Kosten Haus Aus- und Umbau

[kzubi]

Guete Tag zäme

Wir haben im Sinn ein altes Haus mit Jg. 1950 zu kaufen, Doppelschalenmauerwerk, Satteldach neu gedeckt und innen renovationsbedürftig. Gerne möchten wir einen Anhaltspunkt haben was dies Kosten würde um eine Entscheidung zu fällen ob ja oder nein. Sollten sich die Kosten dafür ins unermessliche entwickeln werden wir uns gegen einen Kauf des Hauses entscheiden. Es ist ein Parterrehaus mit ausbaubarem Dachstock.

Was muss erneuert werden

- Heizung

- Kaminsanierung wenn nötig, je nach Wahl der Heizung sonst ein Abbruch des Kamins

Parterre

- alle Fenster und Terassentür (6 normale Fenster, 3 Fenster halbe Höhe, 3 Terassenfenster)

- Aus dem Bad gäbe es eine Dusche und Gäste-WC

- Je nach Statik einen Wanddurchbruch von der Küche ins Wohnzimmer

- Holzriemenboden würde durch Fliesen ersetzt ca. 90 m²

- Alles streichen

Dachstock Ausbau

Dieser war bis jetzt der Estrich und das Satteldach kommt bis auf den Estrichboden, so haben wir uns überlegt ob es nötig wäre eine Lukarne einzubauen um diesen ausbauen zu können. Geplant wäre ein

- Badzimmer (mit Steigrohr- und Abwasserleitungen)

- 2 Zimmer (Ausbau)

- Dach isolieren

- Zimmerabtrennungen mit (Gipsplatten? Keine Ahnung ;o) )

- Fenster 2 je Zimmer 1 und Badezimmer 1 ( bei einer Gaube würde dies anders aussehen)

- Fliesen ca. 80 m²

- Alles Streichen

Optionen

- wenn es möglich wäre würden wir gerne die jetzigen Radiatoren in eine Bodenheizung umwandeln

Das wäre geplant für den Haus Um- und Ausbau, wir rechnen mit ca. 100'000 liegen wir total daneben?

Fassade und Dachuntersicht sollte auch einmal gemacht werden da die Besitzer Efeu daran herauf wachsen liessen. Könnte jedoch auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Ich hoffe diese Punkte reichen damit ihr uns so ungefähr rechnen könnt was dies Kosten würde und ob wir mit unserer Rechnerei total falsch liegen.

Ich danke euch für eure Antworten

Gruss kzubi

 

[muskat]

Hallo kzubi

ich bin zur Zeit daran, ein Haus Bj. 1950 zu renovieren... also eigentlich eine Totalsanierung mit Aussendämmung und Dachaufstockung. Einige Details dazu im Haustagebuch (sollte ich mal wieder aktualisieren..../emoticons/default_ohmy.png), siehe Link unten in Signatur.

Was hast Du denn jetzt für eine Heizung drin? Was für eine möchtest Du?

Eine Kaminsanierung wurde mir so im Schnitt mit 4'500.- offeriert (Umstellen von Öl- auf Holz/Pelletheizung). Kamin abbrechen ca. 1500.-, kann man selber machen... wenn man mal sauer auf den Chef ist, hilfts.../emoticons/default_wink.png

Wände rausreissen haben wir selber gemacht, Schuttmulde kostet ein paar Hunderter. Massivholzbalken als Unterzug durch Statiker berechnen lassen, und von Zimmermann eingebaut, weiss jetzt nicht mehr wieviel das war, total wohl so um die 1'500.-

Fenster kommt halt draufan, was für welche Du haben möchtest (Kunststoff, Holz, oder Holz/Metall), und welchen U-Wert sie aufweisen sollen, da sind die Preise recht unterschiedlich.... meine Fenster (Holz, U-Wert Glas 0,7) kosten, pro Fenster, um die 1000.- ("normales" Fenster) bis ca. 1500.-(Terrassentür), inkl. Montage.

Wenn Du später die Fassade isoliersen willst, unbedingt jetzt schon dran denken! Und normalerweise ist es von Vorteil, erst das Haus zu dämmen, und danach erst die Heizung anzupassen..... wenn du die Heizung jetzt neu machst, brauchst du jetzt eine stärkere als wenn das Haus dann mal gedämmt ist..... wie ist denn dein Doppelschalenmauerwerk aufgebaut, ist dazwischen ein Hohlraum? Mit etwas ausgefüllt? Ich hab auch Doppelschale, aber ohne Hohlraum dazwischen.... also Ziegel direkt auf Ziegel..

Das Bad im EG willst du komplett neu machen? Alle Leitungen und Rohre müssen neu gemacht werden? Neue Sanitärobjekte? Die komplette Erneuerung der Sanitärinstallation wurde mir, bei der günstigsten Offerte, zu ca. 12'000.- offeriert, das aber ohne Sanitärobjekte und Armaturen (EG sep. WC, DG Badewanne, Dusche, WC, 2 Lavabos).

