Kauf Terrassenhaus, auf was achten?

[pulsedriver]

Hallo zusammen, wir interessieren uns für ein Terrassenhaus aus den 70er Jahren. Renoviert ist nur wenig (z.B. Küchengeräte, der Maler hat sicher auch das eine oder andere Mal dran gearbeitet...).

Auf was wäre da besonders zu achten? Meine jetzt nicht Offensichtliches wie der Zustand der Küche, der Sanitärapparate, das Alter der Fenster etc ist. Sondern wo versteckte Mängel schlummern können.

Grade auch im Hinblick auf Feuchtigkeit. Ganz hinten dirnnen ist z.B. ein Erdkeller, d.h. nicht versiegelter Boden. Was mit Feuchtigkeit einher geht. Muss ich da auf besondere Stellen achten, um zu verhindern, dass ich ein Schimmelproblem kaufe?

Wie ist das mit Elektro (nur der Schaltkreis der Bäder hat FI Schutz), mit was muss man da rechnen? Und bezüglich Heizung: Es hat zwar keine Fussbodenheizung, Zentralheizung des ganzen Hauses vor wenigen Jahren neu gemacht, aber muss ich da an den Rohren etc in der Wohnung auch noch Handlungsbedarf befürchten? Wasserleitungen allgemein?

 

[Pfälzer]

Nun ja, heftig wird es bei einer evtl. Sanierung...  also Dämmung der Fassaden (wird vermutlich keine vorhanden sein, oder nur eine sehr dünne?) und somit der Terrrassen (= Dachfläche) und Fenster/Fenstertüren...

Wie alt sind denn die Nachbarn so im Schnitt? Wenn dies die damaligen Eigentümer sind, werden die vermutlich keine grosse Lust haben alles zu sanieren.... 

 

[pulsedriver]

Terrassen wurden gemacht, muss aber noch rausfinden was genau (Dichtung ja, Belag ja, Dämmung eben noch unbekannt).

Nach Plan ist hinten zum Naturboden Keller hin Doppelschale, vermutlich kaum oder gar nicht mit Dämmung.

Fassade die freisteht ist zur Hälfte Fenster raumhoch, noch nicht renoviert. Rahmen noch in sehr gutem Zustand, scheint besseres Material zu sein als Fichte oder so. Der Rest ist aussen verschalt, dahinter wird wohl bestimmt schon etwas, aber nicht so wahnsinnig viel Dämmung sein.

Heizkosten liegen bei 2000 bis 2500 für 170m2 Wohnfläche.

Im ganzen Haus fängt jetzt langsam der Generationenwechsel an. D.h. es sind noch viele drinnen, die sehr lang schon dort sind, jetzt ohne Kinder im Haus, aber es zeichnet sich ab, dass der eine oder andere in den nächsten 10 Jahren dann doch Platz für Nachbesitzer machen wird, tendenziell dann wieder jüngere Leute.

Ich sehe die Erneuerungen auch unter dem Aspekt Steuern sparen.

D.h. Geld zu Seite tun. Und dann in einem Jahr die Küche. Dann in einem Jahr die Nasszellen. Usw.

Der Zustand drinnen (Küche, Bad, Fenster, Bodenbeläge...) ist bis auf kleine Dinge gebraucht aber in Ordnung, einzig das Thema Elektro evtl, weil noch nicht komplett FI Schutz. Eine Abnahme ist im Kanton AG gemäss Makler bei Handwechsel nicht vorgeschrieben, würde ich aber machen lassen. Und wenn die mehr als Kleinigkeiten zu Tage führt, dann tendiere ich zu Elektro komplett erneuern, auf einfachem Level. Grundsätzlich will ich aber alles hinter einem FI Schutz haben, bevor da wir oder jemand anders rein ziehen.

Ist halt die Frage, ob die bestehende Installation gut genug ist für einen modernen FI Schutz. Chancenlos scheint es nicht zu sein, den einen kreis konnten sie ja nachrüsten, der ist bestimmt nicht von 1975.

