Näherbaurecht, Nachbar auf Grenze

[kekkis]

Hallo Miteinander

Unser Nachbar mochte das Näherbaurecht von uns. Die aktuelle Situation ist folgende:

-- Das Haus unseres Nachbars steht auf der Ostseite unserer Parzelle direkt auf der Grenze.

-- An unser Wohnhaus ist eine Scheune angebaut, welche auf der Ostseite noch ca. 1m Abstand zur Grenze hat.

-- Auf diesem Weg zwischen unserer Scheune uns des Nachbars Haus hat dieser das Wegrecht.

-- Der Nachbar möchte sein Haus abbrechen und auf den Grundmauern neu aufbauen. Dabei möchte er gegen Süden, also parallel zur Grenze erweitern und benötigt hierfür das Näherbaurecht von uns.

Für uns ist ziemlich klar, dass wir das Näherbaurecht nur erteilen, wenn wir es auch erhalten.

Nun meine Fragen:

-- Was ist dabei speziell zu beachten?

-- Haben wir Nachteile, wenn wir das Näherbaurecht erteilen?

-- Angenommen, wir bauen die Scheune irgendwann aus. Müssen wir dann eine Brandschutzwand errichten? Bzw. muss das der Nachbar nicht bereits jetzt machen?

Vielen Dank für eure Hilfe.

Gruss Kekkis

 

[Kaffeebart]

Achtung wenn ihr gegenseitig Näherbaurecht gewährt muss dennoch der Gebäudeabstand (in aller Regel ist dies der doppelte kleine Grenzabstand) eingehalten werden.

Also wenn dein Nachbar zuerst baut könnt ihr euer Näherbaurecht unter Umständen gar nicht nutzen.

Wie kann das sein, dass eure Scheune jetzt schon nur 1 Meter Grenzabstand hat? Da muss doch schon ein Näherbaurecht bestehen?

 

[kekkis]

Die Grundmauern von unserem Haus sind gemäss Grundbuchamt ca. 500Jahre alt.
Möglicherweise sind es jene vom Nachbar auch... damals hatte es wohl noch keine solche Gesetze. ;-)

Der Nachbar steht sogar auf der Grenze.Wenn er dann entlang der Grenze weiterbauen will benötigt er ev. auch ein Grenzbaurecht...?

Ich kenne mich mit dieser Materie noch nicht so gut aus..

Der Nachbar hatte schon mehrmals das Thema Umbau angesprochen, ohne wirklich konkret zu werden. Es sei mit der alten (verstorbenen) Besitzerin bereits alles abgemacht gewesen... aber ins Detail ging er nicht. Keine Rede von einem Näherbaurecht o.Ä.
Vor einigen Wochen hat er uns seine Neubaupläne gezeigt.. wieder kein Wort von Näherbaurecht.

Seit gut einer Woche sind sie nun das alte Haus von innen am abbrechen. Meine Frau hat dann bei Gelegenheit mal nachgefragt ob er nicht das Näherbaurecht benötige. Darauf hat er sie verdutzt angeschaut und gemeint, ja da komme er dann mal vorbei...

Ich find das ganze etwas speziell und möchte mich deshalb über dieses Thema besser informieren.


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[milhouse]

Im Baureglement unserer Gemeinde steht z.B. drin:

Gegenüber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmung den in diesem Baureglement vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden Grenzabstand (...)

Das müsstest du bei euch nachlesen und mit dem zuständigen Gemeindeorgan abklären, da es offenbar keine allgemeingültige Regelung gibt.

 

[Kaffeebart]

Gegenüber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmung den in diesem Baureglement vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden Grenzabstand (...)

Das ist der Bestandsschutz aber hier geht es scheinbar um etwas neues oder ergänzendes. Da wäre ichmir nicht sicher dass dieser Artikel greift. ;-)

 

[postit]

Der Fall ist so kompliziert wie er klar ist: Ihr sollt euch ein gegenseitiges Grenzbaurecht zugestehen. Mit Näherbaurecht habt ihr ewig Probleme mit dem Gebäudeabstand.

Der Nachbar kann dann seinen Neubau sofort auf die Grenze bauen. Du kannst später dein Gebäude renovieren, dann bleibt es wo es jetzt steht. Oder abreissen und neu bauen, dann aber auf die Grenze (oder zurückversetzt mit Einhaltung des Gebäudeabstandes).

Das erwähnte Wegrecht ist zu löschen.


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[Alpenwelt]

Im Kanton Bern gibt es kein Grenzbaurecht.

Gibt es dies in anderen Kantonen?