Meinen Riemenboden schleif ich ab, weiterhin Radiatoren, also kann ich dir zu Fliesen und Bodenheizung nichts sagen.

Streichen tu ich dann selber, wenn du einen Maler beauftragst wird's sicher einiges teurer...

Lukarne wollte ich auch mal machen, in der Offerte steht 17'000.- fertig montiert.

Zum Innenausbau (Dämmung, Leichtbauwände, Wand-, Boden-, Deckengestaltung,...) in deinem DG kann ich nicht viel sagen, kommt draufan, ob ihr noch was selber machen könnt. Vielleicht weiss sonst jemand im Forum was dazu....

Küche braucht ihr keine neue? Elektroinstallation auch nicht?

So grob über den Daumen gerechnet komm ich mit den Positionen Fenster, Bäder (wenn alles komplett neu gemacht werden muss), Heizung, Lukarne schon auf ca. 80 - 90t..... könnte also knapp werden..... aber wie gesagt, das ganz grob, kenn das Haus ja nicht....... wie seid ihr denn auf die 100t gekommen? einfach mal geschätzt oder schon was konkretes gerechnet?

Ich wohn ja nicht soo weit von Subingen entfernt, solltet ihr Euch also mal in die Gegend verirren, dürft ihr gerne vorbeikommen und euch ein Bild vor Ort machen.... da könnte man ggf. auch etwas detailliertere Angaben machen...

Gruss, muskat

 

[adibeutler]

Hallo kzkubi

Das wird definitiv nicht reichen!

Wir renovieren auch grad ein Haus aus den 50ern. Die Kosten betragen über 200'000 Franken.

Wir machen folgendes:

-neue Gasheizung mit Radiatoren, 35'000

-neue Fenster, 20'000

-div. Wandabbrüche im EG, 10'000 (+ Eigenleistungen)

-neue Küche + Bad inkl. sanitäre Leitungen, 70'000

-neuer Parkettboden, 20'000

-neue Elektroleitungen, 20'000

-Nebenarbeiten, wie Decken erneuern, Wände verputzen, etc., 30'000

-hier noch was kleines, da noch was kleines...

Beim Altbau gilt immer: Es kostet mehr als du planst. Wir mussten z.B. den Unterlagsboden auch erneuern, da der alte quasi zerbröselt war. --> Zusatzkosten von 6000 Franken.

Schau dir das Haus auf jeden Fall zusammen mit einem Sachverständigen (Architekt, o.ä.) an, damit du eine Schätzung machen lassen kannst.

Gruss

adibeutler

 

[muskat]

Beim Altbau gilt immer: Es kostet mehr als du planst.

Schau dir das Haus auf jeden Fall zusammen mit einem Sachverständigen (Architekt, o.ä.) an, damit du eine Schätzung machen lassen kannst.

Genau, diese 2 Punkte hab ich vergessen.... seeehr wichtig!

Bei mir kommts auch auf über 200t.... das aber zusätzlich mit Dachaufstockung, und Dämmung der gesamten Aussenhülle (auf Minergie).... dafür wird beim Innenausbau gehaushaltet was das Zeug hält....

 

[CH 682]

Ihr könntet ja, um Kosten zu sparen, einmal das Haus als erstes innen wohntüchtig machen.

Dachstock noch zuwarten. (Wenn ihr ohne Dachstock genügend Platz habt)

Das Dach und die Untersicht kann auch im bewohnten Zustand renoviert werden.

Fassade zu einem späteren Zeitpunkt.

++ Steuerabzüge / Investionen verteilt auf mehrere Jahre

-- 'Eine Baustelle über mehrere Jahre'

Die Problematik von mir aus bei einem Umbau ist, wo beginne ich und wo höre ich auf???

Das sollte man sich schon zum Voraus im klaren sein, wie, was wie weit man machen will.

Auch sollte man den Mut haben, halt etwas noch zurückzustellen, und halt 'alt' zu belassen,

bis man wieder genug 'flüssiges' hat.

 

[kzubi]

Herzlichen Dank an alle für die Informationen!

Heizung

Momentan ist eine Kombi-Oel/Holz Heizung im Haus welche ungefähr den gleichen Jahrgang hat. Gern würden wir auf eine Wärmepumpe umsteigen so hätte sich das mit dem Kamin erledigt, jedoch bedarf dies noch vorherigen Abklärungen zur Erlaubnis.

Den Kamin abbrechen und die Wände herausschlagen würden wir selber machen.

Fenster

Bei den Fenstern sind wir auf den selben Preis gekommen pro Fenster 1'000 und pro Tür 1'500

Gemäuer

Wir wissen lediglich, dass es ein Doppelschalenmauerwerk ist wir dies jedoch aufgebaut ist oder ohne Hohlraum und so weiter, keine Ahnung. Der jetzige Besitzer hat angeblich keine Pläne zum Haus, was es für uns etwas schwieriger macht.

