Hypothek: Fest oder Variabel

[lukas_ch]

Salü zusammen

Ich weiss, wird hier immer wieder diskutiert und es gibt auch keine Patentlösung, aber trotzdem. Was würdet ihr im Moment eher abschliessen, eine Festhypothek oder eine variable?

Ich habe z.b. folgende 2 Angebote von 2 versch. Banken:

Angebot 1:

Tranche1: 5 Jahre fix zu 3.95%

Tranche2: 10 Jahre fix zu 3.95%

Tranche3: variabel zu 3.25%

Baukredit: 2.5% netto

Angebot 2:

Alles variabel: variabel zu 2.85%, resp. 0.4% Abschlag auf publizierten Satz

Baukredit: 2.7% + 1/4% p.Q.

Nach meinen Durchrechnungen müsste der variable Satz bis zur Konsolidierung der Hypothek in ca. 1 Jahr auf 4.5% sein, dann wären beide Modelle bei stabilen Zinsen (ab diesem Zeitpunkt) etwa gleich teuer. Wenn er steigt wäre Angebot 1 besser, wenn er sinkt Angebot 2.

Somit stellt sich die Frage, ob der Zinssatz ab 1 Jahr bis in 10 Jahren im Schnitt eher über 4.5 oder eher unter 4.5 liegen wird! Und genau das rechnen doch auch die Banken, man weiss es nicht....

Was würdet ihr momentan tun?

 

[raycecile]

Gegenfrage, was denkst du wie lange es wohl noch geht bis der variable Zinssatz auf dem Niveau der Fest-Hypothek ist...

Ich weiss von der Zinsprognose der CS dass der Anstieg eher als moderat erwartet wird.

 

[lukas_ch]

Gegenfrage, was denkst du wie lange es wohl noch geht bis der variable Zinssatz auf dem Niveau der Fest-Hypothek ist...

Ich weiss von der Zinsprognose der CS dass der Anstieg eher als moderat erwartet wird.

Ja das ist die Frage......und was heisst "moderat"? 0.25% im Quartal, im Jahr, im Monat, wie hoch total?

Bei 0.25% pro Halbjahr wäre ich in 2.5 Jahren auf dem Niveau der Festhypo, hätte aber 2 Jahre gespart....wenns dann bleibt bin ich immer noch billiger, wenns gleich weitersteigt bin ich in 5 Jahren auf dem gleichen Ergebnis. Wenns aber schneller geht siehts anders aus

 

[patbone]

Ja das ist die Frage......und was heisst "moderat"? 0.25% im Quartal, im Jahr, im Monat, wie hoch total?

Bei 0.25% pro Halbjahr wäre ich in 2.5 Jahren auf dem Niveau der Festhypo, hätte aber 2 Jahre gespart....wenns dann bleibt bin ich immer noch billiger, wenns gleich weitersteigt bin ich in 5 Jahren auf dem gleichen Ergebnis. Wenns aber schneller geht siehts anders aus

wir werden unseren baukredit in anderthalb monaten konsolidieren und haben ein an sich ein gutes, fixiertes angebot unserer bank in der tasche (var/5/7 jahre fest, mischsatz rund 3.3%) liebäugeln aber immer noch mit einer reinen variablen, aufgrund ähnlicher überlegungen, wie du sie anführst.

für mich gibt es aber ein arguement, dem immer wieder zu wenig beachtung geschenkt wird, und zwar die lebenssituation bzw. die "haltung" gegenüber dem hausbauprojekt ("das ist unser traumhaus, hier bleiben/sterben wir" usw.) wer das ohne zögern sagen kann, also dauerhaft sesshaft werden möchte, der sollte im jetzigen umfeld immer noch sehr gute konditionen für eine 10jährige festhypothek erhalten (ca. 3.5%).

wir sind noch relativ jung und haben eine gewisse hemmung, uns auf 10 jahre zu verpflichten. ein verkauf des hauses nach ein paar jahren aufgrund veränderter lebenssituation ist für uns kein tabu, im gegenteil. die variable ist auch deshalb für uns interessant, als dass wir jederzeit aussteigen können, bzw. amortisationszalhungen leisten können. klar ist aber, dass bei anziehenden zinsen der umstieg in eine feste nicht attraktiver wird.

so gesehen ist der gutschweizerische kompromiss möglicherweise am lohnendsten. einen grösseren anteil variabel, sowie 1-2 nicht allzulange feste tranchen dazu. so profitiert man von den trägen variablen sätzen und muss sich gleichzeitig nicht ein jahrzehntlang an eine bank bzw. hypothek binden.

grüsse pb

 

[nasche]

Ich denke dass ist auch Abhängig, wie man Finanziell nach einem Bau/Kauf da steht!

