Privat-Rechtliche Einsprache. Wie ist der Ablauf danach?

[zischgi]

Wir haben im Mai 2011 ein Grundstück gekauft und bereits ein Hausprojekt eingegeben. Um zu unserem Grundstück zu gelangen, müssen wir nun noch eine Zufahrtsstrasse (etwa 25-30 Meter) machen. Diese haben wir im Juli eingegeben mit der Zustimmung der Eigentümerin der beiden angrenzenden Parzellen. Diese hat jedoch ihre Zustimmung zurückgezogen mit der Begründung, sie habe im Nachhinein gesehen, dass die Zufahrtsstrasse für sie so einen Nachteil bringt. Nun kommt noch dazu, dass der Eigentümer der oberen Pz. privatrechtliche Einsprache betr. der Zufahrtsstrasse gemacht hat. Wie sind nun die Fristen, wenn jemand privatrechtliche Einsprache macht und wie ist der Ablauf? Kommen da auch noch Kosten auf uns zu?

Danke für eure Antworten.

zischgi

 

[untouchable]

Das hört sich etwas unglücklich an. Grundsätzlich wäre es schlauer gewesen hätte man die Eintragungen mit dem Kauf der Parzelle verbunden.

Man muss die Situation genau sehen um sich ein Bild zu machen. Zur Einsprache kann nur gesagt werden, dass diese kaum eine Chance hat,

mit welcher Begründung ist die Einsprache? Die Frage ist auch ob die Person überhaupt Berechtigt ist Einsprache zu erheben.

Was aber wirklich ein Problem ist, dass die Zustimmung zurück gezogen wurde. Diese Dienstbarkeiten sind unter Umständen zwingend nötig sonst

gibt es keine Zufahrtsstrasse. Dann käme nur noch das Notwegrecht zum Zuge, wenn die Parzelle nicht anders erreichbar wäre. Aber die gerichtliche Praxis tut sich schwer mit solchen Fällen.

Vielleicht hilft dieser Artikel:

Sachenrecht | Das Notwegrecht | 03/2010

 

[zischgi]

Die Einsprache wurde wie folgt begründet. 1. müssen die Garage und Zufahrten so tief wie möglich gehalten werden, damit es möglich sei, eine Untergeschossgarage oder Garagen zu bauen. Deshalb müssen die Zufahrten flach auf Einfahrtsniveau garantiert sein. 2. sei die Aussicht durch Garagen und Carports nicht zu beeinträchtigen, (wobei wir die Grenzabstände etc. einhalten würden). 3. sei nur auf unser Rücksicht genommen und verunmögliche eine Zufahrt ins UG für die anderen beiden Parzellen. 4. müsse die Zufahrt und der Zugang zu den Garagen und zum EG rollstuhlgängig und für Senioren begehbar sein. Der Einsprecher ist der Onkel von der Eigentümerin, die die Zustimmung zurückgezogen hat und besitzt selber noch 3 Parzellen im gleichen Quartier. Ausserdem schreibt er, dass er ein Interessent der beiden Parzellen sei. Wer darf denn eigentlich Einsprache erheben? Ich dachte immer, jede Privatperson hat das Recht, wenn es begründet ist. Ab wann können wir eingentlich auf Schadenersatz klagen? Das Wegrecht ist ganz klar im Kaufvertrag erwähnt. Jedoch mit der Auflage, dass der erste, der baut die Zufahrtsstrasse eingeben muss. Dachte nie im Leben, dass es wegen 25 Meter Strasse ein solches Drama gäbe.

Die Eigentümer der beiden anderen Parzellen hat mir geschrieben, dass sie baldmöglichst für ein neues Projekt schaut, das für alle eine gute Lösung ist. Ist sie da auch an Fristen gebunden, oder kann sie da 3, 4 Monate warten?

 

[maf]

Ist den die Eigentümerin der beiden Nachbarparzellen auch gleichzeitig euer Landverkäufer?

Wie ist den die Zufahrtsstrasse im Grundbuch geregelt. Handelt es sich lediglich um einen Text unter "weitere Vertragsbedingungen" der ziemlich unpräzise oder einfach formuliert ist, oder gibt es im GB auf eurer Parzelle eine sog. Dienstbarkeit (z.B. Fuss- und Fahrwegrecht z.G. eurer Parzelle) ?

Wenn Ihr eine Parzelle kauft, die noch nicht durch eine Strasse angebunden ist, steht da im Vertrag " .... voll erschlossene Parzelle..."?

War der Kaufpreis eurer Parzelle entsprechend niedrig, dass Ihr die "Hypothek" der neuen Strasse einfach so auf euch nehmt? Wenn ich richtig verstanden habe, müsst Ihr eine Strasse bezahlen, die nicht auf eurem Grund verläuft, und die dann von weiteren Parzellen genutzt werden kann??

