Näherbaurecht/Grenzbaurecht beim Aufstocken

[Thomas05]

Hallo Zusammen

Ich habe eine Frage zu folgendem Problem:

Ausgangslage:

Familie A und B leben in doppel Einfamilienhäusern. Die Häuser teilen sich eine Wand und haben ein Flachdach. Familie A hat dann entsprechend aufgestockt dabei aber versäumt, ein Näher/Grenz-Baurecht (ich kenne den Unterschied leider nicht) einzufordern. Die Baukomission hat dem Bau zugestimmt aber darauf hingewiesen, das eben dieses Recht bei Familie B eingefordert werden muss. Familie A hat dies aber nicht getan, im Grundbuch der Familie B ist kein entsprechender Eintrag vorhanden. Nun möchte Familie B ebenfalls aufstocken. Familie A weigert sich nun aber, ihnen das Näher/Grenz-Baurecht zu geben, wodurch die Baukomission das Bauvorhaben abgelehnt hat. Ein Rekurs beim Kanton hat nichts gebracht, dieser hat nur bestätigt, dass es diese Baurecht von Familie A braucht, ansonsten darf Familie B nicht bauen.

Die eigentlich Frage:

Die Baukomission hat in einem Brief Familie A aufgefordert, das Baurecht bei Familie B einzufordern. In diesem Brief wurden noch weitere Auflagen verlangt, welche aber alle nicht erfüllt wurden. Wer ist dafür zuständig, dass solche Auflagen eingehalten werden? Die Baukomission scheint hier entweder unfähig oder unwillig zu sein dem nach zu gehen. Muss hier Rechtlich gegen die Baukomission vorgegangen werden?

Ich hoffe, ihr könnt mir weiter helfen. Die Juristen, die in dieser Angelegenheit verwickelt sind, machen die Sache nur unnötig kompliziert und vorallem teuer :-(

Viele Grüsse

 

[chrimel]

Das strotzt hier ja nur so von Egoismus. Ich bin kein Jurist, würde aber mal behaupten, dass Familie A keine gültige Baubewilligung hat, da die Auflagen nicht erfüllt wurden. Tja, ich würde hier verlangen, dass der illegal aufgestockte Teil wieder abgerissen werden muss. Ich lege meine Hand ins Feuer, dass A plötzlich sofort einwilligt das Näher/Grenz-Baurecht für B zu geben.

Hmm... ich würde sogar noch weiter gehen, und für das nachträgliche Näher/Grenz-Baurecht zu Gunsten A eine Entschädigung verlangen. Kommt immer noch günstiger als der Rückbau. So viel Egoismus muss bestraft werden!

Näherbaurecht: Du darfst den gesetzlichen Mindestabstand unterschreiten

Grenzbaurecht: Du darfst bis auf die Grundstückgrenze bauen

 

[Thomas05]

Das strotzt hier ja nur so von Egoismus. Ich bin kein Jurist, würde aber mal behaupten, dass Familie A keine gültige Baubewilligung hat, da die Auflagen nicht erfüllt wurden. Tja, ich würde hier verlangen, dass der illegal aufgestockte Teil wieder abgerissen werden muss. Ich lege meine Hand ins Feuer, dass A plötzlich sofort einwilligt das Näher/Grenz-Baurecht für B zu geben.

Hmm... ich würde sogar noch weiter gehen, und für das nachträgliche Näher/Grenz-Baurecht zu Gunsten A eine Entschädigung verlangen. Kommt immer noch günstiger als der Rückbau. So viel Egoismus muss bestraft werden!

Näherbaurecht: Du darfst den gesetzlichen Mindestabstand unterschreiten

Grenzbaurecht: Du darfst bis auf die Grundstückgrenze bauen

Wie kann dies verlangt werden? Es ist leider so, dass die ganze Sache nicht mehr einfach am Verhandlungstisch geregelt werden kann... (Der Jurist wäre eigentlich eingeschaltet, aber es scheint einfach nichts zu passieren)

Ein weiteres Problem ist hierbei, dass die Baukomission den Bau bewilligt hat - oder so scheint es zumindest - obwohl das Recht bis auf die Grenze zu bauen von Familie B nicht gegeben wurde. (Diese Recht müsste ja im Grundbucheintrag von B eingetragen werden - oder?) Die Komission hat zwar, wie erwähnt, einen Brief an A geschrieben, eine Kopie davon ging an B, dass diese Recht eingefordert werden muss, aber wie kann man Familie A dazu zwingen? Auf die Aussage, dass sie ansonsten ihr Dach wieder rückbauen müssten, haben sie mit gelächter geantwortet...

Müsste gegen die Baukomission geklagt werden? Oder anders gefragt: An wenn wendet man sich, wenn die Baukomission auf der ganzen Linie versagt? Wer ist dafür zuständig zu schauen, dass diese Leute korrekt arbeiten?