Wir werden unsere Finanzreserven total aufbrauchen, daher sind wir total auf Sicherheit fixiert.

10 Jahre Festhypo.

Somit können wir uns die 1-3 Jahren Finanziell erholen und dann 7-8 Jahren sparen.

Man weis ja nie, wie es in 10 Jahren Aussieht.

Wenn die Hypos wieder sehr tief sind um so besser. Sind sie häher, hat man wieder ein Polster.

Dennoch, ist halt von den Faktoren abhängig, wie man Finanziell da steht und wie ist das Einkommen, dh kann man eine Erhöhung einer Variablen gut verkraften!!

 

[lukas_ch]

wir werden unseren baukredit in anderthalb monaten konsolidieren und haben ein an sich ein gutes, fixiertes angebot unserer bank in der tasche (var/5/7 jahre fest, mischsatz rund 3.3%) liebäugeln aber immer noch mit einer reinen variablen, aufgrund ähnlicher überlegungen, wie du sie anführst.

für mich gibt es aber ein arguement, dem immer wieder zu wenig beachtung geschenkt wird, und zwar die lebenssituation bzw. die "haltung" gegenüber dem hausbauprojekt ("das ist unser traumhaus, hier bleiben/sterben wir" usw.) wer das ohne zögern sagen kann, also dauerhaft sesshaft werden möchte, der sollte im jetzigen umfeld immer noch sehr gute konditionen für eine 10jährige festhypothek erhalten (ca. 3.5%).

wir sind noch relativ jung und haben eine gewisse hemmung, uns auf 10 jahre zu verpflichten. ein verkauf des hauses nach ein paar jahren aufgrund veränderter lebenssituation ist für uns kein tabu, im gegenteil. die variable ist auch deshalb für uns interessant, als dass wir jederzeit aussteigen können, bzw. amortisationszalhungen leisten können. klar ist aber, dass bei anziehenden zinsen der umstieg in eine feste nicht attraktiver wird.

so gesehen ist der gutschweizerische kompromiss möglicherweise am lohnendsten. einen grösseren anteil variabel, sowie 1-2 nicht allzulange feste tranchen dazu. so profitiert man von den trägen variablen sätzen und muss sich gleichzeitig nicht ein jahrzehntlang an eine bank bzw. hypothek binden.

grüsse pb

Mit 3.3% seid ihr aber nicht schlecht, das stimmt. Derzeit kriegst du kaum mehr unter 4% für 10jährige oder auch 5jährige. Ich überlege mir einfach, dass der variable doch schon sehr stark steigen müsste, dass diese nicht rentieren. Aber die Banken werden sich ja die gleichen Überlegungen machen und danach auch die Fixen festlegen. Schlussendlich wirds eine Lotterie sein mit Gewinnern und Verlierern. Die andere Seite ist noch die Mieterschaft. Die wird sich entsprechend wehren dass der variable stark steigen wird, was wieder für eine variable Lösung spricht.

Rein finanziell kann ich mir derzeit beides leisten, kann auch mit steigenden Zinsen noch finanzieren, aber ich habe einfach weniger für meine Extras übrig :-(( Wenn jedoch arbeitstechnisch was passiert, wirds enger...dann bin ich vielleicht mal froh um fixe, aber eben. Jemand sollte sagen können ob wir in 5 Jahren wieder bei 6% sind oder immer noch bei 3-4.

Dazu kommt noch das Kriterium "Bankauswahl". Unsere Hausbank ist bei der variablen sehr konservativ und nicht so entgegenkommend, bei den fixen hat sie aber das bisher beste Angebot. Den Banker kenn ich schon lange und vertraue ihm eigentlich blind. Das beste variable Angebot kommt von einer Grossbank, bei welcher ich vorher noch nie eine Beziehung hatte.

Spannend ist auch, dass ich bei 4 Banken problemlos am Telefon eine Zusage für die Finanzierung erhalten habe, momentan reissen sich die Banken um die Kunden, das könnte auch gefährlich sein für Überfinanzierungen.....

 

[raycecile]

Ja das ist die Frage......und was heisst "moderat"? 0.25% im Quartal, im Jahr, im Monat, wie hoch total?

Bei 0.25% pro Halbjahr wäre ich in 2.5 Jahren auf dem Niveau der Festhypo, hätte aber 2 Jahre gespart....wenns dann bleibt bin ich immer noch billiger, wenns gleich weitersteigt bin ich in 5 Jahren auf dem gleichen Ergebnis. Wenns aber schneller geht siehts anders aus

https://entry.credit-suisse.ch/csfs/p/rb/de/hypo/media/pdf/prognosen_internet_de.pdf

wir sind noch relativ jung und haben eine gewisse hemmung, uns auf 10 jahre zu verpflichten. ein verkauf des hauses nach ein paar jahren aufgrund veränderter lebenssituation ist für uns kein tabu, im gegenteil. die variable ist auch deshalb für uns interessant, als dass wir jederzeit aussteigen können, bzw. amortisationszalhungen leisten können.