Die Bauabstände vom nachbarlichen Grund werden im Kanton Bern einerseits im Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch (EGZGB) geregelt. Nach dem Grundsatz von Art. 79 Abs. 1 EGZGB haben Bauten, die über 1.20 m hoch sind, einen Grenzabstand von mindestens 3 m einzuhalten. Für eingeschossige An- und Nebenbauten, wie zum Beispiel Garagen, ist ein reduzierter Abstand von 2 m einzuhalten.

@postit

Deine Aussage ziehe ich in Zweifel, wie sind die gesetzlichen Bestimmungen auf welche du dich berufst?

@kekkis

Kläre dies mit der Gemeinde und dem Kanton genau ab!

 

[postit]

Im Kanton Bern gibt es kein Grenzbaurecht.
Gibt es dies in anderen Kantonen?
Die Bauabstände vom nachbarlichen Grund werden im Kanton Bern einerseits im Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch (EGZGB) geregelt. Nach dem Grundsatz von Art. 79 Abs. 1 EGZGB haben Bauten, die über 1.20 m hoch sind, einen Grenzabstand von mindestens 3 m einzuhalten. Für eingeschossige An- und Nebenbauten, wie zum Beispiel Garagen, ist ein reduzierter Abstand von 2 m einzuhalten.
 
@postit
Deine Aussage ziehe ich in Zweifel, wie sind die gesetzlichen Bestimmungen auf welche du dich berufst?
 
@kekkis
Kläre dies mit der Gemeinde und dem Kanton genau ab!
 

Alpenwelt, manchmal überkommt dich einfach die Schreibwut, dann gibst du zu jedem Thema etwas von deinen Senf dazu. Das hatten wir doch schon mal...


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[Alpenwelt]

Was ist darin Senf?

 

[kekkis]

Vielen Dank für eure Antworten.

Der Fall ist so kompliziert wie er klar ist: Ihr sollt euch ein gegenseitiges Grenzbaurecht zugestehen. Mit Näherbaurecht habt ihr ewig Probleme mit dem Gebäudeabstand.

Der Nachbar kann dann seinen Neubau sofort auf die Grenze bauen. Du kannst später dein Gebäude renovieren, dann bleibt es wo es jetzt steht. Oder abreissen und neu bauen, dann aber auf die Grenze (oder zurückversetzt mit Einhaltung des Gebäudeabstandes).

Das erwähnte Wegrecht ist zu löschen.
 

@postit Deine Antwort stimmt ziemlich genau mit jener unserer Bauverwaltung überein.

Weshalb soll das Wegrecht gelöscht werden? Meinst du weil kein Weg mehr bestünde, wenn wir abbrechen und neu auch auf die Grenze bauen würden?

Diese Woche ist der Nachbar mit einem kleinen Vertrag vorbeigekommen mit folgendem Inhalt:

Gegenseitiges Näherbaurecht

In Absprache mit den unten aufgeführten Parteien wird dem Besitzer der Parzelle XY das Näherbaurecht zugesprochen.

Unser Name/ Adresse

Sein Name / Adresse

Ort & Datum

Meiner Meinung nach ist dieser Vertrag nicht korrekt. Es steht da nur seine Parzellennummer..

Ich denke auf diesem Vertrag müssten mindestens folgende Punkte ergänzt werden:

- Alles korrekt beschrieben mit Name / Adresse / Grundbuch / Parzellennummer

- Näherbaurecht wird bei beiden Parteien im Grundbuch eingetragen

- Jegliche anfallenden Kosten für den Grundbucheintrag werden vom Initiant (Nachbar) dieser Änderung übernommen.

Was könnte sonst noch wichtig sein?

Ich habe schon davon gehört, dass für ein Näherbaurecht eine Entschädigung vereinbart wurde. Wie seht ihr das? Und in welcher Höhe könnte eine solche Entschädigung ausfallen?

 

[postit]

Hallo kekkis

Meine Antworten hier im Forum sind nicht ganz aus der (Alpen-)Luft gegriffen.

Das Wegrecht ist zu löschen, sobald ein Grenzbaurecht errichtet wird. Denn machen beide Parteien eines Tages vom Grenzbaurecht Gebrauch, dann kann entlang der Grenze niemand mehr lang gehen oder fahren. Selbst wenn erst später (oder nie) beide Parteien bis auf die Grenze bauen werden, so steht das Wegrecht entlang der Grenze trotzdem in Konflikt mit dem Grenzbaurecht, das könnte später zu Schwierigkeiten führen.

