Preis für Bauland inklusive Erschliessung ???

[Seeland75]

Hallo

Ich lese schon längere Zeit mit im Forum und habe jetzt auch mal eine Frage./emoticons/default_smile.png

In unserem Dorf bezahlt man für Bauland so ca. CHF 380/m2 (teuerste Bauland in den letzten Jahren war 405/m2 und das billigste Grundstuck dass ich je gesehen habe war CHF 300/m2).

Jetzt haben wir die Möglichkeit ein schönes Stück Bauland zu kaufen. Der Anbieter möchte im Voraus mit der Gemeinde die Erschliessungskosten vereinbaren (es steht schon fest wo genau auf das Grundstück das geplannte Haus gebaut werden soll + der Grundriss vom Haus ist auch schon gegeben - Erschliessungskosten sollen also im Voraus berechenbar sein???) und erst dann den Baulandpreis bekannt geben. Aber ... er schätzt dass das Bauland so ca. CHF 460/m2 kosten wird /emoticons/default_confused.png

Einige Fragen:

1) Kann eine Baufirma die Erschliessungskosten tatsächlich im Voraus berechenen lassen?

2) Wenn Bauland im Gemeinde so zwischen CHF 360 und CHF 405/m2 kostet, ist einen Preis von CHF 460/m2 für Bauland inklusive Erschliessungskosten (Feinerschliessung) angemessen??

3) Ist es üblich dass Baufirmen die Erschliessungskosten im Baulandpreis mitberechnen? Ich habe auf jeden Fall noch nie davon gehört.

4) Finger weg von dieses Bauland???

Wir haben immer mit einen Baulandpreis von CHF 380-390/m2 gerechnet und den Preis von CHf 460/m2 hat uns ehrlich gesagt negativ überrascht /emoticons/default_mad.png

Vielen Dank für euren Imput!

 

[Nice-Nofret]

naja einerseits kommt es auf die zu erwartenden Erschliessungskosten an, und andererseit auf die Grösse der Parzelle; bei einer 300qm Pazelle sieht die Rechnung anders aus, wie bei 3'000qm /emoticons/default_wink.png

Aber ungewöhnlich ist es allemal - und ungewöhnlich macht misstrauisch.

 

[winner60]

Grundsätzlich ist "erschlossen" bis an die Grundstückgrenze. So kauft man das Land. Die zusätzlichen Kosten für den eigentlichen Anschluss (also von der Grenze bis zum Haus und die anfallenden Anschlusskosten) fallen zusätzlich an.

Ich finde 460/m2 (in Relation zu den von dir genannten Preisen) eindeutig zu hoch. "Feinerschliessung" ist eh nicht drin (weil das ja auf das konkrete Hausprojekt ausgerichtet sein muss - und je nach Lage in der Parzelle höchst unterschiedliche Kosten anfallen, welche rein gar nichts mit der m2-Anzahl zu tun hat).

Da probiert wohl jemand, das Maximum rauszuholen....

Mache ihm ein Angebot für das Land (erschlossen - das heisst bis zur Grundstückgrenze) und dann siehst du ja, ob er einverstanden ist.

 

[maf]

es gibt Grossparzellen und es gibt kleinparzellen. Die notwendige Erschlissung, um aus einer grossen Parzelle lauter kleine Parzellen zu machen, und um deren Erschliessung sicher zu stellen, heisst "Feinerschliessung"

Wenn dein Baulandverkäufer die Erschliessung in den Preis einrechnet, so handelt es sich um die Feinerschliessung. Also nicht um die Hausanschüsse. Diese sind von der Parzellengrenze bis zum Haus.

Oft wird das verwechselt, weil eine Grosse Parzelle als erschlossen gilt, wenn sie irgendwo die Anschlüsse aufweist. Teile ich aber z.B. 5000 m2 in 10 Teile zu jeweils 500m2, so sind diese Teile (lauter neue, selbständige Parzellen) nicht automatisch auch erschlossen - nur weil die sog. Stammparzelle (also die Grosse) auch erschlossen war. Dafür wird nun also die Feinerschliessung durchgeführt. Sie findet meist innerhalb der Grenzen der Stammparzelle, aber nur bis zur Grenze der Teilparzelle statt. Innerhalb der Teilparezlle wäre dann die Hauserschliessung.

Nun kann es aber sein, dass die grosse Parzelle z.b. eine Kanalisationsleitung bereits gehabt hat. Dies hat eine Kapazitätsgrenze. Wenn ich neue Teile schaffe (im Beispiel waren es 10) so muss erst berechnet werden, ob die Kapazität dieser alten Leitung für 10 weitere ausreicht. Wenn nicht, muss auch diese ersetzt werden. Somit können auch arbeiten - bedingt durch die Feinerschliessung - ausserhalb der Stammparzelle ausgeführt werden.

So können sehr aufwändige Erschliessungen entstehen, die dann auch entsprechend kosten.

Anderer seits, ist der angegebene Baulandpreis einer Einzelparzelle in der Regel voll Erschlossen gerechnet. Das heisst, die Einzelparzelle ist sofort baubar und es feheln nur noch die Hauserschliessung.

Der Baulandverkäufer hier, darf also nicht einfach einen Baulandpreis von z.B. 390.-/m2 und dann die noch nögige Erschliessung drauf rechnen z.B. 70.-/m2 um auf die geforderten 460.- zu kommen. Verkaufspreis sind nicht frei erfindbar, sie sind auch nicht mathemaitsch berechenbar. Verkaufpreise werden nur durch den Markt reguliert.

