Kosten Balkon-Sanierung

[nick_80]

Hallo zusammen
 
Wir wohnen in einer Eigentumswohnung in einem Neubau, der vor 2.5 Jahren fertig gestellt wurde. Unser Balkonboden ist undicht, an der Balkondecke des Eigentümers unter uns bilden sich bereits Wasserflecken. Der betroffene Handwerker hat uns bestätigt, dass der Balkon nicht fachgerecht an der Fassade abgedichtet wurde. Er habe die Bauherrschaft damals abgemahnt. Diese Abmahnung hat er uns neulich vorgelegt. Die Bauherrschaft ist in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen. Es sieht so aus, dass wir (die Eigentümer) den Schaden selbst übernehmen müssen. Auf unserem Balkon ist ein Holzboden verlegt, der für die Sanierung entfernt werden muss. Bei der Erstellung damals war nicht vorgesehen, dass man einzelne Holzdielen austauschen kann. D.h. der Holzboden kann nach dem Abbau nicht mehr wieder verwendet werden. In diesem Zusammenhang habe ich folgende zwei Fragen:
 

• Ich denke, für die Wiederherstellung der Holzterrasse muss ich selber aufkommen. Wie sieht es aber mit dem Abbau diese aus, geht das wie die Sanierung unter Gemeinschaftskosten oder muss ich auch hier selber aufkommen?
• Die Abmahnung die der Handwerker vorgezeigt hat, könnte auch im Nachhinein geschrieben worden sein. Was muss noch vorhanden sein, damit eine Abmahnung rechtskräftig ist. Gemäss Handwerker hat die in Konkurs gegangene Bauherrschaft angeblich überhaupt nicht auf die Abmahnung reagiert?

 
Hoffe jemand kann mir weiterhelfen?

 

[habaUgeot]

Lieber Nick

erstens.

Es ist nicht der Balkon undicht, sondern der Anschluss Balkon - Gebäude wurde nicht fachgerecht abgedichtet.

zweitens.

Die Abmahnung bringt überhaupt nichts. Entweder er hat einen Auftrag für die Abdichtung gehabt und es nicht gemacht. Dann hat die Bauleitung bei der Kontrolle versagt. Denn es wurde abgenommen. 

Oder er hat den Auftrag gar nicht gehabt, gesagt «korrekterweise müsste man aber noch...», es aber - da kein Auftrag - auch nicht gemacht. Dann hat die Bauleitung bei der Arbeitsvergabe und bei der Kontrolle versagt.

drittens.

Ohne den Fall genauer zu kennen, kann man hier nicht beurteilen, wie man das sanieren kann/könnte/sollte. Je nachdem würde eine von unten angebrachte, flache Chromstahlrinne mit Ablauf ausreichen.

--> Die Frage nach der Gültigkeit der Abmahnung stellt sich so nur, wenn Du dem Auftragnehmer (Handwerker) nachweisen kannst, dass er etwas verbockt hat. Dass seine Arbeit einen Mangel hätte. Und natürlich könnte die Abmahnung hinterher geschrieben worden sein - aber das wiederum müsstest Du beweisen.

Andererseits: Wenn jemand eine Abmahnung schreibt, und trotzdem einfachso weiterarbeitet, kann das auch als Billigung des Vorgehens gewertet werden. Dann könnte der Handwerker also voll mit im Boot sein. DAS kann man aber nur dann beurteilen, wenn man weiss, was falsch gelaufen ist, wie die Verträge waren usw. Dafür benötigst Du einen Profi / Berater / Experten.

viertens.

Wie weit der Balkon mit Tragstruktur und Abdichtung nur spezielles Eigennutzen (wie immer das juristisch korrekt heissen mag) ist und daher von Dir bezahlt werden muss oder nicht, weiss ich ehrlich nicht. Warten wir mal ab - es gibt im Forum genügend Leser, die hier weit mehr wissen als ich.

Nimmt mich wunder, wie es ausgeht.

Haba

 

[turbo]

Die Kernfrage ist doch, wer hat abgemahnt. Der Holzbauer, der Maurer, ???

 

[nick_80]

Hallo Haba

Danke für die Antwort und stimmt, der Anschluss Balkon - Gebäude wurde nicht fachgerecht abgedichtet. Wir hatten eine Expertise in Auftrag gegeben, in der bzgl. der Balkone folgendes steht:

Einzelne Balkone bzw. Bereiche der Fassadenkonstruktion unterhalb von Balkonen weisen Wasseraustritte auf (Wasserlaufspuren an Untersichten, Wasseraustritte aus Fassadenkonstruktion). Gemäss der seit dem Jahr 2007 geltenden Norm SIA 271 sind Balkon und auskragende Bauteile gemäss dieser Norm abzudichten. Wir haben festgestellt, dass die Balkonkonstruktion in folgenden Punkten nicht der Norm SIA 271 entspricht:

• Die Balkone weisen keine flächige Abdichtung auf.
  
• Der Anschluss der Balkonkonstruktion an die Gebäudehülle konnte nicht kontrolliert werden. Aufgrund der Wasseraustritte aus der darunterliegenden Fassadenkonstruktion ist davon auszugehen, dass dieser Anschluss nicht oder nicht ausreichend abgedichtet worden ist.

Der betroffene Handwerker der Firma, welche für die Abdichtung zuständig ist, bestätigt den Fehler ja. Als dieser die Bauherrschaft auf den Missstand aufmerksam machte, waren die Fensterbänke schon gesetzt. Gemäss Handwerker wollte die Bauherrschaft die Fensterbänke für die fachgerechte Abdichtung nicht wieder entfernen lassen und es "darauf abkommen" lassen. Darauf hin habe der Handwerker, bzw. dessen Vorgesetzter, die Bauherrschaft abgemahnt.

