Hauskauf von Schwiegereltern mit Erbvorbezug - Was müssen wir alles beachten

[makrthekaiser]

Hallo Zusammen

Wie schon an anderer Stelle geschrieben möchten wir (=ich und meine Frau) das Haus der Schwiegereltern kaufen.

Meine Frau hat noch eine Schwester, darum möchten wir, dass vorgängig alles gut geregelt haben. Momentan gibt es gar keine streitigkeiten und alle verstehen sich tiptop, aber solche Abmachungen werden ja für "die schlechten Zeiten" gemacht. Wir haben genug Zeit um alles sauber zu regeln und bereiten uns nun langsam vor. Das ganze ist nicht mein Fachgebiet, darum hat es evtl. auch ein paar naive Fragen drunter...danke für eure Geduld

Das Haus wurde geschätzt, wir wissen also ca. den Marktpreis.

Wir werden ein Erbvorbezug von 100'000 CHF bekommen.

Was ist alles zu beachten, was muss in welcher Form festgehalten werden. Braucht es eine notarielle Beurkundung oder reicht es, wenn wir das selbst aufsetzen und alle unterschreiben?

Gibt es einen Unterschied (rechtlich, steuerlich, ?) ob wir das Haus zu Marktpreis - 100'000 CHF bekommen oder ob wir Erbvorbezug von 100'000 CHF in Bar bekommen und das Haus zum Marktpreis kaufen?

Mir fallen da Handänderungssteuern ein, Grundstücksgewinnsteuern werden wohl in beiden Fällen keine anfallen (genug investiert, lange genug gehalten).

 

[nitram]

Hallo

Wir waren in einer ähnlichen Situation, bei uns gings ums Bauland welches wir unter Marktwert von den Schwiegereltern abgekauft haben.

Ich habe dazu einen Anwalt angefragt, da es mir zu heikel war mich hier auf Experimente einzulassen. Auch bei uns ist eine Schwägerin vorhanden, da kanns dann später schon zu teuren Problemen kommen wenns nicht vorher geregelt wurde.

Die Antwort des Anwalts war:

Sie haben heute ein gutes Einvernehmen. Setzen Sie ein Papier auf, das alle (Schwiegereltern, Ehefrau, Schwägerin, Sie selber) unterschreiben, in dem gesagt wird, dass eine etwaige Differenz zwischen Verkehrswert- und Verkaufspreis dereinst bei der Erbteilung im Nachlass des Vaters und im Nachlass der Mutter von Ihrer Ehefrau gegenüber Ihrer Schwägerin nicht auszugleichen ist. Datum, Unterschrift aller.

Haben wir so gemacht. Später wurde nach dem Landkauf das Bauland noch von der Gemeinde geschätzt, da kam raus, dass wir den Schätzwert ohnehin schon bezahlt haben und das Papier somit nicht nötig gewesen wäre. Bauland in dieser Region war aber generell schon teurer, also haben wirs schon unter Marktwert gekauft.

Zum steuerlichen Teil kann ich nichts sagen.

Gruess

Martin

 

[makrthekaiser]

Hallo Nitram

Danke für deine Antwort. Ich denke auch, dass wir in diese Richtung gehen und das einfach schriftlich festhalten/alle unterschreiben.

Bei uns wäre es halt andersrum, dass der Erbvorbezug auszugleichen ist (möchte ich auch so, es soll niemand benachteiligt werden).

Liebe Grüsse

 

[nitram]

Hallo

Find ich natürlich super dass niemand benachteiligt werden soll. Bin mir aber nicht sicher ob du wirklich weisst was das für euch bedeuten kann. Angenommen das Haus hat heute einen Marktwert von 700k, ihr könnt es für 600k von euren Schwiegereltern kaufen, so habt ihr das Haus also die 100k unter Wert gekriegt. Beim hoffentlich noch weit entfernten Erbgang müsst ihr aber nicht die Hälfte der 100k, also 50k ausgleichen sondern einen Betrag nach der Formel "Marktwert zum Zeitpunkt des Erbganges" * "Höhe der Schenkung" / "Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufs". Hat das Haus dann also in einigen Jahrzehnten durch gestiegene Marktpreise plötzlich einen Wert von 1mio(wer weiss schon wie die Preise sich entwickeln), dann wär der auszugleichende Betrag also 1000k * 100k / 600k = 166k. Einfach vorher ganz genau definieren was ausgeglichen werden muss. Wenn ihr nichts definiert ists am Schluss halt eine grosse Unbekannte, das hat mir Kopfschmerzen gemacht.

