Kauf eines alten Hauses - Kosten Totalrenovation

H

Hüsli-Traum

Mitglied
29. Apr. 2008
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Hallo zusammen

Ich bin noch ganz neu hier und finde Eure guten Tipps sehr hilfreich.

Wir sind schon seit einger Weile dabei nach einem bezahlbaren! Haus Ausschau zu halten. Wir haben nun unser Traumhüsli gefunden, d.h. gestern das erste Mal besichtigt. Das Haus müsste jedoch totalrenoviert werden. Es ist Baujahr 1946 und ca. 90m2 gross mit ca. 500m2 Land. Es hat leider nicht mal eine bestehende Heizung drin sondern nur einen Kachelofen.

Also langer Rede kurzer Sinn; man müsste alles renovieren über Heizung einbauen, Boden, Sanitär, Küche, neue Raumaufteilung, Anbau (Wohnraumvergrösserung), neue Fenster, neue Türen, Estrich ausbauen, Haus isolieren, Wände neu tapezieren resp. malen, neue Treppe. etc.

Wir haben uns schon mal etwas erkundigt und sind mit rechnen auf ca. 250'000.- Umbaukosten gekommen.

Wie sind Eure Erfahrungen? Ist das realistisch und vor allem was kostet eine Heizung? Und was ist sinnvoll? (Gas, Oel, Holz?). Von der Stadt Winterthur her könnte man sich ans Gas anschliessen und am wenigsten Platz würde es glaub auch brauchen....aber ich bin skeptisch mit Gas wegen Explosionen etc. Wer hat da Erfahrungen?

So viele Fragen, sorry, hoffe es kann uns jemand Tipps geben.

Grüssli

 
Hallo Hüsli-Traum,

willkommen im Forum,

dass das Haus keine Heizung hat solltest Du positiv sehen! Es spart Dir die Abriss- und Entsorgungskosten. /emoticons/default_biggrin.png

Zu dem Kosten gibt es hier im Forum ja schon einige Beiträge von den "Renovierern", wobei dies aber natürlich immer von der eigentlichen Bausubstanz und Euren Wünschen/Anforderungen abhängt. Auch davon, ob Ihr Eigenleistung erbringen möchtet/könntet?

Abgesehen von den angesprochenen Umbaumaßnahmen solltet Ihr aber vor einem Kauf weitere Überlegungen anstellen!

Zum Beispiel:

Ist der geplante Anbau baurechtlich machbar (Nachfrage bei der Gemeinde z.B. wg. Ausnützungsziffer)?

Ist die restliche Bausubstanz noch in Ordnung (statisch)?

Hat das Haus einen Keller? Ist dieser trocken?

Ist das Dach, hier Gebälk und Eindeckung, noch in Ordnung? Oder muss auch dieses erneuert werden?

Da Ihr, wie Du schon angedeutet hast, einen Totalumbau geplant habt, ist auch die Auswahl der Heizung völlig offen.

Bei Verwendung einer Fußbodenheizung wäre allerdings die dann verbleibende Raumhöhe zu beachten oder Ihr müsstet auf eine spezielle Renovierungs-FBH zurückgreifen, welche einen relativ dünnen Aufbau erlaubt.

Mit einer Gas-Heizung würden mit Sicherheit die geringsten Baukosten anfallen. Hierbei solltet Ihr aber eine Gas-Brennwert-Anlage in Betracht ziehen.

Gasexplosionen kommen nur bei Manipulation an Leitungen und Zähler vor! Ansonsten ist dies im Jahr 2008 eine sichere Sache. Hier brauchst Du als keine Bedenken zu haben. /emoticons/default_smile.png

Die Brennwertgeräte benötigen auch keinen Schornstein sonder lediglich ein Kunststoff-Abluftrohr und lassen sich überall montieren. Ggf. auch im Estrich, sofern dieser gedämmt wird. Damit lassen sich sowohl Fußbodenheizungen als auch Heizkörper betreiben und eine Kombination mit einer evtl. Solaranlage ist natürlich auch kein Problem.

Für Öl oder Holz (oder Holzpellets) benötigst Du natürlich einen entsprechenden Lagerraum.

Ich hoffe, ich konnte Dir einige Deiner Fragen schon mal beantworten.

