Immobilienverwaltung

[tztz2000]

Guten Morgen zusammen,

mir ist in meinem geschäftlichen Umfeld aufgefallen, dass Firmen häufig ihren Grundbesitz in eine separate Immobilen-AG oder GmbH ausgliedern. Die Gründe düften klar sein, steuerliche Optimierung, Haftungsfragen usw.

In Zusammenhang mit unserem Neubau kam mir folgende "Schnapsidee", bisher weder juristisch noch steuerlich überprüft:

Wenn meine Frau und ich eine Immobilien-Verwaltungs-GmbH gründen, die unser neues Haus "verwaltet" und wir als Privatpersonen dann nach Fertigstellung das Haus von der GmbH mieten, dann hätte das gewisse Vorteile: Wegfall des Eigenmietwerts, MWSt.-Abzugsfähigkeit usw.

Ist diese Schnapsidee praktikabel, bringt sie neben den Vorteilen auch Nachteile, oder ist es wirklich ein Gedankenblitz für den Mülleimer?  /emoticons/default_smile.png

Gruss Thomas

 

[makrthekaiser]

dafür versteuerst du dann den wert der Firma (=> Haus) als vermögen, brauchst einen Treuhänder (oder geht opting out noch?) für die Firma, dürfte schwieriger sein eine Hypo zu bekommen (Bank kann Risiko nur auf die AG abwälzen) usw. Ebenfalls ohne das überprüft zu haben.

 

[tommuller]

Noch was von der steuerlichen Seite:

Du "darfst" dann eine marktübliche Miete an die GmbH bezahlen. Die GmbH versteuert diese und gibt sie in Form einer Dividende wieder an dich zurück. Selbstverständlich bezahlst du wieder Steuern auf der Dividende.

Ich denke, alleine bereits diese Tatsache sollte dich von dieser Idee abbringen.

Gruss

Tom

 

[Brasser]

MartheKaiser: Treuhänder braucht man, wenn man Unterstützung bei der Buchführung, Steuererklärung der GmbH, Gründung der GmbH und dem üblichen, anfallenden Papierkram benötigt. Eine Revisionsstelle braucht es hingegen bei einem solchen Konstrukt nicht. 

Tommuller: Stark vereinfacht gesagt: Wenn man 100% an der Immobilien-AG/GmbH hält, reduziert sich auf Bundesebene die Besteuerung des Dividendeneinkommens um 100% (privilegierte Dividendenbesteuerung). Die Kantone kennen ebenfalls eine reduzierte Dividendenbesteuerung. Dein Argument spricht also nicht unbedingt gegen eine Immobilien GmbH.

Zu beachten ist eher, ob die Immobiliengesellschaft in einem Kanton mit monistischem oder dualistischem Steuersystem liegt. Im monistischen System werden beispielsweise alle Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Wieder eingebrachte Abschreibungen werden mit der Einkommenssteuer erfasst, was beim Verkauf mit Gewinn extrem unattraktiv ist.  

Fazit: Es gibt einige Punkte zu beachten und vertieft abzuklären. Ohne Steuerberater oder sonstigem Fachmann wird es etwas heikel, so eine Entscheidung zu treffen. 

 

[tommuller]

Hallo Brasser

Interessanter Beitrag... Ich verstehe leider nicht, wie du das meinst, mit der Reduktion um 100 %?

Ich sehe bei einer solch ausgestalteten Gesellschaft keinen Nutzen. tztz2000 nennt zwei Vorteile:

- Kein Eigenmietwert --> dafür darf ich die Marktmiete in die Gesellschaft bezahlen und darauf Steuern entrichten...

- MWST-Abzugsfähigkeit --> So einfach ist das nicht, auf ausschliesslich privat genutzten Liegenschaften kann nicht optiert werden...

Schlussendlich noch die von Brasser erwähnte Thematik der Grundstückgewinnsteuer ist zu beachten.

Jetzt kann man denken, dass mit den Abschreibungen der Liegenschaft alles besser wird. Doch damit werden die Steuern lediglich aufgeschoben, nicht aufgehoben...

Ich persönlich würde vom geplanten Konstrukt absehen. Leicht anders wäre es zu beurteilen, wenn tatsächlich Anlageliegenschaften (Mehrfamilienhäuser) erworben und verwaltet werden...

