riesen probleme

[HoppSchwiez]

grüezi

ich habe ein riesen problem.

ich beabsichtige ende des monats eine wohnung zu kaufen.

der verkäufer stellt sich allerdings grade ziemlich quer.

aus mir unauffindlichen gründen wehrt er sich mit händen und füssen dagegen das wir die gewinnsteuer vorher berechnen lassen und die in einem depot hinterlegen.

ich nehme nicht an das diese so gigantisch ausfallen wird oder er nicht zahlen kann.

trotzdem ist mir unwohl dabei.

desweiteren war die wohnung bis jetzt vermietet.

ich wollte also vor dem notar termin eine abschliesende besichtigung machen.

schauen ob der mieter raus ist, die wohnung ok, sauber, schlüsselübergabe und all das.

er wollte dies nach dem notartermin machen!??

jetzt machen wir es davor allerdings kommt der putztrup erst einen tag danach.

das ich dies alles gern davor gemacht hätte sieht er auch nicht ein.

jetzt meint er. das wird mir alles zuviel, entweder nehmen sie sie jetzt so oder ich verkaufe sie halt an jemand anderen.

ich versteh das alles nicht.

ich glaube weder das er uns übers ohr haut noch das er geld probleme hat.

allerdings ist es mir auch völlig unergründlich was an meinen forderungen so furchtbar sein soll?

das versteht sich bei mir von selbst.

ich hätte gleich noch eine frage.

ist es möglich beim vertrag (notar) irgendwas in den vertrag zu schreiben das den käufer IN JEDEM FALL von der Grundsteuer entbindet?

also die grundsteuer vom grund irgendwie zu trennen?

ich bräuchte schnell eure meinungen, da die sache sich wohl heute noch entscheidet.

danke gruss

 

[HoppSchwiez]

50 hits und keiner hat eine meinung? /emoticons/default_sad.png

 

[Isabelle]

rechtlich und thematisch kann ich Dir keinen Rat geben.

Aber da wir eine ähnliche Situation erlebt haben, kann ich Dir erzählen, was wir damals gemacht haben.

Vielleicht ist ja was dabei, was Dir hilft, wobei der Zeitdruck ja nicht gerade hilfreich ist ....

Unser erstes Problem war, dass der Verkäufer seine definitive Kaufzusage telefonisch zugunsten eines anderen Kaufinteressenten zurückzog. Ich habe damals eine Nacht darüber geschlafen, habe geschaut, wann der Verkäufer zu Hause war und bin spontan PERSÖNLICH bei ihm vorbeigegangen, um ihn "zur Rede zu stellen", und damit meine ich, zu ergründen, was wirklich Sache war (ich war mir allerdings sicher, dass es keinen anderen Käufer gab, sondern andere Gründe im Raum standen, die es zu "bearbeiten" ging).

Unser zweites Problem war, dass der Verkäufer die Anzahlung von 20% Cash über den Tisch haben wollte als Zeichen unseres wahren Kaufinteresses. Auch wir waren uns sicher, dass es nicht um "krumme Dinge" ging, aber wollten dass der Kauf in geordneten Bahnen ablaufe. Nachdem dann unsere Kaufbereitschaft und -fähigkeit in Frage gestellt wurden, haben wir uns entschlossen, eine neutrale Person als Vermittler ins Boot zu holen (vor allem da wir beide Ausländer in CH sind, wollten wir interkulturelle Fettnäpfchen vermeiden). Wir haben damals einen Berater vom Vermögenszentrum gewählt, der uns bzgl. Eigentumserwerb beraten hatte. Er hat uns auch zum Notar begleiten, um bei allfälligen Überraschungen gewappnet zu sein. Diese Investition hat sich absolut bezahlt gemacht.

Auch wenn unsere Problemstellung sicherlich anders war, würde ich Dir empfehlen, das kritische Thema Geld PERSÖNLICH face-to-face und mit einer Flasche Wein im Gepäck mit dem Verkäufer zu besprechen, um Deinen positiven Absichten noch einmal zu unterstreichen. Denn was Du als "Sicherheit haben wollen" siehst, sieht er als fehlendes Vertrauen oder böse Unterstellung; und diese unterschwelligen Eindrücken verdichten sich halt schnell, wenn man kein freundliches Gesicht vor sich hat. Und wenn er den guten Willen sieht, fällt ihm "der Aufwand" vielleicht leichter.

Bzgl. der Wohnungsbesichtigung würde ich mich an der noch nicht erfolgten Reinigung nicht aufhängen; vielleicht lässt sich ja der Notartermin um 1-2 Tage schieben; dann wäre die Wohnung schon fertig geputzt?!?

