Hauskauf unter dem Marktwert

[Haus_Umbau]

Hallo Forum

Ich habe hier http://www.haus-forum.ch/baukosten-finanzierung-und-rechtliches/16692-hauskauf-von-schwiegereltern-mit-erbvorbezug-muessen-wir-alles-beachten-3.html per Zufall diesen Beitrag gelesen, der mich auf eine Idee bzw. der mich zum grübeln gebracht hat. Dieser Beitrag hat gewisse ähnlichkeiten mit meinem Fall.

Wir (Enkelkinder) haben die Möglichkeit von unserem Grossvater das Haus zu kaufen. Er bzw. die Familie (Kinder) möchte uns das Haus zum Verkehrswert verkaufen. Das freut uns natürlich sehr, da dieser Verkehrswert deutlich unter dem Marktwert liegt. Nun, jetzt ist alles in Ordnung und alle sind sich darüber einig. Der Verkäufer ist der Grossvater, also ist es ja in dem Sinne keine "Erbangelegenheit", sondern ein normaler Verkauf. Könnte es trotzdem irgendwann einmal Probleme mit den Erben (Kinder) geben, weil quasi das Haus nicht zum Marktwert sondern zum Verkehrswert verkauft wurde. Könnten sie bei uns etwas zurückfordern oder ähnliches? Empfiehlt ihr, das irgendwie schriftlich zu Regeln zwischen den Kindern und uns Enkelkinder? Oder ist das unnötig?

Bin dankbar für zahlreiche Tipps von euch.

Gruss

 

[ALC]

Verstehe ich jetzt irgendwie nicht, Verkehrswert und Marktwert ist doch das gleiche, oder wie meinst du das?

 

[Haus_Umbau]

Verkehrswert = Steuerwert/Steuerschätzung

Marktwert = Wert der gemäss Schätzungen bei einem Verkauf erziehlt würde

 

[ALC]

Alles klar. In meiner Welt sind die Definitionen eher Steuerwert=Steuerschaetzung (in der Regel leicht unter dem Verkehrswert); Verkehrswert=Marktwert

Ich sollte vielleicht nicht nur Fragen stellen, sondern dir auch noch was zu deiner Frage schreiben. Wenn deine Annahme stimmt, dass der Martwert hoeher liegt, dann waere die Differenz vom Steuerwert zum Marktwert rechtlich eine Schenkung. Einen Teil vom Wert der Liegenschaft bezahlst du einen anderen Teil vom Wert bekommst du geschenkt (ist fuer die Juristen nicht ganz das gleiche wie ein normaler Verkauf..). Das sollte erbrechtlich kein Problem darstellen. Salopp gesagt, solange dein Grossvater noch lebt kann er mit seinem Vermoegen machen was er will. Niemand hat einen Anspruch darauf in Zukunft mal etwas zu erben. Die Frage im anderen Thread ging um Ausgleichspflichten zwischen den Erben, das ist eine andere Konstellation, die ich hier nicht sehe.

Steuerlich stellt sich dann noch die Frage, ob Grundstueckgewinnsteuer/Handaenderungssteuer oder Schenkungssteuer. Kannst du ev. bei der Gemeinde nachfragen.

Gruss

 

[Wienerhaus]

Hallo an alle hier, Haus Umbau lass dich lieber von einem Experten beraten, der kostet dich wahrscheinlich ein bisschen Geld, aber so hast du wenigestens ein bisschen Sicherheit das du nicht über den Tisch gezogen wirst.

 

[Haus_Umbau]

Hallo

@ALC: Besten Dank für dein Feedback, so hatte ich das bis anhin auch gesehen. Das ist jetzt Grossvaters Vermögen und er kann machen damit was er will, sprich was er heute veräussert ist weg. Ich wurde nur unsicher durch den Beitrag mnit den Ausgleichspflichten, da geht es aber dann eher um Erbvorbezug und dergleichen soweit ich das verstanden habe.

@Wienerhaus: In welche Richtung könnte ich denn "über den Tisch gezogen" werden? Meinst du wegen dem Verkaufspreis? Die andere Angelegenheit müsste grundsätzlich schon so sein wie ALC geschrieben hat, ausser du hast ein gutes Argument was dagegen spricht?

