Kosten Rohbau 1, MFH Baselstadt

[Mixa]

Hallo zusammen,

da ich demnächst anfange zu bauen, habe ich mich in diesem Forum angemeldet. Die Situation bei mir sieht folgendermassen aus. Ich habe ein altes MFH in Baselstadt gekauft (2020) und möchte jetzt anfangen zu bauen. Die Baubewilligung wurde im Januar 2022 eingereicht und ich hoffe, wenn alles gut läuft, dass ich schon im Mai/Juni dieses Jahres anfangen kann. 

Ich habe mit meinem Architekten eine Kostenschätzung gemacht und aufgrund begrenztem Baukredit, den ich erhalte (2.1 Mio Franken für 3089 m3 nach SIA) kamen wir auf Kostenpunkt Rohbau 1 auf 710'000 Fr. Mehr als das bekomme ich auch von der Bank nicht. Nun habe ich eine Offerte von der Firma Ernst Frey AG erhalten (1.556 Mio Fr.) Als ich die gesehen habe, musste ich schon wundern, weshalb die Kostenschätzung so stark von tatsächlicher Offerte abweicht. 

Da bin ich dann in Panik geraten und habe meinen Architekten umgehend kontaktiert. Er meinte, dass ich mir keine Sorgen machen sollte und das er mir garantiert, dass wir für max. 710'000 Fr. Eine Rohbau 1 Offerte auch kriegen (inkl. Abriss, Aushub , Keller etc.) Ich weiss nun nicht wie ich das glauben kann bzw. wie realistisch jetzt die 700k wirklich sind. Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Offerten von verschiedenen Unternehmen in der Schweiz so stark abweichen können (in meinem Fall, müsste ich ein Unternehmen finden, welches 800k günstiger ist als Ernst Frey Ag). Hat da jemand Erfahrungen und kann mir eventuell genauer sagen, was ich erwarten darf.

Vielen Dank

Mixa

 

[Roberto11]

Das ist natürlich schwierig zum beurteilen, da wir nicht wissen was genau gefordert ist, und Ihr genau in Rohbau 1 einrechnet. Da müsstet Ihr die Kostenplanung etwas weiter forcieren und über das gesamte Objekt beurteilen.

 

[NiklasAG]

Ich kann dir nur sagen welcher Architekt aus BS bei uns genau so argumentierte und es dann so wie befürchtet kam. Zwar nicht 800k daneben, aber 200, bei entsprechend geringerem Budget.

Wie soll das gehen, für 700k für den Rohbau inkl. Abbruch, Entsorgung, Erschliessung, etc..?

 

[Mixa]

Hallo Niklas AG,

wie es zu dieser grosser Differenz gekommen ist, kann ich nicht beurteilen. Mir wurde schon von mehreren Leuten gesagt (bekannte welche auch Architekten und Bauleiter sind), dass bei guter Vergabe und gutem Verhandeln 1 Mio möglich sind, jedoch nicht darunter. 

Mein Architekt rechnet mit 180 Fr. Pro m3 Rohbau und wenn man 180 fr x 3089 m3 rechnet dann kommt man auf 556'020 Fr. nur für die Baumeisterarbeiten. Die Baumeister Position ist in meiner Offerte von Ernst Frey 1.15 Mio...dann wurde Abbruch inkl. Entsorgung mit 170'000 Fr. gerechnet und auch das scheint übertrieben zu sein. Ein Abbruch kann in diesem Fall nicht mehr als 50'000 CHF kosten. 

Ausserdem sagt man ja, dass der Rohbau rund einen drittel der gesamtkosten ausmacht. Wenn ich 33% von 2.1 Mio rechne, dann komme ich schon auf die 700'000 Fr. Irgendwie beim rechnen scheint diese Summe gar nicht so unrealistisch aber wie gesagt, die Offerte spricht eine andere Sprache.

Lg

Mixa

 

[1873goes2021]

Es ist wohl relativ schwer, im Forum detaillierte Antworten auf Deine Frage zu bekommen, da einerseits die wenigsten hier MFHs bauen und andererseits auch wenig Informationen vorhanden sind, was in den 800k-1.5m drin sein sollen. Mir ist z.B. nur schon nicht klar, ob es sich um eine Sanierung (gekauft hast Du ja gemäss Text ein altes MFH) oder einen Abbruch und Neubau handelt. Die Komplexität ist bei ersterem höher, aber dafür die Entsorgungskosten tiefer. Als Laie stelle ich mir diese relativ hoch vor, wenn ein ganzes MFH abgebrochen wird.

Ich habe bei uns (wir bauen auch in der Stadt, aber einer anderen) geschaut, und wir haben z.B. die Holzbauarbeiten auch beim Rohbau 1 drin - diese sind fast gleich hoch wie die Baumeisterarbeiten. Vom Budget her ist der Baumeister bei gut 12% des Totalbetrages, Rohbau 1 (also Baumeister und Holzbauer) bei knapp 25% - es handelt sich bei uns aber um eine Kernsanierung, keinen Neubau, daher sind die Zahlen mit Vorsicht zu geniessen! Bei beiden gab es zwar grössere Unterschiede bei den Offerten (andere Gewerke waren eher in der gleichen Bandbreite), aber die Unterschiede betrugen vielleicht mal 25-30% vom Günstigsten zum teuersten. Eine Ausnahme bestand lediglich dann, wenn ein Unternehmer absolut keine Lust (oder Zeit) hatte, unser Projekt zu realisieren und daher entsprechend hohe Preise offerierte (war bei einem Maler so). Dann bekommt er den Auftrag nicht, aber muss nicht dem Architekten mitteilen, dass er keine Lust (oder keine Zeit) hat und damit allenfalls gefährdet, für zukünftige Projekte angefragt zu werden. Vielleicht war es bei dem von Euch angefragten Baumeister so? Wenn nein, dann wird es wohl eher schwieriger, einen zu finden, der 50% darunter liegt. Herausfinden wirst Du es aber erst, wenn Du mehr als eine Offerte einholst.

