Kosten für Durchfahrtrecht?

[Sharita]

Guten Tag

Ich bin schon seit einiger Zeit stille Mitleserin in diesem Forum.

Da mein Partner und ich an einem bestimmten Bauland Interesse haben, sind nun verschiedene Fragen aufgetaucht…

Es handelt sich um eine grosse Wiese (ca. 2500m2), welche nun in 3 Parzellen aufgeteilt wird.

Wir haben Interesse an der „unteren Parzelle“, 600m2. Der Landverkäufer gibt den Bodenpreis als voll erschlossen an.

Nun müssten wir aber zu der unteren Parzelle noch eine Privatstrasse bauen lassen, über Nachbar’s Parzelle bis zu unserer Parzelle. Darf in diesem Fall der Landverkäufer von „voll erschlossen“ sprechen, wenn keine Strasse vorhanden ist?

Für das Durchfahrtrecht über Nachbar’s Parzelle müssten wir noch extra bezahlen (natürlich nebst den Kosten für den Bau der Strasse….), da ja somit Nachbars Grundstück weniger attraktiv ist.

Gemäss dem Landverkäufer ergeben sich folgende Kosten: Fläche Strasse (ca. 4x25m) x halber Bodenpreis (CHF 175,50), was einem Preis von knapp CHF 18’000 entspricht.

Als wir uns auf der Gemeinde erkundigt haben, wurde uns gesagt, dass dies eher unüblich ist und im Normalfall der Landverkäufer für die Strasse zuständig ist.

Ist diese Berechnung die übliche Praxis?

Müsste hier nicht Nachbar’s Parzelle günstiger werden, da diese ja weniger attraktiv ist, statt unser Baulandpreis durch ein Durchfahrtrecht zu erhöhen?

Vielen Dank für eure Hilfe!

Grüsse

Sharita

 

[Bauexperte]

Hallo Sharita

Ich betrachte es als äusserst bedenklich, wenn jemand Parzellen mit einem Bauprojekt verkaufen will, und das Thema der Durchfahrt überhaupt nicht geregelt ist. Bevor die Dienstbarkeit und die Kosten nicht geregelt sind... Finger weg... Ein seriöser GU oder Architekt macht seine Hausaufgaben vorher und geht erst nach erfolgter Erledigung mit dem Projekt und Land überhaupt in den Verkauf resp. will einen Werkvertrag unterzeichnet haben.

Gruss

Bauexperte

 

[Sharita]

Hallo

Super, dieses Forum Da muss man nicht lange auf die ersten Antworten warten, DANKE!

Also, du habe ich wohl noch etwas entscheidendes vergessen zu erwähnen:

Wir kaufen das Bauland direkt vom Landverkäufer. Der Plan ist, dass wir dann erst 1 - 2 Spar-Jahre später mit dem Bau beginnen würden (Land ohne Architektur- oder andere Verpflichtungen). Wer die Nachbarparzelle kauft, und was dieser somit für Pläne verfolgt ist noch nicht klar.

Grüsse

Sharita

 

[Bauexperte]

Hallo Sharita

Gerade wenn Ihr das Bauland jetzt kauft, muss betreffend der Durchfahrt etc. ALLES geregelt und im Grundbuch mit einem Dienstbarkeitsvertrag verankert sein. Vorher kauft man das Land nicht. Ihr könnt einen Kaufrechtsvertrag abschliessen und darin ist vermerkt, dass der Verkäufer bis zu einem bestimmten Datum verpflichtet ist, die Durchfahrt zu regeln. Dann ist er interessiert entsprechend Druck auszüben und seine Hausaufgaben zu erledigen.

Gruss

Bauexperte

 

[Sharita]

Hallo Bauexperte,

Danke für die Antworten.

Ein Bauprojekt mit bereits erteilten Baubewilligungen hat kürzlich noch existiert, wurde aber aus verschiedenen Gründen wieder fallen gelassen. Nun stehen lediglich die "nackten" Bauparzellen zur freien Verfügung. Die Baubewilligungen könnten - bei Bedarf - übernommen werden (natürlich gegen Kosten) und müssten dann noch abgeändert werden.

Bei dieser Parzelle sind wir gezwungen, über die Nachbarsparzelle zu fahren, da keine andere Zufahrt möglich ist. Somit müsste das Durchfahrtrecht bei einem Kauf im Grundbuch eingetragen werden.

Ist es denn die übliche Praxis wenn der Landverkäufer für das Durchfahrtrecht Kosten über "Fläche der Strasse x halber Bodenpreis" verlangt?

