Hypothek erhöhen für Umbau

[patbone]

Hallo

Wir möchten in unserem Haus demnächst ein paar wertvermehrende Umbauten realisieren, die wir nicht einfach so "aus der Portokasse" bezahlen können und möchten dafür eine diesen Herbst sowieso auslaufende Hypo-Tranche um einen grösseren Betrag aufstocken (ca. CHF 75'000).

Auch nach einer Aufstockung dieser Tranche bleibe die Tragbarkeit gegeben bzw. wäre sogar besser als jetzt, da bei den aktuell attraktiven Zinssätzen für lange Festhypotheken auch bei einer aufgestockten Tranche weniger als Hälfte der aktuellen Belastung anfiele.

Zur Illustration:

Es geht um eine Tranche von CHF 300'000, 5 Jahre fest aktuell noch zu 3.5% verzinst (Ablauf 09/2012)

Bei der Ablösung streben wir für 5 Jahre fest ca. 1.5% an (oder etwas mehr für eine längere Laufzeit)

Erhöht sich die Tranche nach der Ausstockung nun auf 375'000, so wären wir mit einer neuen günstigen Hypothek (+/- 1.5%) immer noch wesentlich günstiger unterwegs als aktuell.

Meine eigentlichen Fragen beziehen sich auf die Verhandlungen/Erfahrungen mit den Banken:

• Wie problemlos lässt sich ein solches Aufstockungsanliegen durchbringen, wenn sich die Tragbarkeit dadurch nicht verschlechtert, sondern durch die günstigen Konditionen immer noch klar verbessert wird? Ist das ein starkes Argument?
• Welche Bereiche werden von den Banken anstandslos finanziert, welche sind evtl. problematischer? Es ginge bei uns um einen Umbau des Aussenbereichs (Terrasse, Garten, Eingangsbereich usw.).
• Könnte der (recht hohe) absolute Wert der Belehnungsumme zum Problem werden, auch wenn der Eigenmittelanteil noch immer knapp über 20% bleibt und die Tragbarkeit wie oben gezeigt eher verbessert wird?

Vielen Dank für eure Einschätzungen, insbesondere derjenigen, die vom Fach sind und/oder ähnliche Erfahrungen gemacht haben.

Viele Grüsse

pb

 

[mime7]

Hallo

Wir möchten in unserem Haus demnächst ein paar wertvermehrende Umbauten realisieren, die wir nicht einfach so "aus der Portokasse" bezahlen können und möchten dafür eine diesen Herbst sowieso auslaufende Hypo-Tranche um einen grösseren Betrag aufstocken (ca. CHF 75'000).

Auch nach einer Aufstockung dieser Tranche bleibe die Tragbarkeit gegeben bzw. wäre sogar besser als jetzt, da bei den aktuell attraktiven Zinssätzen für lange Festhypotheken auch bei einer aufgestockten Tranche weniger als Hälfte der aktuellen Belastung anfiele.

Zur Illustration:

Es geht um eine Tranche von CHF 300'000, 5 Jahre fest aktuell noch zu 3.5% verzinst (Ablauf 09/2012)

Bei der Ablösung streben wir für 5 Jahre fest ca. 1.5% an (oder etwas mehr für eine längere Laufzeit)

Erhöht sich die Tranche nach der Ausstockung nun auf 375'000, so wären wir mit einer neuen günstigen Hypothek (+/- 1.5%) immer noch wesentlich günstiger unterwegs als aktuell.

Meine eigentlichen Fragen beziehen sich auf die Verhandlungen/Erfahrungen mit den Banken:

• Wie problemlos lässt sich ein solches Aufstockungsanliegen durchbringen, wenn sich die Tragbarkeit dadurch nicht verschlechtert, sondern durch die günstigen Konditionen immer noch klar verbessert wird? Ist das ein starkes Argument?
• Welche Bereiche werden von den Banken anstandslos finanziert, welche sind evtl. problematischer? Es ginge bei uns um einen Umbau des Aussenbereichs (Terrasse, Garten, Eingangsbereich usw.).
• Könnte der (recht hohe) absolute Wert der Belehnungsumme zum Problem werden, auch wenn der Eigenmittelanteil noch immer knapp über 20% bleibt und die Tragbarkeit wie oben gezeigt eher verbessert wird?

Vielen Dank für eure Einschätzungen, insbesondere derjenigen, die vom Fach sind und/oder ähnliche Erfahrungen gemacht haben.

Viele Grüsse

pb

Hallo,

bei der Tragbarkeit geht es darum, abzuschätzen, wie tragbar das ganze im Umfeld steigender Zinsen in etlichen Jahren sein wird, daher wird hier ein Mittelwert für den Zinssatz gerechnet, nicht der aktuelle Zins. Zur Berechnung der Tragbarkeit nimmt die Bank einen fiktiven Zinssatz von in der Regel 5% an. Wenn du zusätzlich Schulden machst wird daher die Tragbarkeit sicher schlechter.

Was in dieser Konstellation sinkt ist deine aktuelle Belastung. Aber Tragbarkeit und Belastung sind nicht dasselbe.

Die Bank wird eher DInge finanzieren, die den Wert des Hauses objektiv erhöhen. Massnahmen, die beim Wiederverkauf keinen Mehrpreis bringen wirst du mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen.

Aber im Detail klärst Du deine Fragen am besten mit der Bank.

Ich nehme an, dass deine Verhandlungsposition sich deutlich bessert, wenn du mindestens 20% der Umbaukosten in Form von Eigenmitteln bringst. Entweder in Bar oder als Eigenleistung.

Gruss