NICHT bewilligungsfähig?

[patter]

Hallo zusammen

Wir sind mitten in der Baueingabephase für unser EFH im Aargau (Baueingabe wurde gemacht, Profile stehen, Auflagefrist noch bis zum 17.12.2011). Wir bauen am Hang (13%), Strassenzufahrt Talseite, Doppelgarage im Keller, zwei Wohngeschosse und Estrich (nicht bewohnbar). Zur Info: Wir bauen mit einem Fertighausanbieter aus D, Architekt auch aus D (aber sehr erfahren in CH).

Jetzt zu unserem Problem:

Am Samstag haben wir einen Brief der Gemeinde erhalten, dass unser Projekt nicht bewilligungsfähig sei. Wir werden gebeten, das Projekt zu überarbeiten und neu einzureichen. Begründung:

1. Haus ist zu hoch (sie geben als Gebäudehöhe 8.65m an - anscheinend gemessen ab tiefster Ecke gestaltetes Gelände). Nach BNR wird die Gebäudehöhe ab gewachsenem Terrain gemessen, daraus ergibt sich eine Gebäudehöhe von 7.22m und ist damit konform zur BNO

2. Das Haus hätte 3 Vollgeschosse (erlaubt sind 2), da das Untergeschoss mehr als 2 Drittel abgegraben wird (wir haben es nochmal nachgemessen, es sind <30%). Referenziert wird schon auf die neue BauV (gültig ab 1.9.2011 falls Gemeinde die BNO anpasst, ansonsten ist die BNR gültig). Die Vorschrift max. 2 Drittel ist in der BauV und der BNR identisch (Unterschiede gibt es bei der herausstehenden Höhe, die aber nicht bemängelt wird).

Wir (ich und der Architekt) werden morgen mit dem Präsidenten der Baukommission telefonieren.

Jetzt zu meinen Fragen:

- Es steht nicht im Schreiben, das das Baugesuch abgelehnt wurde oder das Verfahren gestoppt wird, sondern das wir es überarbeiten und neu einreichen sollten. Ueberarbeiten werden wir nicht (bauen ja konform), läuft der Genehmigungsprozess trotzdem weiter, oder müssen wir definitiv neu einreichen?

- Was können wir machen, falls sich der Präsident der Baukommission nicht einsichtig zeigt? Von meinem Verständnis müssten wir dann Beschwerde beim Kanton einlegen, möchten es aber uns nicht von Anfang an mit der Gemeinde verscherzen (wir sind Zuzügler, wollen ja auch noch dort leben).

- Ist die Feststellung der Baukommission entgültig, oder kann die Baukommission noch mit neuen, anderen Gründen kommen, warum die Bewilligung nicht erteilt werden kann?

Vielen Dank für Eure Antworten, ich halte Euch natürlich auf dem laufendem

 

[Pfälzer]

Wir bauen mit einem Fertighausanbieter aus D, Architekt auch aus D (aber sehr erfahren in CH).

Wir (ich und der Architekt) werden morgen mit dem Präsidenten der Baukommission telefonieren.

Hallo patter

Eigentlich sollte diese Problematik schon im Vorfeld geklärt sein und Dir somit, heute, keine Probleme mehr bereiten.

Wenn der Fertighausarchitekt viel Erfahrung mit der Schweiz hat, so hätte er doch wissen müssen, dass gerade in der Schweiz alle ein möglichst eigenes Süppchen kochen, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Es wäre doch daher immer anzuraten, vorgängig ein persönliches Gespräch mit dem zuständigen Mitarbeiter des Bauamtes zu führen (zumindest mache ich dies so, was dann letztlich auch funktioniert), um das Projekt vorzustellen. Genau dann wird man evtl. schon erfahren, wo man auf Seiten der Gemeinde Probleme sähe. Hier kann man entspr. klären warum und ob es auch anderst ginge.. und startet erst anschliessend die Baugesuchsplanung. Dann eben konform der Gesprächsergebnisse.

Falls dies damals nicht geschehen ist, dann würde ich auf jeden Fall morgen nicht deswegen telefonieren...sondern um einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Dann geht ihr gemeinsam hin und klärt es im Gespräch ab. Nur so wirst Du auf kurzem Wege zum bewilligungsfähigen Bauantrag kommen.

Der vorsorgliche Hinweis darauf, dass das "Projekt nicht bewilligungfähig" ist, bietet Dir die Möglichkeit, ohne Kostenaufwände, die Pläne gegen Neue auszutauschen. Wenn Du dies nicht machst, den Antrag so weiterlaufen lässt, dann wirst Du vermutlich eine komplette Absage erhalten. Evtl. auch noch kostenpflichtig. Dagegen kannst Du dann sicher Beschwerde einlegen... aber ob es Dich nun wirklich...und dann noch zeitnah weiterbringt, würde ich stark bezweifeln.

 

[patter]

Es kommt immer anders als man denkt.