Ich würde die Wohnungsübergabe ungeputzt mit ihm vereinbaren und mir das Abnahmeprotokoll vom Mieter zeigen lassen. Vielleicht kannst Du bei der Übergabe/ Abnahme dabei sein? Ich würde - eben ggf. durch einen Mittelsmann, dem er Vertrauen schenkt, deutlich betonen, dass es Dir nicht um Kleinkram geht, sondern um Großschäden, die eben bei Mietern auch noch beim Auszug entstehen können und dass Du sicher sein willst, dass alle Fragen vom Vor-Mieter geklärt sind.

Ich drücke Dir die Daumen; versuch nicht zu sehr in Risiken zu denken.

 

[Nice-Nofret]

Versuche es mal von der Seite des Verkäufers her zu sehen: er hat bisher wohl noch keine Garantie, dass Du wirklich kaufen willst (oder hast Du ihm eine Bankgarantie gegeben?) und er ist in Vorleistung gegangen und hat den Mieter raus gesetzt, Putzequipe bestellt etc.

Wegen der Putzerrei würde ich mir keine Gedanken machen; ihr werdet die Whg ja sowieso noch ein bisschen renovieren wollen, danach muss eh nochmal geputzt werden.

Also komm dem Verkäufer wegen der Puzterrei entgegen und wegen der Grundgewinnsteuer hab ich keine Ahnung /emoticons/default_wink.png

 

[buxer]

Das Steueramt macht das ganz einfach: Wenn der Verkäufer die Steuer, aus welchen Gründen auch immer, nicht bezahlt, gelangt das Steueramt an den Käufer. Darum unbedingt den Steuerbetrag auf ein Sperrkonto zahlen lassen. Unser Notar hat das automatisch und ohne zu fragen für uns gemacht, es gab gar keine Diskussion.

Einen Berater (wie Isabelle) für ein paar hunder CHF beizuziehen ist sicher eine gute Investition.

Grüsse und toitoitoi

 

[Pippen]

Hallo Hoppschiez

Wegen der Gewinnsteuer:

Bei uns war das so: Der Verkäufer erhält nur die Kaufsumme minus die Gewinnsteuer. Die Gewinnsteuer bezahlt der

Käufer direkt dem Kanton. Das finde ich die sauberste Lösung. Die Gewinnsteuer musste vor dem Notartermin

berechnet werden.

 

[topitorloseit]

Das mit der Gewinnsteuer würde ich auf jeden Fall vorher regeln, sonnst können die Forderungen wie bereits erwähnt im schlechtesten Fall an dich gestellt werden. Sprich doch mal kurz noch mit deinem Banker. Die haben Erfahrung und regeln das gratis. Mein Banker würde nie den ganzen Betrag überweisen.

Es ist doch bei einem Handel/Kauf normal, dass beide Seiten gewisse Aufwände haben und diese auch selber tragen. Dass man das zu verkaufenden Gut auch vorher genau begutachten kann, ist doch selbstverständlich. Ich würde nie die Katz im Sack kaufen, vorallem nicht bei diesem Betrag.

Gruss

Michael

 

[smart80]

bei uns hatte der notar dieses thema ganz selbstverständlich in den vertrag integriert.

als absicherung würde ich deine hausbank/des vertrauens involvieren, die sollen sich beraten bzw. "ihre haltung gegenüber dem notar/verkäufer anmelden/durchsetzen", dann bist du schon wieder etwas weniger in der front.

>Die Gewinnsteuer bezahlt der Käufer direkt dem Kanton

mhh, ist das ein häufiges setup?

ich denke nicht, den käufer geht es ja nichts an, wieviel gewinnsteuer fällig wird, bzw. wieviel der verkäufer möglicherweise verdient (oder anders gesagt; wertsteigerung der immobilie)

ebenso sollten deine hausbank ein vernünftiges setup finden können mit der verkäufer-bank (sperrkonto, bankgarantie etc), ohne dass du daher die details erfahren musst.

 

[maf]

Das mit dem Putzen der Wohnung lässt sich sehr gut im Vertrag regeln, das ist kein Problem. Da kannst du auch gut nach der Beurkundung kontrollieren. Ausserdem wirst eh noch renovieren.... wie schon gesagt wurde.

