Ist unser Bauland "voll erschlossen" oder nicht?

[nova]

Hallo zusammen

Alle Jahre wieder versuche ich in diesem Forum Antworten auf eine bestimmte Frage zu erhalten. Bisher leider noch immer ohne Erfolg - zumindest war das Thema bisher noch nicht so oft da und wenn, die Meinungen auch nicht immer gleich. (Dafür habe ich viele andere hilfreiche Informationen gefunden. /emoticons/default_additional/126.gif)

Daher versuche ich es nun mit einem eigenen Thema - sorry für die Länge /emoticons/default_additional/28.gif:

Vorgeschichte/Ausgangslage:

Mein Partner und ich haben im 2006 (Vertrag)/2007 (Notar) eine Parzelle gekauft, meine Schwester hat die Parzelle daneben gekauft. Es handelte sich dabei um zwei von fünf Parzellen, die zu einer noch grösseren Parzelle gehörten. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war weder parzelliert noch erschlossen. Gemäss Verkäufer waren Parzellierung und Erschliessung aber bereits definiert und in Planung.

Das Bauland war "voll erschlossen" zu verkaufen. Vor dem Kauf haben wir uns mit dem Verkäufer auf dem Land getroffen um das Gespräch wegen der Erschliessung zu suchen. Wir wollten uns absichern und alle offenen Fragen klären. Gemäss seiner Aussage war der Plan bereits klar und eingegeben (beauftragtes Ingenieurbüro). Er hat uns damals auch erklärt wie genau und wo erschlossen werden sollte. Unsere Frage, ob bis an unsere Parzellengrenze erschlossen werden würde, bejahte er mehrmals und meinte wir würden überreagieren als wir dies gerne schriftlich festgehalten hätten. Er erklärte uns dabei, dass er es sich als Gemeinderatsmitglied nicht leisten könne "krumme Sachen abzuziehen" und dass das Bauland ja voll erschlossen verkauft werden würde und dies bedeute, dass alle Anschlüsse dann vorhanden sein würden.

Zu einer schriftlichen Aussage liess er sich nicht überzeugen.

Man hätte sich da noch vom Verkauf zurückziehen können und damit aber die Vorauszahlung verloren.

Aber da die öffentliche Urkunde "voll erschlossen" erwähnte, haben wir den Kauf dann doch durchgezogen.

Später hat sich herausgestellt, dass die vesprochene Erschliessung an einem anderen Ort umgesetzt worden ist und zwar so, dass die ursprüngliche Parzelle angrenzt, nicht aber die einzelnen, verkauften Parzellen.

Der Verkäufer meinte dazu dann lediglich er könne nichts dafür; die Gemeinde hätte anders entschieden als er es wollte. Er hatte zuvor aber wohl "vergessen" zu erwähnen, dass der Plan doch noch nicht ganz so klar war wie er uns vor Kauf zugesichert hatte...

Nun bleibt die Frage der Erschliessung unserer beiden Parzellen bzw. der Kostenübernahme für

den Anschluss an die ca. 25 Meter entfernte Anschlüsse (in der neu erstellten Strasse). Dazu müsste die ursprüngliche Parzelle durchquert werden.

Die Suche im Forum ergab den Hinweis eines Users, der meinte "voll erschlossen" bedeute nur, dass im direkten Umfeld der Parzelle eine öffentliche Strasse sowie alle Werksleitungen vorhanden sein müssten.

Was bedeutet "im direkten Umfeld"?

Kann es sein, dass wir unser voll erschlossenes Bauland an Werksleitungen anschliessen müssen, zu welchen zuerst Leitungen über die ganze Länge einer anderen Parzelle verlegt werden müssen und das auf eigene Kosten? /emoticons/default_additional/42.gif

Hierbei sollte ich noch erwähnen, dass ein Käufer, der ein Jahr später - also nach erfolgter Erschliessung - eine angrenzendeParzelle gekauft hat, gemäss öffentlicher Urkunde KEIN "voll erschlossenes" Bauland gekauft hat, jedoch genau so anschliessen muss wie es uns jetzt vorgegeben wurde.

Gemäss Verkäufer seien solche Erschliessungen üblich. Wenn dem so ist, erscheint es uns seltsam weshalb der neue Käufer nicht auch "voll erschlossen" gekauft hat, wenn doch alles so gleich ist...

Ich habe in den letzten Jahren viel recherchiert, mit der Gemeinde gesprochen und auch versucht Rechtsauskünfte zu erhalten.

Das schien einfach nicht möglich zu sein. Keiner wollte sich festlegen.

Das Fazit war, dass es offensichtlich keine verbindlichen Angaben gibt, was "voll erschlossen" bedeutet. Ist dem tatsächlich so

Kann jemand von euch etwas dazu sagen /emoticons/default_confused.png Kennt sich jemand von euch mit der rechtlichen Situation aus?

Das Thema ist wieder brandaktuell weil meine Schwester ihre Parzelle nun verkaufen möchte, aber wie - voll erschlossen, teil erschlossen, in Absprache mit dem ehemaligen Verkäufer?!?

Wir sind langsam echt verzweifelt, da keiner unserer bisherigen Kontakte zu Klären in der Lage zu sein scheint /emoticons/default_additional/26.gif

Liebe Grüsse

nova

 

[Pfälzer]

Hallo Nova

Ja, langer Text...grosses Problem...oder auch nicht.

Vermutlich kann ich Dir hier auch nicht weiterhelfen, biete Dir aber an die Unterlagen mal mit zum Bauseminar zu bringen. Wir sollten sicher die Zeit finden uns das dann einmal näher anzuschauen.

Der Begriff "Voll erschlossen" ist oft so ungenau wie der Begriff "Schlüsselferig" beim Hausbau.... alles immer so wie es geschrieben wurde. Bei Euch wurde in dieser Hinsicht ja leider "nichts" geschrieben... womit Du nun schon mal gelernt haben wirst, dass beim Hausbau immer und alles be- und geschrieben werden muss.

Im Normalfall versteht man darunter, dass alle Ver- und Entsorgungsleitungen in der Strasse zu den Parzellen, in aller Regel auch schon bis in das Grundstück verlegt sind. Gerade bei neuen Erschliessungen ist es ja blöd, wenn alle die neue Strasse wieder aufbaggern müssten.

Das der Verkäufer nun, wohl aus Vorsicht, nicht mehr den Begriff "voll erschlossene Parzelle" nutzt, spricht dafür, dass er nun weiss dass dies nicht gestimmt hatte. Warum auch immer dies letztlich nicht so wie besprochen gekommen ist, hast Du, und darauf würde ich pochen, ein voll erschlossenes Grundstück gekauft... wenn er dies nicht bieten oder liefern kann, dann hast Du meines Erachtens Anspruch auf Rückvergütung des Erschliessungsbetrages... den Du ja nun anderweitig erbringen musst. Das gilt dann auch für Deine Schwester.

