Landkauf Finanzierungsbestätigung

[brownii]

Wir haben uns entschlossen, einen Landkauf zu tätigen. Die Gemeinde möchte von uns bzw. von einem Finanzinstitut eine Finanzierungsbestätigung. Diese sollte noch bis vor Jahresende vorliegen (bzgl. Finanzausgleich seitens Kanton). Der Entscheid unsererseits erfolgte eher kurzfristig. Der Geldfuss fürs Bauland an die Gemeinde und der Baubeginn ist jedoch erst per 2013 vorgesehen. Dies konnten wir mit der Gemeinde aushandeln, auch möchten wir nicht vorher bauen.

Welche Möglichkeiten empfielt ihr uns nun für diese Finanzierungsbestätigung? Ist es besser bereits über ein mögliches Bauprojekt zu diskutieren oder sollen wir dies separat vom Landkauf mit dem Institut besprechen? Wir haben ja noch keine konkreten Informationen, wie unser Eigenheim später aussehen sollte, geschweige denn was es kosten soll.

Vielen Dank für Eure Tipps.

Christoph

 

[emil17]

Der Geldfuss fürs Bauland an die Gemeinde ist jedoch erst per 2013 vorgesehen

Eher unüblich ... warum machen die das?Zu deiner Frage: Wenn der Preis passt und das Land gross genug für das Traumschloss ist, das Du dir nach dem Landkauf noch zu bauen leisten kannst, dann wollen doch die einfach einen Kapitalnachweis, entweder selbst oder halt eben eine Bankzusage.

Wenn Du das Land jetzt kaufst, reduziert sich Dein steuerbares Vermögen um die Differenz Kaufpreis <-> Katasterwert, wäre also eher besser, jetzt zu kaufen. Auch würde ich erst anfangen über Projekte konkret zu diskutieren wenn man wirklich anfangen will. In einem Jahr kann vieles passieren.

 

[brownii]

Der Grund für die Geldfluss-Verzögerung liegt darin, dass sie aufgrund des Finanzausgleiches ab nächstes Jahr 50% des Landertrages an den Kanton abgeben müssen. Somit muss aus Sicht der Gemeinde der Verkauf noch dieses Jahr erfolgen.

Die Landfinanzierung ist alleine durch unsere Eigenmittel nicht möglich. Wir sind also auf fremde Mittel angewiesen. Ist hierfür ein Mindest-%-Satz an Eigenmittel notwendig oder kann dies auch zu 100% belehnt werden, wenn später mit dem gleichen Institut ein Bauprojekt eingegangen wird?

 

[winner60]

Die Gemeinde kann das trotzdem im aktuellen Jahr buchen, wenn ein Kaufvertrag vorliegt.

Keine Bank wird dir das Bauland voll finanzieren.... In der Regel will die Bank, dass du zuerst die Eigenmittel einschiesst.

 

[emil17]

... und wenn Du schon fürs Land viel Geld aufnehmen musst, dann könnte es für die Finanzierung des Gebäudes darauf eng werden - die ungefähre Bausumme sollte also schon feststehen. Für die Finazierung des Gebäudes ist man an die gleiche Bank gebunden, denn Du wirst keine Bank finden, die Dir zu akzeptablen Bedingungen einen Bau finanziert, wenn da vorrangig schon jemand anderes als Grundpfandgläubiger eingetragen ist. Das verbessert natürlich Deine Position bei Verhandlungen nicht.

 

[beam]

Ein Zahlungsversprechen von der Bank, ohne dass ein konkretes Projekt vorliegt, ist wohl eher unüblich. Ich würde mich von der Gemeinde nicht stressen lassen, das ist deren Problem mit der Abgabe. Werden sie in den nächsten 18 Tagen noch einen anderen Käufer finden?

 

[Oliver Altorfer]

Hallo

Ihr wollt in gut einem Jahr bauen und habt kein Egenkapital für den Landkauf? Normalerweise sind für einen blanko Landkauf 50% Eigenmittel notwendig für eine reguläre Bankfinanzierung. Baut Ihr später ein Haus drauf, werden diese Eigenmittel zu den Anlagekosten aufgerechnet, plus eventuelle Amortisationen welche während dieser Zeit geleistet wurde.Beim ein oder anderen Bauherr oder zukünftigen Bauherr reichen die 50% Eigenmittel später sogar für einen Hausbau, da dann die 20% Eigenmittel für ein Neubau gleich mit abgedeckt werden. Dies ist vorallem dann der Fall, wenn das Land teuer war, das Haus aber kostenmässig im Rahmen bleibt. Darauf sollte man meiner Meinung nach jedoch nicht unbedingt zählen.

Eine Bank welche Dir 100% finanziert, wirst Du nicht finden. Eventuell gibt es eine welche bereit ist, einen Kostenrahmen für ein späteres Bauprojekt zu fixieren, euch aber an sich bindet und Ihr ein Zahlungsversprechen leisten, als auch entsprechende Sicherheiten vorweisen müsst. Dann ist aber euer Korsett entsprechend eng. So haben wir es seinerzeit gemacht, da wir mit dem Vorprojekt noch nicht ganz fertig waren, das Land aber aufgrund der zahlreichen Interessenten kaufen "mussten". Wir hatten aber die Eigenmittel zusammen und waren relativ entspannt, hätten das Land sogar Bar bezahlen können, wollten aber alles unter einem Bankvertrag führen und nicht innert weniger Wochen mehrere Anpassungen an den Bankverträgen nachreichen.

Passt aber auf, dass Ihr euch nicht verrennt. Wenn Ihr ein Haus mit Anlagewert für 800'000.- plant (inklusive Land), sind auch das bereits 160'000.- Eigenmittel welcher ihr dann bringen müsst, plus die Tragbarkeit mit technischen Zinsen von 4.5-5% und Nebenkosten (1% des Anlagewerts) welche 33% der Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten.

Wenn Ihr für eine Hausfinanzierung noch Kredite aufnehmen müsst oder Geld ausborgt um auf die Eigenmittel zu kommen, wird das unter Umständen sehr teuer und nur wenige Banken akzeptieren Kreditgelder als Bareigenmittel. Zudem zahlt Ihr happige Zinsen und habt keine Reserven welche Ihr mal nachschieben könnt wenn aus irgendwelchen Gründen etwas teurer kommt.

Ob es das Risiko wert ist? Ich weiss es nicht. Hätte aber selber vermutlich nicht den Mut dazu.

Gruss,

Oliver