Lukarne

In welcher Grösse (Länge) hattest du dir die Lukarne offerieren lassen?

Malerarbeiten und den Dachausbau bis auf die eventuelle Lukarne machen wir selber

Badzimmer

In der oberen Etage wird ein Neues kommen und im EG direkt darunter das alte in eine Dusche umgewandelt, somit würden wir auch gleich die Leitungen neu machen.

Die Sanitärobjekte würden wir selber installieren

Küche

Ist das witzigste am Haus, die ist neu und sonst nichts

UPS! über die Elektroinstallationen haben wir uns keine Gedanken gemacht /

 

[Der Planer]

Hallo kzubi

Wie sieht denn das mit einem eventuellen Baugesuch für die Lukarne aus. Hast du ein Architekt etc. etc? Hier sind sicher auch noch mit zusätzlichen Kosten zu rechnen!?

Zu dem sind in Altbauten die San.-Leitungen mit deren Zu- und Abwasser meistens in einem schlechtem Zustand. d.h. "Neuinstallation"; dito Elektriker!

 

[Maui]

100K reichen nirgendwo hin. Wir haben ein Haus von 1959 total saniert plus Dachaufbau. Nur schon Heizung, Böden, Fenster und Isolation sprengen euer Budget. Dann brauchst du nach der Aussenisolation ja auch noch eine neue Fassade, neue Schachtgitter, innen neue Fensterbretter. Und immer braucht's dann den Gipser und den Maler noch dazu. Elektro und Sanitär sollte ev. auch ersetzt werden. Cheminée?

Bei uns kamen noch einige Mehrkosten dazu, weil Sachen nicht mehr zeitgemäss waren und ersetzt werden mussten.

 

[kzubi]

Hallo zusammen

Danke für eure Feedbacks die kann ich wirklich gebrauchen!

Gruss

kzubi

 

[muskat]

Hallo kzubi

Die Lukarne sollte ca. 3m lang werden...... zumeist gibt es für Dachaufbauten, dazu gehören auch Dachfenster, noch Vorgaben von der Gemeinde; bei uns sind es max. 40% der Hausbreite (glaube ich mich zu erinnern.....). Oder man kann eine Ausnahmebewilligung beantragen.... und ja, dafür wirst Du vermutlich eine Baubewilligung brauchen...

Ich bin grundsätzlich auch der Meinung, dass die 100'000.- nicht reichen würden, für das Vorgesehene (wobei, ohne Dachaufstockung und die ganze "Minergie-Extravaganza" würd' ich's mit dieser Summe vielleicht hinkriegen..)..... Alles liesse sich mit Sicherheit nicht realisieren... aber Einiges eben schon.. und da kann man sich schon noch Gedanken machen, ohne gleich das ganze Projekt über den Haufen zu werfen.... wenn die Lage, die Grösse, und der Preis des Hauses stimmen, kann man das Ganze, wie auch schon erwähnt, gestaffelt angehen....

Man kann sich z.B. überlegen, ob man tatsächlich Wärmepumpe, Bodenheizung und neue Beläge will/braucht (inwiefern eine Wärmepumpe für einen unisolierten Altbau überhaupt geeignet ist, weiss ich jetzt auch nicht genau...), oder ob man die Radiatoren belässt und die alten Riemen abgeschliffen und geölt vielleicht doch eine Alternative zu den gewünschten Fliesen wären..... und die alten Fenster vielleicht erst mit der Fassadensanierung in ein paar Jahren ersetzen, genauso die Heizung (OK, wenn die auch Jg. 1950 hat..... aber vielleicht läuft sie ja noch.....)

Möglichkeiten gibt es viele...... am besten noch einige Gedanken machen, und mit einem guten (hatte diesbezüglich leider auch einige weniger gute Erfahrungen...) Fachmann durchsprechen..... im Forum gibt es übrigens schon mehrere Threads zu Umbaukosten... über die Suchfunktion findest du bestimmt noch interessante Beiträge....

Lass uns doch wissen, wie es weitergeht

Gruss, muskat

 

[kzubi]

Hallo zusammen

Nach einigen Gesprächen und Verhandeln mit dem Besitzer kann es jetzt nur noch am Kaufpreis dieser beschriebenen Liegenschaft scheitern. Der Verkäufer ist im Glauben, dass er das Haus nach 20 Jahren nie etwas gemacht ausser den neuen Ziegeln und einer günstigen Küche, zum selben Preis verkaufen kann wie er es damals gekauft hatte (genauer - 1948 war es ein Neubau und seit da wurde nie etwas gemacht). Wir liessen das Haus schätzen und stellten ihn vor die Tatsachen.

Sollte es nicht zum Kauf kommen haben wir uns überlegt ob wir selber bauen wollen, doch da kommen auch schon die neuen Fragen auf. MIT WEM????? /emoticons/default_wink.png

Gruss kzubi