Nutzungsrecht an Doppelgarage beim Nachbarn

[öx]

Hallo Zusammen

Ich komme bereits mit einer ersten Frage, die mir mein Notar zwar rechtlich beantwortet hat, die Handhabung in der Praxis aber nicht wirklich erklären konnte.

Das Szenario sieht wie folgt aus: Auf meinem Grundstück, welches durch Zufahrt und Vorplatz an zwei weitere Parzellen grenzt, steht eine Doppelgarage. Diese Doppelgarage gehört meinem Nachbarn und wurd vor ca. 30 Jahren zusammen mit einer weiteren, angrenzenden Doppelgarage auf der anderen Nachbarparzelle erstellt. Durch leichte Hanglage sind die Doppelgaragen komplett im Hang integriert und begrünt. Ich habe das Nahbaurecht an die Doppelgarage auf meinem Grundstück.

Im Grundbuch ist die Dienstbarkeit, bzw. in der Regelung des Benützungsrechtes, vermerkt "Der Unterhalt der Garage geht zu Lasten des Berechtigten. Dagegen ist die Benützung und Besorgung der humusierten Dachflächen Sache des Eigentümers der LIG."

Mein Notar sagt nun: "Wenn die Doppelgarage infolge ihres Alters unbenutzbar wird und sie mangelhaft ist (z. B. wegen mangelhaftem Unterhalt), kann die Dienstbarkeit gelöscht werden. Den Dienstbarkeitsberechtigten trifft keine Rückbaupflicht, eine solche hätte bei der Begründung der Dienstbarkeit vereinbart werden müssen. Die Dienstbarkeit ist unbefristet eingeräumt und ist nicht von einer "Lebensdauer" der Garage abhängig.

Natürlich werde ich noch mit dem Nachbarn persönlich reden um herzauszufinden, wie er die Lage interpretiert bzw. was seine Pläne sind. Ich habe kein Interesse daran, ihm die Doppelgarage streitig zu machen, zumal sie mein Bauvorhaben nur leicht tangiert. Wie sieht aber die Unterhaltspflicht in der Praxis aus? Kann mein Nachbar seine Garage auf meinem Grundstück als Ganzes ersetzen (z.B. um seiner Unterhaltspflicht nachzukommen), auch wenn dies meine humusierte Dachfläche betreffen würde? Habe ich da ein Mitspracherecht? Was, wenn die Garage undicht wird oder der Beton bröckelt? Welche Lebensdauer kann man von einer Fertiggarage erwarten, wenn sie komplett im Hang integriert ist?

Schon mal besten Dank für Eure Hilfe und Grüsse

öx

 

[brico]

Was sagt denn die Dienstbarkeit genau?

Haben wir hier eine Baurechtsdienstbarkeit, d.h. das Recht, eine Garage zu bauen, stehen zu lassen und zu nutzen?

Oder beinhaltet die Dienstbarkeit das Recht, eine Garage zu nutzen, verbunden mit der Verpflichtung, für ihren Unterhalt zu sorgen?

Die längste Zeit ist der Unterschied vernachlässigbar. Wenn es um die Frage geht, ob der Berechtigte ein Recht darauf hat, die Garage durch einen Neubau ersetzen zu können, kann sich das ändern.

brico

 

[öx]

Hallo brico und danke für Deine Antwort.

Die Dienstbarkeit ist keine Baurechtsdienstbarkeit sondern das Recht, eine Garage zu nutzen (und zu unterhalten). Wo aber hört der Unterhalt auf? Klar, ein kompletter Neubau übersteigt wohl die Definition des Unterhalts. Das Recht an der Nutzung der begrünten Humusschicht auf der Garage habe aber ich. Müsste nun die Garage für eine grössere Renovation abgedeckt werden, würde das ja in Konflikt mit meinem Nutzungsrecht der Grünfläche stehen...

 

[brico]

Wenn die Dienstbarkeit lediglich die Benutzung der bestehenden Garage abdeckt, so geht sie dann wohl unter, wenn die Garage nicht mehr erhalten werden kann. Aber bis  eine Betongarage zusammenbricht, dürfte es sehr lange dauern. Es sagt ja niemand, dass man nicht weiter von innen stützen dürfe, wenn es ökonomischer wäre, die ganze Sache zu ersetzen. Die Lebensdauer einer massiven, gut gebauten Beton-Fertiggarage könnte dann aber 100 Jahre bei weitem übersteigen.

Anderseits halte ich es aber auch nicht für ausgeschlossen, die Grünfläche darüber für eine Sanierung temporär abzudecken. Alten Baumbestand, den man beseitigen müsste, dürfte es da ja wohl nicht haben. Und ansonsten wird es für den unterhaltspflichtigen Dienstbarkeitsberechtigten einfach recht teuer.

brico

 

[fipsli]

Hallo Öx

Ich habe bei deiner Frage ein Verständnisproblem. Du schreibst, dass die Garage auf deinem Grundstück deinem Nachbarn gehört. Das ist eigentlich eine Baurechtsdienstbarkeit. Du sagst aber, es sei keine.