Beim Verkauf kann sie ja vorab beim "gleichen" Herrn Notar vorsprechen... ihn dabei fragen, wieso nun die Parzellen mit anderen Hinweisen/Zusagen für die Erschliessung verkauft würden? Man kann auch den neuen Grundstückskäufer fragen, was er denn nun für die Qudratmeter Bauland hat bezahlen müssen? War dies weniger, kennst Du schon grob die Richtung des Unterschiedes und kannst diese Summe für eine Rückforderung ansetzen.

Ein vorsprechen bei einem Baufachanwalt könnte hier ggf. auch lohnenswert sein. Man kann ihn ja vorab befragen, ob er diesen Bereich "fit" ist?

Evtl. fällt mir aber bis zum Seminartermin noch etwas kluges ein.

 

[nova]

Hallo Pfälzer

Danke für deinen Beitrag.

Bis zum Bauseminar ist es leider etwas spät, meine Schwester hat gerade Interessenten und weiss nicht, wie nun vorzugehen ist. Leider.

Ob der neue Käufer einen anderen Preis bezahlt hat, kann ich nicht sagen. Ganz so informativ und gesprächig war er leider nicht. Bisher war er telefonisch auch nicht mehr zu erreichen.

Der Clou ist auch, dass wir bereits zusätzliche Kosten wegen der Leitungen bis zu den Anschlüssen hätten, der Verkäufer jedoch noch CHF 3000 für das eigentliche Anschliessen an der Strasse haben möchte, da er diese vorfinanziert hätte.

Sonst noch jemand Ideen?

Gruss

nova

 

[Pfälzer]

Bis zum Bauseminar ist es leider etwas spät, meine Schwester hat gerade Interessenten und weiss nicht, wie nun vorzugehen ist. Leider.

Ja wenn das "so" schnell gehen muss, dann wird vermutlich auch keine wirklich tragfähige Lösung gefunden werden können. Dann hilft für die Schwester eigentlich nur Offenheit...dem neuen Käufer die Sachlage erklären... ist dann eben etwas Risiko für ihn.... und so verkaufen, wie gekauft.... ABER, dann sollte man die Erklärung zumindest schriftlich festhalten, damit sie ihn nachweislich über die derzeit unklare Situation aufgeklärt hat. Das muss ihn ja nicht unbedingt vom Kauf abhalten.

Aber evtl. kommt ja noch ein User mit dem passenden Tipp.

 

[maf]

hatte mal einen Bundesgerichtsentscheid gelesen, wonach eine Parzelle als voll erschlossen zu gelten hat, wenn alle notwendigen Werke und Strasse innerhalb von 30m an der Bauparzelle liegen. Leider kann ich keinen verweis auf das genaue Zitat geben, hatte den zwar ausgedruckt aber irgendwo abgelegt.

die moralische pflicht, nach den genauen und richig gestellten fragen vor dem kauf, des baulandverkäufers ist somit aber schon etwas in frage gestellt. er als gemeinderatsmitglied kann sich das leisten? habt ihr jetzt aktuell schon einmal konkret darüber gesprochen. kannst nicht einen katasterplan posten, wo die parzellen und strassen eingezeichnet sind? wie ist denn das alles im kaufvertrag geregelt, da müssen ja x durchleitungsrechte und womöglich auch fahhrechte eingetragen sein, damit es bauland ist?? wie haben sich die anderen parzellen an den kosten zu beteiligen, die innerhalb "eurer" 25m erschliessung liegen? sind schon alle parzellen verkauft, oder muss am schluss der baulandverkäufer diejenigen anteile der anderen teilparzellen an den 25m übernehmen, restp. vorfinanzieren?

ich würde auch den m2 preis genau vergleichen, die neu als unerschlossen oder teilerschlossen verkauften parzellen sollten dann ja auch weniger bezahlt haben. wenn das so ist, würde ich auf jeden fall einen rechtsanwalt einschalten... oder diese situation auf jeden fall mit dem verkäufer noch einmlal ernsthaft besprechen.

die hier offenbar fehlende feinerschliessung kann ja viele tausend franken kosten, habt ihr kontakt zu anderen käufern?

 

[emil17]

Wenn die Parzellen, von denen nun eine nach Eurer Ansicht nicht erschlossen ist, weil die Leitungen über eine andere Parzelle geführt werden müssen, erst nach der Erschliessung entstanden sind, d.h. aufgeteilt wurden, dann kann man nicht erwarten, dass zu jeder Teilparzelle bereits schon Leitungen liegen. Darauf sollte der Verkäufer aber hinweisen.

Ansonsten ist "voll erschlossen" üblicherweise, dass eine Zufahrt vorhanden ist und dass die notwendigen Leitungen liegen. Ob Abzweige bis an die Grundstücksgrenzen liegen oder ob man beim Anschliessen jeweils die Strasse öffnen muss, dürfte je nach Gemeinde anders sein. Wenn Leitungen über weitere Grundstücke müssen, ist es sicher nicht "voll erschlossen". Was ist, wenn der Besitzer des anderen Grundstückes das nicht will?

"Der Verkäufer meinte dazu dann lediglich er könne nichts dafür; die Gemeinde hätte anders entschieden als er es wollte."

Schön und gut, aber gemäss OR Art. 197 haftet der Verkäufer auch dann für das Vorhandensein zugesicherter Eigenschaften, wenn ihn an deren Fehlen keine direkte Schuld trifft. Als Käufer muss man die Sache aber angemessen überprüfen. In eurem Fall habt ihr den Verdacht ja angemeldet und seid bei der Gemeinde nicht weitergekommen, vermutlich weil da irgend ein Planungsmurks abgelaufen ist. Auch ist die Eigenschaft "erschlossen" sachlich eindeutig überprüfbar (das ist nicht immer der Fall, über die Frage, ob ein im Vertrag als schön bezeichnetes Haus auch schön sei, könnte man endlos streiten).

Wenn die Gemeinde sich weigert, eine solche Frage ("ist meine Parzelle erschlossen?") zu beantworten, dann schreibt man eine Beschwerde ans kantonale Bauamt, mit Kopie des Briefes an die Gemeinde und begründet darin, warum man das wissen will.

Wenn in der Urkunde "voll erschlossen" steht, müsste man die Erschliessungskosten vermutlich per Gerichtsklage auf den Verkäufer umlegen, falls dies dann eben nicht zutrifft. Spätestens dann braucht man einen Anwalt.

Wenn die Leitungen in der Strasse sind und nur ein paar Meter fehlen, um anzuschliessen, würde ich da kein Theater machen, wenn man aber über andere Parzellen muss ...

 

[nova]

Hallo zusammen

Vielen Dank für eure bisherigen Antworten!

hatte mal einen Bundesgerichtsentscheid gelesen, wonach eine Parzelle als voll erschlossen zu gelten hat, wenn ...

