Kostenbeteiligung für Parkplatznutzung - CH

[Dierk]

Hallo,

Beim Kauf unserer Liegenschaft (Grund und Haus mit 7 Wohneinheiten, aufgeteilt auf 5 Kaufparteien, 7 überdeckte Parkplätzen, 2 Aussenparkplätzen, einem Nutzungsrecht für die zuführende Privatstrasse) hat sich der Verkäufer eine Dienstbarkeit zur Nutzung der beiden Aussenparkplätze, welche auf unserem Grund liegen, eingetragen. Gleichzeitig (was uns beim Kauf nicht mitgeteilt wurde) besteht eine Dienstbarkeit zu unseren Gunsten für die zuführende Privatstrasse, welche sich auf dem Grund des Verkäufers befindet und für deren Unterhalt wir anteilig aufkommen.

Nun ärgert uns, das unsere beiden Aussenparkplätze vom Verkäufer an Externe vermietet werden und uns somit nicht zur Verfügung stehen. Eine Entschädigung erhalten wir jedoch nicht.

Da die Plätze jedoch auf unserem Grund liegen, und daher zur Grundstücksgrösse zählen, verursachen sie anteilig Kosten bei

- den Abwasserkosten, welche die Gemeinde zur Hälfte pauschal anhand der Grundstücksfläche berechnet

- der Liegenschaftssteuer und des Eigenmietwerts

- den Hypothekarzinsen

- den Kosten für die Schneeräumung der Privatstrasse (da einziger Zugangsweg)

Wie berechnen sich diese Kosten genau?

Bei den Abwasserkosten ist es noch einfach, der Anteil könnte mit Fläche Aussenparkplätze / Grundstücksfläche ausgewiesen werden.

Bei der Liegenschaftssteuer ist es schwieriger, zwar hat das Grundstück einen gewissen Wert, die Liegenschaftssteuer basiert jedoch auf einer komplexen Formel, in die der Eigenmietwert eingeht, welcher für jeden Miteigentümer separat anhand diverser Eigenschaften bestimmt wird (unter anderem ein Punktwert aus Entfernung zum Ortszentrum, Beleuchtung des Zugangswegs und Ausstattung der Küche). Am Schluss kommt ein Wert der Liegenschaft in CHF heraus, welcher dann besteuert wird. Weiterhin wird der Eigenmietwerk zum Jahreseinkommen hinzugezählt, so dass sich hier Verschiebungen im angewendeten Steuersatz ergeben können. Wäre das Grundstück um die Fläche der Aussenparkplätze kleiner, wären logischerweise sowohl Kaufpreis als auch Liegenschaftswert und Steuerbelastung geringer.

Bei den Hypothekarszinsen ist es noch komplexer, jede der 5 Käuferparteien hat unterschiedliche Verträge...

Die Kosten für die Schneeräumung liegen als konkreter Zahlenwert vor, welcher abhängig vom Aufwand jedes Jahr schwankt. Allerdings bedient die Privatstrasse auch anliegende Gebäude des Verkäufers sowie eine weitere Privatliegenschaft. Eine Idee könnte sein, unseren Anteil mit dem Verhältnis aus unseren Parkplätzen / (Parkplätze des Verkäufers + Parkplätze Dritter) zu berechnen. Bisher wurde offenbar der Grundstücksanteil genommen (= unser Grundstück/alle von der Privatstrasse bedienten Grundstücke). Bei diesem Ansatz erhält der Verkäufer jedoch sein Nutzungsrecht für die beiden Aussenparkplätze gratis, d.h. er kommt nicht für deren Unterhalt auf.

Vorschläge?

 

[Automation]

Ist denn die Dienstbarkeit zur exklusiven Eigennutzung eingetragen? Eine Dienstbarkeit hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.

Mit der Vermietung kann er ja einen wirtschaftlichen Vorteil herausholen, ist das so in der Dienstbarkeit vereinbart, dass er exklusiv die Plätze vermieten darf?

Für mich ein Fall für den Anwalt. Frage doch mal beim HEV nach.

