Miete berechnen

[huberei]

hallo zusammen,

wenn alles klappt, sollte unser haus nächsten sommer fertig werden und somit auch unsere ELW.

nun stellt sich uns die frage, was wir für die wohnung in etwa an miete verlangen können.

klar, der markt macht den preis, aber was wäre fair?

Daten:

3.5 Zi, ca. 76m2 Nettowohnfläche

2.OG, Dachwohnung

ca. 46m2 Terasse im 1. OG auf Carportdach

Plattenboden in Holzoptik

Küche mit Kombisteamer

1 Aussenparkplatz

eher ländlich gelegen (Kägiswil OW)

Leider bietet uns der aktuelle markt nicht gerade viele anhaltspunkte zum schätzen der durchschnittsmieten...

Habt ihr tipps oder irgend ein tool zum berechnen?

Und welche kosten kommen eigentlich in die nebenkosten rein?

vielen dank und e gruess

 

[Susann]

Um einen ersten Eindruck zu erhalten, kannst du ja mal in einem Suchportal eine Wohnung mit deinen Kriterien suchen und schauen, was in deiner Gegend ortsübliche Preise sind.

In die Nebenkosten kommen alle tatsächlich durch den Gebrauch der Wohnung entstehenden Kosten - ausser Reparaturen, Unterhalt und Verwaltung, die durch den Mietzins abgedeckt sind. Zu den Nebenkosten gehören insbesondere Heizung und Wasser, wenn keine getrennten Systeme bzw. Zähler vorhanden sind.
Auch hier würde ich den Weg "andersherum" wählen und beim Mieterverband nachschauen, was als Nebenkosten gilt bzw. zulässig ist.
 

 

[huberei]

Danke, wie erwähnt gibts leider nur relativ wenige ähnliche Angebote in der Region. Aber viel anderes bleibt mir wohl nicht übrig.

Danke für den Tipp mit den Nebenkosten. Werd mich da mal etwas schlau machen. Evtl. gibts ja auch vom HEV noch Unterstützung...

 

[camello]

Wir haben auch eine vermietete Einliegerwohnung. Wahrscheinlich werdet ihr die Nebenkosten auch als Pauschalbetrag abrechnen. Es sei denn, ihr hättet einen Heiz- und Warmwasserzähler.

Es empfiehlt sich, die NK-Pauschale eher hoch anzusetzen und die Nettomiete dafür niedriger. Für eure Mieter spielt es keine Rolle. Die zahlen am Ende gleichviel, Aber für euch macht es steuertechnisch einen Unterschied, da ihr nur die Nettomiete als Einkommen versteuern müsst.

 

[huberei]

Wir haben auch eine vermietete Einliegerwohnung. Wahrscheinlich werdet ihr die Nebenkosten auch als Pauschalbetrag abrechnen. Es sei denn, ihr hättet einen Heiz- und Warmwasserzähler.

Es empfiehlt sich, die NK-Pauschale eher hoch anzusetzen und die Nettomiete dafür niedriger. Für eure Mieter spielt es keine Rolle. Die zahlen am Ende gleichviel, Aber für euch macht es steuertechnisch einen Unterschied, da ihr nur die Nettomiete als Einkommen versteuern müsst.

hey danke für den tollen tipp!!  

 

[Susann]

Hast du denn schon beim HEV nachgeschaut? Hier gibt's zum Beispiel die Durchschnittsmieten pro Kanton.

Man kann sich aber auch bei den einschlägigen Ausbildungstools umschauen, wie angehende Profis vorgehen müssen.

Auch hier war die Mietzinsberechnung schon mal ein Thema:



Auch das ist interessant: Man kann z.B. nicht von Anfang an volle Kostendeckung erwarten.
 

