Kostenüberschreitungen

[Ragiba00]

Hallo /emoticons/default_biggrin.png

Mich würde es mal interessieren, wie bei Euch so die Schlussabrechnung mit

dem Architekten, GU, etc. ausgesehen hat.

Musstet ihr nachzahlen? Wenn ja warum? Hattet ihr Aenderungswünsche,

oder seid ihr auf unvorgesehenes gestossen während dem Bau?

Wieviel betrugen ca. die Mehrkosten in % der Anlagekosten? Oder in Franken

ausgedrückt? Gab es Probleme bei der Bank?

Danke für eure Inputs.

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[Rakete]

Bei uns werden die Mehrkosten ca. 12% des Hauspreises ausmachen. Diese werden wir aber bereits im voraus kennen (tun wir teilweise jetzt schon).

 

[Ladyacid]

Bei uns wird es auch 1 % ausmachen aber das wussten wir auch schon zum voraus da wir auf gewisse Wünsche nicht verzichten wollten

aber an sonsten ist es bei uns einen Garantierten Fixpreis hoffen natürlich auch dass es so bleiben wird sonst gibts /emoticons/default_additional/123.gif *smile*

 

[Michael]

Bei uns ist es ca. 10%, womöglich kommt noch ein bischen für die Gartengestaltung dazu. Wir waren uns bewusst, dass wir Mehrkosten haben würden, aber waren doch ein bischen überrascht, dass es soviel ist. Aber 10% sind ja die Regel...

 

[bohne70]

Wenn wir die Gartengestaltung noch mit einrechnen (wobei diese haben wir aus eigener Tasche bezahlt, da der Kredit schon ausgeschöpft wurde) dann haben wir Mehrkosten von ca. 8% (ohne Garten 5%).

Diese 5% haben wir von Anfang in den Kreditrahmen miteingerechnet. Denn nachträglich den Schuldbrief zu erhöhen, kostet leider wieder ein paar tausend Franken. Von dem her gut im voraus überlegen, was an Mehrkosten anfallen wird.

 

[nasche]

Wir haben vor Vertragsunterzeichnung ne Optionofferte machen lassen. Da sind schon fast alle Wünsche einbezogen und wir bezahlen sicher 2% mehr.

Jetzt können wir noch ein bisschen Spielen, zb bei der Küche, Sanitär ect...

Dennoch muss man das Budget immer gut im Auge behalten, denn es ist auch schnell mal Ausgeschöpft.

 

[winner60]

Wir haben die Optionen auch überschlagsmässig gerechnet und uns ein festes Kostendach gesetzt. Das Haus hat einen Fixpreis (mit gutem Ausbau). Dass die Küche teurer wird, wussten wir schon bald einmal.

Alle anderen Mehrpreise sind selbst verursacht (z.B. Granitboden statt Plättliboden) und wurden als ca. Betrag berücksichtigt. Den von uns gesetzten Maximalbetrag will und kann ich nicht überschreiten. Der Mehrpreis in Relation zu den gesamten Anlagekosten wird bei rund 9% sein (aber wie gesagt: super Küche, Granitboden, isolierter Bastelraum im UG, Cheminée, Einbauschränke, Whirlpool, Dampfdusche - das ist so das Wesentliche).

Martin

 

[Kurt Wagner]

ich denke irgend eine Prozentzahl hinzuschreiben bringt nicht viel. Jeder rechnet etwas anders. Der einte nimmt die Gesamtkosten (inkl. Land) und der andere nimmt als Basis nur den reinen Hauspreis, der andere rechnet die Umgebungsarbeiten nicht ein der andere schon, der einte rechnet auch gleich noch das zusätzliche Mobiliar ein und der andere nicht, Eigenarbeiten werde auch eingerechnet oder nicht etc. etc.

