Hypothek und Tragbarkeit mit Blick auf die Zukunft

[SwissChris55]

Hallo zusammen,

ich habe das Forum bereits eingehend nach Antworten auf meine Frage durchforscht, bin aber nicht wirklich weiter gekommen.

Das Problem ist folgendes:

Wir (unverheiratetes Paar, beide 29) wollte ursprünglich Anfang 2011 anfangen ein Einfamilienhaus zu bauen. Nun hat sich unerwarteterweise eine einmalige Gelegeheit zum Landkauf ergeben (in unserer bevorzugten Umgebung). Nun sind wir am überlegen, ob wir unser Projekt "Hausbau" nicht um ein Jahr nach vorne schieben können.

Zur finanziellen Situation:

Einkommen: ca. 200'000

Eigekapital: ca. 250'000 (inkl. Vorbezug 2. Säule)

Unser Traumhaus würde zusammen mit dem Bauland (was ein bisschen teurer als geplant, aber absolut traumhauft ist) auf etwa 1.3 - 1.4 Mio kommen.

Die 20% Eigenkapital würden wir sicherlich irgendwie zusammenbekommen. Die Tragbarkeit (< 30%) wäre für das benötigte Fremdkapital allerdings nicht gegeben.

Nun meine Frage: Inwieweit können folgende Faktoren für die Hypothekenbeschaffung zum jetzigen Zeitpunkt Einfluss haben:

- zusätzliches Sparpotential bis zum ungefähren Einzugstermin von ca. 80'000

- zugesicherte Lohnerhöhung im nächsten Jahr von ca. 10'000 / Jahr

- Übernahme eines Teil des Hypothekarkosten durch Eltern (ca. 1500 / Monat)

Ist eine Fremdfinanzierung mit obengenannten Eckpunkten überhaupt realistisch? Mit einer Festhypothek über 10 Jahre (zu ca. 3%) wäre die Tragbarkeit ja ziemlich lange gegeben (und wir könnten weiterhin sparen und die Hypothek verkleinern) und könnte falls es noch zu Nachwuchs kommen würde auch mit meinem Einkommen alleine gedeckt werden. Und bis in 10 Jahren hat sich unsere Einkommenssituation wahrscheinlich noch weiter verbessert.

Spielen solche Überlegungen für eine Bank bei der Hypothekenvergabe überhaupt ein Rolle?

Besten Dank für Eure Antworten

Chris

 

[Muffinman]

Hallo Chris

Diese Faktoren würden auf jeden Fall von einer modernen Bank beurteilt werden. Ganz generell kann man das natürlich nicht für alle Banken sagen. Meine Erfahrungen mit den Kleinbanken ist hier eher nicht so gut. Wenn bei einer Migrosbank bei dieser Bausumme ein Kriterium orange ist, kannst du wieder gehen. (war bei uns zumindest so)

Sag mal, wie rechnest du die Tragbarkeit? Wenn ich die Bausumme von 1,4 Mio. minus EK von 250'000 CHF mit 5% verzinse und dies eurem Einkommen gegenüber stelle, komme ich auf 28.75%. Das ist unter 30%. Aber diese Werte schwanken von Bank zu Bank ebenfalls.

Frag doch einfach mal bei deiner Hausbank an, kostet ja nix.

Gruss Muffinman

 

[SwissChris55]

Hi Muffinman,

danke für Deine Antwort. Ich bin bei der Berechnung der Tragbarkeit von 7% ausgegangen (inkl. Nebenkosten und Amortisation). Da komm ich dann halt schon ein bisschen über die 30% (Bei Tragbarkeitsberechnungen von Schweizer Grossbanken sogar auf ca. 40%).

Aber es ist auf jeden Fall schon einmal beruhigend, dass unser Vorhaben nicht komplett unrealistisch ist. Wir werden dann wohl mal mit unserer Bank unterhalten.

Gruss,

Chris

 

[Hennessy]

- zusätzliches Sparpotential bis zum ungefähren Einzugstermin von ca. 80'000

Das würde ich nicht allzuhoch budgetieren bzw. auch eine gewisse Doppelbelastung einberechnen. Ihr werdet nicht x Miete bis zum Umzugstag und dann y Hypothek ab Umzugstag bezahlen. Irgendwo wird es eine Überlappung geben. Ihr könnt auch nur erstmals das Bauland kaufen und dann zuwarten, wobei die Banken hierfür i.d.R. 50% EK wollen.