 

[Dierk]

Ist denn die Dienstbarkeit zur exklusiven Eigennutzung eingetragen? Eine Dienstbarkeit hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.Mit der Vermietung kann er ja einen wirtschaftlichen Vorteil herausholen, ist das so in der Dienstbarkeit vereinbart, dass er exklusiv die Plätze vermieten darf?

Für mich ein Fall für den Anwalt. Frage doch mal beim HEV nach.

Ja, die Dienstbarkeit ist notariell eingetragen. Bezgl. exklusive Eigennutzung muss ich im Kaufvertrag den genauen Terminus nachlesen. Kann auch sein, dass dies in der Schweiz nicht explizit erwähnt werden muss.

Natürlich würden wir die Parkplätze gerne unseren Besuchern als Besucherparkplätze zur Verfügung stellen.

 

[Brasser]

Im Kaufvertrag findest Du dann auch gleich die Wertquoten Deiner Wohnung, Deines Kelleranteils, Deines Einstellhallenplatzes. Und in der jährlichen Abrechnung der Stockwerkeigentümergesellschaft solltest Du auch die Wertquoten der beiden Aussenparkplätze finden (oder die Gesamtquote 1000/1000 abzüglich aller anderen Wertquoten). So sollte man eigentlich relativ einfach die Kosten dieser PP eruieren können.

 

[emil17]

Eine Dienstbarkeit wird wie Eigentum behandelt.

Wenn eine Dienstbarkeit vorliegt, dann kann der Begünstigte diese ausüben (hier: parkieren), wann und so oft er will, und der Belastete darf nichts tun, was dieses erschwert oder verehindert.

Der Begünstigte darf die Nutzung selbstverständlich vermieten, wenn dies keine Mehrbelastung bedeutet. So kann man z.B. nicht ein privates Wegrecht zu Fuss zum Durchfahren benutzen. Im Falle des Parkplatzes wäre es wohl unzulässig, diesen, wenn er als Privatparkplatz einer Wohnung vorgesehen war, einem Supermarkt oder Restaurant zu vermieten, weil dies einen erheblichen Mehrgebrauch bedeuten würde. Sowas ist dann aber Juristenfutter.

Ein Entschädigungsanspruch dafür, dass der Begünstigte die Dienstbarkeit in zulässiger Weise benutzt, besteht selbstverständlich nicht. Deswegen ist ein belastetes Grundstück weniger wert als ein sonst gleichartiges unbelastetes.

Eine Belastung einer Immobilie durch eine Dienstbarkeit ist wertmindernd, eben weil die Dienstbarkeit die Ausübung des Eigentums einschränkt.

Wenn in der Schätzung irgendwelche Steuer- oder Ertragswerte dieser Parkplätze dem Eigentümer zugeschlagen werden, ohne die Tatsache zu berücksichtigen, dass sie wegen der Dienstbarkeit gar nicht zur Verfügung stehen, dann muss man die Schätzung eben beanstanden.

Mindestens der Verkehrswert dürfte bei weniger oder keinen Parkplätzen geringer sein. Ob und wie das bei der Berechnung des Eigenmietwerts eine Rolle spielt, müsste sich bei der zuständigen Behörde erfragen lassen.

Indirekte Kosten (ich zahle mehr Steuern, weil meine Liegenschaft mehr wert ist) werden selbstverständlich nicht berücksichtigt. Du kannst ja in der Steuererklärung die zu bezahlenden Steuern auch nicht vom Einkommen abziehen.

Für den Unterhalt der mit der Dienstbarkeit verbundenen Sache hat der Begünstigte die Kosten alleine zu tragen, wenn ihm eine exklusive Nutzung zusteht. Steht so im ZGB Art. 741.

Ansonsten solltest du ja beim Kauf spätestens vom Notar auf diese Dienstbarkeiten aufmerksam gemacht worden sein. Diese sind im Grundbuchauszug aufgelistet und der Notar MUSS diese verlesen.

Zudem gehört es zur üblichen Sorgfaltspflicht eines Immobilienkäufers, dass er vor Vertragsabschluss Dinge wie Zonenvorschriften und Grundbuchauszüge einsieht. Das Grundbuch hat ja gerade den Sinn, dass keiner sagen kann, dies und das habe er nicht wissen können.