Ich bin nun schon seit ein paar Stunden auf der Suche, aber leider noch nicht fündig geworden. Vielleicht habe ich aber noch Glück.

er als gemeinderatsmitglied kann sich das leisten?

Er meinte auch einmal er könne es sich nicht leisten - offensichtlich aber schon...leider.

habt ihr jetzt aktuell schon einmal konkret darüber gesprochen

Mit dem Verkäufer? Ja, mehrmals - mündlich und schriftlich. Hat nichts gebracht. Er ändert seinen Standpunkt nicht und ist der Meinung, dass das nicht seine Schuld wäre und die Gemeinde das so vorgegeben hat.Das mag ja stimmen, entspricht aber nicht dem, was wir mit ihm besprochen hatten.

Abgesehen davon hatte die Gemeinde "seinem" Plan nie zugestimmt. Diesen hatte er uns aber als bewilligt "vekauft.

kannst nicht einen katasterplan posten, wo die parzellen und strassen eingezeichnet sind?

Ich habe einen Plan angehängt, der zeigt wie die Erschliessung zu erfolgen hat.

(Weitere Erklärungen dazu 2 Abschnitte unter diesem.)

wie ist denn das alles im kaufvertrag geregelt, da müssen ja x durchleitungsrechte und womöglich auch fahhrechte eingetragen sein, damit es bauland ist??

Nein, keine Eintragungen. Ich nehme an, das liegt daran, dass die Parzelle wohl über die angrenzende Strasse (rechts im Bild) erreicht werden kann, jedoch ist die Erschliessung über diese anliegende Strasse nicht möglich, da ein Höhenunterschied zu überwinden wäre und die Gemeine das Pumpen nicht zulässt.

wie haben sich die anderen parzellen an den kosten zu beteiligen, die innerhalb "eurer" 25m erschliessung liegen? sind schon alle parzellen verkauft, oder muss am schluss der baulandverkäufer diejenigen anteile der anderen teilparzellen an den 25m übernehmen, restp. vorfinanzieren?

Die Gemeinde (bzw. das beauftragte Ingenieurbüro) hat vorgegeben, dass die Parzellen, die den "langen Weg" gehen müssen, jeweils gemeinsam anschliessen müssen.Unsere Parzellen sind im Bild mit A und B bezeichnet. Anzuschliessen ist in der Strasse auf der linken Seite. Die roten Striche markieren die Leitungen.

Parzelle V gehört noch immer dem Verkäufer, ist also unverkauft.

Parzelle E wurde bereits vom Bauherren fertig erschlossen - und zwar gemäss Plan, also indem der Bauherr den Anschluss an die Gemeindekanalisation selber erstellen liess und diesen auch selber finanziert hat. Dies entspricht der roten Linie, die von seinem Grundstück wegführt. Auch dieser Käufer hatte identisch wie wir "voll erschlossen" gekauft, konnte sich mit dem Verkäufer aber nicht einigen und sein Architekt riet von einem "Streit" ab. Wir haben davon erfahren, da wir zu dem Zeitpunkt kontaktiert wurden damit wir uns am Bau finanziell beteiligen. Das haben wir nicht getan, da die Situation aus unserer Sicht nicht klar ist und auch nicht sichergestellt hätte werden können, dass das alles klappt, da wir noch kein Projekt haben.

Parzelle C wurde auch erschlossen über die andere, obere Linie. Dies geschah ohne Einwilligung von Parzelle B! Wie sich das auswirkt, ist auch noch nicht geklärt. Der Besitzer ist einfach nicht zu konkatieren... Gemäss erster Aussagen möchte er die Hälfte der Kosten, um Parzelle B dort anschliessen zu lassen.

Aber dieser Käufer hat seine Parzelle erst später gekauft und wusste was er noch selber zu tun hat. Gemäss seiner Aussage hat er nicht "voll erschlossen" gekauft. Was er für den m2 bezahlt hat, wissen wir nicht. Wir würden ihn gerne fragen, aber er ist, wie erwähnt, nicht zu erreichen.

Im Grundbuch sieht das dann so aus:

Parzelle D: Durchleitungsrecht für Parzelle C

Parzelle A soll sich also bei Parzelle E einkaufen, Parzelle B dann bei Parzelle C.

Die finanzielle Situation ist für die Gemeinde nicht relevant. Die Vorgaben entsprechen den Plänen des Ingenieurbüros.

Andere Einträge sind im Grundbuch nicht zu finden.

Wenn die Parzellen, von denen nun eine nach Eurer Ansicht nicht erschlossen ist, weil die Leitungen über eine andere Parzelle geführt werden müssen, erst nach der Erschliessung entstanden sind, d.h. aufgeteilt wurden, dann kann man nicht erwarten, dass zu jeder Teilparzelle bereits schon Leitungen liegen.

Parzelliert war bereits. Die Erschliessung war aber noch offen.

Was ist, wenn der Besitzer des anderen Grundstückes das nicht will?

Das war eine seiner Aussagen, womit er seine "Unschuld" unterstrich: Er müsse dies auch dulden, zumindest diese zwei Leitungen, die in der Zwischenzeit erstellt worden sind.

... aber gemäss OR Art. 197 haftet der Verkäufer auch dann für das Vorhandensein zugesicherter Eigenschaften, wenn ihn an deren Fehlen keine direkte Schuld trifft.

Nur wird er das, wenn es darauf ankommt, nicht mehr zugeben. Er äusserte sich bisher nur mündlich zur versprochenen Art und Weise der Erschliessung. Das Problem hier wäre also, dass wir das nicht beweisen können.

In eurem Fall habt ihr den Verdacht ja angemeldet und seid bei der Gemeinde nicht weitergekommen, ...

Wir haben dadurch von der Situation erfahren, da wie erwähnt der Architekt für den Bau auf der Parzelle E uns kontaktiert hatte um uns zur finanziellen Beteiligung zu bewegen. Daraufhin haben wir Verkäufer und Gemeinde kontaktiert.Der Verkäufer reagierte wie beschrieben. Die Gemeinde war nicht an genaueren Abklärungen interessiert. Es fiel auch mal die Aussage, dass der Verkäufer nicht "so einfach" wäre...

Mein letzter Kontakt mit der Gemeinde hat dazu geführt, dass die zuständige Dame mir bestätigt hat wie wir zu erschliessen haben. Das ist definitiv fix. Wer dabei was finanziert sei nicht Sache der Gemeinde (ausgenommen Anschlusskosten). Dabei muss ich aber hinzufügen, dass sie auch der Meinung war, dass voll erschlossen anders auszusehen hätte. Aber am Ende müsse der Verkäufer dafür aufkommen - wenn er sich weigere, wäre es halt schwierig...

Die aktuelle Situation ist so, dass offensichtlich - zumindest gemäss den Informationen, die uns vorliegen - alle Leitungen bereits erstellt worden sind. Nur wurde das nicht vom Verkäufer der Parzellen gemacht, sondern von den Bauherren selber. Wir (Parzelle A und /emoticons/default_cool.png haben noch nicht gebaut und werden uns bei den Nachbarn einkaufen müssen.