Gruess

Martin

 

[makrthekaiser]

Hallo Nitram

Bist du dir da sicher? Ich verstehe die Logik dahinter nicht wirklich...nicht, dass solche Dinge unbedingt der Logik folgen müssen

Das Haus wird ja jetzt verkauft, entweder an uns oder an jemanden Fremden. D.h. der Betrag des Erbvorbezuges lässt sich relativ klar beziffern. Wenn man mal davon ausgeht, dass die Schatzung die gemacht wurde "genau" ist.

Wenn die Schwiegereltern meiner Frau 100'000 CHF in Bar geben und uns das Haus zum Marktwert verkaufen, dann würde diese Regel ja nicht angewendet werden können.

Aber wenn das so ist, dann muss das natürlich in Betracht gezogen werden bzw. schriftlich fixiert werden.

Schönen Abend.

 

[ALC]

Was Nitram schreibt ist meiner Meinung nach richtig. Schön, dass du keinen benachteiligen willst, aber das sieht das Gesetz in ZGB 628 auch genau so vor, das ist die Regel. Kann man auch anders machen, nämlich dass ein Erbvorbezug nicht ausgeglichen werden muss (unter Berücksichtigung der Pflichtteile), aber das wäre dann aus Sicht des Gesetzes die Ausnahme.

Dein Vergleich, ob du die 100k Bar bekommst oder das Haus 100k unter Marktwert kaufen kannst, kommt mit der von Nitram geschrieben Regel genau aufs gleiche raus. Die 100k musst du sowieso ausgleichen, ob Bar oder als „günstiges Angebot“, nennen wir es mal so. Mit den 100k kaufst du das Haus der Schwiegereltern, somit ist das nicht mehr in der Erbmasse und die anderen Erben können von einer Wertsteigerung auf dem Haus nicht mehr (direkt) profitieren. Da du nun das Haus hast, musst du die Wertsteigerung mit den anderen Erben teilen. Ohne Erbvorbezug wäre das Haus bei der Erbteilung nämlich noch da und könnte verkauft oder einem Erben zugeteilt werden, und dann wird die Wertsteigerung direkt unter den Erben verteilt.

Mit der Ausgleichung will der Gesetzgeber erreichen, dass im Prinzip alle Erbvorbezüge quasi rueckgängig gemacht werden und alle Erben gleich behandelt werden.

Gruss

 

[makrthekaiser]

Was Nitram schreibt ist meiner Meinung nach richtig. Schön, dass du keinen benachteiligen willst, aber das sieht das Gesetz in ZGB 628 auch genau so vor, das ist die Regel. Kann man auch anders machen, nämlich dass ein Erbvorbezug nicht ausgeglichen werden muss (unter Berücksichtigung der Pflichtteile), aber das wäre dann aus Sicht des Gesetzes die Ausnahme.

Dein Vergleich, ob du die 100k Bar bekommst oder das Haus 100k unter Marktwert kaufen kannst, kommt mit der von Nitram geschrieben Regel genau aufs gleiche raus. Die 100k musst du sowieso ausgleichen, ob Bar oder als „günstiges Angebot“, nennen wir es mal so. Mit den 100k kaufst du das Haus der Schwiegereltern, somit ist das nicht mehr in der Erbmasse und die anderen Erben können von einer Wertsteigerung auf dem Haus nicht mehr (direkt) profitieren. Da du nun das Haus hast, musst du die Wertsteigerung mit den anderen Erben teilen. Ohne Erbvorbezug wäre das Haus bei der Erbteilung nämlich noch da und könnte verkauft oder einem Erben zugeteilt werden, und dann wird die Wertsteigerung direkt unter den Erben verteilt.

Mit der Ausgleichung will der Gesetzgeber erreichen, dass im Prinzip alle Erbvorbezüge quasi rueckgängig gemacht werden und alle Erben gleich behandelt werden.

Gruss

Hallo ALC

Merci auch für deine Hinweise. Ich hab nun noch ein paar Artikel gefunden welche das Beschreiben (ZGB ist für mich etwas schwer zu lesen....)

ktipp.ch - Beitrag Detail - So vertei len Eltern ihr Vermoegen gerecht

Wie vorbezogene Vermögen später anzurechnen sind - Leben - tagesanzeiger.ch

Im KTipp Artikel wird ganz am Schluss noch auf den Zeitpunkt der Bewertung eingegangen. Und das ist, bei einem Haus, so wie ihr geschrieben habt, der Todestag. D.h. es könnte mehr oder auch weniger auszugleichen sein.

