Problem beim finanzieren von Altbauliegenschaft

[Piposch]

Hallo zusammen

Wir sind auf der suche nach einem sanierten/renovierten Bauernhaus oder Altbauliegenschaft um 1900. Leider ist uns jetzt schon bei zwei Immobilien, die wir sofort gekauft hatten folgendes passiert. Der Beleihungswert wurde von den Banken mit dem Wüst und Partner Tool  so tief angesetzt, dass wir so viel Eigenmittel hätten aufbringen müssen, dass ein Finanzierung nicht mehr möglich gewesen wäre.

• Altbau 1904 : Verkaufspreis 795'000. Beleihungswert BLK: 600'000 Hypothekenzentrum: 620'000
• Bauernhaus 1908: Verkaufspreis 750'000. Beleihungswert BLK: 610'000 Hypothekenzentrum: 640'000

Die Beträge sind soweit auseinander, das es dau auch nichts zu verhandeln gibt. Nun wollte ich fragen ob jemand ähnliche Erfahrungen gemacht hat beim Erwerb einer Altbauliegenschaft. Es Banken gibt die ein anderes Tool als Wüst und Partner benutzen. Oder sonstige Tipps bei der weiteren suche.     

Ich danke im voraus für Euren Input.

 

[Xcoder]

Ist uns auch bei einem Neubau passiert und bei einem Altbau den wir davor angeschaut hatten. Bei den Grossen hatten wir wirklich eine individuelle Beurteilung. Bei den billigen Banken, auch der Kantonalbank, wurde aber stur auf die Tools und die üblichen Kriterien bestanden, ohne Flexibilität. Es hängt sicher auch vom Volumen ab. Bei einer 7stelligen Hypo wird der Banker sicher gerne etwas kreativer als bei einem mittleren 6stelligen Betrag.

Gruss, Xcoder

 

[emil17]

Übliches Problem: Der Landpreis wird bei Altliegenschaften vom Verkäufer so angesetzt, wie wenn es erschlossenes leeres Land ohne Altbau drauf wäre.

Das Haus selbst wird dann nochmals mit einem Wert eingesetzt.

Beides zusammen wird zu hoch, aber wenns der Markt hergibt ...

Eine korrekte Bewertung ist:

Land plus Altliegenschaft = kapitalisierter Ertragswert im jetztigen Zustand (Miete wegen bescheidenem Komfort korrekt einsetzen!)

oder

Land plus Altleigenschaft = kapitalisierter Ertragswert im neuwertigen Zustand minus geschätzte Renovationskosten, um das Gebäude auf neuwertigen Zustand zu bringen

oder

Land im erschlossenen baureifen Zustand minus Abbruchkosten

Leider werden bei den jetzt tiefen Zinsen die kapitalisierten Ertragswerte und damit auch die am Markt verlangten Immopreise gigantisch hoch. Die Banken rechnen da immer noch mit höheren Zinssätzen als man sie aktuell bekommen kann und entsprechend tief wird die Beleihungsgrenze.

Für Altliegenschaften in stark renovationsbedürftigen Zustand ist der Beleihungswiderstand der Banken sowieso hoch, weil das Risiko grösser eingeschätzt wird, dass sich der Bauherr übernimmt, weil er die Renovationskosten unterschätzt hat. Die Bank hat dann als Sicherheit einen halb renovierten Altbau mit stark eingeschränktem Marktwert.

Diese Bankenbewertungstools sind für Liebhaberaufpreise eben blind (was auch gut so ist).

Wenn du aber nicht mal 120 k Reserven hast, wird das sowieso nichts, denn man wird leicht noch einiges los, um Heizung, Fenster, Elektrisch usw. zu renovieren oder zu ersetzen.

Auch wenn du sehr viel Eigenleistungen erbringen kannst und bereit bist, einige Jahre mit eingeschränktem Komfort auf der eigenen Baustelle zu wohnen, solltest du noch etwas flüssig haben, denn für Materialkosten geht so oder so einiges weg. Selber renovieren wenn kein Geld da ist um die Schrauben zu kaufen macht definitiv keinen Spass.

Bei Altliegenschaften sind auch die Unterhaltskosten hoch, vor allem wenn bereits Bauschäden vorhanden sind.

 

[Piposch]

Danke für Deine erläuterungen emil17. Wir suchen jedoch schon sanierte/renovierten Objekte, da wir eben nichts machen lassen wollen.

 

[Matia]

Aber die Lösung kann dann ja nicht sein, eine Bank zu suchen, der egal ist, wieviel das Objekt Wert ist. Die Bank berechnet einen realistischen Wert (wenn auch konservativ), den Aufpreis muss es dir Wert sein und du musst in dir leisten können. Weil der Marktpreis kann auch bald wieder sinken.

 

[Piposch]

Nein das wollen wir ja auf keinen Fall. Im Grunde sind wir ja froh wenn wir einen realistischen Preis errechnet bekommen. Was ich nicht verstehe, ist warum die Verkäufer solch abstrusen Preise wollen, im Wissen das 90% das Wüst und Partner Tool benutzen.

Gestern hat es nun aber eine Wende gegeben. Eine Bank die auch mit dem Wüst und Partner Tool berechnet, meinte das Tool wiederspiegle den Verkaufspreis wieder. Er möchte es jedoch noch selber besichtigen um sich ein abschliessendes Urteil bilden zu können. Da sieht man halt das die Parameter eingaben sehr subjektiv sind

 

[makrthekaiser]

Nein das wollen wir ja auf keinen Fall. Im Grunde sind wir ja froh wenn wir einen realistischen Preis errechnet bekommen. Was ich nicht verstehe, ist warum die Verkäufer solch abstrusen Preise wollen, im Wissen das 90% das Wüst und Partner Tool benutzen.

Gestern hat es nun aber eine Wende gegeben. Eine Bank die auch mit dem Wüst und Partner Tool berechnet, meinte das Tool wiederspiegle den Verkaufspreis wieder. Er möchte es jedoch noch selber besichtigen um sich ein abschliessendes Urteil bilden zu können. Da sieht man halt das die Parameter eingaben sehr subjektiv sind

Warum sollte der Verkäufer den Preis tiefer ansetzen blos weil die Banken mit einem bestimmten Tool rechnen? Ihr seid nicht die einzigen die ein Haus wollen und der richtige Preis bestimmt der Markt. Ob er gerechtfertigt ist... anderes Thema.