Nur sind wir der Meinung, dass das nicht von uns zu bezahlen sein müsste.

Liesse sich aus den Fakten belegen, dass die Parzellen A und B nicht voll erschlossen sind, wäre das etwas, womit man eine gute Basis hat. Wenn ich mich darauf verlassen muss, dass der Verkäufer gewillt ist sich zu beteiligen, dann haben wir Pech - er möchte ja noch Geld für das Nutzen der von ihm bezahlten Anschlüssen an die Gemeindekanalisation. Ob er das verlangen kann, ist mir auch nicht klar.

 

[emil17]

Wenn im Kaufvertrag "voll erschlossen" steht, dann hat die Kaufsache diese Eigenschaft zu haben, egal was der Verkäufer mündlich behauptet. Dabei hat sich die Definition, was "voll erschlossen" bedeutet, nach der üblichen Bedeutung des Begriffes zu richten, d.h. es fallen keine oder nur unwesentliche Kosten an, um mit den Leitungen und dem Weg von der Grundstücksgrenze zur Strasse zu gelangen. Ob die Kosten für das Öffnen der Strasse und den Einbau des Abzweigs dazu gehören oder nicht, wäre nach ortsüblichem Brauch zu regeln.

Es geht also hauptsächlich darum, ob diese Situation als voll erschlossen gelten kann - nach Skizze eher nicht, denn man muss mit Nachbarn zusammen gemeinsam Leitungen erstellen und finanzieren, die über eine Nachbarparzelle erst zum Grundstück führen, das erschlossen werden soll.

Die ganze Geschichte drumherum ist zwar für die direkt Betroffenen interessant, lenkt aber vom Problem ab. Wenn die anderen Nachbarn keine Lust haben, deswegen einen Prozes zu führen, ändert das an den Tatsachen nichts.

Entweder ihr geht zu einem fachlich versierten Anwalt, der nicht gerade mit dem Verkäufer im gleichen Musikverein sein sollte, oder ihr begrabt die Geschichte und übernehmt die Leitungskosten selber. Das kann selbst dann ein weiser Entschluss sein, wenn man eigentlich im Recht wäre, denn die Sache kostet auf jeden Fall Zeit und Nerven, egal wie es ausgeht. Es gibt Leute, die bei hängigen Prozessen bestens schlafen - gehört man nicht zu denen, wird es auf jeden Fall teuer, auch wenn man gewinnt.

Dass man private Erschliessungsleitungen gemeinsam erstellt und anteilig bezahlt, ist üblich und korrekt. Man kann auf keinen Fall den Nachbarn, mit dem man die Leitung gemeinsam hat, auf das Problem mit dem Kaufvertrag verweisen - d.h. falls ihr die Stichleitung auf eigene Kosten erstellen lasst, müsst IHR dem Nachbarn den Anteil (gemäss Plan wohl die Hälfte) an den Kosten für die gemeinsame Leitung bezahlen, könnt aber versuchen, dieses Geld vom Verkäufer des Landes zurückzuerstreiten.

 

[nova]

Einen Prozess streben wir nicht an. Wenn man sich überlegt, dass es dabei vielleicht um zusätzliche Kosten von CHF 10'000 - 15'000 geht (ohne zusätzliche Verkäuferforderung), dann kostet der Anwalt wohl ähnliche Beträge...

Wäre die Sachlage klar (Gesetz, schwarz auf weiss) und man könnte damit gegenüber dem Verkäufer argumentieren, sähe die Sache anders aus. Aber ganz so einfach scheint es nicht zu sein.

Dass der Nachbar die Hälfte der Kosten zurückerstatten haben möchte, ist klar. Dass der Verkäufer uns dies zurückerstattet, ist aber so gut wie ausgeschlossen.

Wie sieht es mit der Forderung des Verkäufers aus noch einen Pauschalbetrag zu wollen. Er sagt, er habe die Anschlüsse in der Strasse finanziert und möchte dafür von uns auch entschädigt werden. Ist das rechtens?

Das Problem zum jetzigen Zeitpunkt ist: Parzelle B steht zum Verkauf und es ist unklar, wie das Thema Erschliessung zu formulieren ist um nicht selbst gegenüber dem neuen Käufer haftbar zu sein.

 

[emil17]

Einen Prozess streben wir nicht an. Wenn man sich überlegt, dass es dabei vielleicht um zusätzliche Kosten von CHF 10'000 - 15'000 geht (ohne zusätzliche Verkäuferforderung), dann kostet der Anwalt wohl ähnliche Beträge ...

Wenn man den Prozess gewinnt gehen die Anwaltskosten voll zulasten des Gegners. Wenn ...Eine Beratungsstunde bei einem Anwalt kostet noch nicht die Welt.

Wie sieht es mit der Forderung des Verkäufers aus noch einen Pauschalbetrag zu wollen. Er sagt, er habe die Anschlüsse in der Strasse finanziert und möchte dafür von uns auch entschädigt werden. Ist das rechtens?

Wenn man erschlossenes Bauland kauft kostet das genau deshalb mehr als unerschlossenes. Man kann selbstverständlich für nicht richtig erschlossenes Land den Preis für voll erschlossenes bezahlen und dann das, weswegen man extra bezahlt hat und was nicht vollständig erstellt wurde, nochmal bezahlen. Aber warum sollte man? Gescheitetes Brennholz kostet auch mehr als Meterspälten, aber wenn ich ein Angebot für 33er Scheiter akzeptiere, zahle ich für das Sägen nicht nochmal extra.

Das Problem zum jetzigen Zeitpunkt ist: Parzelle B steht zum Verkauf und es ist unklar, wie das Thema Erschliessung zu formulieren ist um nicht selbst gegenüber dem neuen Käufer haftbar zu sein.

Wenn Du nicht der Verkäufer und nicht der Käufer bist, kann Dir das absolut egal sein. Wer an eine Leitung anschliesst, die ein anderer auf seine Kosten erstellt hat, bezahlt an den gemeinschaftlich genutzten Teil und trägt auch seinen Teil an den Unterhaltskosten. Wenn Du der Verkäufer bist, haftest Du dem Käufer gegenüber für das, was Du behauptest. Hingegen wäre es interessant zu wissen, wie die Erschliessung im Kaufvertrag mit B geregelt ist, denn wenn der gleiche Verkäufer einem anderen eine Parzelle in gleicher Situation als "nicht voll erschlossen" verkauft, wäre das für mich ein Grund, mich über den Tisch gezogen zu fühlen.

Vorgeschichte/Ausgangslage:

Mein Partner und ich haben im 2006 (Vertrag)/2007 (Notar) eine Parzelle gekauft, meine Schwester hat die Parzelle daneben gekauft. Es handelte sich dabei um zwei von fünf Parzellen, die zu einer noch grösseren Parzelle gehörten. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war weder parzelliert noch erschlossen.