Danke und Grüsse

Sharita

 

[Bauexperte]

Ciao Sharita

Es gibt keine sog. "Ueblichkeit", in Deinem Fall möchte einfach ein Grundbesitzer zusätzlich profitieren. Ohne Kenntnisse der genauen Situation kann ich Dir dazu jedoch keinen Rat geben. Du hast die Möglichkeit mir direkt einen Katasterplan und Grundbuchauszug mit der Situation per Mail (an speidel@bluewin.ch) zu senden, Du kannst für ein kostenloses Gespräch bei mir vorbeikommen.

Gruss

Bauexperte

 

[Sharita]

Hallo Bauexperte

Pläne haben wir, auch von dem einstig geplanten und wieder verworfenen Bauprojekt.

Einen Grundbuchauszug haben wir (noch) nicht, habe aber gerade hier im Forum nachgelesen, dass wir hier Einsicht nehmen müssen, um zu schauen, ob das Bauland bereits durch irgendwelche Rechte/Pflichten/Vorschriften belastet ist.

Wir werden am Wochenende die Pläne mailen.

Vielen Dank für die Hilfe.

Beste Grüsse

Sharita

 

[emil17]

In der Praxis hat derjenige, dessen Parzelle mit einer Dienstbarkeit wie einem Durchfahrtsrecht belastet ist, nur Ärger und Wertminderung davon. Zwar darf der Begünstigte nur drüberfahren, wann er will, aber wenn der dann anfängt, dort zu parkieren usw., fängt der Ärger an.

Die einzig sinnvolle Lösung in so einem Fall ist, eine separate Wegparzelle abzutrennen, mit Benutzungsrecht und Unterhaltspflicht für jeden der in diesem Fall drei Beteiligten.

Das muss vor dem Verkauf der Einzelparzellen erledigt werden.

Im geschilderten Fall ist der Nachbar, über dessen Grund man muss, nicht von vornherein verpflichtet, die Dienstbarkeit hinzunehmen, wenn sein Landkauf schon abgeschlossen ist. Ein Notweg kommt wohl auch nicht in Frage, denn der Verkäufer hat die Weglosigkeit durch Zerstückelung seines Grundstückes ja selbst verschuldet.

Ob das benachteiligte Land billiger oder das andere teurer werden soll, ist Ansichtssache. Der Verkäufer legt den Preis fest, der Käufer entscheidet sich, ob er soviel bezahlen will.

Dass man sich vor dem Kauf einer Parzelle rechtsverbindlich über bestehende Dienstbarkeiten informiert (vom Verkäufer datierten Grundbuchauszug vorlegen lassen), ist wohl selbstverständlich.

Also erst kaufen, wenn das alles erledigt ist und die wahren Kosten bekannt sind.

 

[Sharita]

Hallo

Gestern haben wir uns mit dem Landverkäufer getroffen und er hat uns die Situation erläutert. Auch die Lösung, die Wegparzelle abzutrennen hat der Verkäufer angesprochen, dies ist aber nicht in seinem Sinn, da dies wieder mit mehr Aufwand und Kosten verbunden sei. Allerdings haben wir bei diesem Treffen keinen Grundbuchauszug zu Gesicht bekommen... wenn wir diese Parzelle weiterverfolgen, muss der Landverkäufer den Grundbuchauszug schnellstmöglichst vorlegen. Schlussendlich hat der Verkäufer gemeint, dass die Parzelle eine gute Lage habe und wir selber wissen müssen, ob es uns das Wert sei.

Trotzdem - ich rechne für den Preis "unserer" Parzelle den Baulandpreis, den ungefähren Preis für den Bau der Strasse und die Kosten für das Durchfahrtrecht dazu und erhalte so einen Preis von ca. CHF 406.00/m2. Wenn ich dies vergleiche mit Bauland im gleichen Dorf, ebenfalls voll erschlossen und MIT Strasse an die Parzellengrenze liegen wir mit "unserer" Parzelle CHF 26.00 - 46.00/m2 teurer.

Dass macht dann die Entscheidung schwer!

Grüsse

 

[pulsedriver]

Ich würde es sein lassen. Der Verkäufer hat schon bei der Parzellierung völlig gepatzt. Ist denn die Parzellierung überhuapt schon im Grundbuch eingetragen? Ohne das kann er doch nicht einzelne Parzellen verkaufen.

