Hypothek verschiedene Tranchen
- Ersteller fabiana27
- Erstellt am
Hallo Fabiana
Deine erste Frage verstehe ich nicht ganz wegen 1. resp. 2. Hypothek. Die Bank wird dir aufgrund der Belehnung den einen Teil als 1. Hypothek gewähren und den anderen als 2. Hypothek, welche bis zur Pensionierung amortisiert/zurückbezahlt werden muss. So dass die Belehnung deines Objektes noch 66.66 % beträgt.
Warum es gut ist verschiedenen Trachen mit versch. Laufzeiten abzuschliessen? Damit du das Risiko besser gestreut hast, d.h. dass wenn mal eine Tranche in einer Hochzinsniveau-Phase ausläuft du die anderen Tranchen noch zu einem tieferen Zinssatz hast. Das Risiko ist besser verteilt. Und du hast dann je nachdem auch einen tieferen Betrag der evt. in einer Hochzinsphase ausläuft.
Ich finde dies sehr sinnvoll. Ich habe auch drei Tranchen, zwei FH-Tranchen und eine Libor.
Grüsse Claudia
Deine erste Frage verstehe ich nicht ganz wegen 1. resp. 2. Hypothek. Die Bank wird dir aufgrund der Belehnung den einen Teil als 1. Hypothek gewähren und den anderen als 2. Hypothek, welche bis zur Pensionierung amortisiert/zurückbezahlt werden muss. So dass die Belehnung deines Objektes noch 66.66 % beträgt.
Warum es gut ist verschiedenen Trachen mit versch. Laufzeiten abzuschliessen? Damit du das Risiko besser gestreut hast, d.h. dass wenn mal eine Tranche in einer Hochzinsniveau-Phase ausläuft du die anderen Tranchen noch zu einem tieferen Zinssatz hast. Das Risiko ist besser verteilt. Und du hast dann je nachdem auch einen tieferen Betrag der evt. in einer Hochzinsphase ausläuft.
Ich finde dies sehr sinnvoll. Ich habe auch drei Tranchen, zwei FH-Tranchen und eine Libor.
Grüsse Claudia
Hallo Fabiana
der Nachteil von verschiedenen Tranchen ist die Abhängigkeit an die Bank. Du kannst weniger leicht die Bank wechseln.
Auch wenn Du das Haus wieder mal verkaufen möchtest, kann es Nachteile haben. Ausser der Käufer übernimmt Deine Hypothek. Das heisst, wenn Du frühzeitig die Hypothek kündigst, musst Du der Bank das entgangene Geld bezahlen.
Ich habe meine ETW auch mit 2 Tranchen gemacht. Als für mich klar wurde, dass ich ein Haus bauen möchte, habe ich bei Vertragsende auf eine variable Hypothek gewechselt. Und jetzt steht mir jede Möglichkeit offen.
Gruss
Ritchei
der Nachteil von verschiedenen Tranchen ist die Abhängigkeit an die Bank. Du kannst weniger leicht die Bank wechseln.
Auch wenn Du das Haus wieder mal verkaufen möchtest, kann es Nachteile haben. Ausser der Käufer übernimmt Deine Hypothek. Das heisst, wenn Du frühzeitig die Hypothek kündigst, musst Du der Bank das entgangene Geld bezahlen.
Ich habe meine ETW auch mit 2 Tranchen gemacht. Als für mich klar wurde, dass ich ein Haus bauen möchte, habe ich bei Vertragsende auf eine variable Hypothek gewechselt. Und jetzt steht mir jede Möglichkeit offen.
Gruss
Ritchei
Ich sehe bei unterschiedlichen Laufzeiten von Festhypotheken eigentlich keinen Vorteil: Ein Bankenwechsel ist de facto ausgeschlossen.
Eine Aufteilung macht m.E. nur Sinn, wenn eine variabel (resp. LIBOR) und der andere Teil fest ist: So kann man auf Ende der Festhypothek wiederum ein Auswahlverfahren starten und auch die Bank wechseln (je nach Angebot).
An den unterschiedlichen Lauf- und Endzeiten von Hypothekentranchen hat vor allem der Hypothekengeber Freude.
Martin
Eine Aufteilung macht m.E. nur Sinn, wenn eine variabel (resp. LIBOR) und der andere Teil fest ist: So kann man auf Ende der Festhypothek wiederum ein Auswahlverfahren starten und auch die Bank wechseln (je nach Angebot).
An den unterschiedlichen Lauf- und Endzeiten von Hypothekentranchen hat vor allem der Hypothekengeber Freude.
Martin
Hallo Zusammen
Ja das ist klar, dass man sich dann an eine Bank bindet. Aber sind wir ehrlich, die einen gehören zu den Menschen, die die Zinsen abhängig machen für einen Bankenwechsel. Teilweise handelt es sich um 0.1 % oder so (hab ich auch schon erlebt) oder dann gibt es die anderen die die Bank als solches schätzen bei der Sie jahrelang zufriedene Kunden sind und da kommts also auf die 0.1 oder 0.2 % nicht an. Man soll auch immer das Gesamtpaket anschauen.