Da unterliegst du einem Denkfehler, du kannst auch eine Fix-Hypothek jederzeit auf 3 Monate künden, wenn der Marktzins höher ist als derjenige der Hypo dann ohne Kostenfolge, wenn der Marktpreis darunter liegt will die Bank eine Vergütung der entgangenen Zinsen.Auch eine Festhypothek kann man zurückzahlen, bei der BLKB damals max. 1/3 des Betrags, soviel muss man erst mal haben...

Als Bankangestellter hat man das Glück bei den Variablen 1% unter dem offziellen Satz zu liegen (also Baukredit 1,75%, Hypo fürs Land 2%), die Fixen sind hingegen absolut nicht attraktiv, wir werden daher weiter nur eine variable haben und die bei Bedarf reduzieren.

 

[patbone]

https://entry.credit-suisse.ch/csfs/p/rb/de/hypo/media/pdf/prognosen_internet_de.pdf

Da unterliegst du einem Denkfehler, du kannst auch eine Fix-Hypothek jederzeit auf 3 Monate künden, wenn der Marktzins höher ist als derjenige der Hypo dann ohne Kostenfolge, wenn der Marktpreis darunter liegt will die Bank eine Vergütung der entgangenen Zinsen.

Auch eine Festhypothek kann man zurückzahlen, bei der BLKB damals max. 1/3 des Betrags, soviel muss man erst mal haben...

naja, wahrscheinlich mehr unklar ausgedrückt als Denkfehler... /emoticons/default_wink.png

Natürlich weiss ich, dass man auch aus der Fixhypothek aussteigen kann. Dass dies bei einem "Negativberhältnis" Marktzins-vertraglicher Zinssatz tatsächlich ohne Kostenfolge geschehen kann, ist mir allerdings neu. In unseren allgemeinen Bestimmungen steht, Zitat:

"Bei einer vorzeitigen Auflösung schuldet der Kreditnehmer bei einer Festhypothek die Zinsdifferenz für die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags. Diese berechnet sich aus der Differenz zwischen dem vertraglichen Festzinssatz und dem derzeitigen Marktzinssatz für die Wiederanlage für die Restlaufzeit auf Swapbasis. Sie beträgt mindestens 0.1% pro Monat Restlaufzeit."

Die Frage ist also, ob diese Klausel zur Anwendung gelangt, egal wie das Verhältnis zwischen Marktzins und Vertragszins aussieht?

Die Rückzahlung bzw. direkte Amortisation einer laufenden Festhypyothek ist (zumindest bei unserer Bank) nicht möglich. Ausgenommen davon natürlich nach dem jeweilgen Ablauf der Laufzeit.

grüsse pb

 

[lukas_ch]

https://entry.credit-suisse.ch/csfs/p/rb/de/hypo/media/pdf/prognosen_internet_de.pdf

mmh....somit wären wir ca. bei 3.75% im Herbst. Meine Hypothek wird voraussichtlich erst nächsten Frühling beginnen zu laufen (vorher Baukredit).

Die Qual der Wahl ist dennoch nicht so einfach....weil mit 3.75 (resp. dann bei mir 3.35) wäre ich immer noch massiv günstiger als mit den Festhypos.....

..und dann muss ich noch morgen entscheiden, sonst krieg ich die 3.95 nicht mehr! shit

 

[susu]

Warum musst du das MORGEN entscheiden???

Irgendwie -und ich bin da wirklich überhaupt keine Expertin - dünkt es mich komisch, so unter Zeitdruck gesetzt zu werden wegen einer Hypothek die erst in fast einem Jahr zu laufen beginnt... da läuten bei mir die Alarmglocken...

Denn: Wer weiss was noch alles passiert.

Wir haben unseren Baukredit und eine Offerte für die Hypothekarsätze verhandelt im Juni 06 und waren dann noch 5 Monate nur am Warten wegen einer Beschwerde... Kein kg Erde wurde in dieser Zeit bewegt!!!

Lass dich nciht zu sehr unter Druck setzen. Wir haben sorgfältig verglichen und dann zugesagt, als wir sicher waren (so sicher wie wir als Laien halt uns überhaupt fühlen können), dass wir das beste rausgeholt hatten. Und danach: nicht zurückschauen!!! Im nachhinein weiss man immer mehr. Aber in unserm Fall haben wir glaub schon ne gute Entscheidung getroffen auf diese Art. Wie gut wird sich zeigen, wenn wir in diesem Herbst den Baukredit konsolidieren..../emoticons/default_rolleyes.gif

 

[lukas_ch]

Warum musst du das MORGEN entscheiden???

