Kauf Haus vor oder nach Jahreswechsel

[baumanager]

Hallo Zusammen

Ich habe die Möglichkeit ein Haus zu kaufen. Nun steht noch der Termin für die Handänderung an. Ist es sinnvoll, den Hauskauf noch vor Ende des Jahres zu vollziehen oder besser direkt Anfang Jahr? Bzw. welcher Einfluss auf die Steuer hat die eine oder andere Variante?

Besten Dank für euere Rückmeldungen.

 

[thaifoodpower]

Was die Handänderung selber angeht wüsste ich jetzt nicht direkt, wie es Einfluss haben sollte. Kann mich aber auch irren.

Falls du da einziehen willst würde ich aber denken an

1) Steuersatz: Falls die Steuerbelastung in Deiner aktuellen Gemeinde und da wo das Haus steht anders sind, darauf achten, dass man (zumindest in ZH, bin mir nicht sicher wie das in anderen Kt. ist) dort besteuert wird, wo man Ende Jahr wohnt.

2) Umbauten: Sind Umbauten/Renovationen nötig/geplant? Dann schauen, ob es was bringt, die Steurabzüge in einem, oder dem anderen Jahr, zu haben.


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[baumanager]

Das Haus ist in derselben Gemeinde wo wir jetzt schon wohnen. Wird dann der Eigenmietwert z.B. proportional verrechnet oder ist dies egal wann im Jahr ich das Haus kaufe?

 

[Andreas]

ich weiss von einem Nachbarn im Kt. St.G. der geflucht hat weil er noch ende Jahr ein Haus gek. / verkauft hat, denn er musste rückwirkend fürs ganze Jahr steuern bezahlen.

Von da her würde ich sagen Anfang neues Jahr.

 

[muraxi9001]

Der Eigenmietwert sollte erst zum Einkommen dazugezählt werden, wenn du umziehst.

So war es zumindest bei uns im Kanton Zürich. Wir schrieben hin, dass wir noch Mieter sind und somit noch gar nicht von der Eigenmiete profitieren. Ergo wurde kein Eigenmietwert angesetzt.

Wie es unterjährig aussieht weiss ich nicht. Hast du das bereits gegoogelt?

https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/aktuell/mitteilungen/amtsmitteilungen_2012/beginn_eigenmietwertbesteuerung.html

https://www.ktipp.ch/artikel/d/eigenheimkauf-wann-beginnt-die-steuerpflicht/

 

[Kaffeebart]

Eigenmietwert fällt erst an, wenn das Haus genutzt werden kann. Also vermutlich mit Kaufdatum (Ich bin mir nicht sicher bezweifle aber dass der effektive Einzugstermin dafür genommen wird)

Wir haben unser Haus Mitte November übernommen und sind Ende November eingezogen. Eigenmietwert haben wir in der Steuerrechnung nur für ein Monat angegeben und es wurde akzeptiert. (Kanton TG)

@Andreas welche Steuer genau musste der bekannte ganzjährig zahlen? Eigenmietwert? - Dann hat er es hoffentlich angefochten?

Vermögenssteuer fallen natürlich auf das ganze Jahr an .. aber ob das Vermögen in Bar oder in Form eines Hauses da ist macht ja keinen Unterschied.

 

[postit]

Eigenmietwert wird anteilsmässig bezahlt, da spielt es also keine Rolle.

Bzüglich Vermögen irrt sich Kaffeebart: Du versteuerst dein Vermögen abzüglich Hypotheken und Kredite per 31.12. Wenn du also erst nächsten Jahr das Haus kaufst, dann bezahlst du auf deinem gesamten Eigenkapital die Vermögenssteuer für das gesamte 2018. Wenn du das neue Haus noch im alten Jahr kaufst, dann kannst du von deinem Vermögen (also dem Haus) die Hypothek abziehen, somit bezahlst du dann für 2018 keine Vermögenssteuer mehr.

 

[Brasser]

Kleine Ergänzung: Beim Vermögen sollte sich eigentlich nichts ändern: Wenn Du heute TCHF 200 Vermögen hast und ein Haus für 1 Mio kaufst, dann zeigst Du per 31.12. im Vermögen neu 1 Mio und bei den Schulden TCH 800. Also ein Nullsummenspiel. 
 

