Hauskauf, - auf was ist zu achten??

[sammy]

Hallo zusammen

Wir sind endlich auf ein 14 jähriges, freistehendes Kaufobjekt gestossen. Wir haben dieses dan angeschaut ob uns die Raumeinteilung und der allgemeine Zustand zusagt. Das war dan auch durchs Band der Fall. Coole Raumeinteilung, sep. Küche, schöne Zimmer, und genug Umschwung.

Klar gibt es das eine oder andere "Mangel". so z.B.die 14 jährige Gasheizung, die Küchengeräte und im OG die Teppiche. /emoticons/default_rolleyes.gif

Nun ist der nächste Schritt an der Reihe. Ich möchte mit einem Freund, der sich im Hausbau auskennt das Objekt genauer anschauen. Es handelt sich um ein Marty Haus im Landhausstil.

Nun seid Ihr gefragt !!

Welche Tipps / Anregungen könnt Ihr mir auf den Weg geben, wenn wir das Objekt anschauen ?

- schliesslich liegt da auch ein gewisser Handlugsspielraum im Verhandlungspreis drin ! /emoticons/default_biggrin.png

Vielen Dank für Euere Anregungen

Sammy

 

[Pfälzer]

Hallo Sammy,

willkommen im Forum.

Wenn Dein Freund sich im Hausbau auskennt, so Deine Worte, dann sollte doch eigentlich nichts schief gehen können? Was macht er denn beruflich, wodurch er sich in der Bewertung einer Altimmobile auskennen würde?

 

[john_w64]

Der Ansatz Mängel zu finden um den Preis herunter zu Handeln ist natürlich eine Möglichkeit. Nur kann der Anbieter immer darauf reagieren in dem er sagt dies sei bereits berücksichtigt. Vor allem wenn noch weitere Interessenten vorhanden sind ist es am Schluss die Frage wer mehr Geduld hat.

Aus meiner Sicht sollte man von einem neutralen Fachmann den Wert schätzen lassen und auch eine Kontrolle auf Mängel durchführen lassen. Daraus ergibt sich ein Wert. Eine solche Schätzung kostet natürlich - dies ist aber aus meiner Sicht gut investiertes Geld.

Ein versierter Schätzer kann auch auf einige tausend Franken genau allfällige Reparatur-, Renovations- bzw. Umbaukosten voraussagen. Daraus ergibt sich sowohl der Wert des Hauses wie auch die Gesamtkosten (Kauf + zus. Investitionen). Vor allem diese Gesamtkosten sind schlussendlich für die Finanzierung und damit für den Kaufentscheid relevant.

Was mich erstaunt ist dass du die 14 jährige Gasheizung als Mangel aufführst. Heizungen sollten schon so 20 Jahre halten. Und einen 14 jährige Gasheizung ist sicher auch betreffend der Effizienz nicht ganz so schlecht. Da würde ich den Ersatz einplanen wenn sie dann defekt ist. Dazu muss man halt 15'000.- Reserve einplanen (bzw. 30'000.- wenn man eine WP einbauen will). Das gleiche bei den Küchengeräten - da könnte nach 14 Jahren sicher mal eines kaputt gehen, aber ich habe meine 14 jährige Wohnung mit intakten wenn auch nicht neuen Küchengeräten verkauft und wenn ich in der Wohnung geblieben wäre hätte ich auch keinen Bedarf gesehen diese auf die Schnelle zu wechseln.

Im weiteren müssen vor allem die unveränderlichen Dinge passen, anderer Bodenbeläge oder solche Sachen sind ja schnell mal geändert und machen auch nicht die riesen Kosten aus.

 

[sammy]

Hallo Sammy,

willkommen im Forum.

Wenn Dein Freund sich im Hausbau auskennt, so Deine Worte, dann sollte doch eigentlich nichts schief gehen können? Was macht er denn beruflich, wodurch er sich in der Bewertung einer Altimmobile auskennen würde?

-->Hallo Pfälzer

Mein Freund ist gelernter Zimmermann, hat Erfahrung im Hausbau (Renovationen) und baut derzeit in Eigenregie sein eigenes Haus. Ich weiss dass diese Frage von mir vielleicht als etwas "überflüssig" angesehen werden könnte. Nun ja andersrum habe ich noch nie ein Haus gekauft, bin unerfahren in solchen Dingen und möchte möglichst vieles über dieses Thema im Forum erfahren.