Auf jeden Fall ist es sicher, dass es immer (ich kenne keine Ausnahme) teurer kommt als man am Anfang denkt - deswegen sollte man unbedingt gleich eine Reserve einrechnen für Unvorhergesehenes und nicht zu knapp kalkulieren. Wenn mann dann am Schluss unter 10 % Mehrkosten liegt würde ich sogar behaupten, dass man sehr gut gerechnet hat und sparsam bzw. zurückhaltend war. /emoticons/default_smile.png

 

[winner60]

ich denke irgend eine Prozentzahl hinzuschreiben bringt nicht viel. Jeder rechnet etwas anders. Der einte nimmt die Gesamtkosten (inkl. Land) und der andere nimmt als Basis nur den reinen Hauspreis, der andere rechnet die Umgebungsarbeiten nicht ein der andere schon, der einte rechnet auch gleich noch das zusätzliche Mobiliar ein und der andere nicht, Eigenarbeiten werde auch eingerechnet oder nicht etc. etc.

Auf jeden Fall ist es sicher, dass es immer (ich kenne keine Ausnahme) teurer kommt als man am Anfang denkt - deswegen sollte man unbedingt gleich eine Reserve einrechnen für Unvorhergesehenes und nicht zu knapp kalkulieren. Wenn mann dann am Schluss unter 10 % Mehrkosten liegt würde ich sogar behaupten, dass man sehr gut gerechnet hat und sparsam bzw. zurückhaltend war. /emoticons/default_smile.png

Klar kann man verschieden rechnen. Ich habe z.B. die Mehrkosten in Prozent in Relation zu den gesamten Anlagekosten angegeben. Selbstverständlich OHNE zusätzliche Möbelkäufe /emoticons/default_wink.png

Dass man nicht alles planen kann ist klar. Ich möchte aber widersprechen, dass es immer teurer kommt. Als ich das 1. Mal ein Haus gebaut habe, kamen die ganzen Anlagekosten bist auf 150.- an den geplanten Betrag heran. Man kann also durchaus "genau" planen. Unrealistisch ist höchstens, einen Normbaupreis einzusetzen: Spätestens bei einer Detailplanung wird klar, dass man - wenn man schon baut - dieses oder jenes haben möchte. Und eines ist auch klar: Das ist NIE im Normbaubudget drin /emoticons/default_biggrin.png

Unterstreichen möchte ich jedoch deine Aussage in Sachen Zurückhaltung: Nachdem einmal die Mehrpreise gerechnet/geschätzt wurden, sollte man sich effektiv mit weiteren "Wünschen" zurückhalten. Sonst wird es unter Garantie viel teurer. Wenn man aber seine Sonderwünsche in der Kalkulation berücksichtigt, sich an das hält, so kann es in der Schlussabrechnung schon zu einer Punktlandung kommen.

Martin

 

[mbaum]

Auch wir bauen ein Haus mit Festpreis . Dass man da im Schnitt noch etwas drauflegt (~5-10%) ist auch klar, da das Portemonnaie beim Eigenheimbau doch verhältnismässig locker sitzt, nach dem Motto:"auf DEN tausender kommts jetzt auch nicht mehr an..".). Aber diese Mehrkosten können eigentlich nie dem GU "angelastet" werden sondern sind bei sorgfältiger Lektüre der Baubeschriebe kalkulierbar. /emoticons/default_additional/91.gif

Interessieren würde mich vielmehr, wie seriös verschiedene GUs die Baunebenkosten schätzen (Kanalisation, Planie, Anschlüsse, Bauheizung, Geometer, etc.etc.)./emoticons/default_confused.png Da kann man wohl bös reinrasseln und diese Kosten garantiert der GU meist nicht. Hier wird auch am meisten "Bauernfängerei" betrieben, da der GU ja nicht belangt werden kann, die gesamten Anlagekosten in der Offerte aber günstig aussehen, wenn er diese zu tief schätzt.

Welche Erfahrungen habt Ihr also bezüglich der Baunebenkosten gemacht?