Zudem scheint er nicht auf eure Einwände einzugehn, sondern einfach alles abzuwimmeln, ein bisschen mit dem Unterton "ich werde schon einen anderen finden, der nicht drauf achtet und nachher der dumme ist".

Dass er den Grundbuchauszug nicht beschaffen kann, ist auch kein Zeugnis für Seriösität.

EIne Errichtung eienr Privatstrasse mit Erschliessung drinnen kostet ordentlich Geld. Pro Parzelle sind 30'000 Fr. sicher nötig, die der Verkäufer erstmal aus dem eigenen Portmonee bezahlt - um dann später den höheren Baulandpreis für erschlossenes Bauland zu zahlen. Wenn nun bei der Erschliessung was verpennt wurde und du de fakto einen Teil der Erschliessungskosten selber nachzahlen musst, dann würde ich an deiner Stelle auch nur den Preis für unerschlossenes Bauland zahlen.

 

[john_w64]

Man kann Kt. AG auch selber beim Grundbuch vorbei gehen und sich alles anschauen (ausser der Höhe der Schuldbriefe). Zumindest ging das vor 3 Jahren noch - als einzige Legimitation hatte ich die Verkaufsbroschüre der Immobilie dabei.

 

[maf]

die Parzelleierung ist bestimmt nicht im GB eingetragen, denn das würde eine Bewilligung der Gemeinde für diese sog. Mutation voraussetzen. Eine Bewilligung würde nur erteilt, wenn die Zufahrtsrechte zu den neuen Teilparzellen (auch innerhalb der Stammparzelle) geregelt sind. Das sürde bedeuten dass zumindest die Fuss- und Fahrwegrechte und wenn nötig ev. auch die Durchleitungsrechte auf der Nachbarparzelle und innerhalb der grossen stammparzelle z.G. der drei neu geschaffenen Teilparzellen, eingetragen ist. Aber dann wäre diese Frage wohl kaum gestellt worden.

hingegen bitte ich zu beachten, dass es sich bei der zu erstellenden Strasse um folgende Kosten handeln kann:

- Grundstückskosten (Landanteil der Strassenfläche)

- alf. Wegrechtskosten, wenn die Strasse nicht über eigenes Land führt, muss villeicht dem Nachbar diese Dienstbakeit, die für ihn ja eine Belastung darstellt mit einem Geldpreis versüsst werden.

- Strassenbaukosten mit allen darin zu verstehenden Positionen (Ingenieur, Bewilligungen, Bauarbeiten, Honorare etc)

Nicht erwähnt waren bisher die Werkleitungen. Diese können unter Umständen teurer sein als die Strasse. Auch für sie gilt es die nötigen Durchleitungsrechte zu sichern und sie müssen auch noch gebaut und finanziert werden. In den meisten Fällen sind die Werkleitungen teurer als die viele auffälligere Strasse, was die Baukosten betrifft.

Zu guter Letzt sei noch darauf hingewiesen, dass auch ein sog. Unterhaltsvertrag den Unterhalt und alf. Sanierung der Strasse oder Werkleitungen regeln sollte.

Noch eine Frage... ist der Landverkäufer ein Makler oder der Besitzer selber? Übigens gibt es keine Usanz, wie hoch oder tief ein Preis beim Kauf sein darf. Es ist immer Verhandlungssache und der Käufer muss immer selber entscheiden, ob im der Preis passt oder nicht. Gut ist, dass Ihr Euch schlau macht vorab... und es sollte vor der Beurkundung alles geregelt sein mit den Nachbarn ausserhalb der Stammparzelle und innerhalb der Stammparzelle (dort gibt es schlussendlich auch die Frage, wer gibt den Lananteil oder Wegrecht, Durchleitungsrecht und ev. nötige Näherbaurechte.

Werden die drei projektierten Parzellen eigentlich nur zusammen verkauft... oder ist jede einzeln erhältilich? Diese Frage wäre natürlich entscheidend. Wenn Du die (Teilparzelle) einzeln kaufen kannst, und verlangst dass im GB Kaufvertrag steht, dass diese Teilparzelle voll erschlossen und baubar ist, dann hättest du einen guten Trumpf im Ärmel. (allerdings sei daruaf hingeweisen, dass eine Parzelle auch als voll erschlossen gelten kann... wenn Strasse und Leitungen noch weit entfernz zu finden sind.... es gibt schon Bundesgerichtsentscheide darüber) Besser also, wenn alles im Kaufvertrag klar definiert und bestimmt ist.