Ich denke auch dass Erfahrungen anderer sehr wertvoll sein könnnen.

 

[sammy]

Hallo Werner

Besten Dank für Deine Antwort. Das mit der Gasheizung ist mir soweit auch bewusst. Möglich dass diese noch 10 Jahre einwandfrei läuft, kann aber auch Sein, dass Sie in einem Jahr den Geist aufgibt. Es sind halt solche Sachen, bei denen man nie weiss. Desshalb finde ich die Idee mit dem Schätzer gut. Bei unserer ersten "groben" Besichtigung sind uns die Fenster auf der Südseite aufgefallen, die auch nicht mehr so gut aussehen (das Holz ist spröde / rissig und teilweise sind die Dichtfugen beim Glas herausgequollen.

Ich bin auf der Suche nach Leuten die selbst ein bestehendes Objekt gekauft haben und uns Ihre Erfahrungen, oder das was sie das nächste mal besser machen würden, schildern können.

Besten Dank

 

[griff]

- schliesslich liegt da auch ein gewisser Handlungsspielraum im Verhandlungspreis drin ! /emoticons/default_biggrin.png

Hallo Sammy

Wer sagt das? Ist der Verkaufspreis als "Verhandlungsbasis" ausgeschrieben"?

Wie john_w64 schon schrieb, sind anderenfalls bekannte "Mängel" bereits im Verkaufspreis einberechnet. Wir haben bei jedem Haus, das wir gekauft haben, eine Schätzung durch einen unabhängigen Schätzer durchführen lassen. So hatten wir Klarheit darüber, ob der Verkaufspreis der "Realität" entspricht und auch finanzierbar sein wird. Sollte der Schätzwert unter dem Verkaufspreis liegen, ist dies eine sinnvolle Basis für Verhandlungen.

Von Beginn weg davon auszugehen, dass der Verkäufer dich über den "Tisch ziehen will" muss ich dir überlassen, kann aber je nach Verkäufer schlecht ankommen.

Mit Schätzungen durch Freunde und Bekannte ist es auch so eine Sache. Bist du da sicher, dass sich der Freund wirklich in allen Bereichen des Hauses sehr gut auskennt und dich auch optimal beraten kann?

Grüsse Chris

 

[sammy]

Hallo Chris

Ja, der Verkaufspreis wurde mit Verhandlungsbasis ausgeschriben.

Was du nicht wissen konntest, war das der Verkaufspreis 2 mal runtergesetzt wurde und immer noch als Verhandlunsbasis gilt.

Niemand will irgendwen übern Tisch ziehen, es bleibt jedoch unbestritten, dass ein Verkäufer "möglichst viel" aus dem Objekt rausziehen möchte. Anderseits sind wir, welche möglichst wenig bezahlen möchten.

Das mit dem unabhänigen Schätzer finde ich (wie bereits geschrieben) eine sinnvolle Sache.

Das mit dem Freund, gib ich dir recht (ob er sich in allen Bereichen auskennt) !

Andererseits wäre ein Freund kein Freund wenn er die Sache nicht kritisch betrachten würde, was aber nicht heissen soll, dass er das Objekt, gleich wie ein unabhängier Schätzer betraten kann (fachlich gesehen).

Wie habt Ihr Eure Häuser die Ihr gekauft habt, beurteilt? Nach der ersten Besichtigung den Termin mit dem unabhängigen Schätzer abgemacht?

Ich wäre interessiert, wie Ihr so vorgeht od. vorgegangen seid, auf was Ihr speziell achtet usw.

Antworten oder Tips würden uns weiterhelfen /emoticons/default_ohmy.png - Wir sind "Neulinge" und haben noch nie ein Haus gekauft.

Grüsse

Sammy

 

[john_w64]

Hallo Sammy

Anbei noch Antworten auf einige Fragen:

- Immobilienpreise sind wohl immer Verhandlungssache - als wir vor 15 Jahren unsere NEUE Wohnung kauften war noch Spielraum vorhanden. Ebenfalls beim Hauskauf war schlussendlich noch ein Spielraum beim Preis.