 

[Dierk]

Danke.

Die Aussenparkplätze tauchen in unserer Abrechnung nicht mit Wertquote auf (sie werden gar nicht erwähnt).

Wenn die Gemeinde die Hälfte der Abwassersteuer pauschal nach Grundstücksfläche berechnet, müssten also die Miteigentümer jeweils ihre Rechnung anfechten, mit dem Hinweis, die tatsächliche Fläche sei 25 qm kleiner, und diese 25 qm wären dem Verkäufer zu belasten?

Theoretisch wäre wohl auch ein Kauf der Dienstbarkeit möglich, d.h. der Verzicht/Auflösung der Dienstbarkeit seitens des Verkäufers, aber das würde sich wohl auf alle 5 Parteien auswirken.

 

[fipsli]

Ich glaube Dierk ist etwas ungenau beim Sachverhalt.

Ich gehe davon aus,  dass es sich um zwei verschiedene Dienstbarkeiten handelt. Einerseits die Nutzniessung der Parkplätze, anderseits das Wegrecht an der Privatstrasse.

Bei den Parkplätzen um die Nutzniessung. Der Berechtigte darf wie bereits geschrieben die Parkplätze selbstverständlich vermieten. Er hat aber die dadurch anfallenden Kosten zu tragen. Also auch die durch die Vermietung entstehenden Kosten am Wegrecht an der Privatstrasse.

Der Unterschied zwischen Wegrecht und Nutzniessung ist ja gerade, dass das Wegrecht mehreren Parteien zugestanden werden kann, während die Nutzniessung exklusiv einer Partei zusteht.

Wie die Kosten am besten aufgeteilt werden, kann ich auch nicht sagen. Ich würde bei schwierig auszuscheidenden Kosten mit einer Pauschale arbeiten. Alles auf den letzten Fünfer aufzuteilen ist ja sehr aufwändig

Die pauschale Abwasserrechnung kann man deswegen nicht anfechten. Sie ist ja richtig berechnet. Ihr könnt diese nur weiter verrechnen.

 

[Dierk]

Richtig, die Privatstrasse gehört dem Verkäufer und ist der einzige Zugangsweg zu unserem Haus und Parkplätzen, wir bzw. die Gemeinde und die umliegenden Liegenschaften (die dem Verkäufer gehören und vermietet sind) haben ein Benutzungsrecht, da der Zugang zu allen Parkplätzen, auch der umliegenden Liegenschaften, nur über diese Strasse möglich ist.

Die Strasse grenzt unmittelbar an alle unsere Parkplätze und sticht als Sackgasse in unser Grundstück ein, das die Strasse U-förmig umgrenzt, weshalb ich beim Kauf dachte, dieser Teil der Strasse gehöre zu unserem Grundstück und sei nur markiert, um den Bereich der Dienstbarkeit zu verdeutlichen. Drei Jahre später habe ich dann bei einer Miteigentümerversammlung erfahren, dass dies nicht so ist und wir aufgrund unserer Nutzung als Anwohner den Unterhalt der "fremden" Strasse mitbezahlen müssen.

Es ist auch komisch, dass die Gemeinde nur ein Wegrecht für Fuss- und Radfahrer hat. Die Gemeinde übernimmt bisher nicht die Kosten für den Unterhalt, d.h. die Schneeräumung, da sie dazu nicht verpflichtet sei.

Ich muss nochmal nachlesen, ob wir tatsächlich ein spezielles Wegerecht haben oder nur jenes der Gemeinde plus das faktische Recht mit unseren Motorfahrzeugen, welches sich aufgrund des Vorhandenseins von Parkplätzen ergibt, welche beim Kauf obligat miterworben werden mussten und welche ohne Möglichkeit, die Privatstrasse zu befahren, gar nicht sinngerecht genutzt werden könnten.

Davon zu unterscheiden ist das exklusive Nutzungsrecht für die beiden Aussenparkplätze auf unserem Grundstück, welches als Dienstbarkeit beim Verkäufer geblieben ist.