Gruss

Christian

 

[donwes]

Hallo

Denke es bedarf einer genauen Beurteilung des Objektes. Ist der Kaufpreis hoeher als der Marktwert (von Bank ermittelt), ist sicherlich mehr EK gefordert (man spricht in diesem Falle von Liebhaberpreis). Ist allerdings der Kaufpreis der tatsaechlich ermittelte Marktpreis, ist meiner Meinung die Tragbarkeit gerade gegeben.. Theoretisch waere auch eine Belehnung von >80% moeglich, allerdings muss eine Amoritisation auf 80/20 ueber maximum 5Jahre erfolgen. Ich denke auch, dass 7% zu hoch sind. Wuerde mit 5% rechnen, plus Nebenkosten 0.5% vom Kaufpreis und Amortisation auf 65% bis Pensionierung, in deinem Falle also ueber 35Jahre. Allerdings kannst du die Amortisation bedienen mit Saeule 3a Einzahlungen, wenn du entprechend verpfaendest.

Im weiteren ergaebe sich evtl. auch ein kleiner Steuervorteil, jedenfalls solange Eigenmietwertkonzept noch besteht, naemlich wenn die abzugfaehigen Schuldzinsen den Eigenmietwert wahrscheinlich uebersteigen.

Gruss donwes

 

[Automation]

Naja es gibt noch folgende Dinge zu beachten, resp. die du dir zu beantworten hast:

- Amortisation, Nebenkosten, Unterhalt (Hast du z.T. schon gerechnet)

- Ist das Einkommen von beiden gerechnet?

- Wie sieht die Familienplanung aus?

- Wie sicher (Wenn man heute überhaupt noch sicher sein kann) sind denn diese 200'000 (Hat du die Ausbildungen, Erfahrungen etc. um einen ähnlichen Job zu kriegen?)

- Was ist wenn nur noch eine Person Geld nach Hause bringt?

- Unfall, Krankheit, und dadurch bedingter Lohnausfall Lohneinbusse (Kann man meistens versichern)

- Das ganze kann nur noch durch einen Partner getragen werden

 

[SwissChris55]

Das würde ich nicht allzuhoch budgetieren bzw. auch eine gewisse Doppelbelastung einberechnen. Ihr werdet nicht x Miete bis zum Umzugstag und dann y Hypothek ab Umzugstag bezahlen. Irgendwo wird es eine Überlappung geben. Ihr könnt auch nur erstmals das Bauland kaufen und dann zuwarten, wobei die Banken hierfür i.d.R. 50% EK wollen.

Da hast Du natürlich recht. Aber Bauland kaufen kommt aufgrund des hohen Eigenkapitalanteils momentan nicht in Frage. Auch weil man Gelder der 2. Säule dafür nicht benutzen kann soweit ich weiss.

- Ist das Einkommen von beiden gerechnet?

- Wie sieht die Familienplanung aus?

Das mit der Familienplanung und der Tragbarkeit bei nur einem Einkommen ist natürlich ein Problem. Aber wie gesagt, bei der momentanen Zinssituation wäre die Tragbarkeit gerade eben noch gegeben. Nimmt man das langjährige Mittel sieht es wieder anders aus..

 

[Habibi74]

Hallo SwissChris

Lasst Euch einfach mal unverfänglich bei einer Bank beraten, die sagen einem ziemlich deutlich was drinliegt und was nicht /emoticons/default_wink.png Wir hatten das gemacht bevor wir ein Objekt hatten und es war sehr aufschlussreich.

Nach meiner Erfahrung rechnen die Banken bei jungen Paaren eben immer ob der Mann alleine die Belastung tragen kann und das wäre bei Euch ja leider etwas knapp. Aber wie gesagt, redet mit der Bank, manchmal ergeben sich gute Ideen.

Gruss Habibi

 

[Kurt Wagner]

kann mich meinen Vorredner nur anschliessen - redet mit mindestens 2 oder besser 3 Banken und lasst euch beraten. Macht Euch aber auch schlau (über Hypothekarmodelle etc.) und nehmt alle Unterlagen (Lohnausweise der letzten paar Jahre, PK-Ausweis, Lenbesversicherungen etc.) mit.

Was oft auch vergessen geht: Wenn man in ein neues Haus einzieht, braucht es oft auch neue und zusätzliche Möbel... also unbedint noch eine Reserve einplanen für "Unerwartetes" oder "Vergessenes"!

 

[griff]

Sag mal, wie rechnest du die Tragbarkeit? Wenn ich die Bausumme von 1,4 Mio. minus EK von 250'000 CHF mit 5% verzinse und dies eurem Einkommen gegenüber stelle, komme ich auf 28.75%. Das ist unter 30%. Aber diese Werte schwanken von Bank zu Bank ebenfalls.

Teilweise wird aber noch Amortisation und Unterhalt mit je 0,7% zu den Hypozinsen addiert, somit sind wir also schon bei kalkulatorisch 6,4% und nicht mehr weit von den 7%, die Chris genommen hat.

Grüsse Chris (der Andere /emoticons/default_smile.png )