Kaufvertrag und Hausübernahme weit auseinander

[Lefthander]

Liebe Forum-LeserInnen

Vor knapp einem Monat bin ich per Zufall auf dieses Forum gestossen ? eine Goldgrube an wertvollen Informationen ? ein glücklicher Zufall also! Bis jetzt war ich der stille Leser, konfrontiere euch nun gerne mit einem eigenen Problem:

Nach längere Suche sind wir auf unser Traumobjekt gestossen, haben verhandelt, den Zuschlag erhalten und stehen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Der Bezug des schon bestehenden Hauses ist für nächsten März geplant, bis dahin ist auch das neue Heim des jetzigen Besitzers / Verkäufers garantiert fertig gestellt. Bei Unterzeichnung des Vertrages müssen wird eine unwiderrufliche Bankgarantie vorweisen können ? für uns eigentlich nahvollziehbar (Verkäufer besteht auf Garantie ? Finanz.-Bestätigung reicht nicht). Jetzt die Frage: Wie konkret lassen sich Hypothekarmodelle soweit im Voraus bestellen? Ist bei diesem frühen Zeitpunkt des Hypo-Abschlusses nicht das Risiko da, dass in knapp zehn Monaten Bank X günstiger anbieten könnte als Bank Y, die jetzt die günstigste Offerte liefert? Wie gehen wir vor, wenn wir das Objekt nach Übernahme noch Umbauen / Renovieren wollen, der Budgetrahmen jedoch erst ansatzweise klar ist, und vom Vertrauensarchitekten noch keinerlei Pläne bestehen ? Vieles wäre wohl einfacher, wenn der Vertragsabschluss erst im Dezember stattfinden könnte - Vertragsabschluss aber ist bereits Mitte Mai?Ein grosses MERCI jetzt schon für eure Inputs /emoticons/default_additional/126.gif

 

[tashi]

Hallo, auch wir haben unser Haus verkauft, bevor das neue fertig war.

Würde dringendst empfehlen, dass Ihr den Kauf im Grundbuch vormerken lassen, damit ihr eingetragen werdet (Anzahlung geleistet, Eigentumsübertrag spätestens bis Datum XY). Lasst Euch beim Notariat beraten, nur so habt Ihr die Sicherheit, dass Ihr das Haus auch bekommt und der Verkäufer keinen Rückzieher machen kann bzw. nicht noch viel länger im Haus bleibt, da sein neues Haus nicht fertig wird.

Unsere Käufer haben zuerst 10% anbezahlt, und erst als unser neues Haus fertig war fand die Eigentumsübertragung statt und wurde grundbuchamtlich eingetragen.

Betreffend Hypothek kannst Du Dir einen garantierten Zinssatz gegen eine Gebühr festschreiben lassen. Ein Umbau wird über ein Baukredit finanziert. Am bestens, Du sprichst dazu mit der finanzierenden Bank.

 

[holzwurm1967]

auch bei uns sieht es ziemlich ähnlich aus, d.h wir haben das Traumhaus gefunden und auch den Zuschlag erhalten.

Wir haben von einer Bank die Zusage das sie es finanziert und haben auch einen Vertrag dafür Unterzeichnet (von der Bank). Wir könnten eine Festhypo machen und müssten eine Gebühr bezahlen weil diese erst ab Anfang 2009 läuft, wir haben uns aber für eine Variable Hypo entschieden weil uns eigentlich niemand genau sagen kann was die Zinsen machen werden und so werden wir abwarten, sollte der Zins steigen, haben wir die möglichkeit die Hypo zu fixieren sollte der Zins sinken ebenso.

Wir haben dem Verkäufer eine Anzahlung geleistet und haben das auf dem Grundbuch eintragen lassen. Als Gegenleistung haben wir die Zusage (steht in Vertrag mit dem Verkäufer) das wir ab dem 1.10. die Kellerräume beziehen können um zu Renovieren. Diese ganze Ausarbeitung hat eine gewisse Zeit in anspruch genommen aber für uns Passt es so.

 

[Lefthander]

danke für die prompten Antworten /emoticons/default_smile.png

@ tashi

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar und der Bankgarantie erfüllen wir unseren Teil. Der Notar wird daraufhin die Anmeldung dem Grundbuchamt zuzustellen. Dann müsste doch eigenlich alles geregelt sein...Es wäre dann demnach das Problem des jetztigen Besitzers, wohin er am Tag der offiziellen Übernahme geht, wenn sein neues Haus noch nicht steht...oder irre ich mich?

@ holzwurm1967

Auch bei den variabel Hypotheken gibt es Verhandlungsspielraum, oder? Kann dies konkret bedeuten, dass mit der Bank abgemacht wird, zum Zeitpunkt X 0.5 Punkte unter dem "offiziellen Hypozins" der Bank zu sein? Oder ist dies unüblich?

 

[kiki]

Hallo Lefthander

Wir haben den Hypothekenrahmenvertrag mehr als 1 Jahr vor Baubeginn unterzeichnet und dabei wurden da schon die Konditionen festgelegt. d.h. wir haben einen Rabatt/Reduktion auf den bei der Auszahlung der Hypothek offiziellen variablen Zins erhalten. Alles eine Frage der Verhandlung.