Dann müsste es ja so sein, das die Garage ebenfalls die gehört, aber dein Nachbar das Nutzungsrecht für die Garage hat, nicht aber das Nutzungsrecht für die Dachfläche.

Solche Unklarheiten kommen bei alten Dienstbarkeiten immer wieder vor, da diese früher nicht immer eindeutig festgehalten wurden. 

Ich sehe hier als Lösung: Du und dein Nachbar löscht die alte Dienstbarkeit und tragt eine neue klarere Dienstbarkeit ein. Dies drängt sich ja auch auf weil die Garage dein Bauvorhaben tangiert.

 Gruss Fipsli

 

[öx]

Hallo Fipsli

Ja dieses Verständnisproblem habe ich doch auch. Die Dienstbarkeit ist von 1987 und lautet wie folgt (ich bin Eigentümer der Parzelle 314):

2. Benützungsrecht an Doppelgarage

2.1 Der jeweilige Eigentümer von [...] Parzelle 314, räumt dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1029 ein alleiniges und ausschliessliches Benützungsrecht an einer unterirdischen Doppelgarage ein. Diese Garage ist im beiligenden Servitutenplan [...] blau umrandet.

2.2 Der Unterhalt der Doppelgarage geht alleine zu Lasten des Berechtigten.

2.3 Die Benützung und Besorgung der humusierten Dachflächen obliegt indessen dem Eigentümer der Parzelle 314.

Viel mehr ist aber auch nicht vermerkt. Dein Vorschlag mit dem Nachbarn die Dienstbarkeit neu und klar zu verfassen ist aber gut. Dann hängt das wohl von beiderseiten Verhandlungsgeschick ab, was daraus wird. Ich denke nämlich, der Ursprüngliche Deal war, dass der Erbauer der Garage finanziell dafür aufgekommen ist und im Gegenzug die Dienstbarkeit erhalten hat.

Sobald wir einen ersten Entwurf des Bauvorhabens haben, werde ich mich mal mit dem Nachbarn zusammen setzen. Soll ja von Anfang an ein freundschaftliches nachbarschaftliches Verhältnis entstehen.

Danke für Eure Antworten!

öx

 

[brico]

Ich zweifle daran, dass die Frage während der nächsten 50 Jahre von praktischer Relevanz sein dürfte.

Die Garage dürfte jetzt knapp 30 Jahre alt sein. Gibt es irgendwelche Hinweise dafür, dass das Ende ihrer Lebensdauer absehbar ist?

brico

 

[öx]

Nun, anscheinend ist in der Vergangenheit mal Wasser in die Garage gelaufen. Daraufhin wurde dies behoben bzw. abgedichtet. Wenn ich nun die nächsten 50 Jahre mit keiner Veränderung der Situation rechnen muss, dann soll mir das natürlich Recht sein.

 

[brico]

Vielleicht wird sie innen schimmelig, aber zusammenbrechen wird sie nicht so schnell.

 

[fipsli]

Ich weiss halt nicht was öx vorhat. Aber solange das Vorhaben die Rechte des Nachbarn nicht beeinträchtigt sehe ich keine Probleme. 

Und solange der Nachbar seinen Unterhaltspflichten nachkommt wird die Garage auch halten.

 

[emil17]

Es ist doch alles Nötige in der Dienstbarkeit festgehalten. Du darfst nutzen und hast zu unterhalten: die Dachfläche, also mähen, entbuschen, Blümchen giessen oder was du willst.

Er darf nutzen und hat zu unterhalten: die Garage.

Wird eine umfassende Erneuerung fällig, dann werden die Kosten, wie bei gemeinsam genutzten Dienstbarkeitseinrichtungen (ZGB 741):


Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten.


2


Dient die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen.

Da der Nutzen an der Garage den am Dach wertmässig bei weitem überschreiten dürfte, hat der Garagenberechtigte auch den Löwenanteil einer Gesamtsanierung zu übernehmen.

Aus Art. 730 ZGB

Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt.

ergibt sich, dass es dich nichts angeht, was er mit seiner Garage macht, und er dich auch nicht dazu anhalten kann, das Dach in irgend einer Weise zu bewirtschaften oder zu unterhalten, weil dies ja keinen Einfluss auf die Nutzung der Garage haben wird.

 

[öx]

Scheint doch einfacher zu sein, als ich gedacht hatte. Ich habe natürlich Grosses vor, aber nicht mit der Garage des Nachbarn. Meine Terrasse wird aber auf der besagten Garage entstehen, was wohl so in Ordnung geht.

Danke für Eure Antworten! Gerade die ZGB Verweise sind diesbezüglich wertvoll.