Reihenfolge: Finanzierung, Grundstück, Architekt?

[AndreAB]

Hallo zusammen!

Seit ein paar Wochen geht bei uns eine grundlegende Frage um, auf die ich keine Antwort finde. Scheinbar sind heute die wenigstens Architekten (und auch GUs) bereit mehr als 5 Minuten mit einem zu reden, wenn man nicht schon ein Grundstück hat bzw. zumindest in Aussicht, da man teilweise Jahre mit der Grundstückssuche verbringen kann.

Nun bin ich aber etwas verwirrt, wie das praktisch funktionieren soll, da man

(a) Grundstück finden muss und dann meist nur wenige Wochen Zeit hat um es zu kaufen, da es sonst jemand anders nimmt

(/emoticons/default_cool.png Banken meist nur Komplettprojekte finanzieren (daher Haus+Grundstück)

© der Architekt zum Planen des Hauses sicherlich einige Monate braucht um das Haus zu planen

Wie kann man das mit der Reihenfolge hinkriegen? Theoretisch muss ich erst Grundstück haben und dann dauert es 3-4 Monate (oder noch mehr) bis das Hausprojekt fertig ist um es bei der Gemeinde einzureichen, oder? Wie kann ich aber das Grundstück eher kaufen, wenn die Bank darauf besteht nur ein Komplettprojekt von Haus und Grundstück zu finanzieren? Selbst Grundstück kaufen und dann als EK einbringen, wird nicht funktionieren, da wir mit knapp 20% EK rechnen, aber das nur knapp die Hälfte der Grundstückskosten wären. 

Wie hat das bei euch funktioniert? Wäre für Erklärungen wirklich dankbar.

Gruß,

André

 

[Eich]

Hallo André

Eine Bank wird dir das Grundstück finanzieren sofern du inner rund 12 Monaten eine Bauabsicht damit bekundest, ansonsten müsstest du mehr Eigenmittel bringen für die Finanzierung

Was mich etwas erstaunt ist, dass du sagst das Land mit den 20% Eigenmitteln nicht zahlen zu können sondern du würdest 40% benötigen hierzu. Bedenke, dass also nur noch 60% übrig bleiben für den Bau und sämtliche Nebenkosten. Also bei einer totalfinanzierung von CHF 800' der Bank und 200' von dir wäre das Haus inkl Nebenkosten für CHF 600' zu bauen. Ich persönlich finde den Kostenanteil von 40% für das land zu hoch, sofern Ihr nicht noch über 10-20% EK Reserven verfügt würde ich ein günstigeres Land suchen.

 

[chrimel]

Hallo André

Zuerst brauchst Du ein Grundstück, welches Du für idealerweise für zwei/drei Wochen reservieren kannst. Mit dem gehst Du zum Architekt und lässt Dir ein Vorprojekt machen. Der Architekt stützt sich dabei auf Eure ersten groben Wünsche und Budget (in etwa) ab. Dabei helfen ihm natürlich seine Erfahrungswerte. Dabei muss er sich bereits mit dem Baureglement der Gemeinde auseinandersetzen (Zonenplan, Ausnützungsziffern, Grenzabstände, usw.). Das Vorprojekt war bei unserem Architekt kostenlos.

Mit dem Vorprojekt und dem dazugehörenden Kostenplan gehst Du zu Deiner Bank, und fragst ob sie dies finanzieren würden. Sagt diese ja, kannst Du Nägel mit Köpfen machen. Natürlich ist das von seitens der Bank keine definitive Zusage. Aber Du weisst das es finanzierbar ist und somit auch einen Hypothek erhalten wirst.

Wir hatten für diese ersten Schritte übrigens enormen Zeitdruck. Wir haben das ganze in einer Woche geschafft...!

Danach fängt eigentlich wieder alles von vorne an, nur dass eben alles definitiv ist und natürlich auch entsprechend länger dauert (Kaufvertrag für Grundstück, Hausprojekt vom Architekt und konkrete Finanzierungsanfrage bei der Bank).

