Nutzung von Nebenräumen?

[Aude]

Hallo Zusammen

Kann mir jemand sagen, wie man ein Zimmer, das als Nebenraum klassiert ist, nutzen darf?

Ist es zulässig, dass zB. ein Schlafzimmer oder ein Büro in einem als Nebenraum klassierten Raum eingerichtet wird sofern genügend grosse Fenster ( > 10% der Bodenfläche) vorhanden sind?

Danke für Eure Antworten.

Gruss

Aude

 

[Pfälzer]

Hallo Aude

ich denke nicht, wenn Du dies intern für Dich machst, dass es eine wirkliche Rolle spielt, wie Du die Räume nutzt? Wenn Du hierfür keine offizielle Bewilligung einholst, wenn es sich um Dein privates EFH handelt, die Abnahmen schon erfolgt wären.. dann wird hier keiner mehr nachprüfen was genau Du in den Räumen machst.

Ob Du nun Kartoffeln dort lagerst... oder das Bett für die Schwiegermutter reinstellst...falls sie zu Besuch kommt.. das wird letztlich egal sein. Wenn eine dauerhaft Nutzung angestrebt wird, sollten aber die bautechnischen Dinge perfekt sein.

Fall Du die Räume offiziell "umnutzen" möchtest, dann wirst Du wohl nicht um eine Bewilligung.. ggf. im einfachen Verfahren... umhinkommen. Dann müssen die Räume auch über die Vorgaben, zur Nutzung als Wohnraum, verfügen.. wie z.B. die ausreichend grosse Fensterfläche.. ohne Lichtschacht vermutlich.. oder über die Mindesthöhe... und nicht zu vergessen... müssen diese die Anforderungen nach MuKEn erfüllen!

Also, wenn möglich.. nutze sie einfach privat...ohne grossen Aufstand..

 

[Aude]

Hallo Pfälzer

Vielen Dank für Deine Antwort.

Ja klar, wir können die Räume einfach weiterhin so nutzen wie bisher. Die Frage die uns jetzt aber beschäftigt ist, was passiert bei der nächsten amtlichen Schätzung? Müssen wir dann vorgängig die ganzen Nebenräume ausräumen und so tun als würden wir die als Keller nutzen? Das wäre natürlich ein riesiger Aufwand, den wir wenn möglich umgehen möchten... Wir würden diese "Züglete" nur machen, wenn die Gefahr bestünde, dass es rechtliche Probleme geben könnte.

Unser Verwalter hat uns den gleichen rat gegeben wie Du, allerdings wüsste ich einfach gerne was da auf uns zukommen könnte... Bei der Baubehörde kann ich ja leider schlecht nachfragen ohne ev. einen "schalfenden Hund" zu wecken...

Gruss

Aude

 

[Pfälzer]

Hallo Aude

Wie oft wird denn in der Schweiz eine amtliche Schätzung gemacht? Bei uns passiert dies nur einmalig nach dem Bau... oder alle 15/20 Jahre wird ggf. mal nachgefragt, ob sich was geändert hätte... was den steuerlichen Wert erhöhen würde..

Nochmals, ich würde da einfach abwarten was passiert... wenn es kein Wohnraum sein könnte.. aus irgendwelchen behördlichen Vorgaben die nicht erfüllt wären.. dann ist es einfach ein super ausgebauter Nebenraum.. na und? Es ist Dir ja überlassen, wie sauber und schön Du den Keller herrichtest.

Ggf. wird man dies auch nur in Hinblick auf dem Mehrwert sehen.. und Dich entsprechend etwas höher einstufen... aber das wäre ja auch dann gegeben, wenn Du dies offiziell machen würdest! Insofern würde sich da wohl nicht viel ändern... und wenn so ein Schätzung angesagt wird, dann stellst Du halt möglichst viele Kisten und Kasten dazu... legst das Bett mit sonstigem Gerümpel vol.. schiebst ein Velo rein.. (falls sich die Räumlichkeit im KG befände).. und schon hast Du den Lagerraum.. der eben nur etwas besser ausgebaut ist.. und ggf. für Gäste als Schlafplatz dient..

 

[Aude]

Hallo Pfälzer

Alle 10 Jahre wird bei uns eine amtliche Schätzung durchgeführt.

Ich habe eben schon gehört, dass Nebenräume nicht beheizt werden dürfen, was bei uns aber der Fall wäre... Schlimmstenfalls würde uns ein Rückbau von Heizung und Ausbau drohen, dies ist die Aussage von einem Immobilienfachmann und das wollen wir natürlich unbedingt verhindern.

Leider kriegt man aber nirgends irgend eine klare Aussage was man darf und was nicht, klar, man kann dies wohl auch nicht so pauschal beantworten....

Der Immobilienfachmann hat uns geraten, die ganze Sache mit der Behörde zu klären auf die Gefahr hin, dass wir eben rückbauen müssen, unser Verwalter hingegen sagt wir sollen dies auf keinen Fall machen, denn wenn unsere Wohnung anders eingestuft werden müsste würde das ein risen Aufwand bedeuten und hohe Kosten verursachen. Es müsste die ganze Wertequotenverteilung für die ganze Überbauung neu berechnet werden und alle Dokumente auf dem Grundbuch müssten dazu abgeändert und neu unterschrieben werden...