Gruß vom Pfälzer

 
Hallo Hüsli-Traum

Glückwunsch dass ihr auf euer Traumobjekt gefunden habt.

Wie ihr in den Besitz dieses Hauses kommt, könnt ihr in den verschiedenen Beiträgen in Erfahrung bringen.

Wie gross ist die Kubatur des ganzen Hauses.

Länge mal Breite bis Dachansatz und die Höhe des Giebels.

Eine einfache Sanierung (Heizung, Fenster, Türe, Isolation Estrich und Malerarbeiten) schlägt mit ca. Fr. 250.-/m3 zu Buche.

Forumsleser bitte korrigieren wenn ihr bessere Werte habt.

Bei einer zweiten Besichtigung solltet ihr einen Baufachmann mit ins Haus nehmen. Dieser kann euch die Stellen mit dem grössten Handlungsbedarf nennen.

Andy

 
Hallo Hüsli-Traum

Ich möchte dir auch zum Husli gratulieren. Wir haben auch ein altes Haus gekauft (63) und sind jetzt am Überlegen, was zu tun ist. Wir haben uns entschlossen, dass das zu ersetzen und den Rest später zu machen. Da wir ein grosses Dach haben ( 150 qm ) kostet das 50000.-.

Mit anderen Hausbesitzern von älteren Liegenschaften haben wir erfahren, dass ein stetiger Umbau zwar ein wenig Nerven kostet, jedoch alles so gut überlegt ist. Man schiesst nicht in was hinein.

Nun wünsche ich dir noch viel Spass im Forum./emoticons/default_smile.png

 
auch ich möchte Euch gratulieren und zugleich ein aber setzten, auch wir haben ein altes Haus gekauft (Baujahr vor 1809) ist aber immer renoviert und Investiert worden darum haben wir einen relativ kleinen Renovationsbedarf.

Bei der besichtigung haben wir uns nach Heimatschutz-Auflagen erkundigt und auch nach Einträge beim Grundbuchamt, bei beidem hat der Hausbesitzter abgewunken und gesagt das da keine Einträge vorhanden sind. Danch habe ich beim Heimatschutz selber nachgefragt und siehe da das Gebäude steht unter einem "Ortsbildschutz" (keine Veränderungen der Gebäudehülle) und auch im Grundbuch ist ein Wegrecht eingetragen, haben wir erst erfahren als wir einen Grundbuch Auszug verlangten.

Ich will Euch keine Angst machen, aber das sollte alles klar sein und dann kann man sich überlegen ob man mit diesen Einträgen leben kann oder nicht.

Bei uns ist es so, dass wir damit leben können und darum haben wir auch gekauft.

Gruss Holzwurm 1967

 
Hallo, ich gratulieren zu Eurem Haus. Auch wir haben ein Haus aus den 60er Jahren gekauft, welches wir komplett sanieren. Wir haben es in den Rohbau zurückversetzt und machen alles neu (Dach, Isolation, Elektrisch, Wärmepumpe, Zentralstaubauger, Anbau und Umbau, neue Garage etc.). Die Kostenschätzung des Architekten lag bei 750k vorsichtig geschätzt, mittlerweile haben wir dieses Budget weit überschritten, da noch einige unvorhersehbare Ausgaben dazu kamen.

 
Hallo Hüsli-Traum

Gratulation. Bei uns hat die Suche ein Jahr gedauert und wir sind nun seit 1.5 Jahren glückliche Besitzer eines Hauses aus den 50-er Jahren. Das Haus war in sagen wir mal bewohnbaren Zustand und es wurde Sorge getragen. Doch es wurde nicht viel investiert - bis jetzt.

Vielleicht ein kleiner Vergleich: Bis Ende Jahr werden wir knapp CHF 200'000 investiert haben für neue Böden, alles neu malen, Umbau im Küchen-Essbereich mit 2 Wänden raus, neuem Bodenaufbau, neuen und grösseren Fenster, neuer Eingangsbereich, neue Küche und Eingangs-, Carportüberdachung. Aber noch keine neue Heizung, keine Fassadensanierung, noch viele alte Fenster, keine Dachsanierung, noch ein altes Bad, ...

Mit besten Grüssen, Daniel.