 

[camello]

Eine Abnahme ist im Kanton AG gemäss Makler bei Handwechsel nicht vorgeschrieben, würde ich aber machen lassen.

Makler erzählen viel, wenn der Tag lang ist. Und hier erzählt dein Makler Mist.

Wenn die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen länger als 5 Jahre her ist (ordentliche Kontrollperiode ist bei Wohnbauten 20 Jahre), muss bei Handänderung eine neuer Sicherheitsnachweis erbracht werden. Diesen muss aber üblicherweise der Verkäufer erbringen und auch bezahlen.

https://www.google.ch/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwi5tv2qmdTWAhUpLMAKHWMvBGEQFggtMAE&url=http%3A%2F%2Fwww.bfe.admin.ch%2Fphp%2Fmodules%2Fpublikationen%2Fstream.php%3Fextlang%3Dde%26name%3Dde_185128563.pdf&usg=AOvVaw0AF1kMrufQry4FGSJeuKRo

Ich würde darauf achten, dass der Notar explizit in den Kaufvertrag reinschreibt,  dass der Verkäufer den Sicherheitsnachweis erbringen und allfällige Mängelbehebungen auf eigene Kosten zu veranlassen hat. Wir hatten dies z.B. so im Kaufvertrag. Es gab denn auch ein paar Kleinigkeiten, die der Verkäufer noch beheben musste.

P.S.: Bei den Maklern gibt es leider mehr Dummschwätzer als Profis. Die meisten haben von Immobilien eigentlich keine Ahnung, da sie auch gar nicht vom Fach sind. Gute Erfahrungen habe ich v.a. mit unabhängigen Maklern gemacht, die nicht zu einer der grossen Agenturen gehören.

 

[pulsedriver]

Danke für den Hinweis, dass das doch nötig ist.

Wer die Kosten tragen muss, ist dann wohl die andere Frage. Ich möchte nicht den Preis zahlen, den die ausgeschrieben haben. Das Objekt ist auch schon 3 Monate ausgeschrieben, scheint also nicht unbedingt so günstig zu sein, dass man sich sofort drum reisst. Denke da ist Potential nach unten. Wobei das dann weniger sein wird, wenn der Sicherheitsnachweis auf Kosten Verkäufer geht. Anderseits weiss die Verkäuferschaft eher, was da evtl von Laienhand gemacht wurde an der Installation und wieviel das evtl kosten könnte.

Denke die Elektrosachen sind eh ganz oben auf der Prioliste zum Neumachen. Ist halt die Frage, ob man es mit in die Finanzierung bekommt. Muss ich mal mit der Bank anschauen. Wenn das mit rein geht, wäre es schon eine Taktik, das gleich mit einzuplanen und dafür den Preis weiter zu drücken, weil sie da nichts mehr machen müssen.

 

[camello]

Anderseits weiss die Verkäuferschaft eher, was da evtl von Laienhand gemacht wurde an der Installation und wieviel das evtl kosten könnte.

Genau das ist der Grund, weshalb der VERKÄUFER den Nachweis erbringen muss. Der Käufer kann ja nicht wissen, was da wann und wie nachträglich noch gebastelt wurde.

Ich würde diesen Punkt aber bei den Preisverhandlungen gar nicht ansprechen, da der Verkäufer eh zum Erbringen des Sicherheitsnachweises verpflichtet ist (siehe Dokument des Bundesamts für Energie, welches ich im ersten Post verlinkt habe).

Es gibt allerdings keine Pflicht, FI-Schalter nachzurüsten. Diese sind nur bei Neubauten oder im Falle einer Sanierung der Elektroinstallation vorgeschrieben. Diese Kosten wirst du also selber tragen müssen, falls du alle elektrischen Leitungen ersetzen willst. Den Sicherheitsnachweis wirds wohl auch ohne FI-Schutz geben.

 

[fipsli]

Terrassenhäuser sind doch Stockwerkeigentümergemeinschaften. Da müsste doch einiges vorhanden sein. Beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung, oder wie hoch der Erneuerungsfond aktuell ist. Und schau dir das Stockweriegentümer-Reglement an.