 

[chrimel]

Wie gesagt, ich bin kein Jurist. Aber ich würde meinen, dass die nächsthöhere Instanz der Kanton ist. Spätestens da wird das Gelächter verstummen.

 

[RalphM]

Die Baukomission hat in einem Brief Familie A aufgefordert, das Baurecht bei Familie B einzufordern. In diesem Brief wurden noch weitere Auflagen verlangt, welche aber alle nicht erfüllt wurden. Wer ist dafür zuständig, dass solche Auflagen eingehalten werden? Die Baukomission scheint hier entweder unfähig oder unwillig zu sein dem nach zu gehen. Muss hier Rechtlich gegen die Baukomission vorgegangen werden?

Viele Grüsse

Hallo Zusammen

Leider hast Du nicht geschrieben, was in der Baubewilligung gestanden hat. Meistens wird die Baubewilligung erteilt unter Vorbehalt, dass die Auflagen erfüllt sein müssen, bevor dann die Baufreigabe gegeben wird. Ohne die Baufreigabe darf nicht gebaut werden. Es scheint so, dass die Aufstockung widerrechtlich erfolgt ist.

Hier eine gütliche Regelung zu erhalten, dürfte schwierig sein; ganz abgesehen davon dass sich hier die Nachbarn bekriegen, die dann noch lange nebeneinander wohnen möchten.

Wie Chrimel richtig schreibt, müsste hier der Rückbau verlangt werden, das aber ist Anwaltsfutter und dürfte länger dauern.

@chrimel: das Gelächter verstummt immer, wenns ans Portemonay geht

 

[Thomas05]

Hallo Zusammen

Leider hast Du nicht geschrieben, was in der Baubewilligung gestanden hat. Meistens wird die Baubewilligung erteilt unter Vorbehalt, dass die Auflagen erfüllt sein müssen, bevor dann die Baufreigabe gegeben wird. Ohne die Baufreigabe darf nicht gebaut werden. Es scheint so, dass die Aufstockung widerrechtlich erfolgt ist.

Hier eine gütliche Regelung zu erhalten, dürfte schwierig sein; ganz abgesehen davon dass sich hier die Nachbarn bekriegen, die dann noch lange nebeneinander wohnen möchten.

Wie Chrimel richtig schreibt, müsste hier der Rückbau verlangt werden, das aber ist Anwaltsfutter und dürfte länger dauern.

@chrimel: das Gelächter verstummt immer, wenns ans Portemonay geht

Leider habe ich diese Info nicht, da ich den betroffenen nur sehr Nahe stehe, aber nicht direkt involviert bin...

Die Gemeinde, resp. die Baukomission hat den Bau angeblich abgenommen. Das macht die Ganze Sache noch viel merkwürdiger... Aber sich an den Kantwon zu wenden scheint mir eine Möglichkeit zu sein. Hoffe ich zumindest.

Ich möcht mich noch für euere bis anhin gegebene Antworten bedanken!

 

[kroki]

ein DEFH hat doch immer im Grundbuch ein Grenzbaurecht (gegenseitig) oder?

dann braucht es doch eine Bewilligung des Nachbarn oder?

 

[habaUgeot]

Die Gemeinde, resp. die Baukomission hat den Bau angeblich abgenommen. Das macht die Ganze Sache noch viel merkwürdiger... Aber sich an den Kantwon zu wenden scheint mir eine Möglichkeit zu sein. Hoffe ich zumindest.

Lieber Thomas

Zum Einen: Es ist derart kompliziert (offensichtlich) dass die Begleitung der Leute in Profi-Hände gehört, einen Juristen. Ansonsten verfängt man sich in Details.

Zum Zweiten: Entweder ist der Nachbarbau rechtskonform, inkl. aller nachbarrechtlichen Bewilligungen (Grenzbaurechte, was auch immer, und wie die auch immer bisher formuliert sind) oder er ist es nicht.

Zum Dritten: Die Verträge sind im Grundbuch hinterlegt. Da wird klar und deutlich stehen, was geht und was nicht. Wenn man es nicht versteht, nehme man einen Baujuristen als Hilfe dazu.

Zum Vierten: Näher- und Grenzbaurechte werden in aller Regel gegenseitig gewährt. Oder gegen Entschädigung.

Daraus folgt:

Wenn Haus A widerrechtlich aufgestockt ist, kann der Rückbau verlangt werden bzw. sollte verlangt werden, dass der Bau in einen rechtskonformen Zustand kommt. Muss eingeklagt werden, für's erste kann das auch auf der Gemeinde (Bauamt) abgeklärt werden, wer wo klagen muss.

