Meteorwasserleitung ohne Eintrag ins Grundbuch legal?

[Hausbauer2014]

Hallo Liebe Forumnutzer

wir haben Anfang des Jahres ein Stück Land gekauft, auf dem ein Meteorwasserschacht steht. An dem Schacht ist ein Haus angeschlossen, welches hinter unserem EFH (Rohbau steht schcon)  steht. Vom Schacht geht die Leitung ins Neubauquartier.

Der Schacht inkl. Leitungen gehört der Gemeinde. In unserem Grundbuch ist weder der Schacht noch die Leitungen eingetragen. Meines Wissens müsste es unter Dienstbarkeiten ein Durchleitungsrecht eingetragen sein - steht aber nichts drin. Der Notar sagt: Alles was überirdisch steht - muss nicht ins Grundbuch. Also sozusagen gekauft wie gesehen. 

Gut dachten wir, stört uns nicht und wir können profitieren indem wir uns auch an dem Meteorwasserschacht anschliessen. Prompt kommt die Gemeinde und sagt: Leitung ist bereits "verstopft" bitte Retentionsanlage mit 4.4m3 einplanen. Auch das haben wir in Kauf genommen. Jetzt haben wir aber das Problem, dass bei dem bestehenden Schacht die Höhe zwischen Einlauf (min -0.55)  und Auslauf (fix -0.67) ist zu gering um 4.4 m3 Wasser zu fassen! Wir können Retentionsanlage nur anschliessen wenn das Meteorwasser via Pumpe zum Auslauf gepumpt wird. Es ist ein teure Invention mit wiederkehrende Stromkosten und Wartungskosten. Ich habe die Situation als Skizze angehängt. Oder einen Flachtank extra anfertigen lassen, auch hier hohe Kosten und Frostgefahr im Winter weil zu nah an der Oberfläche.

Meine Frage ist jetzt: Muss ich das einfach so hinnehmen, das die Gemeinde etwas auf unserem Grund gebaut hat ohne es in den Grundbuch einzutragen. Zudem wurde anscheinend dieser Schacht durch die Gemeinde schlecht geplant/dimensioniert und wir sollen nun für eine Speziallösung zahlen (Pumpe, Flachtankt, etc.).  

Versteht mich nicht falsch, es geht mir nicht darum wie die Lösung im Endeffekt aussieht - ich will nur wissen ob die Gemeine deren Fehler auf mich einfach so abwälzen darf. Eine Kostenbeteiligung seitens Gemeine wäre für mich schon eine gangbare Lösung.

Was meint ihr?

Grüsse

Hausbauer

 

 

[habaUgeot]

Lieber Hausbauer

Grundsätzlich ist es komisch, wenn Durchleitungsrechte nicht eingetragen sind. Sollte so nicht sein. Du kannst selbstverständlich das Werk auffordern, die Leitung zu verlegen - was aber nicht wirklich hilfreich sein dürfte. Schlussendlich muss auch Dein Bauland erschlossen sein. Ohne Erschliessung hättest Du wahrscheinlich weder bauen können noch dürfen.

Am Rand: Könnte es auch sein, dass ein GU / vormaliger Parzellenbesitzer / ... zur Unterparzellierung die Leitung erstellen musste, sie also aktuell noch im Besitz der Bauherren ist, und erst nach Bauvollendung an die Gemeinde übertragen wird? Das würde ich zuerst abklären.

Zudem wurde anscheinend dieser Schacht durch die Gemeinde schlecht geplant/dimensioniert

Ein Vorwurf, welcher zu belegen wäre.

Prompt kommt die Gemeinde und sagt: Leitung ist bereits "verstopft" bitte Retentionsanlage mit 4.4m3 einplanen.

Ich gehe davon aus, dass weiter unten liegende Leitungen an der Kapazitätsgrenze laufen und darum nicht einfach die volle Ladung Dachwasser aufnehmen können. Das wäre dann nicht «verstopft», sondern "nur" eine evtl. 60 jährige Leitung, welche noch 20 Jahre halten sollte.

Meine Frage ist jetzt: Muss ich das einfach so hinnehmen, das die Gemeinde etwas auf unserem Grund gebaut hat ohne es in den Grundbuch einzutragen.

Nein, das musst Du so nicht hinnehmen. Auch im Hinblick auf später ist es wichtig, dass reiner Tisch ist. Darum die Empfehlung zum Abklären.

ich will nur wissen ob die Gemeine deren Fehler auf mich einfach so abwälzen darf. Eine Kostenbeteiligung seitens Gemeine wäre für mich schon eine gangbare Lösung.