Es empfiehlt sich, die NK-Pauschale eher hoch anzusetzen und die Nettomiete dafür niedriger. Für eure Mieter spielt es keine Rolle. Die zahlen am Ende gleichviel,

Das kommt sehr auf den Mieter an... Die Nebenkosten müssen dem tatsächlichen Aufwand entsprechen und auf Verlangen detailliert aufgelistet sein. Ein Mieter kann dann unabhängig von der Nettomiete die Nebenkostenabrechnung anfechten, wenn sie ungenau ist oder nicht den tatsächlichen Nebenkosten entspricht. Mieter können auch rechnen  
Posten wie "übrige Betriebskosten" zum Beispiel sind nicht zulässig.
Anhang anzeigen Merkblatt_unZulaessige_Nebenkosten.pdfAnhang anzeigen Merkblatt_Nebenkosten_Ueberpruefung_Checkliste.pdf

 

[camello]

Das kommt sehr auf den Mieter an... Die Nebenkosten müssen dem tatsächlichen Aufwand entsprechen und auf Verlangen detailliert aufgelistet sein. Ein Mieter kann dann unabhängig von der Nettomiete die Nebenkostenabrechnung anfechten, wenn sie ungenau ist oder nicht den tatsächlichen Nebenkosten entspricht. Mieter können auch rechnen  
Posten wie "übrige Betriebskosten" zum Beispiel sind nicht zulässig.

Ja wenn man eine NK-Abrechnung erstellen würde, dann müsste diese auch korrekt sein,

ABER: Im Falle eine Einliegerwohnung wählt man aber i.d.R. eher eine Pauschallösung, weil man die Heizkosten für die Mietwohnung mangels separatem Wärmezähler gar nicht messen kann.

Das heisst, man vereinbart einen Bruttomietzins, der eine eben eher höher angesetzte NK-Pauschale beinhaltet. Es gibt also gar keine Nebenkostenabrechnung, die angefochten werden könnte.

Wir haben unsere EL-Wohnung mit diesem Bruttomietzins inseriert. Da können sich unsere Mieter also nicht nachträglich beschweren, sie seien beschissen worden. Im Gegenteil: Dank Pauschallösung werden sie vor unliebsamen Überraschungen verschont. Sie wissen immer auf den Rappen genau, was ihre Wohnung sie kostet, egal wie hart der Winter war.

Übertreiben darf man es natürlich nicht. Wenn die NK-Pauschale völlig übertrieben hoch angesetzt ist, spielt das Steueramt nicht mehr mit.

 

[Susann]

Ja, wenn es eine "all inclusive"-Miete ist, dann braucht es keine detaillierte Abrechnung.

Wir haben also ein sprachliches Missverständnis: "NK-Pauschale" bedeutet nach Mietrecht etwas anderes als "inklusive", denn bei der Pauschale müssen die Posten zwar ebenfalls detailliert aufgeführt, aber keine Rückzahlungen geleistet werden wie bei der Akonto-Zahlung.
Entsprechend sind bei den NK-Pauschalen Anfechtungen häufiger, da die Kosten in der Regel variieren, die Pauschalen aber gleich bleiben.

Dieses Problem hast du bei im Mietzins inkludierten Nebenkosten nicht.
(Wie du das dann allerdings steuerlich auseinanderhältst und plausibel erklärst, geht mich an dieser Stelle nichts an... )

 

[Susann]

Für dich als zukünftigen Vermieter vielleicht ein interessanter Verein, @huberei?
In deren Heft "casanostra" als PDF das Thema Mietzins.

Anhang anzeigen casanostra-100-april-2010.pdf

 

[huberei]

(Wie du das dann allerdings steuerlich auseinanderhältst und plausibel erklärst, geht mich an dieser Stelle nichts an... )

@camello

ich hab mich jetzt noch nicht mit dem steueramt unterhalten, aber wie habt ihr das denn gelöst? einfach den NK-Wunschbetrag abgezogen und geschaut ob die Steuern mitspielen?

 

[camello]

Ich hab mal im Internet auf den üblichen Portalen geschaut, was denn bei den Mietinseraten so für Nebenkosten für eine vergleichbare Wohnung angegeben werden. Da habe ich mich einen Betrag aus dem oberen Bereich als Nebenkostenpauschale genommen.

Diese NK-Pauschale steht auch so im Mietvertrag, den wir dem Steueramt vorgelegt haben. Das wurde problemlos akzeptiert.

Unsere Mieter wissen, dass diese Pauschale nicht genau berechnet ist, sondern einfach ein steuertechnischer Wert ist,. Sie zahlen einen Mietzins ohne irgendwelche weiteren Nebenkosten und ich muss nicht mühsam irgendwelche Wasser- und Heiskosten auseinanderdividieren.