Mit PK amortisieren und Hypothek aufstocken

[MikeMC]

Hallo Mitenand

Weiss jemand ob es möglich ist, eine Hypothek mit PK zu amortisieren und gleichzeitig (oder kurz danach) die Hypothek um diesen Betrag erhöhen? (Weiterhin mehr als 10% Eigenmittel, Belehnung weiterhin max 80, Tragbarkeit gegeben, etc.)

Der Zweck wäre, Eigenkapital (die zur Zeit in eine Wohnung investiert ist) für den Kauf vom Bauland freizustellen - die PKs finanzieren aber kein Bauland.

 

[Matia]

Wieviel % ist denn die Hypothek momentan? Falls über dem Bereich der früheren 1. Hypothek (66%), dürfte die Bank die Hypothek meines Wissens nach nur erhöhen, wenn das Geld wiederum in die Liegenschaft investiert wird.

Die Tragbarkeit für eine Hypothek fürs Bauland wäre natürlich besser, wenn du die andere Hypothek mittels PK verkleinerst. Aber die 50% (glaube ich) Eigenkapital müsstes du dann trotzdem haben.

 

[hilfi]

Das macht Dir eine seriöse Bank nicht und wenn die Veranlagungsstelle Deine Steuererklärung genauer prüft, fliegt Dir das um die Ohren und du darfst Steuern nachzahlen (also den vollen Steuersatz anstatt den ermäsigten). 2 Jahre sollten dazwischen sein, damit es zu keinen Problemen kommt.

Des weiteren werden die meisten Banken Krediterhöhungen über 66% des Liegenschaftswertes nur bewilligen, wenn dieses Geld zweckgebunden in die Liegenschaft eingesetzt wird.

 

[Gomess]

Hypo mit PK amortisieren geht. Der zweite Schritt ist dann aber nicht mehr möglich. Grundsätzlich werden Hypotheken nur zweckgebunden, also für Ausgaben im Zusammenhang mit der belasteten Liegenschaft, vergeben wenn PK Vermögen involviert ist. Dies wäre nach der Amortisation mittels PK Bezug der Fall.

 

[Matia]

@hilfi Ist das auch ein steuerliches Problem? Das war mir nicht bewusst. Wir planen etwas ähnliches. Jetzt die Hypothek erhöhen und Ende 2020, wenn wir wieder 3a beziehen dürfen damit die Hypothek wieder zu reduzieren. Funktioniert das nicht?

 

[MikeMC]

Das macht Dir eine seriöse Bank nicht und wenn die Veranlagungsstelle Deine Steuererklärung genauer prüft, fliegt Dir das um die Ohren und du darfst Steuern nachzahlen (also den vollen Steuersatz anstatt den ermäsigten). 2 Jahre sollten dazwischen sein, damit es zu keinen Problemen kommt.

Des weiteren werden die meisten Banken Krediterhöhungen über 66% des Liegenschaftswertes nur bewilligen, wenn dieses Geld zweckgebunden in die Liegenschaft eingesetzt wird.

Danke. An den steuerlichen Aspekt habe ich nicht gedacht. 

 

[Matia]

Hypo mit PK amortisieren geht. Der zweite Schritt ist dann aber nicht mehr möglich. Grundsätzlich werden Hypotheken nur zweckgebunden, also für Ausgaben im Zusammenhang mit der belasteten Liegenschaft, vergeben wenn PK Vermögen involviert ist. Dies wäre nach der Amortisation mittels PK Bezug der Fall.

Uns wurde von der Bank erklärt, dass alle Erhöhungen über 66% Zweckgebunden sein müssen.

 

[MikeMC]

Hypo mit PK amortisieren geht. Der zweite Schritt ist dann aber nicht mehr möglich. Grundsätzlich werden Hypotheken nur zweckgebunden, also für Ausgaben im Zusammenhang mit der belasteten Liegenschaft, vergeben wenn PK Vermögen involviert ist. Dies wäre nach der Amortisation mittels PK Bezug der Fall.

Super Erklärung. Es macht schon Sinn. Wenn PK eingesetzt wird, man kann das Geld nur für die bestimmte Liegenschaft benutzen.

Uns wurde von der Bank erklärt, dass alle Erhöhungen über 66% Zweckgebunden sein müssen.

Das ist bei uns zur Zeit nicht der Fall. Du könntest theoretisch das Geld "beliebig" benutzen.

 

[Brasser]

@hilfi Ist das auch ein steuerliches Problem? Das war mir nicht bewusst. Wir planen etwas ähnliches. Jetzt die Hypothek erhöhen und Ende 2020, wenn wir wieder 3a beziehen dürfen damit die Hypothek wieder zu reduzieren. Funktioniert das nicht?

Das kommt meines Wissens auf den Kanton/Steuerkommissär an, ob er dies wegen der zeitlichen Nähe als Steuerumgehung qualifiziert oder nicht. Ich würde empfehlen, dies vorgängig/frühzeitig mit Deinem Steueramt zu klären, also denen den geplanten Sachverhalt zu schildern (am besten schriftlich). In der Regel (kommt auf den Kanton darauf an) begrüssen es die zuständigen Steuerkommissare, wenn sie derart involviert werden.  

 

[MikeMC]

Das kommt meines Wissens auf den Kanton/Steuerkommissär an, ob er dies wegen der zeitlichen Nähe als Steuerumgehung qualifiziert oder nicht. Ich würde empfehlen, dies vorgängig/frühzeitig mit Deinem Steueramt zu klären, also denen den geplanten Sachverhalt zu schildern (am besten schriftlich). In der Regel (kommt auf den Kanton darauf an) begrüssen es die zuständigen Steuerkommissare, wenn sie derart involviert werden.  