- Wir haben bei der zweiten Besichtigung unseres Kaufobjekts einen Architekten beauftragt. Primär ging es um die Beurteilung der Bausubstanz und die Abschätzung der Renovationskosten (Haus aus den 70ern). Die grobe Verkehrswertschätzung war schlussendlich nur eine Nebenaufgabe da wir wussten dass wir das Haus wollen und der Preis im passenden Rahmen lag.

- Ein Verkäufer will meist niemanden über den Tisch ziehen - aber man probiert halt zuerst am oberen Rand des Spektrums - nachlassen kann man immer noch wenn jemand Interesse hat.

- Wir haben vor dem definitiven Entscheid auch noch Einsicht ins Grundbuch genommen - es ging dabei um ein Näherbaurecht was im Angebot nicht detaillierter benannt war und der Makler auch nichts genaueres wusste.

- Zudem sind wir bei einem direkten Nachbarn einfach mal vorbei gegangen und haben ein wenig gefragt bezüglich Nachbarschaft, Quartier usw.

- Auch bei der Bauverwaltung der Gemeinde haben wir ein wenig herumgefragt - so hätte zumindest eine Chance bestanden etwas zu erfahren falls da was "komisch" gewesen wäre.

- Im weiteren auch der Altlastenkatatster des Kantons sollte konsultiert werden.

Das mit der Heizung und den Elektrogeräten ist halt Risiko. Ist es aber auch bei neuen Geräten - einmal hält eine Abwaschmaschine 6 Jahre - eine andere 15 Jahre - das einzige was sicher ist ist dass nach 1 Jahr keine Garantie mehr ist.

Das mit den Fenstern solltet ihr auf jeden Fall genauer ansehen - Fenster sollten eigentlich 25-30 Jahre halten. Wenn da nach 14 Jahren schon was ist dann ist das eigentlich zu früh.

 

[lunatics]

Hoi Sammy

Als erstes setzten wir uns eine Finanzierungslimite. Wir hatten auch klare Vorstellungen in welcher Gegend wir uns ein Haus kaufen würden und in welcher Gegend eben nicht. An unser Kaufobjekt gelangten wir dann zufällig über Bekannte. Bei uns war der Kaufpreis bereits von der ersten Besichtigung an beschlossene Sache. Wir hatten eine neue, unabhängige Schätzung vorliegen, die uns mehr als den momentanen Wert des Objektes bestätigte. Wichtig war auch der Renovationskatalog des Vorgängers was in nächster Zeit fällig ist. Der Verkaufspreis schien uns daher realistisch.

Da bei uns solche Objekte sehr gesucht sind, zögerten wir nicht. Wir befürchteten unsere Chancen schwinden sobald das Objekt ausgeschrieben worden wäre. Zudem stimmte einfach alles. Objekt, wichtig auch Lage und die Nachbarn im Quartier. Aus diesen Gründen dachten wir daher keine Sekunde an ein Feilschen über den Verhandlungspreis nach.

 

[griff]

Ja, der Verkaufspreis wurde mit Verhandlungsbasis ausgeschriben.

Was du nicht wissen konntest, war das der Verkaufspreis 2 mal runtergesetzt wurde und immer noch als Verhandlungsbasis gilt.

OK, das erklärt deine Aussage. Somit kann wirklich davon ausgegangen werden, dass der Verkäufer zuerst seinen "Wunschpreis" angegeben hat. Bei diesem Hintergrund ist eine unabhängige Schätzung meines Erachtens äusserst wichtig

Das mit dem Freund, gib ich dir recht (ob er sich in allen Bereichen auskennt) !

Andererseits wäre ein Freund kein Freund wenn er die Sache nicht kritisch betrachten würde, was aber nicht heissen soll, dass er das Objekt, gleich wie ein unabhängiger Schätzer betraten kann (fachlich gesehen).

Da gebe ich dir Recht.

Wie habt Ihr Eure Häuser die Ihr gekauft habt, beurteilt? Nach der ersten Besichtigung den Termin mit dem unabhängigen Schätzer abgemacht?