Gruss

 

[maison]

Hallo Haus_Umbau

So ist es im Kanton Bern: Dieser von ALC beschriebene Anteil "Schenkung" könnte Deinem Grossvater möglicherweise Probleme schaffen. Angenommen, er müsste seine letzte Lebensszeit in einem Pflegeheim verbringen. Die Kosten sind sehr hoch, und wenn die Rente nicht reicht, muss das Vermögen bis zu einem Freibetrag dafür aufgebraucht werden. Nun wird die betroffene Person Ergänzungsleistungen beantragen. Hier könnte allenfalls dieser geschenkte Anteil als "noch vorhandenes Vermögen" angerechnet und die EL dadurch verringert werden.

Sicher ist es von Vorteil, wenn Ihr euch noch von einer Fachperson beraten lässt.

Lieber Gruss

Maisonette

 

[Haus_Umbau]

Hallo

@maison

Dein Input ist sehr hilfreich, selbst wenn er einen kleinen Schockmoment bei mir hervorruft /emoticons/default_sad.png Aktuell ist der Grossvater bereits im Pflegeheim, kann aber keine EL beantragen da ja das Haus als Vermögen noch da ist. Nun soll das Haus an uns verkauft werden und der Ertrag kommt ihm zu. Dann werden die Kinder einen Erbvorbezug machen ... Könnte daher der Fall eintreten, dass die Kinder quasi wegen dem Erbvorbezug für die Pflegekosten aufkommen müssen? Und sie uns im Gegenzug näher legen können, vielleicht den Ausgleich von dem wir ja profitierten auch beizutragen?

Gruss

 

[maison]

Hallo Haus_Umbau

Es tut mir leid, dass ich Dir da einen kleinen Schock versetzt habe.

Bei einem (grossen) Unterschied zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem Verkaufswert spricht man im Zusammenhang mit der EL von einer "gemischten Schenkung".

Ob dann die Kinder zu einem Beitrag an die Pflegekosten verpflichtet werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ganz auszuschliessen ist es nicht.

Ich rate Dir noch einmal dringend, bei einem Profi Rat zu holen (ich selber bin keiner, war aber von solch einem Fall betroffen).

Liebe Grüsse

Maisonette

 

[famrosa]

ich kann da nur zustimmen! sofern deinem grossvater das geld für das heim ausgeht, besteht das risiko, dass die erben und beschenkten zur kasse gebeten werden. dies ist auch richtig so, denn solange man vermögen hat, soll nicht der staat für einem aufkommen müssen. stell dir mal vor, jeder verschenkt sein vermögen und der staat muss dann die pflegekosten übernehmen, damit die erben geld bekommen, welches ihnen eigentlich gar (noch) nicht zusteht. erben tut man nach dem tod eines jemanden, alles was vorher passiert ist ungewiss...

 

[Haus_Umbau]

Ich bin echt froh um eure Inputs, wir werden dann wohl mit einem Spezialisten das genau abklären müssen. Oder besser die Familie sollte das abklären lassen, denn sie würden ja evtl. zur Kasse gebeten. Wir als Käufer sind ja nur indirekt betroffen, da wir zwar ein Teil der Familie sind (Kind der Kinder des Grossvaters) aber nicht direkt die Erben. Vermutlich würde es Sinn machen, eine Art Vereinbarung zwischen Käufer und Familie aufzusetzen die regelt dass wir nichts auzugleichen haben weil wir das Haus unter dem Marktwert kaufen. Über den Rest müssen sich dann die direkten Erben im klaren sein. So in etwa sehe ich die jetzige Möglichkeit ...

 

[ALC]

Eine Vereinbarung mit den zukuenftigen direkten Erben zu unterschreiben macht ev. Sinn, aber ich wuerde so etwas nicht unterschreiben, bevor ich nicht ueber die moeglichen Konsequenzen informiert bin. Ich glaube du kommst um eine genaue Abklaerung nicht herum.

