Kaufvertrag Bauland: "Verzicht auf Einsprachen"

[Feriol]

Wir stehen kurz davor Bauland zu kaufen und haben nun vom Notar ein Vertragsentwurf erhalten. Ein Abschnitt macht uns jedoch stutzig und gibt uns zu denken. Wir fragen uns ob dies legal ist:



12. Etappenweise Überbauung des Quartiers

Die Käuferschaft bestätigt zu wissen, dass die Siedlung, in dem sich das Kaufobjekt befindet, etappenweise überbaut wird. Sie verzichtet auf die Geltendmachung von Ansprüchen jedwelcher Art für die Immissionen (wie Baulärm, Staub, usw.), die mit den betreffenden Bauarbeiten verbunden sind resp. sein werden. Dies unter Vorbehalt übermässiger Immissionen.

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Die Käuferschaft verzichtet auf die Erhebung von Einsprachen gegen diese Bauprojekte im Quartier, sofern diese den geltenden Vorschriften entsprechen. Im Falle der Zuwiderhandlung gegen diese Verpflichtung wird die Käuferschaft schadenersatzpflichtig.

Zur Lagesitation: Auf beiden Nachbarparzellen sind Einfamilienhäuser geplant. Diese werden zur selben Zeit erstellt wie unser Haus. Die Parzelle vor uns ist zurzeit als landw. Zone deklariert. Es ist ein anderer Eigentümer (also nicht unsere Verkäuferschaft). Im Nutzungsrichtplan der Gemeinde ist diese landw. Parzelle als evtl. Wohnzone mittlere Dichte(max.13m Höhe!!). Jedoch ist laut Gemeinde nicht klar ob es wirklich dann mittlere Dichte sein wird... oder dann nur niedere Dichte (Einfamilienhäuser).

Frage:

-Ist dieser Passus vom Verzicht zulässig? sprich ist dies Standard und in jedem Baulandkaufvertrag vorhanden? Wie können wir auf etwas Verzichten wenn wir noch nicht mal wissen was kommt/geschieht, sprich überhaupt noch nichts geplant ist?

-Was hat dieser Passus überhaupt im Vertrag mit der Verkäuferschaft zu tun? In welchem Interesse wohl dieser Passus liegt?

-übermässige Immissionen - Wo ist dies definiert, was übermässige I. wirklich sind?

Mir scheint dies alles irgendwie "schwammig". Ob wir da wohl die "Katze im Sack" kaufen?

Danke für Euer Feedback.

 

[Range]

Hallo Feriol

Was man nicht weiss od.versteht lässt man klären und erklären. In diesem Fall würde ich mich, wenn auch kostenpflichtig (kurze Sache) von einem Baufachanwalt od. dem HEV vor Unterzeichnung über deren Tragweite aufklären lassen. Denn das nachher wird mit Sicherheit aufwendiger und kostenintensiver.

Gruss Range

 

[john_w64]

Eigentlich sind ausführliche Erklärungen zum Vertragstext im Preis des Notars enthalten. Es ist seine Aufgabe die Konsequenzen des Vertrags zu erklären (auf Nachfrage). Wenn man nicht fragt, erklärt er aber nicht. Ebenfalls ist es auch üblich dass der Vertragstext in mehreren Varianten erstellt wird bis es beiden Parteien passt. Auch das ist eigentlich im Preis des Notras enthalten. Er verdient ja in Promille das Kaufpreises, soll er auch etwas tun dafür. Insofern wäre als erstes der Notar anszusprechen. Er kann sicher auch sagen ob das ein Standardtext ist oder ob das auf Wunsch des Verkäufers in den Vertragstext aufgenommen wurde (was Anzunehmen ist). Als nächstes würde ich mit dem Verkäufer reden warum dieser Passus im Vertrag ist und ob man den auch weglassen kann. Eventuell klärt es sich so auf. Zu den Zonen, Landwitschaft, Einzonung in eine bestimmte Zone: da kann man im Vertrag schreiben was man will, am Schluss entscheidet das Volk (bzw. dessen Vertreter in Gemeinde und Kanton). Somit ist eine Vertragliche Abmachung zwischen Käufer und Verkäufer nicht verbindlich.

 

[maf]

Einspracheverzicht in Kaufverträgen sieht man nicht selten. Wichtig ist (oder eigentlich nicht) dass das Bauprojekt die öffentlich rechtliche Situation nicht verletzen darf. Ich in deinem Fall würde lediglich im zwieten Abschnitt den Ausdruck "geltenden Vorschriften" durch "Regelbauweise" ersetzen lassen. Geldtende Vorschriften sagt nicht genau aus, es gibt auch Vorschriften, die sich wiedersprechen!!

Unter Einhaltung der Regelbauweise verpflichtet den Planer, die Maximalwerte aus dem Baureglement einzuhalten und er darf nicht mit einer Sonderbewilligung bauen. Also genau so, wie es eigenlich üblich sein soll.

Das Recht auf Einsprache vermag auch eine GB Vertrag nicht verbieten! Es geht eher darum, dass im Falle einer Einsprache die Kostenfolge aus der Einsprache dem Einsprecher auferlegt werden können (Zivilprozess)

Ich finde es aber gut, in einem neuen Quartier so was einzubauen. Sonst kommt irgend ein Esel und baut selber, macht aber bei den anderen überall durch Einsprachen das Leben schwer und will nur Zeit schinden. Sollte ein Baugesuch nicht der Regelbauweise entsprechen, kann so oder so Einsprache gemacht werden. Es wird aber teuer, wenn einer nur aus Böswilligkeit und ohne Aussicht auf Erfolg Einsprache macht, nur um etwas zu erpressen (hab ich häufig schon gesehen).

Unser Rechssystem lässt diese Gesetzeslücke leider zu, so dass ein Bauherr arg in Bedrängnis kommen kann, wenn ein Nachbar Einsprache macht nur um einen Kompromiss zu seinen Gunsten (Im Unterschied zum geltenden Baurecht) zu erwirken, weil der Prozess über alle Instanzen für den Bauherr zu teuer und viel mehr zu zeitraubend ist. Für Euch ist das also auch eher ein Vorteil (wenn dieser Passus bei allen Parteien in den Vertrag kommt) denn so braucht Ihr keine Angst vor böswilligen Einsprachen zu haben.

Wie gesagt, dass Wort ersetzen und wohl noch eine zeitliche Beschränkung (sonst gilt das Einspracheverbot für alle Zeiten!) dann ist dieser Artikel eine gute Sache.