Danke. Wenn aber in der Tat die Aufstockung einer Hypothek mit PK Anteil zweckgebunden ist, dann hilft mir das wieder nicht weiter. Werde ich aber weiter Forschen.

 

[Matia]

Das kommt meines Wissens auf den Kanton/Steuerkommissär an, ob er dies wegen der zeitlichen Nähe als Steuerumgehung qualifiziert oder nicht. Ich würde empfehlen, dies vorgängig/frühzeitig mit Deinem Steueramt zu klären, also denen den geplanten Sachverhalt zu schildern (am besten schriftlich). In der Regel (kommt auf den Kanton darauf an) begrüssen es die zuständigen Steuerkommissare, wenn sie derart involviert werden.  

Geht es bei diesen Geschichten nicht um Bezug von PK Geldern und danach die "Lücken" wieder zu füllen? Das Problem sollte es bei 3A nicht geben, dort ist es ja der Normalfall, dass indirekt amortisiert wird und gleichzeitig wieder einbezahlt wird. Weil ich wüsste nicht, wie die kurzfristige Erhöhung der Hypothek die Steuern optimieren soll.

 

[hilfi]

Geht es bei diesen Geschichten nicht um Bezug von PK Geldern und danach die "Lücken" wieder zu füllen? Das Problem sollte es bei 3A nicht geben, dort ist es ja der Normalfall, dass indirekt amortisiert wird und gleichzeitig wieder einbezahlt wird. Weil ich wüsste nicht, wie die kurzfristige Erhöhung der Hypothek die Steuern optimieren soll.

Weil Du mit diesem Vorgehen, zwecksgebundene Gelder welche mit Steuerabzügen angespart wurden, zweckentfremdest (also zur freien Verfügung hast). Mit Hypo aus 3a zurückzahlen und dann gleich Hypothek wieder aufstocken und das Geld nicht ins Haus investieren entspricht nicht dem Verständnis der beruflichen Vorsorge oder der Wohneigentumsförderung.

 

[Matia]

Weil Du mit diesem Vorgehen, zwecksgebundene Gelder welche mit Steuerabzügen angespart wurden, zweckentfremdest (also zur freien Verfügung hast). Mit Hypo aus 3a zurückzahlen und dann gleich Hypothek wieder aufstocken und das Geld nicht ins Haus investieren entspricht nicht dem Verständnis der beruflichen Vorsorge oder der Wohneigentumsförderung.

Ich habe gerade mit der allgemeinen Rechtsauskunft des Kantonalen Steueramts telefoniert, sollte kein Problem sein.  Wichtig ist nur, dass die 5 Jahre zwischen den einzelnen Bezügen eingehalten wird. Das Geld wird und wurde auch wieder in die Liegenschaft investiert, was ich auch belegen kann (Ausbau Bad, Austausch Heizung und anderes) und, wie oben erwähnt für die Erhöhung der Hypo auch der Bank belegen musste.

 

[MikeMC]

Weil Du mit diesem Vorgehen, zwecksgebundene Gelder welche mit Steuerabzügen angespart wurden, zweckentfremdest (also zur freien Verfügung hast). Mit Hypo aus 3a zurückzahlen und dann gleich Hypothek wieder aufstocken und das Geld nicht ins Haus investieren entspricht nicht dem Verständnis der beruflichen Vorsorge oder der Wohneigentumsförderung.

"zweckentfremdest (also zur freien Verfügung hast)"

Eigentlich JEIN. Würde ich das freigesetzte Kapital für einen Sportwagen oder Yacht verwenden, dann wäre es in der Tat  gegen den Sinn der Wohneigentumsförderung. Hier geht es aber darum, das freigesetzte Kapital für ein Bauland zu benutzen wo dann ein selbst-bewohntes Haus gebaut wird. 

 

[Matia]

"zweckentfremdest (also zur freien Verfügung hast)"

Eigentlich JEIN. Würde ich das freigesetzte Kapital für einen Sportwagen oder Yacht verwenden, dann wäre es in der Tat  gegen den Sinn der Wohneigentumsförderung. Hier geht es aber darum, das freigesetzte Kapital für ein Bauland zu benutzen wo dann ein selbst-bewohntes Haus gebaut wird. 

Ja, eigentlich JEIN, da hast du Recht. Es gibt aber ja anscheinend die Regel (was ich auch nicht wusste), dass PK Gelder nicht für Bauland verwendet werden darf (wahrscheinlich da spekulativer als ein Haus). Diese Regel möchtest du in deinem Fall ja gerne umgehen.

 

[MikeMC]

Ja, eigentlich JEIN, da hast du Recht. Es gibt aber ja anscheinend die Regel (was ich auch nicht wusste), dass PK Gelder nicht für Bauland verwendet werden darf (wahrscheinlich da spekulativer als ein Haus). Diese Regel möchtest du in deinem Fall ja gerne umgehen.

Ich habe gerade heute morgen die Antwort der PK bekommen: sobald man ein Bewilligtes Bauprojekt hat, kannst du PK Gelder dafür beziehen.

 

[Matia]

Von dem Zeitpunkt an, brauchst du glaube ich auch weniger Eigenkapital bei der Bank. Kenn mich aber in diesem Bereich nicht so super aus. Auf alle Fälle finanzierst du damit eigentlich ein Haus und kein reines Bauland. Spannend wäre auch, ob du mal den Nachweis erbringen musst, dass tatächlich gebaut wurde.

 

[hilfi]

Die PK wird dann das Geld nur auszahlen, wenn eine Bank eine entsprechende Zwecksbestätigung ausstellt, damit ein Missbrauch verhindert wird. Das die PK das Geld direkt dem Landverkäufer auszahlt denke ich kaum. Aber geht nicht, gibts nicht... oder die Ausnahme bestätigt die Regel.