Den Vertragsentwurf des Nachbarn kannst du rauchen. Es braucht einen ordentlichen Vertrag mit entsprechendem Situationsplan (Grenzbaurecht eingezeichnet) als integralen Bestandteil. Sodann ist die Dienstbarkeit unbedingt ins Grundbuch eintragen zu lassen. Wichtig ist, dass sich die Dienstbarkeit auf die betroffenen Grundstücke bezieht, und nicht auf deren Eigentümer, sonst wird die Dienstbarkeit bei einer Veräusserung hinfällig (wenn keine Überbindungspflicht abgemacht wird). Also ab zum Notar, der hat eine Vorlage für derartige Geschäfte und veranlasst den Eintrag ins Grundbuch. In einigen Kantonen sind die Notare privat organisiert, in anderen sind sie vom Kanton gestellt. Das Internet wird dir weiterhelfen.

Für ein einseitiges Näherbaurecht (was hier ja nicht in Frage kommt) kann durchaus eine Entschädigung vereinbart werden, da ja der eine profitiert und der andere beeinträchtigt wird (siehe oben, das hatten wir schon, kommt aber ja jetzt nicht in Frage).

Bei einem Grenzbaurecht ist davon auszugehen, dass beide Parteien auf gleicher Lauflänge auf die Grenze bauen dürfen, also wird grundsätzlich keiner bevorteilt oder benachteiligt. Somit ist auch keine Entschädigung angezeigt. Ausnahmen sind möglich, wenn beispielsweise die eine Parzelle aufgrund der Geometrie gar nicht die volle Länge des Grenzbaurechtes ausnutzen kann, die andere Parzelle aber schon. Grundsätzlich kann über alles verhandelt werden; wenn einer das Grenzbaurecht unbedingt will, der andere es aber nicht so dringend braucht, dann könnte auch eine Entschädigung ausgehandelt werden, obwohl beide Parteien theoretisch gleichermassen von der Dienstbarkeit profitieren könnten, aber nicht beide unbedingt wollen. Wie gesagt, es darf frei verhandelt werden, Hauptsache ihr einigt euch, sonst geht nichts.

Die Kosten für Notar und Grundbuch sind grundsätzlich auf beide Parteien aufzuteilen, aber es gilt der gleiche Grundsatz wie oben bezüglich Entschädigung beschrieben.

 

[kekkis]

Die Sache mit dem Wegrecht klingt plausibel. Könnte aber für den Nachbarn zu einem Problem führen. Um die Situation besser zu beschreiben habe ich ein Foto angehängt. Unsere Parzelle ist rot umrandet. Jene des Nachbarn ist der grüne Streifen rechts von uns. Dieser hat auf seiner Ostseite eine Treppe in seinen Garten und auf der Westseite das Wegrecht auf unserem Kiesweg.

Er hat gesagt, er möchte beim Neubau dann gerne den Weg "Plätteln" auf seine Kosten, da sie ja dann den Weg sehr häufig brauchen. (Anmerkung am Rande: das Haus steht seit ca. 7 Jahren leer)

Entstehen dem Nachbar dadurch irgendwelche Rechte, wenn er unseren Weg renoviert?

Gäbe es eine mögliche Lösung, dass der Nachbar das Grenzbaurecht erhält und wir das Näherbaurecht, so dass wir auf den bestehenden Grundmauern der Scheune neu bauen / ausbauen könnten? Dann könnte man das Wegrecht wohl stehen lassen. Oder nicht?

Wegen den Kosten sehe ich das so, dass der Nachbar diese übernehmen soll, weil er die Änderung möchte/braucht. Wir sind mit dem Status Quo zufrieden.


Anhang anzeigen 34649


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[Alpenwelt]

Habt Ihr beim Kanton und der Gemeinde nachgefragt, ob Ihr dieses Grenzbaurecht und in welchem Rahmen auch ausüben könnt? Was ist deren Antwort? Was sagt dein Notar zu deiner Frage? 

 

[postit]

Ja, Alpenwelt, ist gut.

Denk doch mal nach: Reihenhäuser gibt es in jedem Kanton.


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[fipsli]

Hallo Kekkis

Besser als  Postit kann man das nicht erklären. Was mir auffällt, die Wünsche deines Nachbarn kennen wir nun gut. Aber was möchtest du?

Denke daran; was mal im Grundbuch zu deinen Lasten vermerkt ist, bleibt drin solange dein Nachbar das so will. 

Für meinen Geschmack stellt dein Nachbar viele Forderungen ohne was zu Geben (Grenzbaurecht, Wegrecht und den Strassenbelag will er gleich auch noch festlegen)

Gruss Fipsli

 

[Alpenwelt]

@kekkis, warum stellst du die Frage nicht deiner Gemeinde?