Irgendwie -und ich bin da wirklich überhaupt keine Expertin - dünkt es mich komisch, so unter Zeitdruck gesetzt zu werden wegen einer Hypothek die erst in fast einem Jahr zu laufen beginnt... da läuten bei mir die Alarmglocken...

Denn: Wer weiss was noch alles passiert.

Wir haben unseren Baukredit und eine Offerte für die Hypothekarsätze verhandelt im Juni 06 und waren dann noch 5 Monate nur am Warten wegen einer Beschwerde... Kein kg Erde wurde in dieser Zeit bewegt!!!

Lass dich nciht zu sehr unter Druck setzen. Wir haben sorgfältig verglichen und dann zugesagt, als wir sicher waren (so sicher wie wir als Laien halt uns überhaupt fühlen können), dass wir das beste rausgeholt hatten. Und danach: nicht zurückschauen!!! Im nachhinein weiss man immer mehr. Aber in unserm Fall haben wir glaub schon ne gute Entscheidung getroffen auf diese Art. Wie gut wird sich zeigen, wenn wir in diesem Herbst den Baukredit konsolidieren..../emoticons/default_rolleyes.gif

Nun, ich muss mich morgen entscheiden, weil mein Banker mir ein wirklich gutes Angebot macht. Und diese Zinsen bezahl ich dann erst ab Konsolidierung, sind aber trotzdem schon heute fixiert, also ca. 1 Jahr im Voraus. DAs macht nicht jede Bank. Derzeit sind alle Festhypos überall sonst höher für diese Laufzeiten, und fixieren lassen sie sich (wenn überhaupt) höchstens mit Zuschlag und kaum auf 1 Jahr im voraus. Klar könnte ich warten, aber derzeit sind sich glaub alle einig, die Zinsen steigen, die Frage ist nur, wie hoch.

Ausserdem muss ich insofern nicht so stark vergleichen, da es ein Banker meines Vertrauens ist (mein ehemaliger Oberstift und heutiger Kollege).

 

[Guest]

Wir haben unsere Zinssätze auch fast 1 Jahr im voraus fixieren können... So ungewöhnlich ist das nun auch nicht

 

[raycecile]

Die CS hat die neuste Hypothekar-prognose veröffentlicht:

Die Schweizer Konjunktur demonstriert weiterhin ihre Stärke. Die Nationalbank hat mit der erneuten Anhebung der Leitzinsen im Juni wie erwartet ihren konsequenten Zinserhöhungskurs fortgesetzt.

Wir rechnen mit mindestens einer weiteren Zinserhöhung um ein Viertelprozent in der zweiten Hälfte 2007, weshalb die Flex-Hypothek bis Ende Jahr um 0,35 Prozentpunkte ansteigen dürfte.

Bei den mittel- und langfristigen Fix-Hypotheken gehen wir angesichts der jüngsten, kräftigen Erhöhung von einer Seitwärtsbewegung aus.

hypothekarloesungen_pcs_de.pdf

hypoprognosen_pcs_de.pdf

 

[nasche]

Als wir damals bei der Bank waren, hatte unser Berater gesagt, dass die Zinste steigen werden.

Wir natürlich schon gedacht, sagt er nur, dass wir jetzt eine Hypo abschliessen.

Jetzt im Nachhinein bin ich froh. Wenn ich die Datei 2 Ansehe ist die 10 Jährige Fix schon auf 4,65%.

Vor ca 3 Monaten aber noch auf 4,25%.

Enorm und schon fast ein bisschen Erschreckend!

 

[raycecile]

Die CS hat ihre Prognosen ausserordentlich aktualisiert... die Prognose ist nun deutlich höher.

hypoprognosen_pcs_de.pdf

 

[globo65]

Wirklich mühsam, diese Zinsentwicklung. /emoticons/default_mad.png

Bei mir läuft diesen Sommer eine Fixhypothek aus und das Erneuern wird mich wohl doppelt so teuer kommen. /emoticons/default_biggrin.png

Tja, voll in die Scheisse getreten ... /emoticons/default_additional/200.gif

Gruss

Jim

 

[lukas_ch]

mmh...gottlob hab ich auf Sicherheit gesetzt und Fixhypos abgeschlossen...quasi im letzten Moment....3.95% für 5, resp. 10 Jahre....und ein kleiner rest noch Variabel mit Abschlag )

 

[mogli]

Wir haben jetzt Angefangen mit bauen und machen einen Baukredit 2.5% aber wenn die Zinsen so steigen weiss ich nicht genau ob wir doch dann was fixen sollten.

Sind ja jetzt recht gestiegen.