Gruss

chrimel

 

[chrimel]

Hallo Eich

Unser Land machte 32% der Gesamtkosten aus. Ohne Vorgängigen Baukredit der Bank hätte wir es auch nicht kaufen können. Ich bin aber überzeugt, dass gerade dieses Land eine grosse Wertsteigerung haben wird, resp. bereits hat. Somit ist es nicht nur ein Kostenfaktor, sondern auch Kapital für später.

Dafür mussten wir im Gegenzug beim Haus etwas sparen. Unsere Meinung ist, dass wir später jederzeit Veränderungen am Haus vornehmen können. Das Grundstück jedoch kannst Du keinen Milimeter verschieben.

Gruss

chrimel

 

[mime7]

Hallo,

ganz zu Beginn haben wir erstmal mit der Bank geredet, ob die prinzipiell bereit wären, ein Projekt zu fiannzieren, was denn das Budget wäre und welche anderen Rahmenbedingungen es denn noch gäbe.

Dauert nur eine Stunde, aber man weiss danach, dass der Aufwand fürs Bauplatz suchen und Vorprojekt nicht ganz vergeblich sein wird.

Bei der Gelegenheit kannst du ja dann auch fragen, ob sie den Kauf eines Grundstückes finanzieren würden, wenn ja bis zu welchem Preis usw, falls das Grundstück nicht reserviert werden kann.

Die meisten Grundstücke bei uns konnte man sich für einige Monate reservieren lassen. Teilweise wurde eine Anzahlung von um die 20'000.verlangt.

Gruss

 

[doro84]

Hallo

Mir wurde einmal von Atmoshaus geraten, erst das Haus zu planen (man lebt ja in dem) und dann auf dieses Haus das GS zu suchen, Muss dem aber echt wiedersprechen, jetzt wo ich tiefer in den Baulandmarkt eintauche...

Grundstück könnten wir mit Kredit (nicht Hypothek!!! über Raiffeisen) finanzieren, wenn Bau dann startet, wird das in Hypothek umgewandelt. Ek bleibt unveränderet. Man muss bedenken, dass Kredit natürlich mehr kostet als Hypothek.

Gruss Doro

 

[AndreAB]

Danke für das Feedback. Der hohe Anteil des Grundstückes (30%-40%) liegt daran, dass bei uns Grundstücke relativ teuer sind und wir das Haus stückweise ausbauen werden (während hier ja bei einigenein relativ hoher Anteil des Budgets für den Innenausbau ausfällt der bei uns erstmal recht einfach wird und eben stückweise).

Zusammenfassend, es hängt also von der Bank ab, richtig? Einige finanzieren ein Gründstück bis zu ein Jahr im Vorraus und andere verlangen erst ein fertiges Projekt bevor sie etwas finanzieren. Verstehe ich da richtig?

Wenn ja, welche Banken kennt ihr, die eher in die erste Kategorie fallen?

Danke!

 

[Moudi]

Darum mein Tip: Grundstück BAR kaufen und anschließend das Haus finanzieren.

So hat man die größtmögliche Flexibilität.

Gruß moudi

 

[AndreAB]

Hallo Moudi!

Siehe oben, das Grundstück bar zu kaufen würde heißen ein paar Jahre mehr zu warten, da wir dann deutlich mehr EK brauchen, als die üblichen 20%. Daher würde ich gerne das Grundstück über eine Bank vorfinanzieren. Die Frage ist welche Banken das anbieten...

 

[Roeka]

Hallo AndreAB,

ich denke die meisten Banken finanzieren ein Grundstück ohne konkretes Bauprojekt bis zu 50%. Du schreibst, Dein Eigenkapital macht knapp 50% des Grundstückspreises aus, somit sollte das klappen. Frag einfach mal bei Deiner Bank an, ich bin optimistisch, dass sie Dir das Grundstück bis 50% finanzieren. Falls noch eine kleiner Betrag fehlt, kannst du das oft heraushandeln, wenn Du ihn schnell tilgst. Für die Bank besteht bei 50% Eigenkapital praktisch kein Risiko bei diesem Geschäft.

Grüsse roeka

 

[neusimon]

Guten Morgen,

wir hatten uns erst nach dem Grundstück erkundigt, um eine grobe Vorstellung zu haben. Wir hatten damit einen Generalunternehmer damit beauftragt. Dann haben wir das Grundstück reserviert und mit dem Architekten einen Plan entworfen. Parallel dazu haben wir die Finanzierung geplant gehabt. Ging dann alles sehr schnell.