Beim ersten Haus (damals hatten wir auch ziemlich wenig Ahnung auf was geachtet werden muss, wir wussten was wir uns leisten können und was wir möglichst haben wollen) haben wir zuerst einen Bekannten beigezogen. Danach hat die finanzierende Stelle das Haus noch durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Aufgrund der externen Begutachtern wäre das Haus etwas weniger Wert gewesen. Da kam aber noch die subjektive Seite hinzu, dass das Haus für unsere damaligen Bedürfnisse einfach perfekt war. Daher haben wir auch den Preis bezahlt ohne zu feilschen. Dazu muss man auch noch sagen, dass wir vorher ca. 2 Jahre lang ein passendes Haus gesucht haben und langsam genug hatten.

Beim zweiten Haus hatte der Verkäufer schon eine Schätzung gemacht. Der Verkauf lief über einen Makler. Im Verkaufsprospekt wurden teilweise unwahre Angaben gemacht. Dritte hätten aufgrund der realen Gegebenheiten die Liegenschaft kaum oder auch nicht zum gewünschten Verkaufspreis erworben. Somit konnten wir den Preis noch etwas drücken.

Beim dritten Haus wurde vorgängig der Preis auch schon gesenkt und von mehreren Maklern angeboten (wussten wir im ersten Moment aber noch nicht). Im Verkaufspreis waren alte Waschmaschine, Tumbler, Heizung etc. bereits berücksichtigt. Unser Schätzer kam auf den gleichen Preis und da (scheinbar) noch ein weiterer Interessent vorhanden war, erhöhten wir leicht und kauften das Objekt.

Du siehst, kein Hauskauf gleicht dem anderen.

Ich wäre interessiert, wie Ihr so vorgeht od. vorgegangen seid, auf was Ihr speziell achtet usw.

Antworten oder Tips würden uns weiterhelfen /emoticons/default_ohmy.png - Wir sind "Neulinge" und haben noch nie ein Haus gekauft.

Da wir die Objekte und Wohnungen grösstenteils vermieten, achten wir auf andere Dinge, als du, der selbstbewohntes Eigentum erwerben will. Du wirst aber in diesem Forum garantiert hilfreiche Tipps erhalten.

Grüsse Chris

 

[local]

Hallo

Schliess mich den anderen an:

Wir haben vor einem Jahr ein Haus mit Baujahr 1968 gekauft. Zur zweiten Besichtigung haben wir einen befreundeten Architekten mitgenommen, der einerseits den Gesamtpreis grob einordnen und andererseits die notwendigen Renovationen abschätzen sollte. Nachdem uns die Bank bestätigte, dass ihre Schätzung (wie auch die des Architekten) deutlich höher als der Verkaufspreis ist und wir bei Gesprächen mit dem Verkäufer (ohne Beisein des Maklers) erfahren haben, dass es quasi ein "Not-Verkauf" ist, haben wir zugeschlagen. Waren doch etwas misstrauisch wg. der höheren Schätzungen.

Nach einem knappen Jahr sehen wir bis jetzt zwei Dinge, auf die wir nicht/zu wenig geachtet haben:

- Der Garten wurde vor der Besichtigung zurückgeschnitten - keine Chance, die Brombeeren/wilde Sträucher, etc. zu entdecken. Ich würde im Nachhinein TCHF 10 für Umgebung beiseite stellen. Dieses Geld ist nun nicht unbedingt da, der Garten muss aber gemacht werden.

- Die Türen sind teilweise undicht. Das haben wir erst jetzt gemerkt. Hier werden wir neue Türen haben müssen und die ein- oder andere Fläche noch besser isolieren müssen.

Ansonsten haben wir keine bösen Überraschungen erlebt. Wir haben uns an die Ratgeber gehalten, wie hoch die Lebenserwartung einzelner Komponenten im Haus in etwa ist und so eine Art Investitionsplanung erstellt. So war es keine wirklich böse Überraschung, dass einen Tag nach dem Einzug der Kühlschrank den Geist aufgab.../emoticons/default_rolleyes.gif

Soweit unsere Erfahrungen

lg,local

 

[Allesia79]

Hallo,

wir sind ebenfalls daran ein Haus zu kaufen, und so wie es im moment aussieht werden wir im Januar stolze hausbesitzer sein

Wir sind folgendermasen vorgegangen

1. Termin mit der Bank um alles finanzielle zu klären - wie z.Bsp. wie hoch darf der Kaufpreis sein, wieviel Renovationskredit bekommen wir...