Gruss

Tom

 

[Brasser]

Hallo Tom

Ich ergreife die Gelegenheit und möchte noch einen peinlichen Fehler korrigieren: Der Bund entlastet die Dividende bei der Besteuerung mit 40% (sofern man u.a. mind. 10% an einer Gesellschaft hält) und niemals mit 100%. Nebst dem Bund hat jeder Kanton seine eigene Quote, mit der er die Doppelbesteuerung von Dividenden entlastet (je nach Kanton zw. 40 - 80%). Dadurch ist die Doppelbesteuerung von Dividendeneinkünften bei massgeblichen Beteiligungen wesentlich kleiner als früher. 

Grundsätzlich würde ich persönlich von so einem Konstrukt aufgrund der Kosten absehen: Es gibt Gründungskosten, laufende Kosten für Buchführung, Steuerberatung, später evtl. Liquidationskosten. Deine Argumente sehe ich grundsätzlich gleich (MWST ist definitiv nicht abzugsfähig; die Mieteinnahmen können durch entsprechende Abschreibungen zwar kompensiert werden, dafür ist die Gewinnsteuer beim Verkauf später entsprechend höher, etc. ...). Schliesslich hat - wie erwähnt - das Steuersystem (monistisch/dualistisch) des Liegenschaftskantons eine erhebliche Einwirkung.

Den grössten Vorteil sehe ich darin, wenn mehrere Liegenschaften erworben und fremdvermietet werden. Wenn man sie privat hält, wird man relativ rasch als gewerbsmässiger Immobilienhändler eingestuft und man muss auf dem Gewinn bei Verkauf die AHV entrichten. Mit einer AG kann man zumindest die AHV umgehen. 

 

[tommuller]

Hallo Brasser

Um das Thema Steuern noch abzurunden noch folgende Korrektur:

Durch Kauf und Vermietung zum Zweck der Kapitalanlage wird man nicht zu gewerbsmässigen LS-Händler. Es braucht noch die Erfüllung weiterer Kriterien. Sollte es tatsächlich zur Qualifikation eines gewerbsmässigen LS-Händler kommen, ist es korrekt, dass auf dem Gewinn zusätzlich zu den Steuern auch die AHV-Beiträge (max. rund 10 %) geschuldet sind. Aber auch auf den laufenden Mieteinnahmen (resp. des Gewinns daraus) müssen AHV-Beiträge bezahlt werden...

Grüsse

Tom

 

[tztz2000]

Danke Tom und Brasser für Eure Antworten! Ich sehe schon, das Ganze zieht einen Rattenschwanz an administativem Aufwand nach sich, dass man besser die Finger davon lässt. Aber es war eine Überlegung, denn als Arbeitnehmer mit Lohnausweis halten sich die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten in sehr engen Grenzen. Das wäre evtl. eine Möglichkeit gewesen.

Gruss Thomas

 

[Xcoder]

Also bei uns ist der Effekt auf die Steuern nur 1000 CHF pro Jahr, also nicht der Rede Wert.

Als Arbeitnehmer kannst Du deine Steuern am einfachsten mit Vorsorge in 2. und 3. Säule optimieren. Also immer die volle Summe in die 3. einzahlen und statt Sparkonten füllen fleissig Einkäufe in die PK machen. Beispiel: Du machst einen Einkauf in die PK von 10000 CHF. Diese kannst Du voll von den Steuern abziehen, sparst also 3000-4000 CHF Steuern. Du investierst also nur ca 7000 und kriegst auch noch einen guten Zins, (je nach PK). OK irgenwann bezieht man das Geld (als Rente oder um die Hypo zu amortisieren) und muss dann Steuern bezahlen, aber diese sind viel tiefer, 10-15%.

Gruss, Xcoder

 

[Brasser]

Ob die Steuern beim PK-Bezug bei 10-15% liegen, hängt vom Wohnsitzkanton ab, ist also eine etwas gar pauschale Auskunft. Und der Spareffekt bei der Einzahlung dürfte wohl eher bei 20 - 30% liegen (mir ist kein Ort in der Schweiz mit einer Steuerquote von 40% bekannt).