(Vgl. dazu im Kanton ZH das Hickhack um die Ausbauten auf dem Üetliberg. Wenn Du nach den Stichworten Üetliberg, Fry, Ausbau, Rückbau googelst, wirst Du recht schnell fündig. Wahrscheinlich auch zu Themen wie: Was muss wer in der Baukommision überprüfen? Ist ein Rückbau verhältnismässig? und ähnliches mehr... Aber bedenkte. AG <> ZH. Trotzdem ergibt es einen ersten Überblick für's Selbststudium.)

Nein:

Die Gemeinde kann Vorschriften für den Erhalt der Baufreigabe erteilen, welche sie nicht weiter kontrolliert. (Beispiel der in ZH übliche Zusatz des AWEL, dass allfällige Grundwasserveränderungen nur so zulässig sind, dass sie keine Rechte Dritter verletzen. Es kontrolliert NIEMAND, dass dies eingehalten ist, die Dritten müssen selber klagen, dass ihnen 'was weggenommen wurde.) Die Behörde wird davon ausgegangen sein, dass das entsprechende Grenzbaurecht vorliegt. Insbesondere, wenn der Brief auch an B gegangen ist und der nicht geklagt hat (bisher).

Also. Wahrscheinlich hat die Baukommision nicht versagt und damit gibt's auch nichts zu (juristisch) beklagen. Aber um das abzuschätzen braucht es einen Rechtsverdreher.

Am Rand:

Dein erstes Posting tönt danach, dass Du lieber gegen die Behörde vorgehen würdest als gegen den Nachbarn. Was einerseits verständlich ist (es ist üblich, über die Behörde zu jammern; praktische Sündenböcke; neben denen muss B nicht wohnen.)

Aber es ist A der widerrechtlich gebaut hat. Ist halt so. Den Behörden den schwarzen Pesche zuschieben, weil man einen mühsamen Nachbarn hat, ist irgendwie... auch speziell.

Und nein, ich finde nicht, dass man Behörden grundsätzlich in Schutz nehmen muss - viele Laienbehörden, besonders im Bauwesen, sind des öfteren überfordert.

Grüsse

Haba

 

[habaUgeot]

Ärger ärger ärger

.. auch mich trifft's zuweilen: Altes Thema, irgendwer antwortet aktuell, und schon merkt' man es nicht mehr.

Liebe Auch-Ploderis: Bitte nur Antworten, wenn es Euer Thema ist oder Ihr Euch sinnvoll anhängen könnt. Das Problem des Thomas dürfte schon längst gelöst sein.

Haba

 

[chrimel]

Das Problem des Thomas dürfte schon längst gelöst sein.

Hoffen wir es jedenfalls. Ich fände es noch sympathisch, wenn der/die Fragesteller jeweils noch kurz schreiben würden, wie die Geschichten ausgegangen sind. Zum einen finde ich es interessant, zum anderen wäre das Thema somit irgendwie abgeschlossen.

 

[Thomas05]

Leider nicht.

Vor etwa einem Jahr hat ein weiterer Nachbar sein Haus aufgestockt, mit den gleichen Plänen wie wir. Nach der Abnahme dieses Hauses kam die Idee auf, das Abnahmeprotokoll des Hauses von Familie A (den bösen Nachbarn) einzufordern. Das Haus wurde nie abgenommen. Nach all diesen Jahren, hat die Baukomission es nicht für nötig empfunden, das Haus zu prüfen. Nun, nach etwas Druck kam dann die werte Herrschaft vorbei und hat die Abstände etc. gemessen. Vor Ort war die Baukomission schockiert (mittlerweile wurde die Baukomission komplett neu gewählt): Nicht nur, dass die Pläne die Grenze von uns verletzen, nein, der Nachbar hat noch viel weiter über die Grenze gebaut als es auf den Plänen eingezeichnet. (Es hat sich eben mittlerweile herausgestellt, das die Pläne, die Familie A verwendet hat eigentlich nicht erlaubt gewesen wären, weil sie die Grenze verletzen...). Eine grosse Erleichterung hat sich dann erst mal breit gemacht, wir alle hofften nun auf ein schnelles Ende. Die Baukomission vor Ort sprach von Rückbau und dem Baurecht das wir nun endlich bekommen sollten, das der Bau illegal sei etc.

Doch es kam anders. Nach etwa 3 Wochen kam dann das schriftliche Protkoll der Baukomission und darin war nichts von irgendwelchen Bauverletzungen oder Grenzüberschreitungen zu lesen - im Gegenteil. Der Bau sein in Ordnung. Bei einem Anruf hiess es dann nur, die Herren seien nicht zu sprechen. (Ein junger Herr, der sich am meisten darüber aufgeregt hat, hat kurz danach die Baukomission nach nur 3-6 mantiger Amtszeit bereits wieder verlassen.)

