Hypothek mit vorhandenem Bauland

[Beff89]

Hallo zusammen

Ich hätte eine kurze Frage und zwar könnten wir Bauland erben (ca. 620m2, Wert geschätzt 500'000). Wir haben ein jährliches Einkommen von 92'000 CHF und noch Bargeld von 100'000 CHF.

Wie gross wäre die Hypothek die wir von der Bank erhalten würden? Also wieviel Geld hätten wir für den Hausbau zur Verfügung?

Danke vielmals

 

[jjcolten]

Guten Tag

Ich bin zwar kein Experte, kann dir aber meine persönliche Erfahrung weitergeben:

- Für eine Finanzierung eines Neubaus müssen zwei Sachen erfüllt sein: Mind. 20% Eigenkapital sowie eine Tragbarkeit von 5%. Die maximale Tragbarkeit bei CHF 92k Einkommen liegt meiner Meinung nach bei ca. CHF 615'000. (1/3 des Einkommens bei 5%) Hier hat die Bank einen gewissen Ermessensspielraum.  Die Tragbarkeit stellt den maximalen Kreditrahmen der Bank dar.

- Auf Basis dieser Berechnung dürfte die Schuld maximal 615k betragen.

- Des Landwert wird von der Bank bestimmt und ist wie Eigenkapital zu sehen(Achtung, unterschiedliche Bewertungsmethoden der Bank).

Land 500k

Bar 100k

Kredit 615k

Objektwert ca. 1.2 Mio

Der reine Hausbau dürfte also max. 715k betragen (Kredit + Bar) . Je nach Wunschvorstellung ist für diesen Betrag sicher etwas realisierbar. Man müsste sicher noch Reserven einrechnen. Des weiteren stellt sich die Frage ob das Land schon erschlossen ist? Bei uns haben die Erschliessungskosten alleine 150k gekostet. (Kanalisation, Anschlussgebühren Gemeinde etc.) Dies würde das Budget beträchtlich reduzieren.

Gruss

Nico

 

[milhouse]

Hi Nico, viel geschrieben aber hast du aber auch gelesen? Die Fragenden können das Land doch erben, und wollen es nicht kaufen. So können sie den Wert der Parzelle als Eigenkapital einsetzen. Wenn die geschätzten 500'000 stimmen, sieht die Sache schon ganz anders aus.

 

[Marco123]

Wie gross wäre die Hypothek die wir von der Bank erhalten würden? Also wieviel Geld hätten wir für den Hausbau zur Verfügung?

Ich empfehle Dir da direkt auf eine Bank zu zu gehen. An der kommst Du bei einer Finanzierung eh nicht vorbei.

Es bringt Dir in dem Sinn auch nichts, wenn Du hier unverbindliche Meinungen von Dritten einholst.

Die Bank wird den Wert Deines Grundstückes evt auch anders einschätzen als Du oder es nicht voll anrechnen.
Die Tragbarkeitsrechnung findest Du auf der Homepage von vielen Banken.

Was Du nicht vergessen darfst, dass neben dem reinen Hausbau noch Gebühren dazu kommen.

Je nach dem auch noch die Erschliessung an Wasser, Kanalisation, Strom etc... dies kann gut und gerne auch nochmals 100'000.- ausmachen.

Mit Eurem Einkommen lässt sich allerdings sicher etwas machen.

Gruss

Marco

 

[Marco123]

Du schreibst auch von "wir".

Je nach dem wertet dies eine Bank auch anders, ob Ihr verheiratet seid oder nicht. Da wird ggf auch das Einkommen etwas konservativer angeschaut. Bsp Lohnausfall, wenn eigene Kinder geplant sind.

 

[p00l]

Noch kurz ein Satz zu der Tragbarkeitsberechnung auf der Homepage der Banken: Wie erwähnt haben Banken da noch Spielraum. Ich würde definitiv das persönliche Gespräch suchen. Als mich auf das Resultat der Onlineberechnung zu stützen.


Gesendet von iPhone mit HausGartenLeben

 

[jjcolten]

@milhouseso schnell kann ich gar nicht schreiben wie du Antwort gibst ;-) in dem Moment wo ich gepostet habe - Fehler festgestellt - sorry!

 

[getready]

@jjcolten

Deine Rechnung wonach Beff89 ca CHF 615'00.00 von der Bank max kriegen kann, stimmt so nicht! Du hast nur die theoretischen 5% Zins gerechnet. In eine saubere Tragbarkeitsrechnung gehören aber noch die Amortisation einer allfälligen 2. Hypothek sowie die NEBENKOSTEN!!

Meine Rechnung sieht wie folgt aus:

Lohn 92'000.00 / 3 = ca 30'600.00. Das sind die max. möglichen Finanzierungskosten jährlich, welche nicht überschritten werden dürfen damit die Tragbarkeit noch gegeben ist. Das heisst, die Zinsen, die Amortisation und die Nebenkosten dürfen nicht höher als CHF 30'600.00 p.a. betragen.

Die Belehnung wird hier gar kein Problem darstellen. Es sind ja grosse Eigenmittel vorhanden. Ich empfehle einen Termin bei der Hausbank.

 

[jjcolten]

@getreadyEinverstanden. Wie gesagt liegt das alles im Ermessensspielraum der Bank. Es gibt auch Banken welche mit Netto- anstatt Bruttoeinkommen rechnen. Es gibt Banken die auch tiefere Tragbarkeiten tolerieren. Es sind diverse Faktoren ausschlaggebend. Am besten einen Termin vereinbaren, da hast du vollkommen recht!