Auch beim Bereich der im Sonderrecht steht, und vom Eigentümer allein getragen werden muss, sind sicher Unterlagen vorhanden, denn Unterhalt kann ja von den Steuern abgezogen werden.

Bei einer alten Liegenschaft besteht immer das Risiko, dass etwas teueres gemacht werden muss. 

 

[pulsedriver]

Terrassenhäuser sind doch Stockwerkeigentümergemeinschaften. Da müsste doch einiges vorhanden sein. Beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung, oder wie hoch der Erneuerungsfond aktuell ist. Und schau dir das Stockweriegentümer-Reglement an.

Auch beim Bereich der im Sonderrecht steht, und vom Eigentümer allein getragen werden muss, sind sicher Unterlagen vorhanden, denn Unterhalt kann ja von den Steuern abgezogen werden.

Bei einer alten Liegenschaft besteht immer das Risiko, dass etwas teueres gemacht werden muss. 

Klar ist das Stockwerkeigentum. Protokolle und Abrechnungen hab ich bereits. Das Reglement kommt noch.

Unterlagen der Eigentümer habe ich noch keine. Könnte auch evtl schwierig werden, da an alte Sachen ranzukommen, da die aktuellen Eigentümer eine Erbengemeinschaft sind.

 

[pulsedriver]

Genau das ist der Grund, weshalb der VERKÄUFER den Nachweis erbringen muss. Der Käufer kann ja nicht wissen, was da wann und wie nachträglich noch gebastelt wurde.

Ich würde diesen Punkt aber bei den Preisverhandlungen gar nicht ansprechen, da der Verkäufer eh zum Erbringen des Sicherheitsnachweises verpflichtet ist (siehe Dokument des Bundesamts für Energie, welches ich im ersten Post verlinkt habe).

Es gibt allerdings keine Pflicht, FI-Schalter nachzurüsten. Diese sind nur bei Neubauten oder im Falle einer Sanierung der Elektroinstallation vorgeschrieben. Diese Kosten wirst du also selber tragen müssen, falls du alle elektrischen Leitungen ersetzen willst. Den Sicherheitsnachweis wirds wohl auch ohne FI-Schutz geben.

Das steht aber doch gar nicht in dem Dokument. Es steht drinnen, dass der Eigentümer verpflichtet ist, den Nachweis zu erbringen. Es steht aber nicht drinnen, dass dieser Nachweis  vor dem Verkauf zu erbringen ist. Sondern nur ungenau "bei Handänderung". Das kann also kurz davor, oder kurz danach sein. Je nach dem ist der Eigentümer eben ein anderer.

Ich werde das Thema sicher nochmal ansprechen. Wenn sie da komplett sperren, werde ich deswegen aber sicher nicht auf den Kauf verzichten, sondern halt 5000 oder 10'000 nochmal abziehn von dem was ich zahlen will. Wenn ihnen das dann zu wenig ist, OK, dann wird es nichts.

 

[pulsedriver]

Nochmal eine Frage in die Runde: Jetzt haben wir so viel über Elektro geredet. Ist das wirklich das einzige, was da an Verstecktem drohen kann? Ich meine, Elektro ist zwar nicht ganz billig, aber auch nicht das teuerste, was an Renovationen ansteht. Die Fenster neu machen wird in dem haus wegen der vielen raumhohen und Türen wohl eher über 30'000 kosten, eine Erneuerung der Elektro Installation kommt, wenn man nichts hinzufügt sondern nur erneuert, ja wohl kaum auf solche Dimensionen, grade wenn die Rohre noch taugen und nur neue Drähte rein kommen. Extrem teuer wird eine Elektro Erneuerung erst dann, wenn man zusätzliche Steckdosen machen lässt inklsuive Schlitzen der Wände, zusätzliche Multimedia Anschlüsse etc.

