Rat Umbauprojekt

[lorenz]

Hallo liebe Leute,

Ich suche euren Rat zu einem Umbauprojekt:

Wir renovieren ein 100-jähriges Haus im Bezirk Meilen. Es ist in gutem Zustand, wurde aber seit damals nicht renoviert, also muss alles ersetzt werden (Elektro/HLK/Sanitär/Fenster/Dämmung/...). Wir arbeiten mit einem Architekten zusammen, und haben vor Kurzem den Kostenvoranschlag erhalten. Der liegt 50% über der ursprünglichen Schätzung der Baukosten, und ist zudem noch weniger umfassend als der ursprüngliche Vorschlag. Ihr könnt euch unsere Frustration vorstellen.

Nun die Fragen:

1. Die meisten unserer Offerten sind von Unternehmern in der Region Zumikon/Küsnacht/Forch. Wir stellen uns vor, dass diese Unternehmer nicht die günstigsten sind, und probieren zu verstehen, ob es da ein Sparpotenzial gibt. Denkt ihr, dass es billiger wäre z.B. Gipser aus Dübendorf zu benützen, und Schreiner aus Deutschland? Oder ist das wegen den Distanzen / Fahrkosten schwierig? Habt ihr Empfehlungen, wie man andere Unternehmer findet?
   
2. Wie realistisch ist es, das Projekt selber weiter zu leiten (also ohne Architekten)? Einerseits haben wir mittlerweile eine sehr klare Vorstellung davon, was wir wollen, andererseits schauen wir uns die Offerten an und verstehen da nur die Hälfte. 
   

Wir freuen uns auf eure Antworten, und sind euch für euren Rat sehr dankbar.

Gruss,
Lorenz
 

 

[chuchibude glisic]

Hallo Lorenz

Ich hatte neulich einen ähnlichen Fall. Die Umbaukosten beim Architekten Nr. 1 beliefen sich auf über 200k.

Bei der 2. Offerte waren es bei mehr Arbeiten nur 150k. 

Manche Architekten arbeiten nach dem Motto: War schon immer so, wird so bleiben. Sprich Unternehmer X ist für Arbeit Y fest eingeplant.

Mein Tipp:

Bauleiter/Architekt wechseln. Wenn du Adressen brauchst, per PN melden.

Lg

 

[Susann]

Wir hatten Kontakt mit der IG Altbau, weil Freunde von uns hier gut beraten wurden und mit einem Planungsbüro aus der Gruppe ihr Haus renovierten. 

Wir besuchten die IG an einer Messe und vereinbarten eine Besichtigung. Wir planten in viel kleinerem Umfang (Ausbau Dachgeschoss, neues Dach, Photovoltaik, Heizung, Dämmung), aber auch für uns waren Beratung und Empfehlungen der IG hilfreich. In unserem Fall brauchten wir keinen Architekten, dafür vorweg eine Energieberatung.

Wir führten nicht alles Empfohlene durch und blieben für die eigentlichen Arbeiten dann bei den Handwerkern vor Ort. (Da wir nah an der Grenze wohnen, stammten die Materialien aber teilweise aus D)

 

[Gomess]

Hi Lorenz

Da habt Ihr ja noch einiges vor Euch. Wir haben letztes Jahr nach längerer Odyssee mit Nachbarschaftsklagen und Architektenwechsel ein Haus von 1953 komplett überholt. Es gab eigentlich alles neu, und das bisschen das blieb (Dach, einige Radiatoren und Gasheizung) wurde überholt.

Alte Häuser sind grundsätzlich gut für Überraschungen, würde daher also nicht sparen bei der Planung. Wir hatten schlussendlich einige Handwerker mit längerem Anreiseweg (Glarus, Toggenburg, Dietikon) an den Zürichsee und auch einige aus der Umgebung. Gross günstiger waren die von weiter weg nicht, würde beim nächsten mal verstärkt auf lokale Anbieter setzen. Fahrkosten spielen eigentlich keine Rolle, da müssen sie selbst schauen wie sie das anstellen. Sie haben bloss die Arbeiten offeriert und wir haben auch keine Spesen oder Fahrzeit explizit bezahlt. Etliche dieser Anbieter hatten gelegentlich auch Arbeiter die in der Nähe zuhause sind und daher keinen derart langen Weg hatten.

