MWST (5% Falle) Kaufvertrag

[miso]

Hallo

In unserem – noch nicht unterzeichneten – Kaufvertrag befindet sich eine Klausel bezüglich MWST.

Und zwar:

"Der vorstehende Kaufpreis enthält keine Mehrwertsteuer. Die Käuferschaft bestätigt, vom instrumentierenden Notar darauf hingewiesen worden zu sein, dass Änderungswünsche, die zu Mehrkosten von mindestens 5% (fünf Prozent) des vorstehenden Kaufpreises führen, die Mehrwertsteuerpflicht auslösen können. Diesfalls ist die Käuferschaft verpflichtet, die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 8% (acht Prozent) zusätzlich zum Kaufpreis zu bezahlen. "

Da wir wahrscheinlich die 5% Mehrkosten überschreiten werden, bin ich hier verunsichert.

Weder in den Verkaufsunterlagen oder im Reservationavertrag war die Rede von exkl. MWST oder dass eine einmalige MWST Zahlung bei Überschreitung von 5% Mehrkosten fällig wird.

Ein Berater von mir meint, MWST bzw. Steueroptimierung sei Sache des Verkäufers und er findet diesen Satz untragbar als Käufer.

Was ist euere Meinung?

Welche Praxis ist hier gängig?

 

[Xcoder]

Normalerweise gehen Steuerämter bei Mehrkosten >5% nicht mehr von einem steuerfreien Immobilienkauf aus, sondern von einem steuerpflichtigen Werkvertrag. Für dich als Käufer sollte das keine grosse Rolle spielen. <5% -> keine MwSt. >5% -> MwSt wird fällig aber der GU muss einen Vorsteuerabzug für die von ihm für seine externen Kosten bezahlte MwSt machen. Offenbar will hier dein GU einfach die 8% abzocken und macht dann hintenherum doch den Vorsteuerabzug um nur auf die Mehrkosten Steuern zu bezahlen. Klausel streichen/abändern oder nicht Vertrag nicht unterzeichnen.

Gruss, Xcoder

 

[fendant]

Hallo Miso,

Falls nicht bereits gemacht, suche mal nach dem Thread mit dem Titel "Mehrwertsteuerfalle".

Viel Erfolg!

Gruss

Fendant

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[Brasser]

Wie fendant darauf hinweist, hatten wir dies hier schon mal: Dein GU ist nicht auf dem neusten Stand, die 5%-Regelung gibt es so eigentlich nicht mehr (d.h. es besteht noch ein Wahlrecht).

Grundsätzlich gilt, dass wenn ein Kauf- oder Werkvertrag vor Baubeginn unterzeichnet wird (Beurkundungsdatum, Beginn Aushub), so liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor, d.h. auf dem Kaufpreis (ohne Boden) muss in jedem Fall 8% MWST ausgewiesen werden. Bei Unterzeichnung nach Baubeginn liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor.

Allfällige Mehrkosten, die aufgrund von Käuferwünschen entstehen, sind steuerlich gleich zu behandeln wir der Immobilienverkauf.

Sag Deinem GU, er soll zuerst einmal die MWST-Branchen-Info 04 studieren, bevor er solche Vertragsklauseln macht. Und lass Dir von Deinem "Berater" nicht zuviel Halbwissen einimpfen, seine Aussage zeugt auch nicht von grossem Fachwissen bezüglich MWST.

 

[miso]

Wie fendant darauf hinweist, hatten wir dies hier schon mal: Dein GU ist nicht auf dem neusten Stand, die 5%-Regelung gibt es so eigentlich nicht mehr (d.h. es besteht noch ein Wahlrecht).

Grundsätzlich gilt, dass wenn ein Kauf- oder Werkvertrag vor Baubeginn unterzeichnet wird (Beurkundungsdatum, Beginn Aushub), so liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor, d.h. auf dem Kaufpreis (ohne Boden) muss in jedem Fall 8% MWST ausgewiesen werden. Bei Unterzeichnung nach Baubeginn liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor.

Allfällige Mehrkosten, die aufgrund von Käuferwünschen entstehen, sind steuerlich gleich zu behandeln wir der Immobilienverkauf.

