Hedonische Schätzmethode

[cinemax]

Hallo zusammen

Wir interessieren uns für ein Haus.

Nach der Besichtigung haben wir unsere Bank für eine Finanzierung angefragt.

Der Kaufpreis scheint mir nach langfristiger Beobachtung des Marktes als "in Ordnung".

Meine Bank meinte aber, dass sich der Wert der Liegenschaft bei normaler Finanzierung (10% flüssig und 10% PK) nicht in diesem Bereich befindet, was mich sehr befremdet.

Eckdaten:

60'er Bau 5,5 Zimmer und grossem Keller

Freistehend

laufend Renoviert

Doppelgarage

Grosse Terasse

Bevorzugte Hanglage mit super Bergsicht

Schule / Einkaufen / ÖV in der Nähe

900m2 Grundstück

Hinwil ZH

Aus meiner Sicht ist der m2 Preis unbebaut bei minimum 1200.- und für ein Abbruchobjekt 1000.- = 900'000.-

Da das Haus laufend renoviert wurde und sich in einem guten Zustand präsentiert sollten doch mindestens 200'000 drin liegen.

Meine Bank sah das anderst und schätzte 1Mio.

Dennoch meinte sie das Zweifelsfrei Käuferschaft für 1'15 - 1.2Mio vorhanden ist.

Da die zeitliche Abfolge sehr knapp ist suche ich bei euch mal Rat.

Hat sich da die Bank etwas viel Sicherheit gegeben oder würde ich in die Blase investieren?

und falls die Bank sich etwas viel Sicherheit gegeben hat, soll ich es mittels externem Gutachten versuchen, oder bei der Konkurrenz umherfragen? (würde sowiesonoch kommen).

Herzlichen Dank für eure Inputs im Voraus

 

[rvi]

Der Landpreis von unbebautem Land ist höher als der wenn bereits eine Liegenschaft besteht. 

Im schlimmsten Fall musst Du den aktuellen Landpreis plus die Abrisskosten nehmen. 

Die Banken wollen in der Regel auch mehr als 20% Eigenmittel - ohne fleddern der Pensionskasse - sehen. Indirekte Amortisation mit den 3. Säulen ist allerdings bei den Banken beliebt. 

 

[googie]

Wenn ich ehrlich bin, glaube ich nicht, dass der m2 Preis in Hinwil wirklich bei 1200.- liegt. Meiner Meinung nach liegt er vielleicht bei ca. 800.- oder ein bisschen darunter. Von daher kann ich die Bank verstehen. Ich glaube ihr habt das Land in Hinwil entweder überbewertet oder der Verkäufer möchte ein Bombengeschäft machen. Schau einmal diese Tabelle genauer an:

http://www.statistik.zh.ch/internet/justiz_inneres/statistik/de/daten/themen/immobilien_raum/boden_immobilienpreise/bodenpreise.html

 

[uster]

Warum soll der Landpreis bei unüberbautem Land höher sein. Wenn es überbaut ist, bedeuted das es ist erschlossen (Werkleitungen, Zufahrt, Hangsicherungen etc.). Ausserdem würde ein Abbruch von einem Einfamilienhaus nicht alle Welt Kosten.

Momentan ist ganz klar: Der Bodenwert steigt. Der Hauswert nicht. Da du ein 900m2 Grundstück anpeilst, würde ich mit noch mehr Wertsteigerung in den nächsten Jahren (>20 Jahre) rechnen.

Ich würde soforf eine andere Bank fragen. Aber eigentlich bin ich ich auch der Meinung, dass man schon 20% Eigenkapital flüssig haben sollte (ohne PK). Das wäre mir von daher zu heiss.

 

[cinemax]

Hallo zusammen

Herzlichen Dank für die prompte Antwort.

Ihr bestätigt bereits, was ich auch schon etwas vermutete...

Mir ist klar, dass bebautes Land tiefer bewertet wird, als unbebautes. Aus diesem Grund habe ich 1000.- eingesetzt.

@googie: Die Preise im ZH Tool sind aber auch Durchschnitt und ob bei dieser Lage in den letzten 10 Jahren Handänderungen stattfanden, kann ich nicht sagen. Herzlichen Dank für deinen Input.

Wenn ich mit 850.- kalkuliere, so ergibt das 765'k

Dazu für das Haus 235'k so ergibt das ziemlich das, was mir die Bank vorgerechnet hat und einen Kubaturpreis von etwas kleiner als 500m3, was ich für das alter als hoch erachte, aber für den Zustand als gerechtfertigt.

Somit kann man abschliessend festhalten, dass alles über einer Mio eine Investition in die Blase ist.

Weitere Wortmeldungen?

 

[mime7]

...

Hat sich da die Bank etwas viel Sicherheit gegeben oder würde ich in die Blase investieren?

und falls die Bank sich etwas viel Sicherheit gegeben hat, soll ich es mittels externem Gutachten versuchen, oder bei der Konkurrenz umherfragen? (würde sowiesonoch kommen).

Hallo,

was willst du denn mit einem Gutachter? Die Bank zwingen, dir einen Kredit zu geben? Das wird dir nicht gelingen, kostet nur Geld und Zeit.

Die Bank kann machen was sie will und ist niemals gezwungen, dir bei einem bestimmten Vorhaben Geld zu leihen.

Sie kalkuliert so viel Sicherheit, wie sie eben will.

Da bleibt dir also nur, einige andere Banken zu fragen, ob die das finanzieren würden.

Die Preise in Hinwil kenne ich nicht. Einiges spricht aber schon dafür, dass die Preise nicht mehr lange so stark steigen können. Ob man das dann schon eine Blase nennt sei mal dahingestellt.

Ich persönlich würde das Vorhaben nur dann angehen, wenn die Mehrheit der angefragten Banken das Vorhaben auch finanzieren würde.

Sollten eine oder mehrere andere diesen Kaufpreis ebenfalls zu hoch finden wird an dieser Einschätzung wohl was dran sein, dann würde ich die Finger davonlassen.

Gruss

 

[emil17]

Ich verstehe das Problem der Bank nicht. Wenn sie dir 900'000 finanzieren und du das Objekt für diesen Preis bekommst, ist doch alles gut. Der Käufer muss doch wissen wieviel er will.

 

[cinemax]

Ist über den Ladentisch.

Geschätzter Grundstückspreis bei Verkauf 1150.-

Ist mir zu teuer /emoticons/default_additional/149.gif

 

[lofthome.ch]

Nach meiner Beobachtung hat sich der Aufwärtsdruck auf Immobilienpreise eher vom aktuell stagnierenden bis preislich leicht erodierenden Luxussement in das mittlere Segment verschoben. Will heisen, Objekte um 1 bis 2 mio. verzeichnen momentan die grössten Preisanstiege.

Aus meiner Sicht war es kein Schnäppchen, aber wohl auch nicht massiv überzogen.

Was viele Käufer aus meiner Erfahrung ausblenden bzw. zu wenig abklären: Was heisst Renovation oder guter Zustand/Unterhalt wirklich? Mit einmal neu Anstreichen sieht vieles auf dem ersten Blick ganz gut aus. Dass aber z.B. die Sanitäreinrichtungen (Rohre, Leitungen), die Heizung oder die Energieeffizienz ungenügend bzw. nicht auf angemessenem Stand sind, sieht man nur bein genauer Prüfung  bzw. mit Beizug eines Fachmanns.