Mehrere Hypotheken

[SunnyCardano]

Hallo liebes Forum!

Ich habe eine Frage bezüglich Finanzierung von mehreren Häusern.

Angenommen:

Objekt1 kostet 500k

Bank übernimmt 80% (400k)

Ich habe im Moment 100k Kapital und 100k Job-Einkommen.

Ausgaben für die Zinsen und Unterhalt sind 1k/M

Nun vermiete ich dieses Objekt für 2k/M.

Heisst jetzt ist mein Einkommen 112k. (24k - 12k =12k Zinsen und Unterhalt für Objekt1)

Annahme:

In 2 Jahren habe ich nun wieder 100k angespart. 

Und habe ja jetzt sogar ein besseres Einkommen: 112k.

Ich sehe auf dem Markt ein zweites Objekt für 500k.

Erhalte ich von der Bank jetzt eine neue Hypothek? Denn finanziell stehe ich ja besser da als vor 2 Jahren (da durch Vermietung von Objekt1 mehr Einkommen).

Wie funktioniert das?

 

[Zuger73]

Es wird eine konsolidierte Tragbarkeitsrechnung nach den Werten der Bank (z.B. Verzinsung 5%) gemacht. D.h. für beide Immobilien.

Die Bank entscheidet dann, ob die Tragbarkeit (%-Wert) gegeben ist oder nicht bzw. ob sie eine Finanzierung macht oder nicht.

 

[SunnyCardano]

Zuger73 Vielen Lieben Dank für die Antwort.

Meine Frage ist leider nicht gänzlich gelöst. Ich habe ein konkretes Beispiel gemacht. Wo die Zinsen für das erste Objekt so eingestellt sind, dass es ~12k im Jahr ausmacht. Meine Frage ist, ob die Bank mir trotz Tragbarkeit ( habe ja wieder 200k angespart und den gleichen Lohn wie vorher und noch Einkommen durch Miete vom Objekt1) - theoretisch müsste es ja kein Problem sein ODER wird die Bank sagen: Ne du hast bereits eine Hypothek offen und die Amortisation ist auch koch nicht durch?!

Danke 

 

[vromi]

In deinem Beispiel hättest du 400k + 400k = 800k Hypothek und dafür ist mit einem Einkommen von 100 oder auch von 112k die Tragbarkeit nicht gegeben.

 

[SunnyCardano]

In deinem Beispiel hättest du 400k + 400k = 800k Hypothek und dafür ist mit einem Einkommen von 100 oder auch von 112k die Tragbarkeit nicht gegeben.

Auch wenn zwei Jahre zwischen den Hypotheken liegt und ich jeweils genug Kapital angesammelt habe, um die 20% zu stemmen? 

 

[vromi]

Ich glaube, du verwechselt das nötige EK (was ja erfüllt wäre) mit der Tragbarkeit (die eben nicht erfüllt wäre). Kannst ja mal Tragbarkeit googeln... ;-)

 

[SunnyCardano]

Ich glaube, du verwechselt das nötige EK (was ja erfüllt wäre) mit der Tragbarkeit (die eben nicht erfüllt wäre). Kannst ja mal Tragbarkeit googeln... ;-)

Tragbarkeit habe ich natürlich bereits öfters gegoogelt und auch verstanden, wie das berechnet wird, aber bei diese Tragbarkeitsrechnungen kommt nirgends ein Szenario vor, wo der Käufer eben bereits eine laufende Hypothek hat. Nirgends gibt es die Möglichkeit die Tragbarkeit unter der Voraussetzung, dass bereits eine Hypothek (ob nun vor 20 Jahren oder 2 Jahren) genommen wurde. Darum verstehe ich nicht wie das genau funkioniert.

Sagen wir, dass in meinem Beispiel die Amortisation bereits zu 90% abbezahlt ist, wie berechnet man nun die Tragbarkeit? Also falls Du irgendwo ein Link zu einem Rechner für solche Szenarien hast, kannst Du diese gerne schicken, ich finde nichts - auch keine Artikel. 

