Hausverkauf zum amtlichen Schätzwert an Kinder rechtsgültig?

[cochi]

Guten Tag

Folgende Situation ist gegeben:

Herr und Frau A sind 80-jährig und haben bis vor 6 Monaten das gemeinsame Haus bewohnt. Frau A musste nun in das Alters- und Pflegeheim, da Frau A nicht mehr durch ihren Ehemann betreut werden konnte.

Herr und Frau A haben ein gemeinsames Vermögen von CHF 100'000 Bargeld und ein Einfamilienhaus mit einem marküblichen Verkaufswert von ca. CHF 500'000. Das Haus wurde leider nicht auf die Kinder überschrieben und das Wohnrecht auf Lebzeiten behalten.

Das Barvermögen von ca. CHF 100'000 wird nach ca. 1 Jahr aufgebraucht sein, so dass Herr A zugunsten der Rechnungsbegleichung des Alters- und Pflegeheim das Einfamilienhaus wohl aufgeben muss.

Wir (drei Kinder von Herrn und Frau A) möchten jedoch vermeiden, dass Herr A das Einfamilienhaus, welches er mit seiner Ehefrau die letzten 40 Jahre bewohnen durfe, aufgeben muss. Zu viel verbindet Ihn mit diesem Haus.

Folgendes Szenario haben wir uns überlegt - gibt es rechtlich gesehen einen Einwand bzw. wichtige Punkte zu beachten?

Wir beabsichtigen zu Dritt (Kinder) zu gleichen Teilen das Haus zu übernehmen.

Das Haus hat z.B. einen amtlichen Schätzwert von CHF 350'000, welcher wahrscheinlich für einen rechtsgültigen Verkauf nicht unterschritten werden darf?! Bei einer Anzahlung von 20% würde dies einen Betrag von CHF 70'000 zu gleichen Teilen machen. Das nötige Eigenkapital kann ohne weiteres von uns Kindern aufgebracht werden. So könnte unser Vater A weiter in dem Haus bleiben und wir würden es ihm "vermieten".

Er müsste also für den monatlichen Hypothekarzins von ca. CHF 500-600 aufkommen und zudem einen Beitrag an Steuererhöung (Eigenmietwert auf die Kinder verteilt), Amortisation, Unterhalt, etc aufkommen.

Dieser Gesamtbetrag würde wahrscheinlich den Preis für eine günstige Mietwohnung nicht überschreiten - kann es evt. dennoch einen Einwand z.B. von seiten Pflegeheim bzw. Behörden geben?

Es ist mir bewusst, dass dieses Vorhaben abschliessend mit einer fachkundigen Person behandelt werden muss, doch interessiert mich die Machbarkeit in den Grundsätzen.

Danke für eure Unterstützung.

Viele Grüsse

 

[smart80]

Das Haus hat z.B. einen amtlichen Schätzwert von CHF 350'000, welcher wahrscheinlich für einen rechtsgültigen Verkauf nicht unterschritten werden darf?

ich bin zwar in diesem gebiet absoluter laie, aber der verkäufer darf doch zu einem x-beliebigen (discount-) preis verkaufen?

was in diesem kontext aber wichtig sein dürfte:

-keines der kinder darf schlechter behandelt werden (erbrecht)

-wenn das haus zu einem "dumping-preis" gekauft wird, muss sich käuferschaft bewusst sein, dass sie bei einem späteren verkauf (zu marktpreisen, z.b. 400-700k) die gesamte differenz von kauf- zu verkaufspreis versteuern müssen (grundstückgewinnsteuer, ersten paar jahre bis zu 30%!)

-> diesen betrag sollten die drei käufer unbedingt in ihre "liquiden mittel" einplanen.

-ev. kann es noch steuerliche fakten geben, die für einen "marktpreis" sprechen würden.

bzw. ev. auch langfrist-versorgung amtlicher seite? ("eltern haben in x jahren kein geld mehr für pflegeheim", behörde könnte recherchieren und merken, dass kinder viel zu günstig kaufen konnten -> regress (?))

vielleicht ergänzend doch mal mit VZ-zentrum oder ähnlichem besprechen, geht ja auch um langfristige finanzielle & verpflichtungs-punkte von vier parteien...

und niemand soll ja verlieren...

 

[griff]

Hallo Cochi

Ohne auf die Details einzugehen und als Ergänzung zu smart80: Verkauf zum amtlichen Schätzwert ist sicher schon mal nicht so schlecht, wenn dieser auch in etwa dem Marktwert entspricht. Wenn der Vater noch drinbleiben darf, allenfalls aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts (im Grundbuch eintragen) wird das Wohnrecht auch aufgerechnet. So könnte das Haus allenfalls auch günstiger übernommen werden. Mit einer allfälligen Miete sieht das dann wieder anders aus.

Wenn kein Eigentümer im Haus wohnt, dann wird auch kein Eigenmietwert fällig. Dieser gilt nur, wenn ein Eigentümer im Haus wohnt (der eigene Mietwert). Bei der Festlegung der Miete ist ein Prozentsatz des marktüblichen Mietwertes nicht zu unterschreiten, sonst wird allenfalls steuerlich eine sog. unterpreisliche Vermietung angenommen und ein Differenzwert aufgerechnet.

Der Beizug eines Steuer- und / oder Erbspezialisten ist m.E. notwendig, sonst könnt ihr in ein oder zwei Fettnäpfchen treten.

Gruss

Griff