Reservationsvertrag, Grundbucheintrag, Besitzesantritt, Bezahlung

[adrianomartins]

Hallo zusammen

Ich habe einen Entwurf des Reservationsvertrages des Baulandes erhalten. Die Situation sieht folgendermassen aus:

• Land wird von Januar 2012 – März 2012 erschlossen
• Kaufpreis ist inkl. Erschliessung(skosten), d.h. ich kaufe erschlossenes Bauland
• Landeigentümer will bis Ende Oktober 2011 Reservationsvertrag abschliessen (Anzahlung CHF 10‘000) und bis Ende Dezember 2011 Kaufvertrag unterzeichnen
• Grundbuchanmeldung und -eintrag erfolgt am Tage der Unterzeichnung des Kaufvertrages, d.h. Ende Dezember 2011
• Besitzesantritt (Rechte/Pflichten, Nutzen/Gefahren) erfolgt nach Erschliessung des Baulandes, d.h. Ende März 2012
• Zahlungsmodalität: 2/3 bei Vertragsunterzeichnung, d.h. Ende Dezember 2011 und 1/3 nach Erschliessung des Baulandes, d.h. Ende März 2012

Ist dies ein übliches Vorgehen? Erfolgt der Grundbucheintrag üblicherweise bei Unterzeichnung des Kaufvertrages oder nach Erschliessung des Baulandes?

Wieso erfolgt der Besitzesantritt erst nach Erschliessung?

Ist Bezahlung von 2/3 bei Vertragsunterzeichnung auch üblich?

Gibts noch weitere Punkte welche ich beachten muss?

Vielen Dank und Grüsse

adrianomartins

 

[emil17]

Eigentümer ist man genau ab dann, wenn die Handänderung im Grundbuch geschrieben wurde, egal was im Kaufvertrag steht. Der notariell beglaubigte Kaufakt beauftragt das Grundbuch, genau dieses zu tun. Wie lange das Grundbuch hat, bis es geschrieben ist, ist je nach Ort verschieden.

Der Grundbucheintrag wird sicher erst nach Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen.

Üblich ist Bezahlung und Besitzantritt nach Eintrag im Grundbuch. Geht der Käufer inzwischen Konkurs, hat der Verkäufer ein Problem, denn mit der Beurkundung des Verkaufes hat er das Grundeigentum gegen eine zivilrechtliche Forderung (Kaufpreis) gegenüber dem Käufer eingetauscht.

Dafür gibt es das Notarkonto, d.h. der Käufer überweist den Kaufpreis dem Notar; dieser reicht erst beim Grundbuch ein wenn die Überweisung erfolgt ist, und zahlt den Verkäufer erst aus wenn im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen ist. Ob das in Deinem Fall sinnvoll ist, hängt auch davon ab, wie sehr sich Käufer und Verkäufer vertrauen.

Ich halte es für Unsinn, dies alles von einem unsicheren Datum (Erschliessung) abhängig zu machen. Das sind Bauarbeiten und die können länger dauern als geplant, tun sie auch meistens. Das Grundbuch kümmert sich nicht um Erschliessung und dergleichen, diese ist Sache der Gemeinde bzw. der beteiligten Eigentümer, die dafür zu einer Erschliessungsgenossenschaft zwangsvereinigt werden (und alles bezahlen). Der Vorgang auf dem Grundbuch ist der selbe, ob Du nun Bauland oder ein Stück Einöde in der Pampa kaufst.

Es braucht eine Klausel, wer nachträgliche oder unvorhergesehene Erschliessungskosten übernimmt. Die Gemeinde hält sich nur an den jeweiligen Eigentümer (= der, der im Grundbuch steht).

Gibt es Dienstbarkeiten (Hypotheken, Wegrechte, Vorkaufsrechte) auf dem Baugrund? Falls ja, soll der Verkäufer diese vorher ablösen.

Ist die Abparzellierung schon erfolgt? Falls nicht, ist die Flächengrösse und genaue Lage des Landes noch nicht klar.

 

[adrianomartins]

Danke für die Antwort emil 17

Klar hat die Erschliessung nichts mit dem Grundbuch zu tun. Es geht mir in diesem Fall eher um Risikominimierung.

Damit meine ich z.Bsp. Grundbucheintrag in Dez. 2011, d.h. ich bin Eigentümer und der jetzige Eigentümer erschliesst dann das Land nicht, da er nächstes ja nicht mehr Eigentümer ist.

Ich denke aber, wenn dies alles im Kaufvertrag geregelt ist, sollten keine Probleme entstehen, oder?

Die Abparzellierung hat noch nicht stattgefunden. Dies würde der Eigentümer nach Unterzeichnung des Vorvertrages vornehmen.

Damit hätte der Eigentümer zumindest eine Absichtserklärung, dass ich das Land auch wirklich kaufen will.

 

[emil17]

Der scheint Geld zu brauchen ..

Üblicherweise muss man bei der Abparzellierung und Erschliessung nicht nur Beiträge zahlen, sondern auch Fläche abgeben (10 - 15%) der vorherigen Parzellen; diese Flächen werden für Strassen usw. verbraucht.

Du kaufst also eine Fläche, von der Du weder die Grösse noch die genaue Lage kennst, und sollst 2/3 schon vor der Erschliessung bezahlen. Kann sein, dass Du die Müllcontainerbude direkt vor die Aussicht gestellt bekommst ... schau auf jeden fall den Quartierplan in der Gemeinde vorher an. Die können Dir dort auch die ungefähren Beiträge und Flächenanteile sagen. Wenn sie es nicht können, ist die Planung so wenig weit, dass das nie und nimmer auf März 2012 baureif wird.

Für die Erschliessungsbeiträge (etwa 30 - 50 Franken pro m2, wie alles regional verschieden) haftest Du gegenüber der Gemeinde, denn die wird Dir die Rechnung schicken, da Du dann Eigentümer bist. Wenn der Verkäufer dann noch Geld hat, ist es gut, wenn nicht ... Pech.

Nicht abparzelliertes Land muss natürlich gegenüber wirklich baureifem entsprechend günstiger sein (die 10 - 15% Flächenverlust und die Erschliessungskostenanteile der Landeigentümer).

 

[adrianomartins]

Die Lage wie auch die Parzelle ist natürlich schon genau definiert. Ein Teil der Parzelle wird für die Erschliessungsstrasse verwendet, dies ist korrekt und auch bekannt.

Weiter wurde der Plan für die Erschliessungsstrasse auch schon von der Gemeinde abgenommen und ein Unternehmen für die Erschliessung gefunden.

Eigentlich gehts mir nur darum, dass ich Eigentümer bin und zahle, aber die Strasse nicht erschlossen wird, resp. ich die Erschliessung (nochmals) zahlen muss.

Ist es üblich, die Bezahlung auf ein Sperrkonto zu überweisen, damit es tatsächlich für die Erschliessung verwendet wird?