Zudem war es bei uns so, dass insbesondere bei Rohbau 1 die grössten Mehrkosten aufliefen. Die anderen Mehrkosten, die wir hatten, waren dann eher Luxusdinge, auf die wir notfalls auch hätten verzichten können (zusätzliche Steckdosen, Türen vergrössern, Glastüren, etc.). Insofern würde ich beim Rohbau 1 schon noch genügend Reserve einplanen!

 

[Mixa]

Es ist wohl relativ schwer, im Forum detaillierte Antworten auf Deine Frage zu bekommen, da einerseits die wenigsten hier MFHs bauen und andererseits auch wenig Informationen vorhanden sind, was in den 800k-1.5m drin sein sollen. Mir ist z.B. nur schon nicht klar, ob es sich um eine Sanierung (gekauft hast Du ja gemäss Text ein altes MFH) oder einen Abbruch und Neubau handelt. Die Komplexität ist bei ersterem höher, aber dafür die Entsorgungskosten tiefer. Als Laie stelle ich mir diese relativ hoch vor, wenn ein ganzes MFH abgebrochen wird.

Ich habe bei uns (wir bauen auch in der Stadt, aber einer anderen) geschaut, und wir haben z.B. die Holzbauarbeiten auch beim Rohbau 1 drin - diese sind fast gleich hoch wie die Baumeisterarbeiten. Vom Budget her ist der Baumeister bei gut 12% des Totalbetrages, Rohbau 1 (also Baumeister und Holzbauer) bei knapp 25% - es handelt sich bei uns aber um eine Kernsanierung, keinen Neubau, daher sind die Zahlen mit Vorsicht zu geniessen! Bei beiden gab es zwar grössere Unterschiede bei den Offerten (andere Gewerke waren eher in der gleichen Bandbreite), aber die Unterschiede betrugen vielleicht mal 25-30% vom Günstigsten zum teuersten. Eine Ausnahme bestand lediglich dann, wenn ein Unternehmer absolut keine Lust (oder Zeit) hatte, unser Projekt zu realisieren und daher entsprechend hohe Preise offerierte (war bei einem Maler so). Dann bekommt er den Auftrag nicht, aber muss nicht dem Architekten mitteilen, dass er keine Lust (oder keine Zeit) hat und damit allenfalls gefährdet, für zukünftige Projekte angefragt zu werden. Vielleicht war es bei dem von Euch angefragten Baumeister so? Wenn nein, dann wird es wohl eher schwieriger, einen zu finden, der 50% darunter liegt. Herausfinden wirst Du es aber erst, wenn Du mehr als eine Offerte einholst.

Zudem war es bei uns so, dass insbesondere bei Rohbau 1 die grössten Mehrkosten aufliefen. Die anderen Mehrkosten, die wir hatten, waren dann eher Luxusdinge, auf die wir notfalls auch hätten verzichten können (zusätzliche Steckdosen, Türen vergrössern, Glastüren, etc.). Insofern würde ich beim Rohbau 1 schon noch genügend Reserve einplanen!

Hallo 1873goes2021,

vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Ja genau, ich habe ein altes MFH in Basel gekauft und werde es abreissen und ein neues bauen (lohnt sich viel mehr als Renovation, da 60% mehr Wohnraum geschaffen wird). Ich habe eben mit 30 % Rohbau 1 Totalbetrag gerechnet und komme ungefähr hin. Ob es jetzt 710'000 sind oder 780'000 darauf kommt es auch nicht mehr an. Es kann sehr gut sein, dass der Baumeister kein Interesse hat und den Preis hochgehauen hat. Der Baumeister hat selbst zugegeben, dass 200-300k Unsicherheiten drinnen sind. Ich werde definitiv mehrere Offerten einholen müssen, um auf diese Summe von mir zu kommen. 

 

[k_jam]

Hallo Mixa

Hast du auch eine Grobkostenschätzung nach BKP vom Architekten erhalten? Wir sind z.B. bei den Baukosten für ein 11 Familienhaus bei 750 Franken pro m3 (total 3800 m3) undEinstellhalle 440 Franken pro m3 (total 2900 m3).  Dann gibt es noch die Unsicherheiten i.S. Baugrubensicherung und Nebenkosten, welche massiv sein können.

Gruss

 

[Mixa]

Hallo Mixa

Hast du auch eine Grobkostenschätzung nach BKP vom Architekten erhalten? Wir sind z.B. bei den Baukosten für ein 11 Familienhaus bei 750 Franken pro m3 (total 3800 m3) undEinstellhalle 440 Franken pro m3 (total 2900 m3).  Dann gibt es noch die Unsicherheiten i.S. Baugrubensicherung und Nebenkosten, welche massiv sein können.

Gruss

Hallo k_jam,

ja eine Kostenaufstellung/Kostenvoranschlag habe ich vom Architekten erhalten und dort wurde auch mit diesen Summen, welche ich erwähnt habe, gerechnet. Ich komme auf ca. 720-730 Fr. Pro Kubik Meter. Die anderen Arbeiten sollten vollkommen im Rahmen sein aber mich hat eben die Offerte für den Rohbau einfach schockiert, weil sie zu stark von der BKP abweicht. Auch bei meinem Projekt ist Grundwasser das Problem, leider.

Gruss