Eigenmietwert wird bei einem Neubau in sämtlichen Kantonen ab der effektiven Nutzung fällig. Beim Kauf je nach Absprache mit dem Verkäufer, in der Regel ab Kaufdatum oder Übergang Nutzen und Gefahr.

@Andreas: Dein Nachbar wollte entweder ein bisschen (ungerechtfertigt) jammern oder hat die Steuerrechnung nicht verstanden. Es gibt aber meines Wissens keinen Fall, wo bei diesem Sachverhalt rückwirkend für ein ganzes Jahr Steuern bezahlt werden müssen. 

 

[ChrisL]

naja, ganz korrekt immer noch nicht...

Ich würde mal sagen, in 95% der Fälle, ist der "Wert" des Hauses, denn du in die Steuererklärung rein schreibst, wesentlich Tiefer, als jener, denn du effektiv bezahlt hast... Somit hast du also "Steuer-technisch" gesehen, weniger Vermögen

 

[baumanager]

Danke für die Hinweise und die angeregte Diskussion. Uns hilft das bei den Überlegung, bzw. in der Terminplanung.

 

[matsbu]

naja, ganz korrekt immer noch nicht...

Ich würde mal sagen, in 95% der Fälle, ist der "Wert" des Hauses, denn du in die Steuererklärung rein schreibst, wesentlich Tiefer, als jener, denn du effektiv bezahlt hast... Somit hast du also "Steuer-technisch" gesehen, weniger Vermögen

Genau. Und wie verhält es sich beim "Kauf über den Jahreswechsel", d.h. das Eigenkapital wird Mitten im alten Jahr an die Bank überwiesen (für das unwiderbringliche Zahlungsversprechen der Bank an den Verkäufer), der Eigentumsübergang/Beginn Nutzung liegt aber im neuen Jahr? Über das an die Bank einbezahlte Eigenkapital kann ja nicht mehr verfügt werden, ist dies dennoch als Vermögen zu versteuern? Der Hauswert und die Hypothek werden erst im neuen Jahr versteuert?

Danke & Gruss Mats

 

[Matia]

Solang das Geld bei dir auf der Bank liegt (wenn auch gesperrt), ist es dein Vermögen, also auch von dir zu versteuern. Das Geld gehört ja nicht der Bank und auch noch nicht dem jetzigen Besitzer.

 

[matsbu]

Hab ich ja so befürchtet... Obwohl es auch ein Art unverzinste "Anzahlung" an die Bank (sep. Hypothekenkonto) ist, damit diese das unwiderrufliche Zahlungsversprechen erstellten.

Danke & Gruss Mats

 

[Mietfreier]

Kleine Ergänzung: Beim Vermögen sollte sich eigentlich nichts ändern: Wenn Du heute TCHF 200 Vermögen hast und ein Haus für 1 Mio kaufst, dann zeigst Du per 31.12. im Vermögen neu 1 Mio und bei den Schulden TCH 800. Also ein Nullsummenspiel.

Das stimmt gerade nicht, zumindest nicht bei selbst genutztem Wohneigentum.

Denn genauso wie bei dem Eigenmietwert, der meist nur zu 65% des üblichen Mietspiegels gerechnet wird, gilt derselbe Satz auch genauso bei dem Vermögenswert. Wenn deine Wohnung also 1 Mio kostet, wird dir nur 650k Vermögen angerechnet. Du sparst also (bspw Kanton Schwyz: 0,2%) auf 350k = 700 CHF pro Jahr, sofern du sowieso über den normalen Sozialabzug warst. Dieser beträgt im Kanton Schwyz 125k (alleine, ohne Kinder). Da man als Erwerber einer Immo immer mind. 20% EK braucht, hier also 200k, ist man schon längst in der Vermögenssteuer drin.

Ich habe es mir extra von der Gemeinde nochmal bestätigen lassen.

Die Einsparung bei der Vermögenssteuer liegt also irgendwo zwischen 0 und max 700CHF/Jahr, je nachdem wie hoch dein Vermögen vor dem Erwerb einer selbst genutzten Immo war.