 

[winner60]

Auch wir bauen ein Haus mit Festpreis . Dass man da im Schnitt noch etwas drauflegt (~5-10%) ist auch klar, da das Portemonnaie beim Eigenheimbau doch verhältnismässig locker sitzt, nach dem Motto:"auf DEN tausender kommts jetzt auch nicht mehr an..".). Aber diese Mehrkosten können eigentlich nie dem GU "angelastet" werden sondern sind bei sorgfältiger Lektüre der Baubeschriebe kalkulierbar. /emoticons/default_additional/91.gif

Interessieren würde mich vielmehr, wie seriös verschiedene GUs die Baunebenkosten schätzen (Kanalisation, Planie, Anschlüsse, Bauheizung, Geometer, etc.etc.)./emoticons/default_confused.png Da kann man wohl bös reinrasseln und diese Kosten garantiert der GU meist nicht. Hier wird auch am meisten "Bauernfängerei" betrieben, da der GU ja nicht belangt werden kann, die gesamten Anlagekosten in der Offerte aber günstig aussehen, wenn er diese zu tief schätzt.

Welche Erfahrungen habt Ihr also bezüglich der Baunebenkosten gemacht?

Es kommt immer auf den Vertrag an. Jetzt sind bei uns sämtliche Anschlussgebühren, Planie, Geometer usw. im Preis inbegriffen. Einzig "unverhersehbare" Sachen sind nicht drin (was dann bestimmt streitbar sein würde). Das ist natürlich ideal.

Anschlussgebühren sind einfach bei der Gemeinde erfragbar. Diese machen doch meist relativ viel aus. Die effektiven Anschlüsse (Bauarbeiten) sind eigentlich gut schätzbar.

Du hast aber natürlich recht: Meist wird nicht alles aufgeführt. Aber dies ist auch einfach begründbar: die Anschlussgebühren, Anschlüsse (Strecke bis zum Haus), Umgebung usw. sind bei jedem Objekt effektiv anders und die Kosten können sich daher massiv unterscheiden. Ein seriöser Anbieter / GU wird in seiner Kostenübersicht diese Positionen jedoch aufführen (in einer Erstofferte meist nur pro memoria resp. ca. Beträge). Unseriös finde ich das nur, wenn gewisse Positionen "vergessen" werden. Für das hat man jedoch das Forum hier /emoticons/default_biggrin.png

Martin

 

[nasche]

Bei uns ist das im Preis inkl, dh Anschlusskosten ect...

Bei der Wohnung, da hatte uns damals der Architekt gesagt, dass es nicht mehr als Fr 7000.00 kosten werde (Anschlussgebühren).

Wir machten dann einen Vertrag:

Was über Fr 10000.00 ist, bezahlt das GU Unternehmen.

Hehehe.... Als die Rechnung zu uns ins Haus kam, waren wir schnell bei der GU und er musste uns dann über Fr 6000.00 Anschlusskosten mitbezahlen!!

War dann halt doch viel höher als gedacht!

Viele GUs machen auch Werkverträge und da steht dann genau, was wer, wie bezahlt.

 

[atina]

Bei unserem GU Vertrag war alles inkl. Abgaben an Gemeinde, Kabelfernsehen etc.

Einzig nicht inkl. war Erstellung Schuldbrief, Grundbuchamt, Notarkosten, Finanzierungskosten, Handänderungskosten. Diese wurden aber geschätz und bei der Kalkulation immer mitgerechnet.

Die berechneten Kosten haben bis auf 650.-- genau gestimmt.

Atina

 

[booker]

Hallo

bei uns ist es auch so dass wir das haus zum Fixpreis bauen. Der Baubeschrieb ist sehr detailiert und wir wissen in etwa wo wir was anders haben wollen und was es kostet.