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Hausforumgemeinde

Es ist je nach Gegend sicher einfacher einen brauchbaren Architekten, als ein geeignetes Grundstück zu finden. /emoticons/default_smile.png

Was aber wichtig wäre, sich von Anfang an einmal über den Architekten Gedanken zu machen. Und, mit dem einen oder anderen allenfalls ein Gespräch zu führen. Denn letztendlich muss die Chemie zwischen Bauherr und Architekt stimmen und die Ideen des Architekten müssen mit den eigenenen Erwartungen udn Vorstellungen kompatibel sein.

Die Bankfinanzierung bringt man dann schon auf die Reihe, wenn man die heutigen Grundsätze einer Finanzierung beachtet. Mindestens 20% Eigenkapital vorhanden, davon mindestens 10% in echtem Geld. Tragbarkeit: maximale Belastung mit 6% Zins (Bank, Amortisierung, Abschreibung) gerechnet, nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens.

Dann klappt es, wenn man dann wirklich ein Grundstück findet.

Guten Wochenstart an alle

Urs Tischhauser

 

[AndreAB]

Um das Thema (aus unserer Sicht) abzuschließen hier nochmal wie wir es jetzt am Ende gemacht haben:

Grundstück gekauft und mit 50% EK finanziert (bei kleinerem Grundstück wären wir auch mit weniger ausgekommen).

Ein halbes Jahr später den passenden Architekten gefunden und jetzt wird in Ruhe die Planung abgeschlossen und nebenbei mit der Bank die Finanzierung des Hausbaus geklärt.

Danke nochmal an alle, die uns mit ihren Beiträgen geholfen haben bei der Organisation. /emoticons/default_smile.png 

 

[Unser Haus]

Hallo AndreAB

Da wir vor dem gleichen Problem stehen, Land muss gleich bezahlt und kann nicht reserviert werden, wollte ich dich fragen, bei welcher Bank und zu welchen Konditionen du das Bauland finanzieren konntest?

Mfg

Dani

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Unser Haus

Eigentlich sollte Dir jede Bank 50% an die Grundstückkosten bezahlen, wenn Eure Bonität als i.O. angesehen wird.

Viel Erfolg, Urs

 

[AndreAB]

Hallo Unser_Haus,

Wie Urs schon sagt, geht es doch unproblematischer als man denkt. Wir hatten am Ende die Option zu mehreren Banken zu gehen und alle wollten eigentlich nur 50% Eigenkapital.Wir sind am Ende bei der NAB gelandet. Allerdings haben wir gemerkt, dass auf Grund der aktuellen Hochpreisphase die Banken doch sehr genau schauen wie werthaltig ein Grundstück ist. Insofern je nach Größe, Lage und Preis können die Anforderungen doch auch abweichen. 

Wichtig ist aber trotz der Eile keinen überhasteten Entscheidungen zu treffen:

(a) Prüft das Grundstück genau auf Nachteile (Verkehr, Altlasten etc.)

(/emoticons/default_cool.png Schaut euch an welche Bank euch ein guter Partner zu sein scheint und wenn ihr vor habt in den nächsten Monaten (nicht Jahren) zu bauen, überlegt euch das Grundstück nur variabel zu finanzieren, damit ihr die Bank noch wechseln könnt für die Hausfinanzierung.

 

[Unser Haus]

Danke für eure Antworten, diese haben uns beim Entscheid auch weitergeholfen.

Nach Rücksprache mit dem Architekten, einem Geologen (bez. Untergrund da leichte Hanglage) und einem Herr von der Bauverwaltung vom Dorf in dem die Parzelle liegt haben wir uns gestern (07.03.2015) für den Kauf der Parzelle entschieden =)

Mfg

Dani

 

[Urs Tischhauser]

Dann wünsche ich Euch eine spannende Planung und eine relaxte Bauzeit.

Herzlicher Gruss, Urs

 

[kubatur]

Ciao Andre

Ich weiss nicht ob ihr euer Grundstück zwischenzeitlich nun gefunden habt, bzw. das Vorgehen festgelegt habt.