 

[emil17]

Momnet mal ... "Miteigentümerversammlung"

Ist das Stockwerkeigentum und die Parkplätze befinden sich auf der Grundparzelle, oder Seid ihr Eigentümer einer Parzelle, worauf Parkplätze per Dienstbarkeit abgetrennt worden sind?

Bei StWG bezahlt jeder anteilig seiner Wertquoten, wenn es nicht anders geregelt ist.

Was du darfst, steht im Begründungsakt zum Wegrecht über die Privatstrasse.

Was der Parkplatzmensch darf, steht im Begründungsakt der Dienstbarkeit oder des Sondernutzungsrechts, mit dem diese Parkplätze abgetrennt worden sind.

Warum soll die Gemeinde, also alle Steuerzahler, Privatstrassen ohne Entgelt von Schnee räumen müssen? Das wäre eine Ungleichbehandlung der Eigentümer dieser Strasse. Die Gemeinde muss öffentliche Wege unterhalten, Privatstrassen sind gerade dies nicht (sonst wären es ja keine)

Es ist übrigens weise, sich vor dem Kauf eines Parkplatzes ohne direkten Anstoss an eine öffentlich Strasse darüber kundig zu machen, wie man überhaupt auf seinen Platz kommt. Ist das nicht durch Dienstbarkeit oder Miteigentümerstatus an dem Weg, worüber man fahren muss, gesichert, hat man ein Problem.

Wenn das "plus das faktische Recht mit unseren Motorfahrzeugen, welches sich aufgrund des Vorhandenseins von Parkplätzen ergibt, welche beim Kauf obligat miterworben werden mussten und welche ohne Möglichkeit, die Privatstrasse zu befahren, gar nicht sinngerecht genutzt werden könnten." nämlich so funktionierte, dann bau ich mir irgendwo wo es mir gefällt einen Parkplatz und irgend einer muss mich über sein Land fahren lassen.

 

[Dierk]

Momnet mal ... "Miteigentümerversammlung"Ist das Stockwerkeigentum und die Parkplätze befinden sich auf der Grundparzelle, oder Seid ihr Eigentümer einer Parzelle, worauf Parkplätze per Dienstbarkeit abgetrennt worden sind?

Bei StWG bezahlt jeder anteilig seiner Wertquoten, wenn es nicht anders geregelt ist.

Was du darfst, steht im Begründungsakt zum Wegrecht über die Privatstrasse.

Was der Parkplatzmensch darf, steht im Begründungsakt der Dienstbarkeit oder des Sondernutzungsrechts, mit dem diese Parkplätze abgetrennt worden sind.

Warum soll die Gemeinde, also alle Steuerzahler, Privatstrassen ohne Entgelt von Schnee räumen müssen? Das wäre eine Ungleichbehandlung der Eigentümer dieser Strasse. Die Gemeinde muss öffentliche Wege unterhalten, Privatstrassen sind gerade dies nicht (sonst wären es ja keine)

Es ist übrigens weise, sich vor dem Kauf eines Parkplatzes ohne direkten Anstoss an eine öffentlich Strasse darüber kundig zu machen, wie man überhaupt auf seinen Platz kommt. Ist das nicht durch Dienstbarkeit oder Miteigentümerstatus an dem Weg, worüber man fahren muss, gesichert, hat man ein Problem.

Wenn das "plus das faktische Recht mit unseren Motorfahrzeugen, welches sich aufgrund des Vorhandenseins von Parkplätzen ergibt, welche beim Kauf obligat miterworben werden mussten und welche ohne Möglichkeit, die Privatstrasse zu befahren, gar nicht sinngerecht genutzt werden könnten." nämlich so funktionierte, dann bau ich mir irgendwo wo es mir gefällt einen Parkplatz und irgend einer muss mich über sein Land fahren lassen.

Die Parkplätze sind auf der Parzelle und jeweils einzeln per Dienstbarkeit den einzelnen Stockwerkeigentümern zur exklusiven Nutzung zugeordnet, bis auf die beiden Aussenparkplätze, die sich ebenfalls auf der Parzelle befinden und von allen Stockwerkseigentümern gemeinschaftlich benutzt werden könnten (z.B. deklariert als Besucherparkplätze, da theoretisch keiner der Miteigentümer sein eigenes Fahrzeug auf Gemeinschaftseigentum parkieren dürfte), wenn hier nicht die Dienstbarkeit zur exklusiven Nutzung durch den Verkäufer bestünde.