Sämtliche Nebenkosten welche der GU übernimmt (alles ausser handänderungssteuer, Notar, Schuldbrief etc.) ist explizit aufgeführt. Zwar nicht mit Betrag, aber eben er bezahlt ja ;-)

Aber was mir zud enken gibt ist die Sache mitd en Schuldbriefen. Wenn wir jetzt alles in die Wege leiten zum geplanten Preis und am Schluss wegen Sonderwünschen 5- oder 10000 Franken drüber sind - müssen wir dann echt neue Schuldbriefe erstellen lassen und nochmals den Notar bezahlen ?

 

[mbaum]

@booker

Ihr solltet schon eine Reserve einplanen, d.h. vereinbart die Finanzierung von beginn weg etwas höher. Wenn ihr das später nicht braucht, umso besser.

 

[nasche]

Schuldbriefe sollte man in 3 Stufen und etwas höher machen.

Du hast zb ein Haus gekauft im Wert von CHF 600000.00

Eigenteistung ca CHF 200000.00, dann hast Du ja CHF 400000.00 und machst da ne Hypothek.

Dann würde ich zb die Schuldbriefe so machen lassen.

1 Rang : CHF 300000.00

2.Rang : CHF 100000.00

3 Rang : CHF 50000.00

Somit hast Du dann noch CHF 500000.00 an Reserve.

Wir haben auch diese 3 Stufen gemacht und auch gut CHF 60000.00 üer den Schulden.

 

[winner60]

Schuldbriefe sollte man in 3 Stufen und etwas höher machen.

Du hast zb ein Haus gekauft im Wert von CHF 600000.00

Eigenteistung ca CHF 200000.00, dann hast Du ja CHF 400000.00 und machst da ne Hypothek.

Dann würde ich zb die Schuldbriefe so machen lassen.

1 Rang : CHF 300000.00

2.Rang : CHF 100000.00

3 Rang : CHF 50000.00

Somit hast Du dann noch CHF 500000.00 an Reserve.

Wir haben auch diese 3 Stufen gemacht und auch gut CHF 60000.00 üer den Schulden.

Na ja, diese Aussage kann ich so nicht unterschreiben.

Je nach Kanton macht die Höhe des Schuldbriefes kostenmässig nicht so viel aus. Aber z.B. im Kt. FR beträgt alleine die offizielle Gebühr 0.75% der Schuldbriefhöhe; inkl. Notar kommt man auf rund 1.4%.

Wir werden auch nur einen Schuldbrief in Höhe der max. Hypothek (resp. Baukredit) machen; aber in diesem Maximalbetrag ist noch eine Reserve drin (und wir werden uns an den festgelegten Betrag halten - und wenn bewusst nicht, den Zusatzbetrag direkt selbst bezahlen).

Da in der Regel amortisiert wird (z.B. indirekt), kann man auch einfach die Hypothek wieder erhöhen - oder die 3a-Säule beziehen und direkt amortisieren (muss man ja eh irgendwann einmal).

Martin

 

[nasche]

Ja, im Kanton FR, sind die Gebühren extrem Hoch. Kollegin hat da ein Haus gekauft und als die mir ihre Notar und Schuldbriefkosten genannt hat, hat es mich fast aus den Socken gehauen.

 

[winner60]

Ja, im Kanton FR, sind die Gebühren extrem Hoch. Kollegin hat da ein Haus gekauft und als die mir ihre Notar und Schuldbriefkosten genannt hat, hat es mich fast aus den Socken gehauen.

In dieser Hinsicht ist der Kanton FR echt die Hölle. Da darf man ja nicht ein Grundstück kaufen und verkaufen und erst recht keine Schuldbriefe errichten. Die Kosten sind im Vergleich zu anderen Kantonen effektiv so, dass man sie nicht glauben mag, wenn man damit das erste Mal konfrontiert wird. /emoticons/default_additional/123.gif

Martin

 

[tom8]

Kleine Frage zu diesem Thema.

Hat jemand von Euch ein geniales Excel gemacht damit man die Kosten gut und übersichtlich unter Kontrolle hat? Denn es wäre ja schade das rad doppelt zu erfinden, oder?