Bei Bargeld aber gibt es keine Anpassungen.

Für mich heisst das einfach, dass wir das genau Regeln müssen WAS/WIEVIEL ausgeglichen wird damit es eben nicht auf solche Details rausläuft.

Merci für eure Hilfe.

 

[makrthekaiser]

Da fällt mir ein: Bargeld oder günstigeres Haus machen auch beim EK einen Unterschied. Stimmt meine Rechnung?

Macht das einen Unterschied?

Ein paar Annahmen für das Rechenbeispiel. Damit geht es grad schön auf:

Marktwert Haus: 900'000

Kapital von uns: 200'000

Erbvorbezug: 100'000

Fall 1: Haus wird unter Marktwert verkauft:

Kaufpreis Haus: 800'000 (900'000 - 100'000 Erbvorbezug)

EK: 200'000

Hypo: 600'000

Anteil EK: 25%

Schwiegereltern bekommen: 800'000

Fall 2: Haus wird zu Marktwert verkauft und Erbvorbezug in Cash:

Kaufpreis Haus: 900'000

EK: 300'000 (200'000 + 100'000 Erbvorbezug)

Hypo: 600'000

Anteil EK: 33%

Schwiegereltern bekommen: 800'000 (900'000 - 100'000 Erbvorbezug)

 

[ALC]

Da fällt mir ein: Bargeld oder günstigeres Haus machen auch beim EK einen Unterschied. Stimmt meine Rechnung?

Macht das einen Unterschied?

Ein paar Annahmen für das Rechenbeispiel. Damit geht es grad schön auf:

Marktwert Haus: 900'000

Kapital von uns: 200'000

Erbvorbezug: 100'000

Fall 1: Haus wird unter Marktwert verkauft:

Kaufpreis Haus: 800'000 (900'000 - 100'000 Erbvorbezug)

EK: 200'000

Hypo: 600'000

Anteil EK: 25%

Schwiegereltern bekommen: 800'000

Fall 2: Haus wird zu Marktwert verkauft und Erbvorbezug in Cash:

Kaufpreis Haus: 900'000

EK: 300'000 (200'000 + 100'000 Erbvorbezug)

Hypo: 600'000

Anteil EK: 33%

Schwiegereltern bekommen: 800'000 (900'000 - 100'000 Erbvorbezug)

Deine Rechnung stimmt nicht. Du hast sowohl beim Fall 1 als auch beim Fall 2 33% EK, da der Markwert vom Haus 900,000 ist und deine Hypo in beiden Faellen 600,000 ist.

 

[canaz]

Dein Vergleich, ob du die 100k Bar bekommst oder das Haus 100k unter Marktwert kaufen kannst, kommt mit der von Nitram geschrieben Regel genau aufs gleiche raus. Die 100k musst du sowieso ausgleichen, ob Bar oder als „günstiges Angebot“, nennen wir es mal so. Mit den 100k kaufst du das Haus der Schwiegereltern, somit ist das nicht mehr in der Erbmasse und die anderen Erben können von einer Wertsteigerung auf dem Haus nicht mehr (direkt) profitieren. Da du nun das Haus hast, musst du die Wertsteigerung mit den anderen Erben teilen. Ohne Erbvorbezug wäre das Haus bei der Erbteilung nämlich noch da und könnte verkauft oder einem Erben zugeteilt werden, und dann wird die Wertsteigerung direkt unter den Erben verteilt.

Das kann doch nicht sein. Wenn ich meinen Eltern ihr Haus ganz regulär abkaufe muss ich doch nicht die Wertsteigerung mit allfälligen anderen Erben teilen?

 

[nitram]

Hallo

Wenn das Haus zum Marktwert verkauft wird ists kein Problem, dann muss auch nichts ausgeglichen werden. Das Problem entsteht erst wenn innerhalb der Familie eine Liegenschaft unter Marktwert verkauft und somit das Erbe von Geschwistern beeinträchtigt wird.

Gruss

Martin

 

[canaz]

Ah ok, das heisst also wenn er jetzt von den Eltern 100'000 als Erbvorbezug erhält und dafür das Haus zum Marktpreis kauft wäre er nur für die 100'000 ausgleichspflichtig.