(...) Zu einer schriftlichen Aussage liess er sich nicht überzeugen.

Man hätte sich da noch vom Verkauf zurückziehen können und damit aber die Vorauszahlung verloren.

Man hätte ohne Verlust der Anzahlung zurücktreten können, da die Kaufsache nicht die versprochenen Eigenschaften gehabt hätte

Aber da die öffentliche Urkunde "voll erschlossen" erwähnte, haben wir den Kauf dann doch durchgezogen.

War das explizit die von euch gekaufte Parzelle, die es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch gar nicht gab, oder war das die später aufgeteilte Grossparzelle, die als "voll erschlossen" bezeichnet wurde?

Später hat sich herausgestellt, dass die vesprochene Erschliessung an einem anderen Ort umgesetzt worden ist und zwar so, dass (...)

Ein Beispiel dafür, dass es sich lohnt, Kaufverträge über solche Summen von einem Experten prüfen zu lassen. Man hätte einfach eine Klausel in den Vertrag genommen, was sein soll, falls es mit der Erschliessung eben doch nicht klappt.

 

[postit]

Wie ich sehe, wohnst du im Kanton BL. Dein Glück!

Der Kanton BL führt eine Statistik, aus welcher hervorgeht, welche Parzellen "baureif" sind und welche nicht. Kriterien für Baureife sind die diversen Bereiche der Erschliessung (Wasser, Abwasser, Zufahrt, usw.)

An der Erhebung dieser Daten sind jeweils diverse Ingenieurbüros beteiligt, wir auch.

Du findest die Statistik im geo.BL (geo.BL: geo.BL Home das kennst du ja, als Baselbieter). Die Rubrik heisst Bebauungsst.+Baureife '10 und dann Baureife 2010. Das solltest du selbst finden. Ansonsten: Wenn du mir eine PN sendest mit Gemeinde, Parzellennummer und deiner Emailadresse, dann sende ich dir einen Auszug als PDF zu. Das mache ich gratis, ich darf hier ja keine Werbung machen und keine Kunden anwerben.

 

[nova]

Wenn Du nicht der Verkäufer und nicht der Käufer bist, kann Dir das absolut egal sein.

Leider sind wir aber aktuelle Käufer und zukünftige Verkäufer. Eine der beiden Parzellen soll ja wieder verkauft werden.

Wer an eine Leitung anschliesst, die ein anderer auf seine Kosten erstellt hat, bezahlt an den gemeinschaftlich genutzten Teil und trägt auch seinen Teil an den Unterhaltskosten. Wenn Du der Verkäufer bist, haftest Du dem Käufer gegenüber für das, was Du behauptest.

Die Fakten würden wir ja nicht verheimlichen. Dennoch würden wir uns gerne absichern und was nötig ist auch im Vertrag nennen. Da wir aber nicht wissen, wie die Sachlage nun tatsächlich ist - wer muss wem was bezahlen - wissen wir auch nicht, was im Vertrag wie zu formulieren ist.

Hingegen wäre es interessant zu wissen, wie die Erschliessung im Kaufvertrag mit B geregelt ist, denn wenn der gleiche Verkäufer einem anderen eine Parzelle in gleicher Situation als "nicht voll erschlossen" verkauft, wäre das für mich ein Grund, mich über den Tisch gezogen zu fühle

Genau das ist der Punkt. Darum fühlen wir uns auch über den Tisch gezogen...

Man hätte ohne Verlust der Anzahlung zurücktreten können, da die Kaufsache nicht die versprochenen Eigenschaften gehabt hätte

Zum Zeitpunkt des Kaufs (also beim Notar) wussten wir noch nichts über die "umgeplante" Erschliessung. Wir wurden vom Vekäufer nicht darauf hingewiesen und haben erst später durch Zufall davon erfahren.

War das explizit die von euch gekaufte Parzelle, die es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch gar nicht gab, oder war das die später aufgeteilte Grossparzelle, die als "voll erschlossen" bezeichnet wurde?

Unsere Parzelle gab es bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, jedoch waren sie noch nicht erschlossen. Die öffentliche Urkunden, die wir im Beisein von Verkäufer und Notar zu unterschreiben hatten, benennen die Parzellen als "voll erschlossen".

Ein Beispiel dafür, dass es sich lohnt, Kaufverträge über solche Summen von einem Experten prüfen zu lassen. Man hätte einfach eine Klausel in den Vertrag genommen, was sein soll, falls es mit der Erschliessung eben doch nicht klappt.

Im Nachhinein ist man (meist) gescheiter...

Der Kanton BL führt eine Statistik, aus welcher hervorgeht, welche Parzellen "baureif" sind und welche nicht.

Die Parzellen sind baureif. Das geht aus geo.BL hervor. Die Erschliessung fand vor 2010 statt, aber an diesen Kosten sollen wir uns beteiligen - obwohl wir voll erschlossen gekauft haben. Das widerspricht sich aus unserer Sicht.

 

[emil17]

Zum Zeitpunkt des Kaufs (also beim Notar) wussten wir noch nichts über die "umgeplante" Erschliessung. Wir wurden vom Vekäufer nicht darauf hingewiesen und haben erst später durch Zufall davon erfahren.

(...)

Unsere Parzelle gab es bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, jedoch waren sie noch nicht erschlossen. Die öffentliche Urkunden, die wir im Beisein von Verkäufer und Notar zu unterschreiben hatten, benennen die Parzellen als "voll erschlossen".

... dann soll der Verkäufer gefälligst dafür sorgen, dass sie es auch sind. Irgend einen Sinn hat es ja, das Kaufobjekt im Vertrag zu beschreiben.Lies mal hier (bis und mit 221) und hier

 

[maf]

danke nova, für die schöne ausführung /emoticons/default_smile.png

ich sehe da noch einen anderen Weg. Vorausgesetzt, dass der hier gepostete Plan genau stimmt.

Wie war das damals, beim kauf der Grundstücke.

1. Habt Ihr den Vertrag beim Notar (oder GB) beurkundet und direkt die Eigentumsübertragung gemacht?

2. Steht im Kaufvertrag ein Absatz (oder ähnlich) ... erwirbt die Parzelle im heutigen Zustand, so wie gesehen ...?

Wenn ich deine Schlilderungen richtig lese, so wurden die rot gezeichneten Leitungen gebaut, als Ihr die Parzelle schon gekauft hattet... (die frage darum, ob Ihr gleichzeitig Eigentumsübertragung gemacht hattet, oder erst beurkundet und später Eigentümer wurdet)

Denn so wie es aussieht, ist da eine falsche Dienstbarkeit eingetragen... Parzelle D zu Gunsten Parzelle C?! Da fehlt ja noch der Eintrag, Parzelle B zu Gunsten Parzelle C?? oder die Leitung wurde fälschlicher Weise vom Unternehmer statt über D zu C, über D zu B erstellt. Nun... wenn einer eine Leitung und einen Schacht auf eurem Boden erstellt, so muss er die Einwilligung haben. Lösung 1: Er baut alles zurück, und baut es richtig. Lösung 2: Er lässt euch daran gratis anschliessen. Bei freier Wahl wird er sich für die Lösung 2 entscheiden, aber vorerst zum Ing. Planer gehen... dann zum Baumeister. Wenn die Pläne schon falsch waren, werden die Planer die Zeche bezahlen müssen, sonst der Baumeister.