Jetzt hast du ja noch ein paar Details mehr zu deiner Frage geliefert. Das mit dem geplanten Erbvorbezug ist sicher problematisch, wenn man EL beantragen will. Am besten schreibst du dir alles auf, was dir wesentlich scheint fuer deine Frage wie Infos zur Liegenschaft (Kaufzeitpunkt, Verkehrs- und Steuerwert, Investitionen etc.), Angaben zur Vermoegenssituation vom Grossvater, geplante Verwendung der Mittel aus dem Verkauf der Liegenschaft (fuer Kosten Pflegheim oder andere Verwendung wie Erbvorbezuege) etc. und gehst dann damit zu einem Anwalt, dann solltest du eine ziemlich genaue Antwort bekommen. In so einem Forum kann man dir nur etwa die Richtung zeigen und auf ein paar typische Fallen hinweisen.

 

[mime7]

......Wir als Käufer sind ja nur indirekt betroffen, da wir zwar ein Teil der Familie sind (Kind der Kinder des Grossvaters) aber nicht direkt die Erben. Vermutlich würde es Sinn machen, eine Art Vereinbarung zwischen Käufer und Familie aufzusetzen ...

hallo,

Ihr seid nicht nur Käufer, sondern auch Beschenkte.

Sobald das geld für die Unterbringung im Pflegeheim des ursprünglich Schenkenden nicht mehr ausreicht, wird der Staat alles überprüfen, wo das Vermögen des zu Pflegenden hingekommen ist.

Und wenn sie da auf Schenkungen in der letzten Zeit stossen (ich glaube 10 Jahre zurück?), dann können diese zurückverlangt werden.

(Keine Schenkung ist besser nachweisbar als ein Hausverkauf unter Wert....)

Hast du dann das Geld nicht, dann könnte es wiederum so sein, dass du das Haus verkaufen musst und hast dann nicht nur das Geschenk wieder zurückgegeben, sondern auch noch deine ganzen eigenen Aufwände (Notarkosten, Umbauten,....) zu tragen, nebst dem Ärger. Das kann wirklich ins Geld gehen.

Dies würd ich schon als "direkt betroffen" bezeichnen.

Darum sollte man sich wirklich genau überlegen, ob man sich in diesem Fall was schenken lassen will.

An der Rückerstattung kann natürlich auch keine Vereinbarung etwas ändern, die du mit deiner Familie triffst.

Denn letztlich würde das Amt die Schenkung zurückverlangen, und nicht deine Familie.

In so einem Fall würde ich das Haus zum Marktwert kaufen. Evtl knapp darunter. (Ein "Marktwert" ist ja immer eher eine Bandbreite....)

Aber sicher nicht so weit darunter, dass es offensichtlich ist, dass hier grosse Vermögensteile verschenkt wurden.

Wenn du das so m achst, erledigen sich auch alle Abspachen mit den direkten Erben.

Gruss

 

[makrthekaiser]

hallo,

Ihr seid nicht nur Käufer, sondern auch Beschenkte.

Sobald das geld für die Unterbringung im Pflegeheim des ursprünglich Schenkenden nicht mehr ausreicht, wird der Staat alles überprüfen, wo das Vermögen des zu Pflegenden hingekommen ist.

Und wenn sie da auf Schenkungen in der letzten Zeit stossen (ich glaube 10 Jahre zurück?), dann können diese zurückverlangt werden.

(Keine Schenkung ist besser nachweisbar als ein Hausverkauf unter Wert....)

Hast du dann das Geld nicht, dann könnte es wiederum so sein, dass du das Haus verkaufen musst und hast dann nicht nur das Geschenk wieder zurückgegeben, sondern auch noch deine ganzen eigenen Aufwände (Notarkosten, Umbauten,....) zu tragen, nebst dem Ärger. Das kann wirklich ins Geld gehen.

Dies würd ich schon als "direkt betroffen" bezeichnen.

Darum sollte man sich wirklich genau überlegen, ob man sich in diesem Fall was schenken lassen will.

An der Rückerstattung kann natürlich auch keine Vereinbarung etwas ändern, die du mit deiner Familie triffst.

Denn letztlich würde das Amt die Schenkung zurückverlangen, und nicht deine Familie.

In so einem Fall würde ich das Haus zum Marktwert kaufen. Evtl knapp darunter. (Ein "Marktwert" ist ja immer eher eine Bandbreite....)

Aber sicher nicht so weit darunter, dass es offensichtlich ist, dass hier grosse Vermögensteile verschenkt wurden.

Wenn du das so m achst, erledigen sich auch alle Abspachen mit den direkten Erben.