 

[makrthekaiser]

Deine Rechnung stimmt nicht. Du hast sowohl beim Fall 1 als auch beim Fall 2 33% EK, da der Markwert vom Haus 900,000 ist und deine Hypo in beiden Faellen 600,000 ist.

Tja... ich hab die Zahlen lange angeschaut und bin nicht drauf gekommen was falsch ist

Merci.

 

[makrthekaiser]

Ah ok, das heisst also wenn er jetzt von den Eltern 100'000 als Erbvorbezug erhält und dafür das Haus zum Marktpreis kauft wäre er nur für die 100'000 ausgleichspflichtig.

Genau so verstehe ich das.

 

[ALC]

Ah ok, das heisst also wenn er jetzt von den Eltern 100'000 als Erbvorbezug erhält und dafür das Haus zum Marktpreis kauft wäre er nur für die 100'000 ausgleichspflichtig.

Wenn man zum Marktpreis kauft, dann ist es ja auch kein Erbvorbezug, sondern ein normaler Kaufvertrag. Ev. sind andere Erben dann aber irgendwann nicht mehr einverstanden, dass es wirklich zum Marktpreis verkauft wurde..aber lassen wir das /emoticons/default_wink.png

 

[ALC]

Tja... ich hab die Zahlen lange angeschaut und bin nicht drauf gekommen was falsch ist

Merci.

Wenn du wissen moechtest, wie viel EK du hast, dann vergleichst du doch den Marktpreis der Liegenschaft mit deiner Hypo, oder? Warum solltest du diesen tieferen Wert, der unter dem Marktwert liegt noch beruecksichtigen bei dieser Berechnung? Du wuerdest bei einem Verkauf in beiden Faellen die 900,000 als Verkaufspreis erhalten und nach Abzug der Hypo hast du 300,000. Wenn du anderer Meinung bist, dann nehme ich gerne in Zukunft mal die 100,000 bei deinem Fall 1, melde dich bei mir wenn es soweit ist!

 

[nitram]

Wenn ihr das über Erbvorbezug abwickeln möchtet ist es einfach wichtig, dass vor dem Kauf alle (am Erbe) beteiligten Personen ein Dokument unterschreiben welches genau definiert was beim Erbgang auszugleichen ist.

Solange alle damit einverstanden sind kann man so von den gesetzlichen Ausgleichspflichten abweichen und selber definieren was wie auszugleichen ist. So gibts sicher eine für alle beteiligten faire Lösung bei der am Schluss keine böse Überraschung auf jemanden wartet.

Wie ALC sagt bzw andeutet wärs theoretisch ja auch möglich, dass man nicht für immer ein gutes Verhältnis zu den Geschwistern hat, es kann viel passieren. Evtl kann später im Falle der Erbvorbezugs-Variante das ganze angefechtet werden da der Erbvorbezug zum Hauskauf verwendet wurde? Ich würd empfehlen von Anfang an Klarheit zu schaffen und alles genau zu definieren. Klingt vielleicht etwas paranoid, aber ich denke jeder hat irgendwo Bekannte wo es innerhalb der Familie Zoff gibt. Wenns in 15 Jahren einen Vorfall gibt welcher einem Mit-Erben nicht passt, kann dich das im schlimmsten Fall in 30 Jahren dazu bringen das Haus verkaufen zu müssen. Die Welt ist voller Überraschungen, machmal gute, manchmal böse /emoticons/default_smile.png Das machts so spannend.

 

[rman]

Wie wäre folgendes:

Haus zum aktuellen Marktwerk kaufen und schauen, dass beide Schwestern einen Erbvorbezug in selber Höhe erhalten?

 

[mime7]

Wie wäre folgendes:

Haus zum aktuellen Marktwerk kaufen und schauen, dass beide Schwestern einen Erbvorbezug in selber Höhe erhalten?

Hallomeiner Meinung nach die beste Lösung, wenn es darum geht möglichst gerecht zu sein.

Dann kann jeder selbst entscheiden, was er/sie mit seinem Erbvorbezug machen will: Ins Haus stecken, sparen oder aber ne Weltreise...

Dann wäre nur noch zu klären, was denn "der Marktwert" einer Liegenschaft ist.

Allein das ist nicht so einfach und auch darüber könnte es Streit geben....

Gruss