 

[Matia]

@jjcolten

Deine Rechnung wonach Beff89 ca CHF 615'00.00 von der Bank max kriegen kann, stimmt so nicht! Du hast nur die theoretischen 5% Zins gerechnet. In eine saubere Tragbarkeitsrechnung gehören aber noch die Amortisation einer allfälligen 2. Hypothek sowie die NEBENKOSTEN!!

Meine Rechnung sieht wie folgt aus:

Lohn 92'000.00 / 3 = ca 30'600.00. Das sind die max. möglichen Finanzierungskosten jährlich, welche nicht überschritten werden dürfen damit die Tragbarkeit noch gegeben ist. Das heisst, die Zinsen, die Amortisation und die Nebenkosten dürfen nicht höher als CHF 30'600.00 p.a. betragen.

Die Belehnung wird hier gar kein Problem darstellen. Es sind ja grosse Eigenmittel vorhanden. Ich empfehle einen Termin bei der Hausbank.

Richtig, Nebenkosten fehlen. Amortisation spielt aber keine Rolle, da ja keine zweite Hypothek (Belehnung um die 600k bei Totalwert 1.2Mio, nur grobe Zahlen)

Edit: Habs mal kurz durchgerechnet. Die Tragbarkeit dürfte etwa bei 1Mio liegen. (400k * 0.05 +° 1000k *0.01). Für 500k dürfte der Hausbau fast unmöglich werden.

 

[Beff89]

Vielen Dank für die schnellen Rückmeldungen

Kurz noch ein paar Zusatzinfos mit "wir" meine ich meine Frau und ich und unseren Sohn. Meine Frau arbeitet 20% was beim Jahreseinkommen von diesen 92'000CHF mit einberechnet wurde. Das Land ist erschlossen also werden dort nicht grossartige arbeiten noch auf uns zu kommen.

Ein Freund von mir arbeitet auf der Bank und hat mir gesagt wir bekämen von der Bank nur ungefähr 400k bis max. 450k trotz bereits vorhandenem Bauland. Bei euren Berechnungen jedoch sehe ich immer wieder Werte über 600k nun bin ich ein wenig verwirrt

Hat es also gar nicht so einen grossen Einfluss ob man bereits Land besitzt (ausser das man natürlich nicht noch Geld für Land ausgeben muss) für die Bank bezüglich der Höhe der Hypothek, da ja die Tragbarkeit meistens dann auschlaggebend ist? Also könnte ich auch ein Land mit 1 Mio. Wert besitzen und trotzdem bekäme ich nicht viel mehr Geld von der Bank?

Gruess und danke vielmals

 

[Matia]

NIcht nur nicht viel mehr, sondern weniger. In deinem Fall hättest du besser Land, welches weniger Wert ist,  da dies die Tragbarkeit verkleinern würde.  Macht zwar meiner Meinung nach keinen Sinn, aber die Banken rechnen mit den ganzen "Kaufkosten" (oder in deinem Fall Wert) für die Nebenkosten.

Der Vorteil ist das höhere Eigenkapital und die nichtvorhande Amortisation.

 

[maege007]

Hallo Beff89

Unsere Ausgangssituation sieht ähnlich aus. Auch wir besitzen bereits ein Bauland im Aargau, welches wir vor 8 Jahren gekauft haben und sich der (Markt-)Wert zwischenzeitlich, zu unserem "Nachteil", fast verdoppelt hat.

Unsere Bank hat uns in einem persönlichen Gespräch letzte Woche aufgeklärt, dass sie das zu finanzierende Objekt als Ganzes sehen, sprich das Haus inkl. Bauland. Mit der sogenannten hedonischen Bewertungsmethode wird ein Wert ermittelt, wieviel ein Haus inkl. Bauland an einem bestimmten Ort auf dem heutigen Markt Wert hätte. Dies dienst sowohl für den Bauherren als auch für die Bank als Schutz, dass nicht ein überteuertes Schloss auf ein Grundstück gestellt wird, welches die Anlagekosten bei einem Weiterverkauf nicht wieder einbringt.

In unserem Fall wären das total 1.24 Millionen inkl. Bauland.

Rechnung sieht wie folgt aus:

(Markt)-Wert Bauland: 400'000.-

Total-Anlagekosten gem. Bewertung 1.24 Mio abzüglich Wert Bauland 400'000.- = Hypothek 824'000 --> Belehnung 66% 

Da wir mit 824'000.- nicht all unsere Wünsche erfüllen können konnten wir mit der Bank vereinbaren, dass das Grundstück mit dem Steuerwert bewertet wird um die Hypothek zu erhöhen.

Neue Rechnung sieht wie folgt aus.

1.24 Mio abzüglich 240'000.- = Hypothek 1 Mio --> Belehnung knapp 81% bei einer Tragbarkeit von 35% (Zinsen, Amortisation und Nebenkosten).

Da wir rund 205'000.- verdienen, sehe ich eine maximal tragbare Hypothek von CHF 450'000.- für Euch. Mit Eurem Erspartem wäre somit ein Hausbau für ca. 550'000.- (inkl. Umgebungsarbeiten etc.) möglich.


Ich hoffe ich konnte dir ein wenig weiterhelfen.

Viele Grüsse,

maege007