Falls die Gde einen Fehler gemacht hätte, darf sie das sicher nicht so abwälzen. Falls...! Was eben schlussendlich zu belegen wäre. Um das wirklich zu beurteilen, wirst Du einen Fachmann benötigen, das können wir hier im Internet nicht einfachso, und erst noch ohne die Situation wirklich zu kennen.

Ob / inwiefern ein Durchleitungsrecht durch die Gemeinde an Dich zu entschädigen wäre (es ist eine Nutzungseinschränkung) weiss ich nicht. --> Architekten fragen --> Baureglement lesen.

Liebe Grüsse

Haba

 

[Hausbauer2014]

Danke Haba

Am Rand: Könnte es auch sein, dass ein GU / vormaliger Parzellenbesitzer / ... zur Unterparzellierung die Leitung erstellen musste, sie also aktuell noch im Besitz der Bauherren ist, und erst nach Bauvollendung an die Gemeinde übertragen wird? Das würde ich zuerst abklären.

Das ist in der Tat so, vor einigen Jahren hat der Vorbesitzer des Grundstücks die Leitung und Schacht erbaut und anschliessend kostenfrei an die Gemeinde übertragen. Ändert aber nichts an dem, dass dies so nicht in meinem Grundbuch drin steht.

Ob / inwiefern ein Durchleitungsrecht durch die Gemeinde an Dich zu entschädigen wäre (es ist eine Nutzungseinschränkung) weiss ich nicht. --> Architekten fragen --> Baureglement lesen.

Soweit waren wir schon, Architekt hat keine Ahnung - ich soll Notar Fragen. Notar sagt es ist alles in Ordnung, weil Schacht oberirdisch zu sehen ist also muss nicht ins Grundbuch. Viele Gemeinden tun angeblich die Leitungen nicht ins Grundbuch eintragen, weil es einen haufen Geld kosten würde und gehen das Risiko ein, dass irgendwann einer Fragen stellt und es eingetragen haben will. Kosten der Gemeinde weniger. Das sind die Worte des Notars.

Langsam sind wir am verzweifeln, irgendwie ist niemand für nichts verantwortlich, keiner von der Parteien (Baukommission, Archi, Notar, Landvorbesitzer) hat Ahnung was wie, wieso - wir müssen es einfach so akzeptieren, Geld für irgendwelche Sonderlösungen ausgeben und gut ist... Das kann's doch nicht sein.

Bleibt wohl nur noch ein Gang zum Anwalt, oder gibt's noch andere Möglichkeiten? Man möchte den Kostenberg ja nicht immer wie mehr aufblasen, vor allem weil wir bereits auf unsere Rechnung ein Ingenieur Büro mit der Berechnung von Meteorwasserdurchsatz (bestehende Leitung der Gemeinde) beauftragen musste weil die Gemeinde keine Ahnung hatte und nicht wusste wie gross unsere Retention sein soll...

 

[habaUgeot]

Lieber Hausbauer

Ob es der Anwalt bringt?

So schief tönt es für mich im Moment halt schon nicht.

Grundsätzlich ist es so, dass Bauland nur dann überbaut werden darf, wenn es erschlossen ist. Dazu gehört auch die Ableitung / Kanalisation. Letztendlich dürfte es so sein, dass Du die Kanalisation mehr benötigst als die Gemeinde. Wenn Du nicht da einleiten kannst... wird Deine Leitung markant länger... und teurer. (Gilt auch für späteren Unterhalt. Zwangsläufige GAL-Revisionen, von der Gemeinde angeordnet, sorgen im Kt. Züri immer mal wieder für rote Köpfe, da nicht unbedingt günstig.)

Selbstverständlich gehört die Leitung eingetragen. Im Gegensatz zum Schacht ist die Leitung auch nicht sichtbar. Wäre mindestens meine Argumentation. Und... Nur weil da etwas steht, heisst das ja nicht automatisch, dass sich daraus Rechte ableiten liessen. Und ebesno selbstverständlich gehört eingetragen, wem die Leitung gehört (sonst gehört sie plötzlich nämlich dir, da auf Deinem Grundstück gelegen, und dann sind Unterhaltsarbeiten von Dir zu bezahlen...) und dass sie für den Grundeigentümer kostenfrei umgelegt wird, wenn sie bei zukünftigen Arbeiten im Weg wäre (z.B Pool bauen, usw.), und dass bei Grabarbeiten für die Leitung der Oberflächenbewuchs im Originalzustand hinterlassen wird (gilt vor allem, wenn Du da in der Nähe einen später mal grossen Baum hast).

f unsere Rechnung ein Ingenieur Büro mit der Berechnung von Meteorwasserdurchsatz (bestehende Leitung der Gemeinde) beauftragen musste weil die Gemeinde keine Ahnung hatte und nicht wusste wie gross unsere Retention sein soll...