2. Bei der zweiten Besichtigung war ein Experte (unabhängig) mit dabei, der uns auf Mängel und renovationskosten aufmerksam gemacht hat

3. Mit dieser expertise sind wir wieder zur Bank, eine Schätzung wurde gemacht und uns mitgeteilt dass das Haus zu teuer sie.

4. Wir habe dem Makler unser Angebot unterbreitet,natürlich abgesprochen mit der Bank

5. Warten, warten, warten und auf das Angebot bestehen was man gemacht hat - sich nicht einschüchtern oder umstimmen lassen - auch wir würden bei einen Verkauf das besste rausholen wollen.

und nach drei monaten verhandeln ,diskutieren, telefonieren... haben wir den Zuschlag bekommen fast 70t unter Kaufpreis

und sobald alles geschieben ist werden wir unsere Freunde zuziehen (schreiner, maler, elektiker) und das weitere vorgehen zu planen

Wünsch Euch viel glück

 

[sammy]

Hallo local und Allesia79

Herzlichen Dank für Eure Schilderungen. Genau um Eure Beispiele sind wir froh.. /emoticons/default_additional/119.gif

Wir haben heute nochmals mit dem Verkäufer unseres "Traumobjektes" gesprochen, leider wird es morgen verschrieben.. /emoticons/default_sad.png

Wahrscheinlich muss alles so sein wie es sein soll. Wir hatten ein wenig bedenken wegen des Kaufpreises, die Bank sagt ja mal schnell dass es geht, schlussendlich muss man ja selber über die Runden kommen. Aber eben, hat sich jetzt erledigt. /emoticons/default_rolleyes.gif

Ach übrigens

Allessia79 herzlichen Glückwunsch zu Eurerm Haus, wünschen Euch viel Spass daran. /emoticons/default_additional/114.gif

Auch dir local viel Glück in den eigenen vier Wänden.

Besten Dank für Eurern Beitrag. /emoticons/default_additional/114.gif

Frohe Weihnachten !!

Sammy

 

[Allesia79]

Dank Sammy und es tut mir leid dass es nich geklappt hat - aber nur so nebenbei... wir haben fast zwei jahre gesucht bis wir unser "traumhaus" gefunden hatten... auch wir haben absagen erhalten, oder irgendwas anderes kam dazwischen - und schlussentlich haben wir es gefunden - vom ersten moment an waren wir zwei uns einig: Ja genau, das ist es! Im nachhinein sind wir froh das wir nicht eins der anderen Häuser gekauft hatten - es kommt immer so wie es sein soll /emoticons/default_wink.png

Viel Glück bei der suche

 

[griff]

Im nachhinein sind wir froh das wir nicht eins der anderen Häuser gekauft hatten - es kommt immer so wie es sein soll /emoticons/default_wink.png

Da gebe ich Allesia79 absolut Recht. Wir kommen auch hin und wieder an Häusern vorbei, die wir mal beinahe gekauft hätten und sagen jedesmal "gut dass es doch anders gekommen ist".

Sammy, sag doch mal was für ein Objekt ihr sucht und in welcher Gegend. Vielleicht hat jemand hier im Forum einen "Geheimtipp".

Grüsse Chris

 

[sammy]

Sammy, sag doch mal was für ein Objekt ihr sucht und in welcher Gegend. Vielleicht hat jemand hier im Forum einen "Geheimtipp".

Grüsse Chris

 

[griff]

Wir suchen ein Objekt in Schwarzenbach b. Wil möglichst freistehend.

OK, das ist ein ziemlich stark eingegrenzter Markt /emoticons/default_smile.png

 

[XavierX]

Das stimmt eigentlich

Warum seid ihr nur auf diese Gegend fixiert?

Gibt es für euch eine Alternative, wenn es im Schwarzwald nicht klappt?

 

[griff]

Schwarzenbach nicht Schwarzwald. Ist etwa so bekannt wie Gänserndorf /emoticons/default_biggrin.png

Schwarzwald wäre dann doch ein etwas grösseres Zielgebiet /emoticons/default_wink.png