Ohne Architekten hätte ich es nicht mache wollen und wohl auch nicht gekonnt oder die Zeit dazu gehabt. Der Bau begann im Mai und wir zogen dann erst Ende Dezember ein. Neben dem Architekten würde ich auch einen Bauleiter empfehlen. Bei uns machte das der Architekt, denke aber es wäre nicht schlecht wenn das ein unabhängiger übernehmen würde.

Viel Spass!

Gruss,

Christian

 

[lorenz]

Hallo chuchibude glisic, Susann, und Christian,

Vielen Dank für die schnelle und sehr hilfreiche Antworten! Es tönt, dass wir nicht die Ersten sind, die in dieser Situation gelandet sind. 

Was hat sich nach der Architektenwechsel bei euch geändert? Haben die neuen Architekten einfach bessere Offerten erhalten oder habt ihr das Projekt ohne riesige Kompromisse einschränken können? 

Wir haben uns über das selber-leiten ein wenig erkundigt. Was uns aber noch sehr unklar ist, ist wie kompliziert die ganze Projektleitung ist. Z.B. die Maurer/Gipser müssen sich ja mit der Elektro/Sanitär/HLK Unternehmer koordinieren, so dass es überall Platz für Leitungen hat, und jemand muss schauen, dass das (korrekt) gemacht wird. Was ist euere Erfahrung?

@Susann:  Die IG Altbau kenne ich nicht. Wie funktioniert das (die Website habe ich mir angeschaut, ist aber nicht ganz klar geworden)? Kann man einfach einen allgemeinen Beratungstermin beantragen? Oder geht es meistens um ganz spezifische Fragen? Oder ist es üblich, dass das ganze Projekt von der IG geleitet wird?

@Gomess & @chuchibude glisic: War der Bauleiter bei euren Projekten der ganze Zeit vor Ort? Und wie viel Kostet ein Bauleiter (entweder absolut oder z.B. im vergleich zum Architektenhonorar)? 

Gruss,

Lorenz

 

[Susann]

Die IG Altbau kenne ich nicht. Wie funktioniert das (die Website habe ich mir angeschaut, ist aber nicht ganz klar geworden)? Kann man einfach einen allgemeinen Beratungstermin beantragen? Oder geht es meistens um ganz spezifische Fragen? Oder ist es üblich, dass das ganze Projekt von der IG geleitet wird?

Bei uns war es so, dass wir an der Messe unser Anliegen vorbrachten und dann einen Besichtigungstermin vereinbarten. Da erschienen dann drei Fachleute: Energieberatung, Heizung und Photovoltaik. Bei uns war die Frage, was alles saniert werden muss, welche Handwerker wir brauchen und in welcher Reihenfolge wir vorgehen sollen. Die Beratung war kostenlos, es wurde uns auch nichts aufgenötigt. Gebucht haben wir dann die Energieberatung, danach arbeiteten wir mit den lokalen Handwerkern. Aus der Gruppe berücksichtigten wir dann wieder den PV-Anbieter. 

Der Vorteil der Gruppe ist, dass sie Erfahrung mit Renovationen und Sanierung haben. Ausserdem kennen sie sich untereinander und arbeiten dann auch Hand in Hand. Es sind Architekten und Planer dabei, auch Bauleitungen werden angeboten. (Schau mal unter "Angebot", da sind auch Beratungen und Planungen mit dabei). Bei der Besichtigung schlagen sie vor, was und wen es wann braucht. Aber ich würde einfach mal bei deiner Regionalgruppe anfragen, was sie dir anbieten können, was es kostet und ob es bei deinem Projekt überhaupt Sinn macht mit der IG.

Wir hatten halt seit dem Hauskauf all die Jahre immer die Befürchtung, dass uns zum Abreissen geraten wird, was wir auf keinen Fall wollten. Das würde aber jeder zweite Architekt empfehlen, denn unser Haus ist weder richtig alt, noch richtig edel ? Das war bei der IG kein Thema...