Was kostet denn die Hälfte der Leitung, so wie sie heute liegt? Sprechen wir hier nur von Kanalisation, oder liegen da auch Wasser, Elektro etc?

Wenn die über euren Boden verlaufen, ohne dass Ihr eine Dienstbarkeit gegeben habt, kommen zwei Dinge in Frage:

1. Die Leitungen war schon so zum Zeitpunkt, als Ihr den Kaufvertrag unterzeichnet hattet. Wenn der so wie üblich formuliert ist, habt Ihr den Ist Zustand gekauft, womit auch die Leitung dabei ist.

2. Andernfalls, wuren die Leitungen nach eurem Kauf ausgeführt, allerdings ohne Dienstbarkeit und ohne Berechtigung, auf Eurem Boden zu graben. Da könnt Ihr dem Eigentümer von C schöne Grüsse ausrichten, er soll die Leitung und Schacht wieder wegnehmen lassen.

Also, im ersten Fall habt Ihr die Leitung so mitgekauft. Im zweiten Fall wurde die Leitung ohne Berechtigung erstellt, Ihr könnt also den Rückbau verlangen.

Natürlich würdet Ihr das nicht machen, aber es gibt euch eine gute Verhandlungsposition was die Kostenbeteiligung betrifft. Nicht vergessen, bei der guten Planung fehlen vielleicht noch andere Werkleitungen (Strom, Wasser etc) Vielleicht seid Ihr auf den guten Willen von C auch noch angewiesen, weil Ihr die eine oder andere Durchleitung durch sein Grundstück benötigt.

Kann die Parzelle A auch in der Ecke anschliessen (auf /emoticons/default_cool.png oder genügt das Gefälle da auch nicht?

Gibt es einen Gestaltungsplan über das gesamte Gebiet? Das würde die Rechtslage ev. noch etwas verändern.

ganz eine andere Frage, wie kommt es, dass Ihr noch kein Projekt entwickeln lassen habt? Wäre doch viel einfacher, wenn Euer Architekt für euch diese Prüfungen macht?

 

[nova]

Hallo maf

1. Habt Ihr den Vertrag beim Notar (oder GB) beurkundet und direkt die Eigentumsübertragung gemacht?

Nein, beim Notar wurde beurkundet. Die Eigentumsübertragung erfolgte mit Bezahlung des Kaufpreises.

Inwiefern ist das relevant?

2. Steht im Kaufvertrag ein Absatz (oder ähnlich) ... erwirbt die Parzelle im heutigen Zustand, so wie gesehen ...?

Nein, nichts dergleichen.

Aber es steht "Der Antritt des Kaufobjektes mit Nutzen und Schaden für die Erwerber erfolgt mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch". Könnte das so etwas bedeuten?

Da fehlt ja noch der Eintrag, Parzelle B zu Gunsten Parzelle C

Genau. Das wurde ohne Genehmigung gemacht. Ich war auch ziemlich sauer als ich da vorbeigefahren bin und plötzlich einen Schacht auf der Parzelle entdecke!

Der Eigentümer von Parzelle C hatte dem Unternehmen (Ausführer) gesagt, das wäre alles geklärt. Dass er zurückbauen müsste, weiss er. Dennoch möchte er nicht kostenlos anhängen lassen. Er meinte, dass das gemäss Ingenieurbüro eh so vorgegeben gewesen wäre. Wobei er den Schacht auch auf Parzelle D hätte erstellen können, die wollten das aber nicht, da da evtl. mal noch ein Pool hin soll in die Ecke...

Weitere Gespräche waren bisher nicht möglich - er ist nicht erreichbar und ruft auch nie zurück.

Was kostet denn die Hälfte der Leitung, so wie sie heute liegt?

Ehrlich gesagt weiss ich das nicht so genau, ich habe ja nie definitive Zahlen gesehen. Gemäss Architekt des zukünftigen Nachbarn (Parzelle E) müsste die Hälfte bei etwa CHF 10'000 - 15'000 liegen. Mir erschien das ziemlich hoch, aber ich kenne mich da auch nicht aus.

Von Parzelle C haben wir keine Daten erhalten.

Sprechen wir hier nur von Kanalisation, oder liegen da auch Wasser, Elektro etc?

Alle Unterlagen und Infos, die ich in diesem Zusammenhang je gesehen habe, beziehen sich nur auf Schmutz- und Sauberwasser.

Wo der Rest herkommen soll, weiss ich nicht. In der gleichen Strasse wurden auch andere Leitungen verlegt (gemäss GV-Protokoll der Gemeinde), aber ich weiss nicht, ob wir da anhängen müssen (obwohl - wo sonst?!?).

1. Die Leitungen war schon so zum Zeitpunkt, als Ihr den Kaufvertrag unterzeichnet hattet.

Nein, war nicht so.

2. Andernfalls, wuren die Leitungen nach eurem Kauf ausgeführt, allerdings ohne Dienstbarkeit und ohne Berechtigung, auf Eurem Boden zu graben. Da könnt Ihr dem Eigentümer von C schöne Grüsse ausrichten, er soll die Leitung und Schacht wieder wegnehmen lassen.

Eben...siehe oben...kein Kontakt möglich.

Kann die Parzelle A auch in der Ecke anschliessen (auf /emoticons/default_cool.png oder genügt das Gefälle da auch nicht?

Das Gefälle würde ausreichen, jedoch hat das Ingenieurbüro vorgegeben, dass Parzelle A bei Parzelle E anschliessen muss - zumindest wurde mir das so mitgeteilt. Ich habe aber nichts schriftliches o.ä., auch nicht wie verbindlich das ist.

Wobei - ist das relevant? Parzelle B soll ja verkauft werden. Entweder kauft man sich beim einen oder anderen ein. Oder?

Gibt es einen Gestaltungsplan über das gesamte Gebiet?

Ich weiss nicht, ob es das ist was du meinst, aber das Ingenieurbüro hat festgelegt, wie die Erschliessung der ursprünglichen Parzelle V (inkl. A, B, C, D, E und die anderen zwei) auszusehen hat, damit eben die neu parzellierten Grundstücke auch erschlossen werden können. Dies geschah erst nach dem Kauf.