Dann gibt es noch die Privatstrasse, die nicht auf der Parzelle ist, und nicht "irgendwem" sondern dem Verkäufer gehört. Wir haben die überdachten und Aussenparkplätze auch nicht nachträglich dazugefügt, sondern sie wurden durch den Verkäufer gebaut und das exklusive Nutzungsrecht wurde im Kaufvertrag auch separat mit einem Preis (Wert des überdachten Parkplatzes) beziffert. Die Privatstrasse grenzt an ihrer Einfahrt an die Gemeindestrasse. Von daher sehe ich durchaus ein faktisches Recht, die Privatstrasse mit Motorfahrzeugen zu befahren. Rechtlich interessant würde es, wenn der Verkäufer bei der Zufahrt eine Schranke installieren und Maut für die Durchfahrt erheben würde...

Die Gemeinde ist Nutzniesser der Dienstbarkeit für das Wegerecht über die Privatstrasse, d.h. sie darf die Strasse zu Fuss und per Velo benutzen, und wenn sie die Strasse nicht von Schnee räumt, weil sie das auch für gemeindeeigene Nebenwege nicht tut, müsste sie zumindest ein Hinweisschild anbringen, dass mit Glätte gerechnet werden muss.

 

[Matia]

Solange es kein gesichertes Recht für die Nutzung der Strasse gibt (sprich im Grundbuch), könnte es tatsächlich rechtlich schwierig werden. Aber kann man überhaupt eine Parzelle separieren, ohne dass ein Zugang sichergestellt ist?

 

[Dierk]

Offenbar gab es einen Deal, dass der Verkäufer/Promotor die Privatstrasse auf eigenem Grund auf eigene Rechnung erstellt und diese Strasse danach von der Gemeinde "übernommen" wird. Nur ist seit 2011 nichts diesbezügliches passiert.

 

[fipsli]

@Dierk

Hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft den nun ein Wegrecht an der Privatstrasse oder nicht?

Ohne Wegrecht dürft ihr die Privatstrasse eigentlich nicht befahren und habt auch nichts an den Unterhalt zu bezahlen. Aber das wäre ja nicht in eurem Interesse, den ihr braucht ja auch in Zukunft Gewissheit das ihr die Strasse benutzen könnt.

Natürlich ginge das auch ohne Wegrecht solange der Eigentümer der Strasse damit einverstanden ist. Aber das kann sich ja auch mal ändern.

Die Möglichkeit, das eine Strasse von Privaten gebaut wird, die Gemeinde das Wegrecht für die Allgemeinheit erhält und dafür den Unterhalt der Privatstrasse übernimmt, gibt es.

Mittlerweile sind aber soviele verschiedene Dinge hier vermischt das es schwierig ist eine korrekte Antwort zu geben. Alle diese Fragen betreffen die ganze Stockwerkeigentümergemeinschaft und wären somit im Aufgabenbereich des Verwalters. Was meint denn dieser dazu? Wurde das Thema schon an einer Eigentümerversammlung traktandiert?

@Matia

Es kommt öfters vor, dass eine Parzelle nicht von einer öffentlichen Strasse erreicht werden kann. Für solche Fälle gibt es das Notwegrecht. Aber dieses Fass möchte ich jetzt nicht auch noch auf tun. Um das geht es hier nicht.

 

[emil17]

Dann ist das also Stockwerkeigentum, und alles bis auf die Zufahrt findet auf der selben Parzelle statt.

Ihr seid demnach eine Eigentümergenossenschaft, die nach speziellen Regeln die Sache, die im Gemeinschaftseigentum aller ist (die Liegenschaft) nutzt: Mit Sondernutzungsrechten für Eure Wohnungen und Parkplätze und mit Wertquoten, die festlegen was man darf und wieviel man an Unterhalt und Erneuerungsrücklagen zahlen muss.

Eine Dienstbarkeit ist ein Verhältnis zwischen zwei unabhängigen Grundstücken, also etwas anderes.