Ob Architekt und/oder Bauleitung hängt immer vom Projekt und den eigenen Erfahrungen ab. Bei (viel früheren) Bauvorhaben machte ich die Erfahrung, dass ein Sturkopf wie ich nicht selten in Streit mit dem Architekten gerät, denn vieles ist einfach nur Geschmacksfrage... Ich will auch immer alles wissen, verstehen und entscheiden, ob es mir ein Architekt erklärt oder ein Handwerker, ist grad egal. Dazu kommt, das auch mein Mann aus beruflichen Gründen versiert ist und dann auch praktisch involviert war. 

Wir haben deshalb bisher alle Renovationen ohne Architekt oder Bauleitung durchgeführt, aber mit erfahrenen Handerwerkern, insbesondere einem guten Baumeister. Die Bauleitung machten wir selber; ich war halt immer vor Ort und koordinierte auch die Termine, nach Absprache mit den Handerwerkern. Das ist kein Hexenwerk, aber es ist Arbeit - und Zeit. 

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Lorenz

50% über der ersten Schätzung. Ok, das ist schon gerade etwas viel. Das sollte eigentlich nicht passieren, kann aber vorkommen, wenn das zuerst Besprochene nicht mit dem jetzt Offerierten korrespondiert. Wenn bei einem 100 jährigen Haus "alles gemacht werden muss", kostet dies natürlich eine Stange Geld. Da war der Kollega vielleicht im voraus ein bisschen zu optimistisch oder nicht so sattelfest im Umbau. Bei einer "Totalsanierung" kommt man preislich annähernd auf das Gleiche, wie bei einem Neubau. Daher muss man sich öfters die Frage stellen, ob sich eine Sanierung mit allen möglichen Nachteilen lohnt. (Aber das war ja nicht die Frage.)

Ob die Unternehmer von etwas weiter weg letztendlich wirklich günstiger sind, ist vor allem bei einem Umbau nicht klar vorauszusagen. Sicher ist es so, dass viele Arbeiten von "Auswärtigen" ebenso gut und problemlos gemacht werden können, wie von "Einheimischen". Bei Elektro, Sanitär und Heizung macht es in der Regel durchaus Sinn, regional zu bleiben. Irgendwann in der Zukunft benötigst Du diese Handwerker vielleicht wieder einmal. Erfahrungsgemäss verabschiedet sich eine Heizung nicht im Sommer, sondern wenn Du heizen möchtest....

Die Frage ist, wie detailliert die Anfragen an die Unternehmer erfolgt sind. Wenn ein Unternehmer nicht so genau weiss, rechnet er sicher einmal ein bisschen vorsichtiger für einen Kostenvoranschlag. Du wirst ja zu einem späteren Zeitpunkt sicher noch drei, vier andere Offerten von Mitbewerbern kriegen, wobei natürlich darauf zu achten ist, dass immer Gleiches mit Gleichem verglichen wird.

Herzlicher Gruss aus Männedorf

Urs Tischhauser

 

[bauherrenpodcastschweiz]

Hallo 

Als Bauleiter hier meine Einschätzung. 

1. gab es den Konkurrenz Offerten von den ausgeschriebenen Arbeiten? Oder hat der Architekt nur einen Unternehmer angefragt?

Wenn du mehrere Unternehmer hast, kannst du die Preise einfach vergleichen.

Wann sollen die Arbeiten ausgeführt werden? Habt ihr genügend Zeit eingerechnet bis zum Starttermin?

Bei einem Total Umbau ist natürlich davon auszugehen, das unvorhergesehene Arbeiten in die Offerten eingerechnet werden müssen. 

Zudem kommt es darauf an, wer die Schätzung gemacht hat. War die Schätzung vollständig oder gibt es noch Positionen die hinzugekommen sind?

2. einen komplett umbau selber durchzuführen als Laie wird eine grosse Herausforderung. Ich würde definitiv davon abraten.

Wenn du zum Beispiel einen Küchenumbau vornimmst, dann kann ich dir die Chuchibude.ch empfehlen. Ich weiss wie Herr Glisic arbeitet und er macht auch die Koordination rund um den Küchenbau.

Ich würde den Architekten behalten, falls er für die Bauleitung auch kompetent ist.