Das Ingenieurbüro hat auf jeden Fall vorgegeben, dass die Leitungen so zu verlegen sind wie im Plan gezeigt (rote Linien).

ganz eine andere Frage, wie kommt es, dass Ihr noch kein Projekt entwickeln lassen habt?

Zeit, Geld...aber vor allem gesundheitliche Gründe, die die Prioritäten etwas verschoben haben.

Wäre doch viel einfacher, wenn Euer Architekt für euch diese Prüfungen macht?

Wir hatten bisher halt keinen und nun soll eine der Parzellen verkauft werden.

Wir haben uns nun mit einem Architekten getroffen um uns mal kennenzulernen und das Thema auch kurz angeschnitten. Es machte nicht den Eindruck als wäre die rechtliche Situation klar definiert. Diese Erfahrung haben wir bei anderen Gesprächen (u.a. auch mit Architekt des Nachbarn) auch gemacht.

Ob der Zusatzaufwand auf unsere Kosten zu gehen hat oder eben nicht so sein sollte, konnte niemand beantworten.

Die Grundstücke sind ja nun erschlossen - aber ob es sich dabei um eine Vollerschliessung handelt, konnte nicht beantwortet werden. Und wer das zu zahlen hat auch nicht.

Davon abgesehen, dass der Verkäufer nicht ganz ehrlich gewesen ist...nur lässt sich das nicht beweisen.

Danke!!

Liebe Grüsse

Laura

 

[maf]

Hallo Nova

Nein, beim Notar wurde beurkundet. Die Eigentumsübertragung erfolgte mit Bezahlung des Kaufpreises.

Inwiefern ist das relevant?

Eigentlich wollte ich rausfinden, ob die Eigentumsübertragung gleichzeitig mit der Beurkundung stattgefunden hat, oder ob zwischen Beurkundung und Eientumsübertragung z.B. 2 Monate liegen. Denn in der Zwischenzeit ist immer noch der Verkäufer Eigentümer und kann schalten und walten wie er will (z.B. einen Auftrag für die Erschliessung zu geben so dass der Bauarbeiter auf der Parzelle auch arbeiten darf)

Genau. Das wurde ohne Genehmigung gemacht. Ich war auch ziemlich sauer als ich da vorbeigefahren bin und plötzlich einen Schacht auf der Parzelle entdecke!

Der Eigentümer von Parzelle C hatte dem Unternehmen (Ausführer) gesagt, das wäre alles geklärt. Dass er zurückbauen müsste, weiss er. Dennoch möchte er nicht kostenlos anhängen lassen. Er meinte, dass das gemäss Ingenieurbüro eh so vorgegeben gewesen wäre. Wobei er den Schacht auch auf Parzelle D hätte erstellen können, die wollten das aber nicht, da da evtl. mal noch ein Pool hin soll in die Ecke...

Weitere Gespräche waren bisher nicht möglich - er ist nicht erreichbar und ruft auch nie zurück.

Nicht nur das, er darf auch sein Haus nicht daran anschliessen, denn er hat ja kein Durchleitungsrecht bei dir. Bei seinem Baugesuch würde ich Einsprache machen und das kritisieren.

Das Gefälle würde ausreichen, jedoch hat das Ingenieurbüro vorgegeben, dass Parzelle A bei Parzelle E anschliessen muss - zumindest wurde mir das so mitgeteilt. Ich habe aber nichts schriftliches o.ä., auch nicht wie verbindlich das ist.

Wobei - ist das relevant? Parzelle B soll ja verkauft werden. Entweder kauft man sich beim einen oder anderen ein. Oder?

Da es sich um eine private Erschliessung handelt, muss der Ingenieur das machen, was der Auftraggeber will. Er kann nichts bestimmen, nur empfehlen und dafür sorge tragen, dass alles nach bester Baukunst ausgeführt ist. Allerdings benötigt er für so eine Planung einen Auftrag... wer hat ihm den gegeben? Wer bezahlt seine Arbeit? Wie kommt er drauf, dass die Parzelle C bei B anschliessen kann, ohne Durchleitugngsrecht? (Vielleicht war das ursprünglich so geplant, dass von D direkt in C gefahren wird, aber wegen des Pools wollte der Eigentümer eine Versetzung nach B. Das könnte ein Grund sein für die fehlende Dienstbarkeit.

In dieser Frage wäre es sehr wichtig zu wissen ob es einen rechtsgültigen Gestaltungsplan gibt. Die Gemeinde kann da Auskunft geben. Wenn dem so ist, hat der Ingenieur einen Plan gemacht, der öffentlich aufgelegen hat und so bewilligt wurde. Wenn dort die Zuleitung von D zu B markiert ist, hat C das Recht bei B anzuschliessen. Also, umbedingt prüfen, ob ein öffentlichrechtlicher Plan besteht.

Es ist nicht einfach zu beweisen was "voll erschlossen" bedeutet. Ich versichere dir aber, dass Anschlusspunkte innerhalb 30m durchaus als voll erschlossen gelten, ich kenne dutzende solche Fälle. Schlussendlich wäre es auch Sache de Käufers vor dem Kauf fehlende Erschliessung zu kritisieren und allenfalls eine entsprechende Preisreduktion zu verlangen. Vielleicht hat das eben C so gemacht.

Lass dir doch einfach eine eigene Leitung zwischen A und B zur Strasse hin von einem Tiefbauer offerieren. Ich denke mit dem 15000 kommst da auch durch für beide Parzellen A+B. Dann verkaufst A mit der Hälfte der Leitung, womit beide Parzellen voll erschlossen sind und auch so verkauft werden können. Dem Nachbar kannst den neuen Plan mit Offerte zeigen und von ihm verlangen, er soll seine Leitung da wegmachen... oder dir eine günstige Anschlussmöglichkeit schaffen. Ach noch was... in deinem Kaufvertrag sollte auch ein Durchleitungsrecht z.G. B (und bei A sollte das auch sein) eingetragen sein...z.B. bei "B" Durchleitungsrecht z.G. B, z.L. D?? Wenn das nicht so ist, hast Du ja eigentlich kein Recht bei einer Nachbarparzelle deine Werkleitungen anszuschliessen, was dann entweder fahrlässige Fehler oder eben einen Gestaltungsplan vermuten lassen.

Vielleicht kannst ja deine Unterlagen mal einscannen und mir in den privaten Bereich zustellen, dann kann ich das mal gesamthaft prüfen.

 

[nova]

Hallo maf

Vielen Dank für deinen Input!

Ich werde mich bemühen alle Infos zusammenzutragen. Ich habe in den letzten Jahren schon ein paar Mal mit dem Ingenieurbüro telefoniert und werde mich explizit nach einem öffentlichrechtlichen Gestaltungsplan erkundingen. Ich meine mich zu erinnern, dass bei einem Telefonat mit der Gemeinde ein solcher Plan erwähnt worden ist. Den Auftrag für die Planung hat meines Wissens auch die Gemeinde vergeben.