Die Grundsütcksgewinnsteuer ist von Gesetzes wegen auf beide abgestützt. So läuft der Kanton nie gefahr, dass er sein Geld nicht bekommt. Es ist unmöglich, eine Klausel zu machen im Vertrag, dass es in diesem Fall nicht so ist. Die einzige vertragliche Möglichkeit ist die Sicherstellung. Da gibt es verschiedene möglichkeiten (Konto auf Notariat, Sperrkonto auf Bank oder direkt eine Zahlung an die kant. Steuerbehörde. Es gibt auch die Möglichkeit, dass vereinbart wird, dass der Verkäufer erst auf den bezahlten Kaufpreis zugreifen kann, nachdem sich die Steuerbehörde am Konto bedient hat.

Aber alle diese Varianten sind "Sicherstellungen". Wenn der Verkäufer das nicht will, muss es nicht unbedingt ein "krummer Hund" sein. Vor allem Verkäufer aus den älteren Semester, sehen in einer Sicherstellung einen Misstrauensantrag, bei Ihnen zählt sogar noch ein Handschlag.

Wenn es keine konkrete Vermutungen zu einer Zahlungsunfähigkeit gibt (drohender Konkurs, viele offene Rechnungen...) muss nicht unbedingt angenommen werden, dass der Verkäufer nicht zahlen kann. Es ist auch möglich, mit dem Kaufvertragsentwurf beim Betreibungsamt einen Betreibungsauszug zu bekommen. Wenn dort alles sauber ist, besteht auch mehr Sicherheit. Solltest Du wissen, dass der Verkäufer noch über weitere Vermögenswerte verfügt, musst noch wenier Angst haben. Wenn der Verkäufer noch weitere Wohnungen, Häuser oder Grundstücke hat, kannst davon ausgehen, dass erst diese Versteigert werden und nur wenn die damit erlöste Summe nicht ausreicht die Solidarhaftung von Dir zum tragen kommt.

Also, wenn kein Verdacht auf Zahlungsunfähigkeit besteht, noch viele Werte sichtbar sind, dann würde ich kein grosses Drama um die Sicherstellung der Steuer machen. Es wird bei weitem nicht immer so eine Sicherstellung gemacht.

 

[winner60]

Ich würde auf einer Transaktion via Notar bestehen. Der hat beide Parteien zu vertreten. Und die Thematik Grundstückgewinnsteuer gehört dazu. Das läuft dann alles über den Notar und man hat damit nichts mehr zu tun. Der Käufer bezahlt den Kaufpreis - und der Verkäufer ist froh, wenn er dann den Nettobetrag bekommt. Oftmals läuft auch die Rückzahlung der allenfalls laufenden Hypothek über den Notar.

Als Käufer würde ich auf eine Sicherstellung einer möglichen Grundstückgewinnsteuer bestehen - sonst kommt der Staat dann zu dir und holt sich das.

 

[Chyntia]

hallo

also besichtigungen hast du noch nicht gemacht in der wohnung ?

wenn ja dann muss erst kaufvertrag gemacht werden dann notartermin , und wenn du sowieso ein ungutes gefühl hast lass die finger davon .

und nach dem gesetzt ist es so das alle mängel die nach dem notartermin und dem kaufvertrag auftauchen , und der verkäufer nichst drüber gesagt hat kannst du ihn die kosten stellen.

aber wie gesagt wenn du so probleme hast lass es mit der wohnung dann stimmt wirklich nichts .

frag nach wasserschäden , einbruchschäden wie alt und wieviel besitzer da schon drinne waren.

denke dann hast du deine antworten.

lg chyntia

 

[maf]

und Isabelle, du hast gesagt dass sich das schnell entscheidet! Wie ist das ausgegangen?

 

[Isabelle]

@ MAF

Meinst Du wirklich mich? Ich glaube eher, Du meintest eher den Ursprungsautor /emoticons/default_wink.png

Bei uns hat das mit dem Vermittler gefunzt, und wir durften uns dann nur noch mit dem Notargehilfen rumschlagen, der bis zur letzten Minute versucht hat, den Kaufvertrag zu vereiteln. /emoticons/default_additional/110.gif

 

[gurke99]

Hallo HoppSchwiez

Jetzt komme ich ins grübeln ... die Gewinnsteuer zahlt doch der Verkäufer und nicht der Käufer. Zumindest kenne ich es nur so.

Bei meinem Kaufvertrag hat es der Notar explizit sogar rein geschrieben.

Auch die Reservierungsanzahlung kenne ich mit 3% der Kaufsumme und nicht mit 20%.

Also mein Kaufvertrag liegt gerade ein paar Tage zurück. Kauf im Kanton Aargau, falls das eine Rolle spielt.

Zum Notartermin musste ich ansonsten nur ein 'unwiderrufliches Zahlungsversprechen' eines erstklassigen Bankinstitutes vorlegen musste.

Bist du bei deinem Problem inzwischen weiter gekommen?

Gruss

gurke99