Sag Deinem GU, er soll zuerst einmal die MWST-Branchen-Info 04 studieren, bevor er solche Vertragsklauseln macht. Und lass Dir von Deinem "Berater" nicht zuviel Halbwissen einimpfen, seine Aussage zeugt auch nicht von grossem Fachwissen bezüglich MWST.

Mein Notar hat mit soeben mitgeteilt, dass die von Dir erwähnte Praxis erst ein Vorschlag für die Gesetzgebung ist. Nach wie vor werde aber die 5%-Reglung durchgeführt.

Wie siehst Du das?

 

[Brasser]

Ich sehe das folgendermassen:

Dein Notar hat insofern recht, als zur Zeit die Branchen-Info 04 angewendet wird. Die von mir erwähnte Praxis stammt vom überarbeiteten Entwurf vom 29.11.2012 und sieht vor, dass sämtliche Definitionen bezüglich werkvertraglicher Lierferung oder ausgenommener Verkauf rückwirkend per 1. Januar 2010 aufgehoben werden. Bei diesem Entwurf ist das Vernehmlassungsverfahren abgeschlossen, die aktuelle Lehre geht davon aus, dass es zu keinen markanten Änderungen mehr kommen wird bis zur endgültigen Publikation.

Der Entwurf sieht weiter Übergangsbestimmungen vor: Bauten, bei denen bis zum 30.06.2013 Baubeginn ist, ist die neue oder die alte Praxis anwendbar, bei späterem Baubeginn nur noch die neue.

Zu erwähnen ist, dass es sich bei diesen Branchen-Infos der ESTV nur um Informationen handelt, rechtwirksam ist einzig und alleine das Gesetz, das seit Anfang 2010 aber nicht geändert hat und auch durch die neue Branchen-Info nicht ändern wird. Es ist also - anders als Dein Notar sagt - kein Vorschlag für eine Gesetzgebung sondern höchstens ein Vorschlag für die Anwendung eines bestehenden Gesetzes. Wie man das Gesetz nun anwendet, muss offensichtlich nicht zwingend so sein wie es die ESTV vorgibt (sie ändert ja offensichtlich ihre Meinung auch gelegentlich, wie dieses Beispiel zeigt). Dies meine Sichtweise "gegen" den Notar.

Es kommt meines Erachtens einzig darauf an, was für Dich denn nun das Beste wäre: Dies ist unbestritten ein Bau ohne zusätzliche 8% MWST, die Du nicht zurückfordern kannst. Eine Variante ist, mit dem GU eine Pauschalsumme "inklusive allfälliger MWST" zu vereinbaren. Eine andere Variante wäre, den Kaufvertrag erst nach Baubeginn zu unterzeichnen (öff. Beurkundung), dann entfällt die MWST ebenfalls (nach neuer Praxis auch dann, wenn Zusatzkosten in beliebiger Höhe entstehen). Allenfalls müsstest Du dafür eine Art Absichtserklärung oder so etwas ähnliches eingehen (und grosses Vertrauen seitens des GU vorliegen).

 

[miso]

Danke Brasser.

Noch eine Frage: was ist die Definition von Baubeginn? Zur Zeit wird das "alte" Gebäude abgerissen (bzw. ist schon abgerissen). Gilt das als Baubeginn?

 

[Brasser]

Siehe Entwurf, Ziff. 3.7.1

- bei Ersatzneubauten gilt der Beginn des Totalabbruchs als Baubeginn sofern im Anschluss an den Abbruch mit dem Bau des Neubaus begonnen wird. Als Ersatzneubau gilt ein neuerstelltes Gebäude am gleichen Ort

- bei allen anderen Totalabbrüchen gilt der Beginn des Abbruchs nicht als Baubeginn (wobei der Entwurf dazu leider keine Beispiele liefert).

 

[miso]

Danke!

Jetzt ist nur noch unklar, wann der neue Entwurf verabschiedet wird. Gibt es hier Tendenzen?

 

[Brasser]

Bei der ESTV versagt leider die beste Kristallkugel... Im Ernst, meines Wissens laufen zur Zeit die Übersetzungsarbeiten, danach wird das Ganze nochmals publiziert und dann gibt's die hochoffizielle Brochure. Mit einer Zeitangabe würde ich mich auf mächtig dünnes Eis begeben!