Was Du nicht erwähnt hast ist, dass nach Einzahlung in die PK eine Sperrfrist von drei Jahren für den Bezug von Vorsorgegeldern besteht. Unter Umständen macht es also wenig Sinn, jedes Jahr einen Betrag in die 2. Säule einzubezahlen, wenn man sich mit der Absicht trägt, kurz- bis mittelfristig eine PK-finanzierte Immobilie zu erwerben. 

Aber ansonsten hast Du bezüglich Steueroptimierung natürlich völlig recht. 

 

[tztz2000]

Danke Xcoder und Brasser für Eure Antworten.

Unser Haus wird nicht über PK-Gelder finanziert. Ansonsten nutzen wir den Spielraum aus, volle Summe für uns beide in die 3. Säule und jedes Jahr einen ordentlichen Batzen in meine 2. Säule. Ich habe dort etwas "Nachholbedarf".

Gruss Thomas

 

[Brasser]

... jedes Jahr einen ordentlichen Batzen in meine 2. Säule. Ich habe dort etwas "Nachholbedarf".

Wer schon nicht...! /emoticons/default_wink.png

 

[Xcoder]

Ob die Steuern beim PK-Bezug bei 10-15% liegen, hängt vom Wohnsitzkanton ab, ist also eine etwas gar pauschale Auskunft. Und der Spareffekt bei der Einzahlung dürfte wohl eher bei 20 - 30% liegen (mir ist kein Ort in der Schweiz mit einer Steuerquote von 40% bekannt).

Was Du nicht erwähnt hast ist, dass nach Einzahlung in die PK eine Sperrfrist von drei Jahren für den Bezug von Vorsorgegeldern besteht. Unter Umständen macht es also wenig Sinn, jedes Jahr einen Betrag in die 2. Säule einzubezahlen, wenn man sich mit der Absicht trägt, kurz- bis mittelfristig eine PK-finanzierte Immobilie zu erwerben. 

Die 30-40% sind auch nicht die Steuerquote sondern der Grenzsteuersatz, also wie viel sich die Steuern pro Franken mehr oder weniger steuerbares Einkommen erhöht oder verringert. Je nach Progressionsstuffe kann dieser bis 50% gehen (Lausanne, 500000 Einkommen). 

Die etwas Einschränkungen beim Bezug, gerade bei der 2. Säule) müssen schon genau angeschaut werden. Für Leute die noch nicht genau wissen was sie in den nächsten 2-3 Jahre tun wollen, kann es nicht optimal sein.

 

[Brasser]

Die 30-40% sind auch nicht die Steuerquote sondern der Grenzsteuersatz, also wie viel sich die Steuern pro Franken mehr oder weniger steuerbares Einkommen erhöht oder verringert. Je nach Progressionsstuffe kann dieser bis 50% gehen (Lausanne, 500000 Einkommen). 

Deine Aussage bezüglich Lausanne kann ich nicht nachvollziehen (auch wenn ich mich hier nicht auf eine abgehobene Steuerdiskussion einlassen möchte, aber): Das Steuergesetz vom Kanton Waadt besagt, dass die von Kanton und Gemeinde erhobenen Einkommenssteuern gesamthaft nicht höher als 30 % des steuerbaren Einkommens und 10 ‰ des steuerbaren Vermögens sein dürfen. Und da die Direkten Bundessteuern bei einem steuerbaren Einkommen von TCHF 500 ja rund TCHF 53 ausmachen, komme ich auf eine Steuerbelastung von rund TCHF 200 bei einem steuerbaren Einkommen von 500'000. Nach meinem Verständnis gibt dies einen Grenzsteuersatz von rund 40%. Oder wie muss ich die erwähnten 50% verstehen?

 

[Xcoder]

Nein. Der Grenzsteuersatz sagt wie viel du pro steuerbares Einkommen mehr bezahlst. Also bei 500kCHF zahlst Du 200kCHF Steuern. Bei 501kCHF zahlst Du 200.5 kCHF, also pro 1000 CHF zusätzlichem Einkommen sind es 500 CHF mehr Steuern, aber immer noch ca 40% insgesamt. Das ist der Grenzsteuersatz. Dieser ist relevant, wenn man beurteilen will, wie sich Veränderungen auswirken.

Übersicht der Kantone: https://www.123-pensionierung.ch/images/451_grenzsteuersaetze.pdf

Gruss, Xcoder