Wenn eine tolle Parzelle hier im Ort also mit max 410.-/m2 verkauft wurde muss diese hier verhandelte Parzelle also noch viel schöner liegen, damit sie mit 460 einen Käufer findet.

Und damit sind wir beim Punkt. Wenn es Dir so viel Wert ist, für den Bauplatz zubezahlen, dann tue es. Wenn nicht, muss der Baulandverkäufer so lange suchen, bis er einen findet. Wenn er schon 10 Interessenten hat, liegt der Verdacht nahe, dass es trotzt deinen Preiserfahrungen im Ort, heute doch viele Käufer gibt, die 460.- bezahlen, und somit hat der Markt reguliert. Grosse Nachfrage, grosser Preis! Es ist völlig unerhbelich, wie der Verkäuer den Preis rechtfertigt oder ob die Baufirma einen Preis vorab sagen kann. Wenn das die einzige Parzelle Bauland in dieser Gemeinde ist, die Gemeinde aber sehr steuergünstig und beliebt ist, dann wird sie vielleicht sogar noch teuer verkauft.

Also Seeland75, verhandle mit dem Verkäuer, sichere ihm eine schnelle übernahme zu und versuch den Preis runter zu handeln. Wenn es klappt, toll - und sonst war beben nichts! Du wirst den Preis sonst nicht beeinflussen können.

ps. Noch was

Solltest Du die Parzelle wirklich kaufen, achte darauf, dass im Kaufvertrag die Situation klar umschrieben wird. Wer muss die noch ausstehende Erschliessung bezahlen, wann hat dies gebaut zu werden... etc.

Viel Glück

 

[VanTor]

Hallo zusammen

Es gibt kein "grundsätzlich" für Erschlossen. Im Gegenteil, Erschlossen ist ein manchmal sehr weiter Begriff.

Offensichtlich sind die zu veräussernden Parzellen noch nicht erschlossen. Das heisst, der Verkäufer möchte die Parzellen erschlossen verkaufen, somit muss der die anfallenden Kosten - sprich Bau der Leitungen und Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Netz - auf den Baulandkäufer abwälzen. Also wählt er die einfachste Variante und rechnet die Kosten auf den Baulandpreis.

Wichtig ist jedoch, dass im Kaufvertrag deutlich steht, dass sämtliche benötigten Werkleitungen in unmittelbarer Nähe der Parzelle sind, das heisst, auch die Stromleitungen nicht nur bis zur Verteilkabine gehen sondern bis zu deiner Parzelle. Vor allem ist dies für die Kanalisation wichtig, da hier grosse Kosten entstehen können. Also unbedingt schauen, dass ein Kanalisationsschacht in unmittelbarer Nähe deiner Parzelle liegt.

Wichtig zu wissen: Wenn die Parzelle alsodann erschlossen gekauft ist, bedeutet dies noch lange nicht, dass die Hausanschlüsse im Preis inbegriffen sind. Das heisst, du bezahlst für den Hausbau sowohl Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Netz sowie die Kosten, die für den Bau der benötigten Leitungen anfallen.

Du siehst, wenn du eine Parzelle in einem neu eingezonten Gebiet kaufst, bezahlst du sozusagen doppelt Gebühren und Baukosten. Der Landverkäufer kann das Bauland auch ohne die Erschliessung verkaufen, allerdings bezahlst du die Gebühren (Perimeterzahlung) für die Erschliessung deiner Parzelle dann direkt bei der Gemeinde.

Übrigens sind auf sämtlichen Parzellen diese Kosten im Baulandpreis eingerechnet. Vielleicht hat euer Anbieter die Preise für die unerschlossenen Parzellen einfach zu hoch angesetzt. Besorg dir einen Zonenplan der Gemeinde und frage nach, in welcher Lageklasse deine Wunschparzelle liegt.

Gruss von VanTor

 

[Seeland75]

Vielen Dank!

Nach ein erste Gespräch mit den Landbesitzer/Baufirma haben wir auch schon ein bisschen mehr Informationen bekommen.

Die Parzelle ist tatsächlich teil eine grosse Parzelle und die Erschliessungskosten sind hoch weil

die grosse Parzelle eine kleine Strasse benötigt damit alle Parzellen erschlossen werden können. Auch wenn die grosse Parzelle selber erschlossen ist, wird es toch einiges kosten dort eine strasse und Kanalisation unsw. zu bauen für 6 EFH. Und dieses wird im Preis vom Bauland mitgerechnet.

Und leider mussen wird dann tatsächlich noch die Hausanschlüsse etc. drauf zahlen. Mit dem Preis vom Anbieter "inklusive Erschliessungskosten" ist also nur die normale Erschliessung bis zum Parzelle gemeint.

Und ja, Bauland für EFH ist in unsere Gemeinde sehr sehr knapp, also werden wir diesen Preis zahlen müssen falls wir die Parzelle kaufen willen.

 

[VanTor]

Hallo Seeland

Du kannst dich trösten, wir haben 780.-/m2 bezahlt und müssen noch die Kanalisationsleitung ca. 20m in der Strasse selber bezahlen :/ da bist du mit 460.- bestimmt gut bedient /emoticons/default_smile.png

Gruss von VanTor