Vermutlich sind die abgetrennten Parkplätze durch eine Dienstbarkeit zugunsten des Verkäufers und zu Lasten der Stockwerkeigentümergesellschaft als Ganzem gesichert. Die Parkplätze für die einzelnen Stockwerkeigentümer hingegen sind  Sondernutzungsrechte.

Der Vorteil dieser Konstruktion ist, dass der Begünstigte die Parkplätze auf sicher hat, ohne dass er sich um Belange des Stockwerkeigentums kümmern muss. Wäre er Besitzer von Parkplätzen durch Sondernutzungsrecht, dann hätte er als Miteigentümer Wertquoten und müsste auch an den Unterhalt der Liegenschaft und an den Lohn des Verwalters zahlen.

Weil er Besitzer der Zufahrtsstrasse bleibt, kann er allein entscheiden, wann und wie die erneuert wird. Den Unterhalt hingegen müssen alle mittragen, die sie benutzen.

Der Klassiker ist, dass ein GU oder ein Konsortium eine Überbauung im Stockwerkeigentum macht, und sich ein Reglement und eine Aufteilung und Dienstbarkeiten ausdenken kann, die ihm selber am meisten nützen. Es gibt ja vor dem Verkauf der Einheiten niemanden, der ihn daran hindern könnte, das zu tun wie ihm beliebt, solange es nicht gegen geltendes Recht verstösst. Dann kann er die Filetstücke für sich behalten oder alles verkaufen. Für die Zufahrt bleibt er Eigentümer und vergibt nur Wegrechte: Die Ausnutzungsziffer für die Fläche der Zufahrt geht nicht für andere Bauten verloren, und man kann weitere Parteien in anderen Häusern drüberfahren lassen, ohne dass die davon betroffenen Stockwerkeigentümer etwas dazu zu sagen haben.

 

[Dierk]

@DierkHat die Stockwerkeigentümergemeinschaft den nun ein Wegrecht an der Privatstrasse oder nicht?

Ohne Wegrecht dürft ihr die Privatstrasse eigentlich nicht befahren und habt auch nichts an den Unterhalt zu bezahlen.

Mündlich Nein, also kein eingetragenes offizielles (sagte der Verwalter), aber ich muss mal zur Gemeinde um das genauer zu erfahren. Vielleicht wurde das zwischenzeitlich geändert.

@Emil: völlig korrekt, danke. Leider sind mir die entsprechenden Begrifflichkeiten auf deutsch nicht so geläufig, da alle Vorgänge und Papiere auf französisch sind. Daher etwas Verwirrung (Wegrecht / Dienstbarkeit wäre dann wohl droit de chemin / servitude)

 

[emil17]

kein eingetragenes offizielles (sagte der Verwalter), aber ich muss mal zur Gemeinde um das genauer zu erfahren. Vielleicht wurde das zwischenzeitlich geändert.

Das müsste notariell beglaubigt werden und könnte nur durch einen einstimmigen Stockwerkeigentümerbeschluss (und natürlich der Zustimmung des Wegparzellenbesitzers) bewirkt werden, also wüsstest du davon, wenn seit deines Einkaufes dort etwas geschehen wäre..

Eben weil das im Stockwerkeigentum alles umständlich ist und einer alles blockieren kann, regeln die GUs das sinnvollerweise im Voraus, bevor sie die Wohnungen verkaufen. Dies hat auch Vorteile, so kann eine zweckmässige und bewährte Auf- und Zuteilung gemacht werden, ohne endlose Diskussionen mit Teileigentümern.

Als direkt betroffener Eigentümer hast du aber Einsichtsrecht ins Grundbuch, was diese Wegparzelle betrifft. Diese Unterlagen (konkret: Welche Servitute zu Gunsten von wem sind auf der Privatwegparzelle eingetragen? Zum datierten und vom Grundbuchverwalter abgezeichneten Auszug gehört die Kopie des Begründungsvertrages, auf den im Grundbuch verwiesen wird) sollten eigentlich beim Hausverwalter einsehbar sein. Falls nicht, soll er das alles besorgen.