Also: Elektro anschauen lassen, sonst nichts, was einen Fachmann bräuchte? Dann würde ich evtl einfach mal schauen, ob ich mit einem Elektriker das ganze kurz anschauen kann, grade wenn sie sich weigern sollten, den Nachweis auf ihre Kosten sicherzustellen.

 

[camello]

Das steht aber doch gar nicht in dem Dokument. Es steht drinnen, dass der Eigentümer verpflichtet ist, den Nachweis zu erbringen.

Das ganze Dokument gelesen? Ich zitiere:  " Ziel dieser Bestimmung ist, dass ein neuer Eigentümer, der die Geschichte des Gebäudes
und der Installation nicht kennt, eine Anlage übernimmt, die nachgewiesenermassen dem
Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der Verordnung entspricht."

Zudem heisst es noch unmissverständlich: "Der Sicherheitsnachweis muss daher grundsätzlich im Zeitpunkt der Handänderung vorliegen."

Also müssen die Überprüfung und allfällig nötige Anpassungen VOR der Handänderung gemacht werden, denn sonst stellt der Kontrolleur keinen Sicherheitsnachweis aus.

 

[pulsedriver]

OK, der letzte zitierte Absatz sagt es dann zusammen damit, dass es der Eigentümer machen muss.

Werde es dem Makler unter die Nase halten

Wobei er sich dann evtl auf den Absatz weiter unten berufen wird. Denn Unbewohnt trifft hier zu. Es hat seit gut 1 Jahr keiner mehr drinnen gewohnt. OK, mal sehn. Ich wüsste eh gerne, was eine komplette Erneuerung der Elektronanlagen ohne grosse Ergänzungen (d.h. ohne das Legen zusätzlicher Rohre) kosten würde.

Bei der Küche und den Bädern sind wir uns da einigermassen im Klaren, mit was man rechnen muss, wenn man die mal machen will. Wissen wir von unserem Hausbau, was eine Küche, Sanitärapparate oder der m2 Plättli legen kostet. Das eilt aber sicher nicht so sehr, weil in gutem Zustand.

Bei den Fenstern bin ich noch was im Unklaren. Weil die Rahmen noch so gut sind und neue Rahmen eigentlich zu dicht sind für ein Haus mit zumindest teilweise Isolation Stand 1975. Hab was Tendenz, nur die Scheiben wechseln zu lassen, ausser es zeichnet sich in den nächsten Jahren auch moderne Fassadendämmung für's ganze Haus ab.

Böden stehn evtl auch an, aber nicht weil defekt oder schlechter Zustand. Sondern weil mineralisch und ohne Fussbodenheizung. Parkett fühlt sich im Winter da sicher wärmer an. Das ist aber sicher was für später.

 

[Pfälzer]

Ich sehe die Erneuerungen auch unter dem Aspekt Steuern sparen.

D.h. Geld zu Seite tun. Und dann in einem Jahr die Küche. Dann in einem Jahr die Nasszellen. Usw.

Ja, das kann ich nachvollziehen...  aber das was Du dann alleine schaffst, wird nicht reichen. Die Anderen müssen dann alle mitziehen. Daher, aus passender Erfahrung, die Frage nach dem Alter der Nachbarschaft.

Ich hatte vor einigen Jahren einen jungen Käufer (nach Kauf) hinsichtlich der von ihm (zur Recht) angedachten Sanierung beraten. Schnell konnte ich ihm erklären, dass es nur Sinn macht, eben da ja alle Geschossen über- bzw. ineinander greifen, wenn alle anderen Besitzer mitmachen würden.

Die Dachdämmung (ist ja gleichzeitig die Terasse vom Nachbarn darüber- dem die Dämmung darunter egal sein könnte) setzt voraus, dass alle Terrassenflächen geräumt werden und um die zeitgemässe Dämmung überhaupt aufbringen zu können, alle bodentiefen Fensterelemente erneuert und mit höheren Schwellen versehen würden müssten. Das bedeutet, man muss (wenn der innere Bodenaufbau so bliebe) einen schönen Schritt "auf" die Terrasse machen. Das gefällt dann wohl vielen Nachbarn, gerade wenn sie älter sind, überhaupt nicht.