Gruss

Ich bin nicht sicher, ob das was du schreibst zutreffend ist.

Hier ist so wie ich es verstehe:

Vermögen das Freiwillig weggeben wurde (=> Haus unter Marktpreis) muss sich das anrechnen lassen wenn es darum geht, welche Leistungen im Pflegefall vom Staat bezahlt werden oder nicht.

Ich glaube dann werden die direkten Nachkommen zur Kasse gebeten und nicht derjenige der das Haus günstiger gekauft hat (mal offensichtliche Umgehungen ausgenommen).

Das mit den 10 jahren stimmt meiner Meinung nach auch nicht pauschal. Es werden (evtl. Unterschiede bei Kantonen?) 10'000/Jahr zum Verbrauch angerechnet. D.h. wenn es um 100'000 günstiger verkauft wurde, dann ist nach 10 Jahren kein Regress mehr zu befürchten. nach 5 Jahren noch für 50'000 usw.

Soviel Konjunktiv => Profi muss her.

 

[mime7]

Hallo,

dass es Unterschiede von Kanton zu Kanton gibt ist anzunehmen.

Das Folgende kann ich aber nicht glauben:

Vermögen das Freiwillig weggeben wurde (=> Haus unter Marktpreis) muss sich das anrechnen lassen wenn es darum geht, welche Leistungen im Pflegefall vom Staat bezahlt werden oder nicht.

Ich glaube dann werden die direkten Nachkommen zur Kasse gebeten und nicht derjenige der das Haus günstiger gekauft hat.

Das würde ja im Extremfall heissen, der Erblasser verschenkt seine Millionen an irgendwen, z.B. Die pflegerin, die Geliebte, die Kirche oder sonstwen.

Und das führt dann nach deiner Meinung zu höheren Forderungen an die direkten Nachkommen? Das kann nicht stimmen.

Vernünftig wäre:

Zuerst werden die Schenkungen überprüft und zurückabgewickelt, soweit möglich.

Wenn es da nix zu holen gibt haben die direkten Nachkommen evtl zusätzlich noch eine Unterstützungspflicht.

Wenn es da auch nix zu hoeln gibt, dann gibts EL vom Staat.

Dem stimme ich uneingeschränkt zu:

Soviel Konjunktiv => Profi muss her.

Gruss

 

[makrthekaiser]

Das Folgende kann ich aber nicht glauben:

Das würde ja im Extremfall heissen, der Erblasser verschenkt seine Millionen an irgendwen, z.B. Die pflegerin, die Geliebte, die Kirche oder sonstwen.

Und das führt dann nach deiner Meinung zu höheren Forderungen an die direkten Nachkommen? Das kann nicht stimmen.

Warum denn nicht. Mit meinem Geld kann ich ja machen was ich will. Warum soll ein beschenkter für mich sorgen.Meine Nachkommen haben für mich zu sorgen. Eben...Umgehungsversuch ausgeschlossen. Was das denn auch immer Heisst. Siehe Erb...dessen Zwillinge werden das hübsche Schloss Eugensberg, welches sie im alter von 10 Monaten geschenkt bekommen haben wohl auch nicht behalten. Hoffe ich

Vernünftig wäre:

Zuerst werden die Schenkungen überprüft und zurückabgewickelt, soweit möglich.

Wenn es da nix zu holen gibt haben die direkten Nachkommen evtl zusätzlich noch eine Unterstützungspflicht.

Wenn es da auch nix zu hoeln gibt, dann gibts EL vom Staat.

Ist wohl nicht praktikabel. Geld kann schnell verschwinden. Ich schenke es meiner Putzfrau, die überschreibt es ihrem Mann, der gibt es der Tochter und ...

Ausserdem wo ist der Unterschied ob ich mein Geld verschenke oder zB. durch eine Investition verliere (zB. für ein paar Millionen Transocean Aktien gekauft und dann geht Deepwater Horizon unter...)

Wo bleiben denn die Profis

 

[mime7]

Warum denn nicht. Mit meinem Geld kann ich ja machen was ich will.

hallo,kannst du eben nicht, zumindest dann nicht, wenn du es erst verschenkst und dann vom Staat wieder EL haben willst.