 

[kekkis]

@Alpenwelt Bei der Gemeinde habe schon nachgefragt. Die sind aber scheinbar nicht sehr auskunftsfreudig. :-/

Zuerst bekam ich keine Rückmeldung. Ohne Baugesuch des Nachbarns können sie keine Auskunft über ein mögliches Näherbaurecht geben.

Als der Nachbar dann der Bauverwaltung seine Pläne eingereicht hat, habe ich als Antwort die Bestätigung dass dieser das Näherbaurecht benötigt und eine allgemeine Textpassage aus dem Baureglement erhalten. 

Auf weitere Rückfragen wurde nicht eingegangen.

Auf weitergehende Ausführungen zu Grenzabständen und andere die Dorfzone betreffende baurechtliche Bestimmungen verzichte ich hiermit aufgrund der fehlenden konkreten Projektangaben (u.a. Planskizzen). Dies betrifft ebenso Ihre Fragen zum baulichen Brandschutz.

 

Sie können sich gerne wieder an uns wenden, sobald Sie Ihre Ideen zu Papier/Plan/Skizze gebracht haben. Alles andere erscheint mir als nicht sehr zielführend.

Ich denke ich muss da mal anrufen oder besser persönlich vorbei gehen um die Sache für mich abschliessend zu klären.

@fipsli Ja da hast du schon recht. Der Nachbar hat schon gewisse Vorstellungen ;-)

- Näherbaurecht

- Wegrecht

- Neuen Belag für den Weg machen

Für uns sind folgende Punkte wichtig:

- Gute Nachbarschaft

- Wenn wir das Näherbaurecht geben, möchten wir es auch erhalten um ggf. irgendwann mal die Scheune auszubauen.

- Auf keinen Fall möchten wir jemals unser Haus an seines anbauen. Angenommen wir können die Ostseitige Scheune nicht ausbauen, so hätten wir immernoch den Dachboden und die Westseitige Scheune ;-)

- Einer kleinen Entschädigung wären wir nicht abgeneigt (wir sind jung und brauchen das Geld :-D )

In Sachen Vertrag hat sich wieder etwas getan. Heute ist er wieder mit einem Neuen Schreiben aufgetaucht. Ein Formular zur "Herabsetzung des Grenzabstandes" (Vorgedruckt vom Kanton). Er habe dieses von der Bauverwaltung erhalten, es sei jetzt richtig so, den alten Vertrag könne ich vernichten.

Im ersten Satz steht: 

Mit der vorliegenden Vereinbarung kann kein gegenseitiges Recht geregelt werden. 

Ich komme mir da schon etwas verarscht vor. Ich habe ihm das Schreiben gleich wieder zurückgegeben und er hat den Unwissenden gespielt. Naja entweder er hat wirklich keine Ahnung von diesen ganzen Gesetzen und Vorschriften oder er denkt sich.. ach das junge Paar haue ich mal schnell über s'Ohr.

Bin gespannt wie es weitergeht...

 

[Kaffeebart]

Ich komme mir da schon etwas verarscht vor. Ich habe ihm das Schreiben gleich wieder zurückgegeben und er hat den Unwissenden gespielt. Naja entweder er hat wirklich keine Ahnung von diesen ganzen Gesetzen und Vorschriften oder er denkt sich.. ach das junge Paar haue ich mal schnell über s'Ohr.

Sehr gut so.

Unterschreibt nichts, ohne es genau studiert zu haben. Wenn ich das jetzt so sehe muss man wirklich denken, dass da jemand alle Möglichkeiten ausschöpfen will um möglichst viel zu erhalten.

Daher drängt sich schon fast der Gedanke nach einem Berater auf, der dich fachlich in dieser Angelegenheit gut beraten kann und die allfälligen Vertragsentwürfe kritisch prüfen kann.

 

[fipsli]

@kekkis

Es gibt ein grundsätzliches Näherbaurecht/Grenzbaurecht. Das ist dann beispielsweise in einem Zonenplan oder Gestaltungsplan festgehalten.

So wie deine Gemeinde reagiert scheint es sich bei euch aber um ein objektbezogenes Näherbaurecht/Grenzbaurecht zu handeln. Dieses ist mit dem Baugesuch einzureichen.

Ich würde also deinem Nachbarn sagen er solle dir die detaillierten Pläne für sein Baugesuch geben, dann wirst du dir das mit einem Fachmann anschauen und dich entscheiden. Die entstehenden Kosten müsse er dir aber vorschiessen.

Dann würde ich einfach mal abwarten was passiert und regelmäsig die Bauanzeigen deiner Gemeinde studieren.