Wenn zur Fassadendämmung zudem die Fenster, mit passender Aufdopplung, erneuert werden müssen, dann gibt das im Inneren der Wohnung einfach Stress... den andere evtl. nicht (mehr) wollen.

Je nach Art des Objektes bleibt immer ein Restrisiko, dass einfach nicht alle Bauteile nachgedämmt werden können und somit genau hierdurch spätere Mängel entstehen könnten.

Mein damaliger Kunde hatte zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, an der ich natürlich ebenfalls anwesend war um die Hintergründe und Vorgehensweise zu erläutern und möglich Rückfragen beantworten zu können. Dazu hatte ich noch, rein für die praktische Abwicklung einen Systemanbieter ins Boot geholt.

Wir hatten einen netten Abend...aber am Ende war keiner bereit einer gesamthaften Sanierung (ändert ja z.T. auch die alte Aussenfassade/Optik) zuzustimmen. Die Nachbarn waren doch schon etwas älter und keiner wollte da noch wirklich viel (oder wieder) Geld in die Hand nehmen. Einige erklärten mir, dass können dann die Erben machen..... für mich reicht das so noch völlig aus. Dies auch wissend, dass eh eine Erneuerung der Heizungsanlage (Gemeinschaftsanlage) anstand und es absolut keinen Sinn macht, davor nicht die Dämmung auszuführen und damit verbunden die Leistung des Ölkessels reduzieren zu können.

Egal, dann zahlt man eben die höheren Kosten der neuen Anlage und den höheren Verbrauch....ging ja früher auch. Es ist zudem immer noch günstiger als eine Komplettsanierung.

Man muss es sich eben passend als neuer Käufer überlegen, in welche Terrassenüberbauung man sich einkaufen möchte. Sind die Miteigentümer alle älter, werden sie wenig Lust auf eine kostspielige Sanierung der Wohnung haben. Das ist aber auch verständlich. Letztlich hängt es von den Örtlichkeiten ab, die man im Detail anschauen muss.

 

[pulsedriver]

Danke für die ausführliche Antwort.

Mein EIndruck ist, die haben bsiher gemacht, was gemacht werden musste oder zumindest in naher Zukunft auf jeden Fall nötig war. Die Heizung und eben an den Terrassen schon was (was genau, muss ich noch rausfinden). Plus im Inneren haben die Vorbesitzer selber die Küchengeräte neu gemacht vor nicht langer Zeit, und evtl auch mal die Küche vor längerer Zeit, sie sieht nicht nach über 40 Jahren alt aus.

Für mich ist es kein Muss, eine komplette Energiesanierung zu machen. Die Heizkosten liegen bei 2000 bis 2500 pro Jahr, 4000 kommen sonstige NK dazu, plus Einzahlung in den Fond. Rein wirtschaftlich gesehen machen die Heizkosten also maximal 1/3 dessen aus, was man für all das bezahlen muss pro Jahr.

Wenn die Dämmung nicht gemacht wird, ist aber für mich klar, dass Fensterrahmen auch keine gute Idee ist, weil die neuen viel zu dicht sind. Dann muss man halt viel Lüften ist keine dolle Lösung für mich, und eine kontrollierte Lüftung einabuen ist erst recht super teuer und eine grosse Schweinerei während des Baus. Wenn an der Dämmung nichts gemacht wird, ist das für mich durchaus auch OK, allerdinsg wechsle ich dann auch maximal die Gläser der Fenster. Muss man aber genau überlegen, denn Gläser wechseln und 5 Jahre später wollen die anderen Eigentümer doch alle Fenster neu machen, das wäre auch nicht schlau. Muss mal schauen, wie das im Reglement geregelt ist, ob da jeder Eigentümer selber welchseln oder eben nicht wechseln kann. Hab da schon die unterschiedlichsten Regelungen gesehen.