--> Die Frage nach der Gültigkeit der Abmahnung stellt sich so nur, wenn Du dem Auftragnehmer (Handwerker) nachweisen kannst, dass er etwas verbockt hat. Dass seine Arbeit einen Mangel hätte. Und natürlich könnte die Abmahnung hinterher geschrieben worden sein - aber das wiederum müsstest Du beweisen.

Andererseits: Wenn jemand eine Abmahnung schreibt, und trotzdem einfachso weiterarbeitet, kann das auch als Billigung des Vorgehens gewertet werden. Dann könnte der Handwerker also voll mit im Boot sein. DAS kann man aber nur dann beurteilen, wenn man weiss, was falsch gelaufen ist, wie die Verträge waren usw. Dafür benötigst Du einen Profi / Berater / Experten.

Ist es nicht so, dass der Handwerker beweisen muss, dass die Abmahnung korrekt durch geführt wurde. Könnte ja jeder so ein Papier erstellen?

 

[habaUgeot]

Ist es nicht so, dass der Handwerker beweisen muss, dass die Abmahnung korrekt durch geführt wurde. Könnte ja jeder so ein Papier erstellen?

Nein, muss man nicht beweisen. Beweisen muss immer der, der etwas will

Ja, jeder kann so ein Papier erstellen. Falsche Daten sind natürlich Urkundenfälschung.

Falls Du (begründet) den Verdacht hast, dass etwas manipuliert worden sein könnte, kannst Du mit Anwalt und Tätäeräääää via Gericht eine vorsorgliche Beweissicherung durchdrücken. Ergibt einen Hausdurchsuchungsbefehl beim Handwerker, wo man mit Forensischen Methoden feststellen kann/wird wann welcher Brief verfasst wurde. Allerdings... dürftest Du zuerst nachweisen müssen, dass Dein Interesse derart gewaltig ist, dass dieser Eingriff vernünftig ist und dass (eben) ein begründeter Anfangsverdacht besteht. (Viel Glück...)

Aber. So wie Du es jetzt beschreibst, tönt es nach einem absolut plausiblen Vorgang. Der Abdichter war nicht schnell genug. Fensterbänke schon versetzt, weil eben die Bauleitung gepennt hat und nicht gemerkt hat, dass die Abdichtung vorher käme. Dann schreibt der Handwerker halt eine Mail (oder sogar eine Abmahnung), dass das dann nicht so ganz standard wäre. Und die Bauleitung findet, ach quatsch, da wird schon nichts passieren, und wenn es regnet, ist unten sowieso niemand auf dem Balkon.

Das mit dem Anfangsverdacht dürfte schwer werden.

Ich würde mich daher auf eine "vernünftige" (wenn auch evtl. nicht ganz normgerechte) Sanierung einschiessen. Aber eben, das kommt ein wenig auf die Konstruktion drauf an, ob/wie man das am besten macht. Selbstverständlich... wäre das "richtige" Vorgehen auch jetzt: Fensterbänke raus, Holzbelag raus, Abdichtung rein, Fensterbänke rein, Gipserarbeiten und Malerarbeiten rund um die Fensterbänke, Holzbelag wieder rein.

Je nach Situation erreicht man mit einer "behelfslösung" viel, mit wesentlich geringeren Kosten. Natürlich hat das Auswirkungen auf die Wiederverkaufbarkeit.

Hast Du ein Foto oder gar ein Detail-Schnitt-Plan?

Haba

 

[Pfälzer]

Da es den GU ja nicht mehr "greifbar" gibt, wird Dir im Augenblick nur die Möglichkeit bleiben, dies auf eigene Kosten zu sanieren. Bzw. stellt sich dann auch die Frage, wenn es mehrere Wohnungen waren, wie es bei den anderen Balkonen ausschaut? Oder ist dies der einzige mit nicht vorhandener Abdichtung?

Bauliche Probleme, die sind es ja augenscheinlich, wären dann wohl auch grundsätzlich ein Thema der Eigentumsverwaltung. Auch hinsichtlich der Kostenaufteilung (wobei dann natürlich auch Massnahmen zum entfernen und erneuern von Belägen gehören würden) wäre dies sicher anzusprechen.

In Bezug auf den tatsächlichen Mangel hängt es durchaus noch von einigen und nicht bekannten Details ab. Evtl. wäre die Einstellung von Bildern und Detailplänen (Ausschnitte aus dem Türbereich) angebracht.

Wenn der Abdichter ansonsten überall die erforderliche Abdichtung erledigt hatte, nur hier, da die Aussenfensterbank schon (zu früh) versetzt wurde, kann man ihm kein Verschulden vorwerfen. Er hatte nicht das Recht diese Bank zu entfernen um seine vertragliche Arbeiten ausführen zu können. Zumal er hier korrekt auch eine Abmahung an seinen Auftraggeber erstellt hatte. Mehr konnte er nicht tun.

Wenn es sich zudem nur um die fehlende Abdichtung an dem Übergang Balkon/Wand (wobei es hier ja konkret die Schwelle des Fenster-Türelmentes sein müsste) handeln würde, wäre der Schaden auch nicht soooooo gross, bzw. eingrenzbar.

Aber eben.... da wir keine Details kennen und der "Experte" nur sehr unzureichend und schwammig formulierte (Du weisst ja nun immer noch nicht genau, was überhaupt und wo genau undicht ist), ist ein Distanzanalyse nicht möglich.