Wir haben vorher mit den Nachbarn viel gesprochen, um ihre Bedenken und eventuelle Einsprachen abzuwenden (z.B. der untere Nachbar bekommt eine 1.80m Stützmauer vor seinen Eingang). Mit der Gemeinde haben wir ebenfalls viel gesprochen, z.B. die Entwässerung - eigentlich wollten wir aus Umweltschutzgründen - Reduktion Hochwasser - unser Meteorwasser versickern lassen, wurde aber nicht unterstützt. Die Diskussion mit der Fertigerschliessung Strasse (endet ca. 5m vor Grundstück) ist noch am laufen. Also, ich dachte eigentlich, wir hätten alle strittigen Punkte vorher versucht zu klären, aber es kommt dann halt doch anders, als man denkt.

Die Gebäudehöhe können wir nicht so einfach ändern: Gemeinde misst ab Niveau Garageneinfahrt, also müssten wir einen Kniestock einbauen, um ihrer Definition zu entprechen.

Gruss

 

[Pfälzer]

Ja das ist oftmals so.. aber es nützt Dir nun natürlich nichts, dass wohl anscheinend der Punkt "Gebäudehöhenstellung", mit vorliegender Ansichtszeichnung, nicht gänzlich besprochen/geklärt wurde. Dann hätte man davon ausgehen müssen/können, dass er auch direkt auf die Messweise eingegangen wäre. Es ist immer müssig am Schluss ändern zu müssen, aber das solltet ihr dann eben im Gespräch erörtern. Viel Erfolg dabei.

 

[patter]

merci

 

[patter]

Weiss jemand, was eine Beschwerde beim Kanton genau bedeuten würde? Ich meine zeitlich, Aufwand usw. Für das Verhältnis zur Gemeinde ist es natürlich äussert negativ.

Merci und Gruss

 

[canteras]

Da spart man doch besser bis zur Rente und baut im sonnigen Süden

 

[griff]

Hallo

Ich kann aus eigener Erfahrung sagen, dass - wenn die Gemeinde sagt, es sei nicht bewilligungsfähig - dann werden die das auch durchziehen und dir die Baubewilligung nicht erteilen.

Das Beste dürfte sein, wenn du mit Architekt und Baupräsident zusammensitzt und ihr zusammen mit der Baubehörde ein bewilligungsfähiges Projekt erarbeitet.

Ein Rekurs beim Kanton würde ich mit einem Anwalt machen. Der kann dir hoffentlich auch die Chancen ausrechnen, wenn er sich auskennt. Wir haben die Rekurseingaben noch selber gemacht und den Anwalt danach hinzugezogen. Der hat dann unserem Architekten seinen Sch... den er verbrochen hat vorgerechnet... - bei uns ging es auch um die Gebäudehöhe.

Gruss Griff

 

[oskj]

Habe ähnliches erlebt, leider. Die Gemeinde ist meistens am längeren "Hebel".

Vorprüfung alles ok. Dann nach Ablauf des Verfahrens Absage unser Haus sei laut BNO zu hoch aus dem gewachsenen Terrain und passe nicht mehr ins Ortsbild. Und das obwohl die meisten Häuser im Quartier mindestens eben so hoch aus dem Terrain gehoben wurden. Begründung: Wenn früher Fehler bei Bewilligungen gemacht wurden rechtfertigt das nicht, dass man dies heute wieder bewilligen muss!

Das perfide war: Im Hochwasserschutznachweiss mussten wir belegen das wir das Haus 80 cm aus dem Terrain heben und die Gemeinde sagte das Haus muss wieder runter auf das gewachsene Terrain.

Wir hatten dann eine Sitzung ohne Erfolg welche mir aber zeigte wer am längeren Arm sass!!

Habe dann von mir aus einen Vorschlag gemacht welcher eine Terrassierung von 50m2 vorsah. Dann noch Begehung mit dem Gemeinderat und Diskussionen auf dem Baugrund bis der Gemeinderat das Ok gab.

Nun bei unseren Nachbarn das gleiche Theater und hier hat sich die Gemeinde sogar beim Kanton betr. Hochwasserschutz durchgesetzt. Die müssen nun ein paar Massnahmen treffen welche ins Geld gehen.

Ich habe mir selber eines Versprochen- wenn mein Bau abgenommen ist bekommen sie das zurückbezahlt von mir !! Die haben mir Steine in den Weg gelegt wo es nur ging- und ich werde bei Bauvorhaben an den Gemeindeversammlungen den Herren bei Ihren Bauvorhaben auch unangenehme Fragen stellen. Und das macht mir gar nichts aus vor ein paar hundert Personen unangenehm zu sein.

Aber jetzt muss es mal alles sauber beendet werden.

Aber es ist schwer wenn man nicht den Herren entgegenkommt-Leider! Behördenwillkür ist in der Schweiz an der Tagesordnung und selbst in Berichten zum Thema Bau im internet zu finden. Ich habe sogar einen Ausdruck mitgenommen und dem Bauverwalter persönlich gesagt das dies für mich Willkür sei.Dann ist er etwas runter gekommen. Ist halt immer schwer um nicht zu fest zu drohen aber einen Wink zu geben.

Gruss und viel Erfolg

Oskj