Eine Stufe zur Terrasse hin wäre sicher nicht so doll. Achte ich heute mal genauer drauf. Wenn da noch keine moderne Dämmung im Aufbau ist, würde ich an einer Eigentümer Versammlung selber auch nur für das Anrbignen einer solchen stimmen, wenn die Terasse dann nicht wesentlich höher wird, das hiesse dann wohl Vakuumpanels statt normaler Dämmung. Wenn man damit die Anschlusstellen hinkriegt.

Ausgeschrieben ist das ganze übrigens unter 1 Million. Neue Terrassenhäuser am gleichen Hang mit gleich guter Lage kosten in der Grösse ca. 1.4 bis 1.5 Millionen. Ich gehe daher davon aus, dass der Preis per se schonmal attraktiv ist.

Was ich sicher neu machen werde mit der Zeit: Küche (25 bis 30k), Bäder (mit Plättli dann wohl 40k), alle EInbauschränke (20k), Elektro mit FI Schutz austatten oder auch ganz neu einziehn lassen. Und evtl eben die Bodenbeläge in Parkett, wo heute Stein, damit man nicht so wie die Vorbesitzer dann Teppiche im Wohnbereich drauf tun muss. Das schätze ich nochmal aus 25k. Wird also alles in Allem 100 bis 150k sein, die da innen reinzustecken sind, im Inneren. Aber auch dann haben wir mit Kaufpreis und Renovationskosten noch eine sehr ordentlichen Abstand zu einem neuen Haus am gleichen Hang, das stimmt für mich irgendwie. Auch wenn die Rendite beim Vermieten erstmal nicht so wahnsinnig hoch sein wird. Denn selber einziehen werden wir wohl erst in einigen Jahren. Noch mögen die Kinder den Garten sehr, und sie haben aktuell auch einen sehr kurzen Schulweg, was bei kleinen Kindern auch nicht zu verachten ist. Beim neuen Haus wäre das dann 1km, keine Katastrophe, klar, aber doch schön, wenn man das nicht mit 4 Jahren zum Kindergarten jeden Tag gehen muss, sondern doch erst etwas später. Fahrrad zur Schule wird dann ja auch mal ein Thema.

 

[pulsedriver]

Das Reglement ist speziell. Da ist ungewöhnlich viel im Sonderrecht und damit auch vom Besitzer der Wohneinheit zu unterhalten. Die Fenster gehören u.a. dazu. Aber noch weit mehr. Wenn ich das richtig verstanden habe, ist das einzige, was man nicht selber isolieren könnte ohne Einstimmung der anderen, die Decke unter der Terrasse des Eigentümers über einem, denn das wäre ja oben zu machen, bei ihm.

Trotzdem würde ich mir das kaum antun. Da sind rund 50m2 Glasfläche verbaut. U Wert wohl irgendwas zwischen 2.5 und 3. Ein modernes 2 Scheibenglas ist deutlich besser. Nur die Gläser wechseln wird wohl schon mindestens die Hälfte des Potentials bringen.

 

[emil17]

Wenn das Stockwerkeigentum ist, dann kannst du an allem, was zwingend Gemeinschaftlich ist (Fenster, Balkon, Aussenwände) ohne Beschluss der Versammlungsmehrheit erstmal gar nichts machen. Auch die Heizung, soweit gemeinschaftlich (es wird nicht jeder einen eigenen Ölbrenner oder was auch immer haben) ist dem unterstellt.

Schau unbedingt ins Reglement und in den Erneuerungsfonds.

Das Blöde an solchen StWG ist, dass die Mehrheit Unsinn beschliessen kann und du mitmachen musst. Wenn die Mehrheit keine Lust hat, zu dämmen, dann wird eben nicht gedämmt und du kannst bloss etwas an deine Innenwände kleben. Kann ich auch verstehen, im Alter hat man weniger Lust, nochmal alles in eine Baustelle zu verwandeln, nachdem lange Zeit alles recht war.

Bei Elektro würde ich FIs nachrüsten - die haben schon viel Unheil verhindert und kosten nicht die Welt.