Ich kann dir aus meiner Praxis heraus nachfolgendes Vorgehen aufzeigen:

1) eine sorgfältige Vorabklärung ist eigentlich ein Muss und zwar aus investitionstechnischen Gründen. Das Haus als solches ist irgendwann veraltet und austauschbar. Das Grundstück hingegen wird bei stetiger Landknappheit immer mehr ins Zentrum rücken. Bsp. wenn du in ca. 20 -30 Jahren, dein "Haus" wieder verkaufen willst, ist vor allem die Lage, Beschaffenheit des Grundstück entscheidend.

Leider erlebe ich immer wieder bei Liegenschaftsverkäufen, den riesengrossen Unterschied zwischen Wunsch und Realität.

2) Lasst euch nicht unter Druck setzen und kauft mal schnell, irgendwo, irgendein Grundstück mit ein paar qm. Nur damit irgendwelche Hobbyplaner, ihr Häuschen (egal ob GU /Systemhäuser usw.)verkaufen können.

Ein seriöser Architekt, begleitet und unterstützt euch absolut neutral, bereits schon bei den elementaren Fragen.

z.B. die einer Grundstücksauswahl: (folgende Punkte werden dabei z.B. geklärt)

• wie ist der Boden beschaffen (Wasser- Bergdruck. lehmig, sandig usw. Eignung für Erdsonde usw. )
• Erschliessbarkeit (Strasse, Kanalisation, Wasser usw.)
• Baugesetzgebung, Was darf gebaut werden? Ausnützung, Gebäude- Firsthöhen usw.)
• Sonnenstand, Wetter, Schattenwurf usw.
• Raumplanung, zukünftige Projekte Strasse, Quartiere
• ist mein Hausprojekt kompatibel mit dem Grundstück /Budget

PS. für die Autodidakten: die meisten Kantone haben ausgezeichnete Geoportale, wo anhand einer Parzellennummer solche Informationen abrufbar sind.

Du merkst worauf ich hinauswill.

"Schnäppchen" gibt es vor allem beim "Mediamarkt"

Der "Häuslediscounter", will ganz einfach seine Kosten tief halten und möglichst keine Unkosten (knappes Honorarberechnung) tätigen. Viele "Wochenendplaner" sind auch ganz einfach, damit total überfordert. Deshalb immer wieder diese Blabla -Aussage: "haben Sie ein Grundstück" 

Nein, natürlich hast du noch kein Grundstück! Du willst ja bauen, brauchst Unterstützung und die Finanzierung ist noch offen!

OK, das ist noch keine Antwort zu deiner Frage! Aber, ich muss leider ein wenig ausholen.....ich komme gleich dazu...

Ein richtiger Architekt arbeitet mehrschichtig, d.h. parallel zu einer Hausplanung (Entwurf), wird z.B. auch das Grundstück gesucht, sowie auch immer wieder die laufenden Kosten abgeglichen.

So und jetzt endlich zu deiner (damaligen Frage):

• investiere in diese Architektur -Vorleistung und dann ist es völlig egal was du schon hast oder eben noch nicht.
• Kehrseite davon natürlich, diese Dienstleistung muss bezahlt werden

Wie auch immer, viel Spass und geniesst es....

 

[Pfälzer]

Ciao Andre

Ich weiss nicht ob ihr euer Grundstück zwischenzeitlich nun gefunden habt, bzw. das Vorgehen festgelegt habt.

Nein, natürlich hast du noch kein Grundstück! Du willst ja bauen, brauchst Unterstützung und die Finanzierung ist noch offen!

So und jetzt endlich zu deiner (damaligen Frage):

• investiere in diese Architektur -Vorleistung und dann ist es völlig egal was du schon hast oder eben noch nicht.
• Kehrseite davon natürlich, diese Dienstleistung muss bezahlt werden

Du hättest nur den Beitrag Nr. 13 zuvor lesen müssen... dort wurde die "Frage" schon gelöst..dann hättest Du nicht "so weit ausholen" müssen.

Es macht, entgegen Deiner Meinung, keinen wirklichen Sinn das Haus zu planen, wenn noch kein Grundstück vorhanden/in Aussicht ist und damit verbunden, die dortigen Vorgaben bekannt sind.