Lass dir doch einfach eine eigene Leitung zwischen A und B zur Strasse hin von einem Tiefbauer offerieren.

Der Besitzer von Parzelle V (und auch Verkäufer unserer Parzellen) hat schon angekündigt, dass er dies zwar erlauben muss, aber wenn er das Land unten verkaufen würde, das Risiko besteht, dass wir dann die Leitungen verlegen lassen müssen, falls sie ungünstig liegen für den Bau eines neuen Hauses. Es klang schon fast wie eine "Drohung"...Und eben, ich vermute, dass es tatsächlich einen Plan gibt.

Vielleicht war das ursprünglich so geplant, dass von D direkt in C gefahren wird, aber wegen des Pools wollte der Eigentümer eine Versetzung nach B. Das könnte ein Grund sein für die fehlende Dienstbarkeit.

Genau so war es.

Es ist nicht einfach zu beweisen was "voll erschlossen" bedeutet. Ich versichere dir aber, dass Anschlusspunkte innerhalb 30m durchaus als voll erschlossen gelten, ich kenne dutzende solche Fälle.

Inklusive zusätzlicher Zahlung an den Landverkäufer für das Anschliessen an die Werksleitungen?

Schlussendlich wäre es auch Sache de Käufers vor dem Kauf fehlende Erschliessung zu kritisieren und allenfalls eine entsprechende Preisreduktion zu verlangen.

Wir haben uns an den Verkäufer gewandt, haben uns bei unserer Hausbank erkundigt, die Gemeinde angefragt, ob alles rechtens ist und ob wir diesbezüglich was zu beachten haben. Wir haben auch den Bänker gefragt, der uns den Kauf ermöglicht hat. Keiner gabe den Hinweis, dass wir etwas zu beachten hätten, dies riskant wäre oder sonstiges. Leider.Eine Preisreduktion lag nicht drin, da die Erschliessung ja zugesichert, geplant, aber noch nicht umgesetzt worden war. Vom Verkäufer hatten wir sogar die erste Seite des Protokolls von der Gemeindeversammlung erhalten. Darauf stand, dass man nund die Erschliessung in Auftrag geben würde. Das sollte als Beweis für seine Aussage gelten. Was ich da noch nicht wusste, ist, dass es noch weitere Seiten gab, die das Thema genauer beschrieben hätten... Wie auch immer - meiner Meinung nach war der Verkäufer nicht ganz ehrlich. Beweisen lässt sich aber nichts.

Vielleicht kannst ja deine Unterlagen mal einscannen und mir in den privaten Bereich zustellen, dann kann ich das mal gesamthaft prüfen.

Ich komme sehr gerne darauf zurück! Es könnte aber noch einen Moment dauern. Ich muss einerseits noch Infos anfordern und zusammentragen, andererseits müssen wir (mehr oder weniger) ungeplant umziehen. Da dies unerwartet und kurzfristig kommt und bereits in den nächsten 4 oder 5 Wochen der Fall sein muss, bin ich nun mit Wohnungssuche, Umzugsplanung u.ä. beschäftigt. /emoticons/default_sad.png

Wäre "voll erschlossen" immer auch mit Anschlussmöglichkeit an Strom, Telefon und so weiter?

Liebe Grüsse

nova

 

[maf]

hey nova

ja, wenn ihr die Parzelle (auch voll erschlossen) gekauft habt, dann habt ihr sie so erworben wie der Stand war. die noch fehlenden Leitungen müssen dann von euch finanziert werden. Anders ist es, wenn ein Gestaltungsplan vorliegt (oder ein öffentlicher Erschliessungsplan) dann könnt ihr zurecht davon ausgehen, dass diese Leistungen im Preis inkludiert sind.

Ich an deiner Stelle hätte aber beim Kauf Wert darauf gelegt, dass die Ausführung der fehlenden Leitungen z.L. Verkäufer explizit im Vertrag erwähnt sein muss. Aber ich weiss ja auch, dass voll erschlossen nicht bedeutet, dass die sog. Feinerschliessung dazu gehört /emoticons/default_wink.png

Es ist eigentlich egal was Ihr für Prüfungen bezüglich Land gemacht habt, wen ihr was gefragt habt und was für Antworten dabei gegeben wurden. Als Käufer müsst Ihr darauf bestehen, dass diese Zusicherungen im Vertrag fixiert sind... na ja, das nächste mal würdet Ihr das auch so machen.

Ja, zu voll erschlossen gehört der Anschluss aller Werke und Strasse. Es ist aber... wie gesagt... nicht so, dass bei voll erschlossen alles auf der Parzelle sein muss. es genügt in der Nähe, damit ein Anschluss möglich ist. Nicht erschlossen bedeutet, dass die Leitungen von Weit hergeführt werden müssen, meist auch dass noch keine Wegrechte, Strasse oder Durchleitungsrechte mit den Nachbarparzellen bis zum Anschlusspunkt geregelt sind. Dabei geht es dann oft auch über Distanzen > 100m

Viel Glück.. und Energie beim Umzug /emoticons/default_smile.png

 

[azzi]

Hallo,ich hätte da auch ne Frage:Wir kaufen auch Bauland das aber noch nicht ganz erschlossen ist.Eine Strasse ist vorhanden und Abwasser bis vor die Parzelle auch,wasser und eventuell Strom fehlt.Wir kaufen das Land vom Verkäufer als voll erschlossen.Wen im Vertrag steht:der m2 Preis beträgt .....,darin enthalten sind sämtliche Perimeter(Wasser,Abwasser und Strom).

Ist dieser Satz dan so korekt vormuliert?

Es wird wahrscheindlich so sein das die Gemeinde die Erschliessung in Auftrag gibt und dan über Perimeter Gebühren auf den Verkäufer oder Bauherr abwältz.

Meine 2 Frage ist muss das die Parzelle zuerst voll erschlossen sein bevor man anfängt zu Bauen?Wen ja dan wäre es doch am besten wen ich das Land erst dan kaufe oder können da noch später Kosten estehen?

Gruss

 

[emil17]

Wenn du das hier alles durchliesest, kommst Du vermutlich zum Schluss, dass es nicht eben klar ist was "voll erschlossen" bedeutet. Schreib in den Kaufvertrag "voll erschlossen, d.h. Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom. Telefon bis an die Grundstücksgrenze" oder "der Verkäufer versichert, dass alle Erschliessungs- und Perimeterkosten bis an die Parzellengrenze bezahlt und im Kaufpreis inbegriffen sind"

Man soll Verträge so formulieren, dass keine Missverständnisse bezüglich der inbegriffenen Leistungen oder Eigenschaften möglich sind. Die Gemeinde hält sich bei derartigen Kosten immer nur an den aktuell im Grundbuch eingetragenen Besitzer.

Vergiss auch einen Vorbehalt bezüglich Grundstückgewinnsteuer nicht, auch wenn das mit der Erschliessung nichts zu tun hat.