so oder so kostet ein Haus nebst dem reinen Kaufpreis erstmal Geld - sei es nur die neue Farbe für die Eigenleistung.../emoticons/default_wink.png

Grüssle

Arcuos

 

[Suti]

Also bei uns wurde es so gerechnet mit den Eigenleistungen:

70'000.00 Abzüge GU für Eigenleistungsposten (Material + Arbeit).

von diesen 70'000.00 wird ca. 40% Materialanteil sein, der Rest Arbeitsleistung, dh. die Bank rechnet 28'000.00 Kosten für das Material der Eigenleistung, der Rest die 42'000.00 reine Arbeitsleistung bekommen wir als Eigenkapital angerechnet. Der Materialkostenanteil ist bei uns in der Hypothek inbegriffen.

 

[sirio60]

Wieso ist das eine Eigenkapitaleinlage? Für mich ist dies lediglich eine Kaufpreisreduktion, die etwas weniger Eigenkapital (i.d.R. 20% vom Kaufpreis) erforderlich macht.

Die Regel ist nicht Eigenkapital = minimal 20% des Kaufpreises, sondern Hypothek (Belehnung) = maximal 80% des Verkehrswerts. Wenn nun der Verkehrswert effektiv höher sein sollte als der Kaufpreis, so ist auch die Belehnung höher und so sind in diesem Beispiel die 20'000.- durchaus einer EK-Einlage gleichzustellen, allerdings einer solchen von 16'000 (80% von 20'000). So weit die Theorie. In der Praxis müsste man der Bank allerdings nachweisen können, dass der Verkehrswert tatsächlich höher liegt als der Kaufpreis, und dies dürfte gerade bei einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft schwierig werden...

 

[sirio60]

@Nesta Seien wir realistisch: In der Schweiz ist - Hilfe von aussen vorbehalten - ein Hauskauf vor dem 30. Altersjahr kaum unter einigermassen vernünftigen Bedinungen zu realisieren. Was ein Hauskauf für Nachfolgekosten nach sich zieht, könnt ihr euch wahrscheinlich noch kaum vorstellen - und dieses ist auch noch (angesichts des Preises wahrscheinlich sogar stark) sanierungsbedürftig. Denkt auch daran, dass ihr noch andere Bedürfnisse habt und haben werdet als das Wohnen, und auch dass der langfristige Fortbestand einer Beziehung nie garantiert sein kann. Nach meinem Gefühl wäre für euch der Kauf eines solchen Objekts sicher ein hoch emotionales Erlebnis, nüchtern betrachtet aber nicht vernünftig.