_______________________

Wir haben uns entschieden: Es gibt eine dezentrale Lüftung im EG mit dem Oekolüfter. Erfahrungen frühestens ab Oktober.

 
Also unser Umbau kostet uns ca. 430'00 Franken. Wir machen Dach, Küche, 2 Badezimmer, Böden, Heizung/Bodenheizung EG (WP mit 2 Kreisläufen), Türen, Fenster alle Waser /Abwasserleitungen, teilweise Kanalisation erneuern, Erweiterung Terassse mit Treppe in den Garten, neue Türen, neue Wände, teilweise innen nachisolieren, 2 tragende Wände rausnehmen, aus Gallerie ein zusätzliches Zimmer und das ganze Elektrisch im Haus.....ich glaub das wars in etwa. Also du siehst, beinahe alles ausser dem Keller, (da wird nur die Kellerdecke isoliert) machen wir neu. Ich muss zugen ich habe die Kosten am aAnfang auch ein wenig unterschätzt, aber wenns fertig ist siehts bestimmt toll aus. Nächste Woche geht's nach wochenlangen Abbrucharbeiten endlich los./emoticons/default_smile.png

 
Was mir gerade noch einfällt zum Thema Haus isolieren. Das ist auch noch ein rechter Kostenpunkt. Man muss von min. 200 CHF pro m2 ausgehen für eine "schlaue" Isolation. Das rechnet sich schnell mal. (Unser Architekt schätzt 160'000 CHF für hinterlüftete Fassade, Dämmung 10cm. Steht jetzt aber noch nicht an.)

 
Hallo tashi

Danke für Deine Antwort. Darf ich Dich fragen, was Euer Anbau so ca. gekostet hat und wie der aussieht? Wir planen eben auch einen Anbau ca. 25qm und haben so ca. mit 70' gerechnet. Ist das realistisch?

Gruss

 
Ich habe mal eine Offerte für einen Anbau machen lassen (Haus aus den 50ern, 1-stöckig, ca 25m2, Betonboden schon vorhanden)

80kFr.

und

Dämmung:

250 bis 400.- pro m2 je nach Qualität (alles eingerechnet)

 
Wir bauen auch ein älteres Haus um. D.h. das Haus wird komplett ausgehöhlt und die Scheune die am haus angebaut ist wird dann auch noch als haus umgebaut.

Unsere Kostenschätzung vom GU liegt bei 500`000.- Franken für die Abbrucharbeiten und der komplette Umbau...

 
Auch ich bin erstaunt über diese "günstige" Schätzung. Darf ich fragen wie sich die diese Kostenschätzung zusammensetzt?

 
Hallo angel

Ist dein GU ein Holzbauer ?

Wie gross ist dein Haus ?

Eine Kostenschätzung die in der Endabrechnung um das Doppelte überschritten wird, war eine Kostenschätzung.

Würde den GU betr. Kosten Vorprojekt und Planungsphase genauer befragen.

Nur mit verbindlichen Offertzahlen und Aussagen zu obigen Fragen würde ich mit dem GU einen Vertrag für euren Umbau abschliessen.

Erst mit verbindlichen Zahlen könnt ihr auch zu einer Bank gehen.

Diese sind zwischenzeitlich etwas sensibler geworden bei der Vergabe von Baukrediten und anschliessenden Hypotheken.

Andy

 
Hallo Hüsli Traum

Wir kaufen auch gerade ein Haus (1946) was sehr gut instandgehalten wurde.

wir wollen auch Renovieren, Umbauen, Anbauen etc. Der Vorschlag vom Architekten war einfach toll! und überzeugend. Entschieden haben wir uns noch nicht dafür. Aber der Anbau sollte 2 neue Zimmer a ca 17-18m2 werden inklusive Terrasse. (wir wohnen im OG ) Seine Grobkostenschätzung für alles ist 530k. Wir hatten einges weniger im Budget geplant. Dazu bleibt aber zu sagen, dass wir auch nochen einen Parkplatz im Hang bauen müssen und der kostet schon ca. 50k.

Viel Glück beim Entscheiden

LG Similian

PS wir überlegen grade wieviel günstiger so ein Hausanbau kommt, wenn dieser aus Holz gefertigt wird, statt gemauert. Weiss das jemand?

 
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