Sind denn die anderen Parzellen auch schon verkauft... was steht denn da im Kaufvertrag zu diesem Punkt?

Die Teilung von einer grossen Parzelle in einige kleine Parzellen ist in der Regel bewilligungspflichtig. Dabei prüft die Gemeinde auch die Erschliessung (ob auch wirklich jedes neue Teilstück erschlossen ist) ist das nicht gegeben, wird keine Bewilligung erteilt. Fragt mal auf der Gemeinde zu dem Punkt.

Ihr seid da vielleicht etwas blauäugig in die Sache gestiegen. Habt Ihr denn auch schon an die Werkleitungen gedacht? Dabei kommen dann auch noch etliche Mehrkosten, wenn die nicht schon an eurem Teilstück liegen.

Der erste muss die Strasse (und so ev. auch die Werkleitungen) bezahlen. Dabei war es bei Unerzeichnung des Kaufvertrages für Euch egal, was die Kostet? Hat ein Ingenjeur eine Planung der Strasse gemacht, so dass Ihr wenigstens eine vernünftige Kostenschätzung vor Vertragsunterzeichnung hattet?

Wie ist es geregelt, wenn die anderen Parzellen dann auch verkauft sind? Kann der Baulandverkäufer diese dann einfach voll erschlossen verkaufen (denn Ihr habt ja die Strase schon erstellt) und keiner muss euch was bezahlen?

Was hat eure Bank zum Kaufvertragsentwurf gesagt... die prüfen die Verträge auch immer mit Fachleuten?

Was hat euer Architekt / GU zum Kaufvertragsentwurf gesagt, die sind doch auch daran interessiert, ihren Kunden zu schützen?

ja, das sind viele Fragen, die vielleicht zu spät kommen. Aber ich würde vorerst auf dem Grundbuch die Verträge und vor allem (falls vorhanden) die Dienstbarkeitsverträge mit allen Detailbelegen studieren.

 

[zischgi]

Die grosse Parzelle wurde im 2009 in einzelne Parzellen aufgeteilt und ein QP gemacht. Im QP ist aber nur beschrieben, dass für die 3 Parzellen die Zufahrtsstrasse erst gemacht wird, wenn mit bauen angefangen wird. Die 2 anderen Parzellen gehören übrigens einer Person und wir haben unser Grundstück von ihrem Bruder gekauft, der auch noch eine Parzelle unter ihrem Grundstück besitzt und der Onkel besitzt 3 Grundstücke ob uns.

Wir haben im Grundbuch eine Dienstbarkeit verankert mit dem Weg- und Zufahrtsrecht. Die Kosten für die Zufahrtsstrasse teilen wir natürlich verhältnismässig.

Die Parzellen neben, unter und über uns ist vorläufig noch kein Verkaufsthema. Vielleicht in 5, 6 Jahren möchte sie dann selber bauen.

Bei den Leitungen wurde uns vom Verkäufer gesagt, dass das Grundstück voll erschlossen sei, was wir im Nachhinein auch schlauer sind. Denn wir dürfen noch Kanalisation, Swisscom und Kabelfernsehen zu unserem Grundstück ziehen (etwa 30 Meter). Am liebsten würde ich die Rechnungen direkt am Verkäufer schicken, aber das bringt wohl nichts. Da der Verkäufer ein richtiger Besserwisser war, haben wir so schnell wie möglich das Grundstück erwerben wollen und deshalb im nachhinein auch ein bisschen überstürzt gehandelt.

 

[zischgi]

Noch etwas. Uns wäre ja egal, wie die Zufahrtsstrasse gemacht wird. Aber so, wie es die Eigentümerin der beiden anderen Parzellen möchte, so wird es wahrscheinlich von der Gemeinde gar nicht bewilligt. Wer entscheidet schlussendlich, wie das Strässchen gemacht wird?

 

[maf]

die strasse ist bewilligungspflichtig, somit bestimmt die Gemeinde grundsätzlich deren Verlauf und Dimensionierung. Bleibt die Strasse in Privateigentum, wird die Gemeinde zur Bauqualität nicht viel sagen. Entwässerung hingegen ist ihr wichtig und funktionierende Radien, wenn es hat.

in der Regel bestimmt der Eigentümer der Strasse, wie sie erstellt wird muss sie aber nach geltenden Vorschiften planen (lassen).

Steht das so in der Dienstbarkeit, dass die Strassenkosten (natürlich) verhältnismässig geteilt werden? Oder gehst du (natürlich) einfach so davon aus?? Je nach Kaufvertrag ist nicht sicher, ob nicht doch der Verkäufer die Strasse bezahlen muss. Im QP ist ja nur geregelt, dass die später gebaut wird, das bedeutet aber nicht automatisch, dass dann die neuen Besitzer die Strasse bezahlen müssen.