Dieser meinung ist übrigens auch K-Tipp:

ktipp.ch - Beitrag Detail - Verwandtenunterstuetzung - Geschenk mit boesen Folgen

Der beitrag ist zwar schon älter, und hier ist auch von 5 jahren Frist die Rede:

Zitat:

Missbräuchliche Schenkungen könnten bis fünf Jahre rückwirkend angefochten werden.

Der Einzelfall muss dann natürlich immer nochmal angeschaut werden. Aber grundsätzlich möglich ist das dennoch.

Zur konkreten Frage in dem Thread:

Eine Schenkung, die erst dann erfolgt, wenn der Schenkende bereits im Pflegeheim ist, dürfte ziemlich sicher missbräuchlich sein. Was sonst soll denn Missbrauch sein?

Es geht offensichtlich darum, Vermögen in der Familie zu halten und die Gemeinde für die Pflege aufkommen zu lassen.

Ist wohl nicht praktikabel. Geld kann schnell verschwinden. ...

Die Frage der Praktikabilität stellt sich erst im 2. Schritt. Zuerst wird festgestellt, ob etwas zurückerstattet werden müsste, und erst danach, ob das Geld noch da ist und zurückerstattet werden kann. Das Gesetz hat da aber einen langen Atem.
Im konkreten Fall soll ein Haus unter Wert verkauft werden. Das verschwindet nicht so schnell.

Ausserdem wo ist der Unterschied ob ich mein Geld verschenke oder zB. durch eine Investition verliere (zB. für ein paar Millionen Transocean Aktien gekauft und dann geht Deepwater Horizon unter...)

Der Unterschied ist ziemlich offensichtlich:Im einen Fall ist die Aktie noch da, nur halt leider nichts mehr wert. In dem Fall ist der Antragsteller bedürtig.

Im anderen Fall ist das Vermögen nicht weg, sondern missbräuchlich verschoben. Dann hält man sich an den Begünstigten des Vermögenstransfers.

Schwieriger wird das Ganze, wenn kein Haus unter Wert verkauft wird, sondern z.B. Barwerte, Münzsammlungen oder Kunst "verschwinden". Da weiss nachher wirklich niemand, wo das alles geblieben ist....

In jedem Fall gibt die ganze Konstellation hier hervorragendes Juristenfutter.

Ich würd mir da wirklich nichts schenken lassen oder unter Wert kaufen.

Gruss

 

[Haus_Umbau]

Uff, da ist ja eine richtige Disskusion in Gang gesetzt worden. Aber das ist ja auch der Sinn des Forums /emoticons/default_smile.png

Nur kurz eine Zwischenbemerkung. Es ist in keiner Weise unsere Absicht hier irgendwie die Gemeinde abzuzocken. Der Grossvater hat einfach Freude daran, dass das Haus in der Familie bleibt und will uns einen guten Preis machen. Dann haben wir uns auf den amtlichen Steuerschätzwert (welcher Erfahrungsgemäss etwas unter dem Marktwert liegt) festgelegt. Das ist eigentlich schon alles. Und dann gingen eben die ganzen Überlegung los mit Schenkung etc., wofür ich hier einen Thread eröffnet habe.

Aber es ist äusserst spannend und interessant euren Überlegungen un dHinweisen zu folgen.

Gruss

 

[maison]

Hallo Haus_Umbau

Es lag mir auch fern, Dir oder Deiner Familie irgend etwas zu unterschieben. Tatsache ist , dass es NIE EINFACH ist, wenn es um das Abtreten einer Immobilie geht.

Ich wünsche Dir, dass das Haus in der Familie bleibt und letztlich alle zufrieden sind.

Lieber Gruss

Maisonette

 

[mime7]

....Der Grossvater hat einfach Freude daran, dass das Haus in der Familie bleibt und will uns einen guten Preis machen. Dann haben wir uns auf den amtlichen Steuerschätzwert (welcher Erfahrungsgemäss etwas unter dem Marktwert liegt) festgelegt.

hallo,

wenn das wirklich nur "etwas" unter dem Marktwert liegt, dann sollte das ganze kein Problem sein.

Zumal es DEN Marktwert ja gar nicht gibt.

Sofern du im unteren Bereich der Bandbreite bist brauchts dann auch keine Vereinbarung mit den direkten Erben.

gruss