Deshalb sind wir jetzt etwas ratlos... Da wir die Wohnung eben verkaufen möchten, wissen wir gar nicht recht wie wir das Objekt ausschreiben sollen....

Gruss

Aude

 

[Pfälzer]

Hallo Aude

Ja da bin ich denn letztlich als Baumensch auch überfragt. Also wenn ich das nun richtig verstanden habe, hattest Du eine ETW gekauft.. gebaut.. und willst sie nun verkaufen.. aber möglichst mit dem Wert der von Dir zwischenzeitlich ausgebauten Fläche der Nebenräume?

Oder hattest Du sie auch genau so schon gekauft? Dann wäre es ja einfach, den genauen Text wie damals zu verwenden.

Ggf. lasse diese Fläche in der offiziellen Anzeige weg.. wenn der Kunde kommt, kannst Du ja immer noch auf den zwischenzeitlich gewachsenen Wohnraum verweisen.. oder damit ggf. den höheren Preis erklären.. falls dieser überhaupt zur Debatte steht. Allderdings sollten dann auch im Kaufvertrag diese Räume nicht als Wohnräume auftauchen... weder in der Zahl.. noch in der Fläche... sie sind dann halt eben so hochwertig vorhanden.

Aber evtl. kommt ja noch ein Schweizer Experte vorbei, der Dir hier eine bessere Auskunft geben kann.

 

[Aude]

Was lange wärt wird endlich gut...

Nach nun 10 Monaten Nervenaufreibender Abklärungen halten wir die amtliche Bewilligung für den Ausbau unserer Nebenräume in den Händen! Wir sind natürlich sehr erleichtert und froh!

Für alle dies interessiert, hier kurz unsere Vorgehen:

Nachdem wir festegstellt haben dass unser Büro und Schlafzimmer nicht bewilligt ausgebaut sind waren wir erstmal total ratlos wie wir vorgehen sollen. Natürlich hatten wir Panik, dass wir mit dem Kauf der Wohnung viel Geld verloren haben. Denn leider haben wir trotz Schätzung und Prüfung durch die Bank nicht gemerkt, dass mit der Wohnung etwas faul ist.

Wir haben uns dann an den Hauseigentümerverband gewendet und die haben uns den Tip gegeben mit einem Spezialanwalt für Baurecht die Situation zu klären. Das haben wir dann auch getan, unser Anwalt hat erst einmal die ganzen Unterlagen von der Baubewilligung studiert und es hat sich damit klar herausgestellt dass der Ausbau der Räume nicht bewilligt ist. So mussten wir ein Baugesuch einreichen um die Nutzung der Nebenräume als Wohnräume zu legalisieren. Glücklicherweise haben wir die Bewilligung jetzt wie bereits erwähnt erhalten. Das Ganze hätte auch schief gehen können, was für uns sehr wahrscheinlich einen grossen finanziellen Verlust bedeutet hätte. Trotzdem war es für uns wichtig eine geklärte, rechtlich saubere Situation zu haben. Ich kann nur sagen, da haben wir Glück gehabt!

Viele Grüsse

Aude

 

[carlo]

Nebenräume werden so klassifiziert, weil sie aufgrund ihrer Lage, Wärme- und Feuchtigkeitsisolation etc. nicht für dauernden Aufenthalt wie in Wohnräumen genutzt werden sollten.

Aus Nebenräumen, die zB von Erdreich umgeben sind oder direkt unter einem Giebeldach liegen, kann daher nach geltendem Recht nie ein Wohnraum werden, egal wie hochwertig sie ausgebaut sind.

Kein Bauamt kann dir jedoch vorschreiben, wie du deine Nebenräume nutzt.

Würde mich sehr interessieren, mit welcher rechtlichen

Begründung euer Baumt eine Umnutzung bewilligt hat und ob diese im Zweifelsfall auch "verhebt".

Falls ihr irgendwann mal vorhabt, euer Wohneigentum zu verkaufen, würde ich den Neubesitzer auf jeden Fall auf die Umnutzung hinweisen, wenn ihr euch nicht später mit Regressforderungen konfrontieren wollt.

 

[emil17]

Meistens geht es bei der Bewertung der Räumlichkeiten um die Ausnutzungsziffern.

Die amtlichen Schätzer sind nicht so blöd, dass ein Bernsteinzimmer als Abstellraum taxiert würde, nur weil man rasch eine Kartoffelkiste hineingestellt hat. Andererseits sind die Ämter auch nicht daran interessiert, aus Prinzip Schwierigkeiten zu machen. Aber sie können sich nicht über geltende Vorschriften hinwegsetzen - in Eurem Fall waren die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine nachträgliche Baubewilligung wohl gegeben, und wegen der Handänderung war erkennbar, dass man sich nicht auf diese Weise eine Bewilligung für mehr Wohnraum erschleichen wollte.

Ansonsten gilt immer noch die alte Weisheit, dass man nicht zum Fürst gehen soll, wenn man nicht gerufen wird.