Im Moment liegt die Geschichte wieder beim Kanton: Nach dem nun die Baukomission die Augen vor den offensichtlichen Mängel und Problemen verschliesst, liegt die Hoffnung darin, dass wenigstens der Kanton sich einmischt und sagt "Leute, haltet euch an die Gesetzte" oder so... (Wir haben eine Beschwerde eingereicht. Wieder mussten wir Geld bezahlen, damit wenigstens einer der Beamten mal seinen Job macht) Aber diese Beschwerde liegt nun bereits seit 6 Monaten beim Kanton und es besteht nur wenig Hoffnung, dass sich dieser bemüht.

An dieser Stelle muss ich noch anmerken: 

- Familie A hat bei ihrem Bau das Zonenrecht verletzt: Das Haus ist grösser, als für diese Wohnzone zugelassen

- Die Feuerversicherung hat mehrer Mängel beanstandet die immer noch nicht behoben wurden (Keine Feuerschutzmauer oder was)

Ich hoffe meine Geschreibsel ist verständlich, über die Geschichte zu berichten fällt mir als wie schwerer weil sich doch langsam eine gewisse Onmacht breit macht... 

 

[booker]

Hallo Zämme

Ein Doppeleinfamilienhaus hat das gegenseitige im Grundbuch eingetragene Grenzbaurecht, dies gilt aber nur für den damaligen Bau. Will eine Partei aufstocken oder einen Wintergarten etc. bauen bedarf s der behördlichen Baubewilligung und dem im Grundbuch eingetragenen Grenzbaurecht.

Das Näherbaurecht gibt der einen Partei das Recht näher als an die Baugrenze (oft 2m) ans Nachbargrundstück bauen zu können. Wird das vereinbart zieht die andere Partei den Kürzeren, auch bei gegenseitigem Nährbaurecht darf diese nicht näher als 2m ans Grundstück bauen, da der Grenzabstand immer eingehalten werden muss.

Beim Grenzbaurecht darf man an die Grenze ran bauen und bei Gegenseitigkeit dürfen dies beide. Auch dieses muss ins Grundbuch eingetragen sein und kann gegebenenfalls von Entschädigungszahlungen von Partei A an Partei B abhängig gemacht werden.

Ich kann ein Baugesuch einreichen, welches vollumfänglich von der Behörde genehmigt wird. Bauen darf ich aber nur wenn auch das entsprechende Grenz-/Näherbaurecht im GB eingetragen ist. Verweigert mir dies der Nachbar nützt mir die ganze Baubewilligung nichts.

In Eurem Falle ist die Sachlage ja eigentlich klar. Die Aufstockung erfolgte ohne die notwendigen, rechtlichen Dokumente. Ihr könnt da also Einsprache erheben und Einsicht in die Dokumente verlangen.

Im Idealfall würde ich mit dem Nachbarn sprechen und ihn darauf hinweisen, dass der Bau nicht legal ist und Ihr Euch vorbehält einen Anwalt einzuschalten. Bittet ihn Euch das Grenzbaurecht zu gewähren und Ihr verzichtet auf Rekurs/Einsprache.

Spätestens wenn Ihr einen Juristen beizieht wird es sehr eng für den Nachbarn und vermutlich auch einige Mitglieder der Baukommission. Offensichtlich hat hier irgendjemand etwas "übersehen" und jemandem einen Gefallen bereitet. In andern Ländern nennt man dies Korruption und das ist strafbar !

 

[emil17]

Leider gibts noch das Thema "Verwirkung" - läuft etwa darauf hinaus. dass, wenn man etwas unzulässiges eine Weile geduldet hat, dann nicht mehr Beseitigung durchsetzen kann.

Thomas: Wenn überbaut wurde ohne Deine Einwilligung und dies nicht so in den Plänen gezeichnet ist, wie bewilligt, dann musst du eben auf Rückbau klagen. Diese Pläne, die damals auf dem Bauamt öffentlich aufgelegen sind, sind bei Interesse jederzeit einsehbar, auch nach Jahren noch! Dass die bewilligten Pläne nicht eingehalten wurden, kannst du ja nachmessen und belegen. 

Eine Behörde kann nicht Bewilligungen zu Lasten Dritter erteilen, also in dem Fall nicht einfach so in Dein Eigentum eingreifen. Eine Baubewilligung, die das nicht überprüft hat, berechtigt übrigens den Bauherrn auch nicht dazu, nur muss dieser sich selber wehren. Dazu sollte üblicherweise eine Anzeige beim Bauamt reichen.

Das alles geht nicht ohne Jurist, zumal der wissen muss, gegen wen (Nachbarn oder Behörde) und wo (Zivilgericht oder Verwaltungsgericht) man klagen muss.