 

[vromi]

Wenn du die Kalkulation kennst, kannst du berechnen, wie hoch ungefähr die maximale Hypothek sein kann bei deinem Einkommen. Wenn du schon eine Hypothek hast, wird die zweite wohl zur ersten addiert. 

Wenn du aber Geld anlegst und dir ein MFH kaufst, kann dieses auch relativ unabhängig von deinem Gehalt finanziert werden.

Am besten sprichst du mal mit deiner Bank

 

[Alex68]

Objekt1 kostet 500k

Bank übernimmt 80% (400k)

Ich habe im Moment 100k Kapital und 100k Job-Einkommen.

Und du willst dein gesamtes Kapital in die Immobilie einbringen?! 

In 2 Jahren habe ich nun wieder 100k angespart. 

Da musst du aber ziemlich unten durch mit einem Jahreslohn von 112'000.-

Sagen wir, dass in meinem Beispiel die Amortisation bereits zu 90% abbezahlt ist

Nebst dem Sparen von 100'000.- in 2 Jahren willst du also gleichzeitig noch 10% amortisieren? 

Meine Frage ist, ob die Bank mir trotz Tragbarkeit ( habe ja wieder 200k angespart und den gleichen Lohn wie vorher und noch Einkommen durch Miete vom Objekt1)

Jetzt hast du plötzlich 200'000.- in 2 Jahren angespart...?

Wie schon gesagt: Bei einem Jahreslohn von 112'000.-, EK von 100'000.- in 2 Jahren und einer Gesamthypothek von 800'000.- sind weder Eigenmittel noch Tragbarkeit gegeben. 

Besprich das mit deiner Bank des Vertrauens: Wenn du eine sehr gute Stelle hast, Aufstiegsmöglichkeiten bestehen, klarer Lohnanstieg in den nächsten Jahren zu erwarten sind, etc. pp., wer weiss - vielleicht geht eine Bank darauf ein. 

Ich persönlich würde dir keine Hypothek gewähren, wenn ich deine etwas seltsamen und nicht aufgehenden Rechenbeispiele hier betrachte.

 

[Zuger73]

Hier ein Muster für die Berechnung von 2 Immobilien:

 

[Matia]

Und du willst dein gesamtes Kapital in die Immobilie einbringen?! 

Da musst du aber ziemlich unten durch mit einem Jahreslohn von 112'000.-

Nebst dem Sparen von 100'000.- in 2 Jahren willst du also gleichzeitig noch 10% amortisieren? 

Jetzt hast du plötzlich 200'000.- in 2 Jahren angespart...?

Wie schon gesagt: Bei einem Jahreslohn von 112'000.-, EK von 100'000.- in 2 Jahren und einer Gesamthypothek von 800'000.- sind weder Eigenmittel noch Tragbarkeit gegeben. 

Besprich das mit deiner Bank des Vertrauens: Wenn du eine sehr gute Stelle hast, Aufstiegsmöglichkeiten bestehen, klarer Lohnanstieg in den nächsten Jahren zu erwarten sind, etc. pp., wer weiss - vielleicht geht eine Bank darauf ein. 

Ich persönlich würde dir keine Hypothek gewähren, wenn ich deine etwas seltsamen und nicht aufgehenden Rechenbeispiele hier betrachte.

Ich bin ja bei dir, dass der TE mit dem kleinen Wissen keine zwei Objekte kaufen sollte. Deine Zahlen stimmen aber auch nicht.
Das Jahreseinkommen wäre 124k, das EK wäre 200k (wenn es ihm dann wie auch immer gelingt, in 2 Jahren wieder 100k anzusparen). Ändert aber natürlich an der Tragbarkeit auch nichts.

 

[Alex68]

@ Matia

Beim Jahreslohn habe ich sein Beispiel von 112k genommen, aber du hast recht, es sind natürlich 124k.

Das EK wäre tatsächlich 200k, aber er schrieb, dass er in 2 Jahren dann wieder "200k angespart" habe, was mit dem Jahreslohn von 124k kaum möglich wäre. Aber vielleicht meinte er auch, dass er dann in 2 Jahren insgesamt 200k EK habe.