Also muss jeder für sich selber entscheiden, was für ihn schlussendlich wichtiger ist...../emoticons/default_wink.png
Grüsse Claudia
Ja das ist klar, dass man sich dann an eine Bank bindet. Aber sind wir ehrlich, die einen gehören zu den Menschen, die die Zinsen abhängig machen für einen Bankenwechsel. Teilweise handelt es sich um 0.1 % oder so (hab ich auch schon erlebt) oder dann gibt es die anderen die die Bank als solches schätzen bei der Sie jahrelang zufriedene Kunden sind und da kommts also auf die 0.1 oder 0.2 % nicht an. Man soll auch immer das Gesamtpaket anschauen.
Also muss jeder für sich selber entscheiden, was für ihn schlussendlich wichtiger ist...../emoticons/default_wink.png
Grüsse Claudia
Ich höre von meiner Bank auch immer "man muss doch das Gesamtpaket anschauen..." aber letztendlich ist das Gesamtpaket bei einigen Pensionskassen und Versicherungen um einiges flexibler und besser, vor allem wenn man sich die Bedingungen und Gebühren der Banken anschaut.
Das kannst du, insbesonderes betreffend Versicherungen, nicht pauschal sagen. Die Versicherungen verkaufen einem Laien oft absolut schwachsinnige Produkte (nicht spezifisch auf Hypotheken bezogen), die auf dem Papier oder kurzfristig toll aussehen, in der Realität aber früher oder später Probleme machen können.
Grüsse Chris
Hallo
Mit diesen Tranchen/Staffelungen ist man halt schon für eine gewisse Zeit der Bank ausgeliefert.
Wichtig scheint mir, dass nach Ablauf der ersten Staffelung die Verlängerung nur max. bis zu längst laufenden Staffelung gemacht wird.
mein Fall konkret:
1. Tranche 5 Jahre
2. Tranche 7 Jahre
In 5 Jahren werde ich die fällige Staffelung max. für zwei Jahre verlängern (bis zum Ablauf der 2. Tranche).
Gruss,
Mit diesen Tranchen/Staffelungen ist man halt schon für eine gewisse Zeit der Bank ausgeliefert.
Wichtig scheint mir, dass nach Ablauf der ersten Staffelung die Verlängerung nur max. bis zu längst laufenden Staffelung gemacht wird.
mein Fall konkret:
1. Tranche 5 Jahre
2. Tranche 7 Jahre
In 5 Jahren werde ich die fällige Staffelung max. für zwei Jahre verlängern (bis zum Ablauf der 2. Tranche).
Gruss,
Der Vorteil der Staffelung ist eindeutig der, dass damit verhindert wird, dass die ganze FZH in einer Hochzinsphase ausläuft. Ich habe selber noch erlebt, wie die Zinsen in den 90er auf 8% gestiegen sind und dass innert kurzer Zeit.
Von heute 3 Komma irgendwas Prozent auf 8% ist hart und wird einige vor grosse Probleme stellen.
Daher werden wir für uns eine Staffelung in drei Tranchen machen.
Und wenn eine Tranche ausläuft, wird die Situation neu beurteilt - je nachdem halt variabel oder wieder fix.
Klar ist man damit an die Bank über längere Zeit gebunden; wenn aber die Beratung stimmt, das Vertrauen da ist, der Betreuer auch stimmt, dann geht man das gerne ein. Und falls nicht, wechselt man mit der fällig gewordenen Tranche zu einer anderen Bank. Nur sollte die Schuldbriefe dann auch den Tranchen entsprechen. ;-)
Von heute 3 Komma irgendwas Prozent auf 8% ist hart und wird einige vor grosse Probleme stellen.
Daher werden wir für uns eine Staffelung in drei Tranchen machen.
Und wenn eine Tranche ausläuft, wird die Situation neu beurteilt - je nachdem halt variabel oder wieder fix.
Klar ist man damit an die Bank über längere Zeit gebunden; wenn aber die Beratung stimmt, das Vertrauen da ist, der Betreuer auch stimmt, dann geht man das gerne ein. Und falls nicht, wechselt man mit der fällig gewordenen Tranche zu einer anderen Bank. Nur sollte die Schuldbriefe dann auch den Tranchen entsprechen. ;-)
Ja - Schlussendlich gibt es sehr viele Varianten - und die absolute Sicherheit gibt es nicht. Ob man von Bank 1 zu Bank 2 wechselt ist aber eigentlich nicht so relevant, das ist jeweil max. 0.25% Differenz. Aber ob die Festhypothek in einer Hochzinsphase ausläuft kann da schon 2.5% ausmachen. Nur zwingt einem niemand in der Hochzinsphase wieder eine feste Hypo zu machen. Dann bleibt man halt so lange Variabel bis es sich wieder rechnet für eine Festhypo. Ganz ohne Risiken geht es halt einfach nicht - ausser man spart und amortisiert wenn die Festhypo ausläuft.