Das hingegen gehört normalerweise zum Kanalisationsprojekt, welches (hier wenigstens) mit der Baueingabe abgegeben werden muss. Finde das gehörte eigentlich zu den normalen Planungsleistungen dazu. (Bin aber kein Archi, kenne mich nicht so genau aus.) Oder präziser: Die Gemeinden geben eine maximale Enlastungsmenge von ca. 100lt/min an, das Rententionsvolumen ist darauf auszulegen. Falls man mehr will, muss man belegen, dass es funktioniert.

Machs guet!

Haba

 

[Fred]

Wenn die Leitung "verstopft" ist, also bei Regen zurückstaut, überläuft das Wasser vom oberen Nachbar in Dein Retensionsbecken. Bis auf Höhe 0.00 wo es dann über das Gelände läuft.

Was Du auf der Skizze als "Notüberlauf" bezeichnest ist auch der Notüberlauf für die verstopfte Leitung.

Da würde ich nicht anschliessen, bevor ich sicher wäre, dass das Ding funzt.

Gruss, Fred

 

[emil17]

Hier hilft der Blick ins ZGB, Art. 691 ff

Das Sachenrecht wurde 2009 insofern abgeändert, als dass Leitungsdurchgangsrechte nicht mehr zwingend als Dienstbarkeit ins Grundbuch müssen.

Wie bei allen Dienstbarkeiten hat aber der Begünstigte diese Leitungen zu unterhalten, falls sie nur ihm alleine dienen, und muss sie auf seine Kosten verlegen, wenn sie z.B. ein Bauvorhaben behindern.

Sinn dahinter ist, dass jeder selber auch ein Interesse daran hat, dass Leitungen da sind und funktionieren. Zudem stören Leitungen die Nutzung des Grundstückes nicht.

Was den Retentionsschacht angeht, so soll der wohl alleine bezwecken, die Leitung bei Starkregenerieignissen zu entlasten, d.h. soll die Ableitung von Dachwasser in diese Leitung verzögern.

Deshalb wäre zu prüfen, ob das Ding frostfrei liegen muss (bei Frost kein Dachwasser, d.h. Funktion unnötig).

Ebenso wäre zu prüfen, ob die Gemeinde eine voll funktionsfähige Leitung bereitzustellen hat und ob sie einfach einen Teil der eigentlich fälligen Unterhalts- und Erneuerungskosten auf die Anlieger abwälzen darf, indem sie auf Kosten dieser eine zudem auch technisch unbefriedigende Lösung per Verfügung verlangt. Anders gesagt, wenn die Gemeinde Erschliessungsgebühren verlangt, soll sie diese Erschliessung auch sicherstellen. Hier würde ich zumindestens eine schriftliche Stellungnahme verlangen, aufgrund welcher Reglemente oder Gesetze dieser Retentionsschacht angeordnet werden konnte.

In der Regel sind solche Probleme Folge einer unbedachten Bautätigkeit, ohne beizeiten an die Folgekosten für die Erschliessung weiterer Bauzonen zu denken: Es braucht grössere Abwasserleitungen, mehr Kapazität der Kläranlage, mehr Trinkwasser, d.h. grössere Reservoire usw. Das wird dann gern als Sachzwang dem Steuerzahler aufgebürdet, obwohl man es hätte voraussehen können. Leute, die solches anmahnen, werden aber an Gemeindeversammlungen gerne überstimmt, da die Landbesitzer nur die Wertsteigerung sehen und das andere dann ja von allen zu berappen ist.

 

[habaUgeot]

Liebe Alle

Und als Ergänzung, warum man Dach-/Sickerwasser zurückhalten sollte (Rentetion) und warum daher ein Speichervolumen notwendig ist. Es kann sein, dass die unten liegenden Leitungen an der Kapazitätsgrenze laufen.

Bild dazu heute im 20Min: http://www.20min.ch/diashow/141748/7080472522D895A751BBC27FBAA1B89D.jpg

(Bild zum Gewitter von heute)

Grüsse

Haba