 

[holzwurm1967]

ich denke es ist alles Verhandlungssache und die Zinsen die im Internet stehen sind vielfach nicht die die schlussendlich im Vertrag stehen, nur macht es für mich heute keinen Sinn mit den Banken über die Zinsen zu diskutieren die ich in einem Jahr brauche. Wichtig für mich das ich eine Bank habe die heute sagt das sie mir die Liegenschaft finanziert und wenn so weit ist werde ich 3-4 Banken näher anfragen und wenn nötig werde ich die Bank dann wechseln, ist dann möglich weill ich eine Variable Hypo habe.

 

[Lefthander]

Danke für die Inputs!

@ holzwurm1967: Das würde ich natürlich auch so machen...nur leider eben braucht der Verkäufer die Bankgarantie jetzt, und diese erhälst du nur mit einem abgeschlossenen Hypo-Vertrag.

Wie teuer in etwa kommt das Wechseln einer Hypothek von Bank A zu Bank B?

 

[holzwurm1967]

wenn das so ist und Du mit Deiner Bank bzw. mit Deinem Hypozins nicht sicher bist würde, ich ein ein oder max. zwei jährige Hypo machen.

Ich habe in meine Unterlagen nachgelesen auch ich habe einen Vertrag mit der Bank (Dahrlehensvertrag), kann gegenseiteig innert 6 Monaten gekündigt werden. Mit diesem Schreiben sollte Dein Verkäufer zufrieden sein.

Gruss

 

[Jarl-sh]

Bei uns ist es etwa ähnlich.

Wir haben nächste Woche den Termin auf dem Grundbuchamt für die öffentlich Beurkundung. An diesem Tag müssen wir auch die Anzahlung gemacht haben. Die Eigentumsübertragung muss dann bis Anfangs Dez.08 erfolgen. Von der Bank haben wir noch kein Schreiben, oder Vertrag wegen Hypothek. Wir haben einfach mal bei zwei Banken angefragt, ob es möglich sei und die haben die Offerte gemacht und beide würden das Geld geben.

Weiss nun nicht ob ich dir weiter geholfen habe

 

[Lefthander]

Zeit dass ich mich mal wieder melde...ein MERCI vorerst für eure Beiträge!

Viel sicherer bin ich noch nicht, habe mich noch etwas umgehört und im weiteren Bekanntenkreis einen unabhängigen "Hypothekenhunter" gefunden - die personifizierte Comparis-Internetseite, quasi. In den nächsten Tagen schaut er mal bei uns vorbei und wird uns (hoffentlich) ein bisschen weiterhelfen können. Letztendlich gibt es wohl soviele Strategien, wie es "Spezialisten" gibt. DIE Strategie wird jedoch auf unser "Problem" zugeschnitten werden und von einer unabhängigen, erfahrenen Fachperson erstellt - und dies wird uns die nötige Sicherheit geben - hoffe ich wenigstens ;-)

Danke und LG Lefthander

 

[Hailqueen]

Hi, bei uns wird es evtl. auch so sein, dass wir jetzt schon ein Haus kaufen, dass erst im nächsten Herbst bezogen werden kann. Dass die Verkäufer eine Bankgarantie brauchen, kann ich verstehen - meine Frage: bedeutet dies, dass wir den ganzen Kaufpreis jetzt schon auf einem Konto "parat" haben müssten, damit uns die Bank eine solche Garantie gibt? Wir hätten das Geld grösstenteils aus eigener Ersparnis (auf verschiedenen Konten bei verschiedenen Banken) und bräuchten nur eine kleine Hypothek von der Bank. Das Problem ist nur, dass das Geld im Moment noch in Anlagen steckt, die erst nächsten Frühling "frei" werden (Festgeld etc.). Weiss jemand von Euch, wie das mit der Bankgarantie in so einem Fall genau geht?

viele Grüsse und danke schon im Voraus

 

[Lefthander]

Hallo Hailqueen

Normalerweise will die Bank das Geld bei sich haben, um die Garantie auszustellen - zumindest ein Grossteil des EK. In deinem Fall mit laufenden Anlagen geht der Weg wohl nur über ein Gespräch mit der Bank! Du wirst denen den schriftlichen Nachweis erbringen müssen, dass die finanz. Mittel da sind. Vielleicht lässt sich dieses Geld auch vertraglich an deinen neuen Hypothekengeber binden - oder "verpfänden"!?

Gruss Lefthander

 

[Hailqueen]

Hallo Lefthander

danke für die Infos. Braucht die Bank auch alles EK bei sich, um die Hypothek (ca. 1/8 des Kaufpreises) zu gewähren?

Gruss Hailqueen

 

[Lefthander]

Ich kann das nicht abschätzen - tut mir leid!

Gruss, Lefthander

 

[Hailqueen]

Kein Problem . Weiss jemand, ob es denn üblich ist, schon mehr als 1 Jahr im Voraus eine Bankgarantie über den gesamten Kaufpreis abzuschliessen? Hat jemand damit Erfahrung? Wir leisten ja dazu auch zum jetzigen Zeitpunkt (Vertragsabschluss, Grundbucheintrag) eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises.

 

[john_w64]

Eventuell kann man es mit mehreren Zahlungsversprechen der verschiedenen Banken realisieren. Wenn eine Bank einen Garantie/Zahlungsversprechen abgibt will sie sich eben auch absichern und das geht nur über das Geld das bei ihr auf dem Konto liegt. Dieses Geld wird ja auch blockiert - d.h. das Geld ist auf deinem Konto aber du kannst es nicht für irgendwas verwenden.